MR/SL

N° Minute

1C25/071

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 11 Février 2025

N° RG 22/01738 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HDAB

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 16 Septembre 2022

Appelante

S.C.I. LA GRIGNETTE, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL DPG, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimés

Mme [W] [K], demeurant [Adresse 3]

M. [H] [K]

né le 24 Juillet 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

S.A.R.L. BOULANGERIE PATISSERIE [K], dont le siège social est situé [Adresse 3]

S.E.L.A.R.L. BOUVET – GUYONNET es qualité de liqidateur judiciaire de la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [K], dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentés par la SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 30 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 novembre 2024

Date de mise à disposition : 11 février 2025

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Composition de la cour :

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Selon acte authentique en date du 26 avril 2005, la SCI Grignette a donné à bail à la société Neve un local commercial et d’habitation sis à [Localité 2]. Celle-ci a cédé son fonds de commerce et son droit au bail par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2014 à la société Boulangerie Pâtisserie [K], laquelle a été placée en redressement judiciaire le 3 mars 2020.

Par acte d’huissier 15 février 2021, l’administrateur judiciaire, la société AJ UP, et le mandataire judiciaire, la société Bouvet et Guyonnet, organes de la procédure collective de la société Boulangerie Pâtisserie [K], ont assigné, ès qualités, la SCI Grignette devant le tribunal judiciaire de Chambéry notamment aux fins de voir condamner la bailleresse à réaliser des travaux sous astreinte et en paiement.

Par jugement du 16 septembre 2022, le tribunal judiciaire d’ Albertville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Reçu l’intervention volontaire de M. [H] [K] et Mme [W] [K] ;

— Condamné la SCI La Grignette à procéder, dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement et, passé ce délai de six mois, à peine d’astreinte provisoire de 22 euros par jour de retard pour une nouvelle durée de six mois, aux travaux suivants dans l’appartement objet du bail commercial liant les parties :

— mise en 'uvre de systèmes de circulation de l’air dans l’ensemble des pièces et plus généralement tous travaux permettant de régler le problème d’humidité excessive et de moisissures dans chacune des pièces du logement, et en particulier autour des porte fenêtres, en remplaçant le cas échéant les revêtements et huisseries défectueux ou détériorés par la moisissure ;

— mise en conformité du balcon en béton situé en façade sud (hauteur du garde-corps, vide en bas du garde-corps, détachement de morceaux de maçonnerie)

— mise en conformité de la rampe située dans |'escalier entre le rez-de-chaussée et l’étage (espace entre les lisses rampantes et hauteur entre les marches et le dessus du garde-corps)

— Dit que passé ce nouveau délai de six mois, la société Boulangerie Pâtisserie [K] pourra solliciter la liquidation de l’astreinte ou demander le prononcé d’une nouvelle astreinte au juge de l’exécution ;

— Condamné la SCI La Grignette à régler à la société Boulangerie Pâtisserie [K] la somme de 19 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné la SCI La Grignette à régler à la société Boulangerie Pâtisserie [K] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rejeté les demandes autres ou plus amples ;

— Condamné la SCI La Grignette aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

M. [H] [K], gérant de la société Boulangerie Pâtisserie [K], use avec son épouse et leurs enfants des locaux au titre de leur habitation principale ;

Les stipulations contractuelles ne prévoient pas une exclusion claire et précise de l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent ;

Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent au sens de l’article 1719 alinéa 1 du code civil ;

Il est établi que la partie d’habitation des locaux loués présente une humidité excessive générant des moisissures, le rendant indécent ;

Il est établi que la rampe située dans l’escalier entre le rez-de-chaussée et l’étage n’est pas conforme aux normes garantissant la sécurité des habitants ;

Il est établi que le balcon en façade sud présente des risques pour la sécurité des habitants et partant un caractère d’indécence.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 5 octobre 2022, la SCI La Grignette a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a reçu l’intervention volontaire des époux [K].

Par ordonnance du 7 décembre 2023, la conseillère de la mise en état a :

— Débouté les intimés de leur demande de radiation de l’affaire du rôle ;

— Débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes ;

— Dit que l’instance est interrompue tant que le liquidateur n’a pas repris l’action engagée à l’encontre de la SCI Grignette pendant la procédure de redressement judiciaire, ou tant que l’instance n’a pas été reprise contre lui.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 28 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à la société AJ UP par acte d’huissier du 4 janvier 2023, la SCI La Grignette sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Dire et juger que les personnes morales sont exclues du bénéfice de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que du dispositif « logement décent » de la loi SRU du 13 Décembre 2000 et son décret d’application ;

— Dire et juger inapplicable à la convention des parties l’article 1719 1° du code civil modifié par la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, invoquée par la Société preneuse ;

— Réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 16 septembre 2022 ;

— Débouter les intimés de leurs fins et moyens ;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que les intimés n’établissent, ni l’insalubrité pas plus que l’indécence alléguée des locaux loués ;

— Réformer intégralement le jugement entrepris ;

— Débouter les intimés de leurs fins et moyens ;

A titre très subsidiaire,

— Dire et juger que les travaux dont la réalisation est requise sous astreinte ne relèvent pas de ses obligations dès lors qu’il ne s’agit pas de « grosses réparations » telles qu’énumérées à l’article 606 du code civil ;

— Réformer intégralement le Jugement entrepris et débouter les intimés de leurs fins et moyens ;

A titre principal comme subsidiaire ou tres subsidiaire,

— Condamner in solidum les époux [K], la société Boulangerie Patisserie [K], la société AJUP et la société Etude Bouvet-Guyonnet ès qualités à lui payer une indemnité de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SCI La Grignette fait notamment valoir que :

Le bail en question n’est pas un bail à usage d’habitation, ni à usage mixte professionnel et d’habitation, il s’agit d’un bail commercial pour le tout ;

Les caractéristiques correspondantes à la décence requise en matière de baux d’habitation, tels qu’énumérées par le décret du 30 janvier 2002 dont se prévaut la société preneuse, sont inapplicables à un bail exclusivement commercial ;

C’est la société Boulangerie Pâtisserie [K] qui s’acquitte du loyer, des charges locatives et autres taxes et impôts ;

Les dispositions invoquées, qu’il s’agisse de la loi du 6 juillet 1989, ou de la loi du 13 Décembre 2000 dite loi SRU, ne s’appliquent pas aux personnes morales ;

Les époux [K] ne sont pas locataires, ils sont tiers au bail commercial dont la société Boulangerie Pâtisserie [K] est seule titulaire ;

Toutes les réparations qu’elles soient grosses ou menues sont à la charge exclusive de la société Boulangerie Pâtisserie [K], à l’exception des grosses réparations énumérées à l’article 606 du code civil qui lui incombent ;

Les intimés n’établissent aucunement les allégations d’insalubrité ou d’indécence qui conduiraient, subsidiairement si l’article 1719 1° du code civil devait s’appliquer au bail commercial en cause, à la condamner au titre de l’indécence des locaux loués ;

Les travaux ordonnés judiciairement par le jugement entrepris sont soit indéterminés, soit sans objet pour avoir été réalisés.

Par dernières écritures du 2 septembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Boulangerie Pâtisserie [K], les époux [K] et la sociét Etude Bouvet et Guyonnet ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Boulangerie Pâtisserie [K] demandent à la cour de :

— Confirmer en totalité le jugement rendu le 16 septembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Albertville, sauf à porter l’astreinte à 200 euros par jour de retard ;

— Débouter la SCI La Grignette de la totalité de ses demandes ;

— Condamner la SCI La Grignette à verser à la société Bouvet-Guyonnet ès qualités la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison du préjudice subi du fait de l’absence de réalisation des travaux prescrits par le tribunal ;

— Condamner solidairement la même à verser à la société Bouvet-Guyonnet ès qualités la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats d’huissier réalisés les 23 mars 2015 : 440,36 euros, le 21 avril 2016 : 502,24 euros et le 21 novembre 2019 : 444,09 euros et les dépens d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, la société Boulangerie Pâtisserie [K], les époux [K] et la sociét Etude Bouvet et Guyonnet ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Boulangerie Pâtisserie [K] font notamment valoir que :

La partie du bâtiment sise au 1er étage est destinée à l’habitation des exploitants de la boulangerie-pâtisserie objet du bail commercial ;

Le bail porte sur, d’une part, un local à usage commercial, d’autre part un local à usage d’habitation ;

La clause prévoyant que le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celle, le cas échéant expressément envisagée aux présentes est inopposable aux locataires de locaux destinés à l’habitation en application de la jurisprudence rendue au visa de l’article 1719 du code civil.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 30 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 novembre 2024.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur l’obligation du bailleur commercial de délivrer un logement décent pour les locaux accessoires

L’article 1719 du code civil dispose 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;(…)'.

Le bail consenti à un commerçant sur des locaux distincts, dont une partie seulement sert à l’exploitation du fonds, est un bail indivisible, de caractère commercial pour le tout (3e Civ. 5 février 1971, pourvoi n°69-12.416), de sorte que les locaux d’habitation loués accessoirement à un local commercial n’entrent pas dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 (3e Civ. 15 septembre 2009, pourvoi n°08-17.472, CA Rouen 11 avril 2019, RG 18/04095).

Néanmoins, si l’application du statut des baux commerciaux prive par exemple le bailleur du droit de reprise des locaux à usage d’habitation, elle ne le dispense pas de délivrer un logement décent à ses locataires, dès lors qu’ils utilisent effectivement les lieux à usage d’habitation (3e Civ. 14 octobre 2009, pourvois n°08-17.750, n°08-10.950, 3e Civ., 22 juin 2017, pourvoi n° 15-18.316), le fait que le locataire commercial soit une société n’a, en outre, pas pour effet de priver son gérant qui habite effectivement dans les lieux de son droit de bénéficier de la délivrance d’un logement décent (CA Montpellier, 13 avril 2011, RG n°10/03952).

Le bail commercial conclu entre les parties, la société la Grignette, bailleresse, et la société Neve, preneuse, ayant cédé son fonds de commerce et artisanal à la société Boulangerie pâtisserie [K], le 26 avril 2005, décrit les locaux mis à disposition comme 'à [Localité 2] (Savoie), [Adresse 5], dans un bâtiment à usage commercial et d’habitation situé à [Adresse 3], savoir :

1) la totalité du sous-sol comprenant : un fournil, un laboratoire à pâtisserie, deux réserves, une buanderie, douche, WC et couloir, (le tout d’environ 100 m²)

2) la totalité du rez-de-chaussée comprenant : un magasin, une cuisine, une salle, une réserve, une terrasse (le tout d’environ 100 m²)

3) et au premier étage, un appartement de 5 pièces principales, avec terrasse. (…)

Les parties précisent expressément qu’elles entendent soumettre la présente location pour la totalité au régime du bail commercial.'

Un chapitre 'destination des lieux loués reprend expressément 'les locaux faisant l’objet du présent bail devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité de boulangerie, pâtisserie, confiserie, viennoiserie, chocolatier, glacier, traiteur, plats à emporter, vente de boissons, à l’exclusion de tout autre même temporairement, outre l’appartement à usage d’habitation de l’exploitant.'

La description des locaux loués contenue dans le rapport d’expertise amiable Acobati du 18 septembre 2015 constate que 'l’accès au fournil situé au sous-sol ne peut être fait qu’en transitant par l’appartement, l’accès au magasin de vente depuis le fournil ne peut être fait qu’en passant par l’appartement, certains tableaux électriques de l’appartement sont situés dans le fournil.', de sorte que l’appartement du premier étage est bien l’accessoire du local commercial du rez-de-chaussée et du sous-sol.

En vertu de l’article 6a) de la loi de 1989, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, en bon état d’usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il s’agit d’une obligation essentielle du bailleur, dont il ne peut s’exonérer par une clause du bail (Civ. 3e, 20 sept. 2006, no 05-16.243 , AJDI 2007. 203, obs. V. Zalewski ). A ainsi été jugée illicite la clause par laquelle les locataires déclaraient accepter les locaux en l’état (Civ. 3e, 5 juin 2002, n° 00-19.037 , Bull. civ. III, no 123 ; D. 2002. 2303 , et les obs. ; AJDI 2002. 759, obs. P. Briand . ' Civ. 3e, 10 févr. 2004, no 02-20.115 , Loyers et copr. 2004, no 69, obs. B. Vial-Pedroletti).

La société la Grignette ne peut se retrancher derrière les stipulations du bail imposant au locataire de 'prendre les lieux loués dans leur état actuel’ ou celles, inhérentes au bail commercial, prévoyant que 'toutes les autres réparations (autres que celles de l’article 606 du code civil), grosses ou menues, seront à la charge du preneur’ ou encore 'par dérogation à l’article 1719 du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes spécifiques à son activité, et même si ces travaux touchent au gros-oeuvre et à la toiture’pour mettre à la charge du locataire les travaux nécessaires pour mettre le local d’habitation aux normes de décence.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a retenu que la société la Grignette était tenue de réaliser les travaux nécessaires pour que la partie louée destinée à l’habitation réponde aux normes du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

II- Sur les travaux à réaliser

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose 'Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.'

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu :

— que les caractéristiques d’indécence, faisant ressortir une humidité excessive générant des moisissures, étaient démontrées par le rapport d’expertise amiable Acobati du 18 septembre 2015, lequel, bien que non contradictoire, était corroboré par les constats d’huissier en date des 23 mars 2015, 21 avril 2016, et 21 novembre 2019 ;

— qu’il convient d’ajouter que le compte-rendu d’ouverture des opérations d’expertise et de visite des lieux du 21 octobre 2016 de M. [R] mentionnait 'l’expert a visité les locaux objet de l’expertise et constaté les désordres et l’état d’entretien', faisant suite au rappel des non-conformités évoquées : installations électriques, étanchéité des portes et fenêtres et installation des gardes-corps ;

— qu’il y avait lieu d’ordonner des travaux de mise en oeuvre d’un système de circulation d’air, de mettre en conformité le balcon situé en façade sud et la rampe d’escalier entre le rez-de-chaussée et l’étage.

A l’appui de sa contestation, la société la Grignette soutient que les travaux sur le balcon sud ont été réalisés, mais elle ne produit toutefois à l’appui de ses allégations que des photographies qui ne permettent pas de vérifier cette allégation, et une facture de la 'forge des blaches', au nom de Mme [B] [F], boulangerie la grignette, pour réhaussement de rambardes de balcons existants, réparation d’une rambarde et conception de deux rambardes, pour un total de 4 600 euros, facture qui ne comporte ni date, ni numéro d’identification, ni mention d’acompte payé, de sorte qu’il n’est pas certain que les travaux allégués aient été réalisés.

Enfin, il doit être rappelé que le système de circulation d’air s’entend des pièces d’eau, (WC, salle d’eau, salle de bains) et de la cuisine qui doivent être dotées de systèmes de VMC permettant l’extraction de l’air vicié et des surplus d’humidité.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a ordonné la réalisation de travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence de l’article 2 du décret précité. La fixation de l’astreinte à 22 euros par jour de retard, passé le délai de six mois, paraît dans un premier temps suffisante pour inciter la bailleresse à exécuter ses obligations.

III- Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires

La décision de première instance a condamné la société La Grignette à une somme de 19 800 euros de dommages et intérêts, correspondant à une déduction de 220 euros (1/3 du loyer) pendant 90 mois, soit 7 ans et demi, à compter du mois de mars 2015, et prenant fin en septembre 2022. Une somme complémentaire de 5 720 euros, correspondant à deux années et deux mois de jouissance de leur logement entravée par l’indécence, jusqu’au jour de l’audience d’appel, leur sera accordée.

IV- Sur les mesures accessoires

Succombant au fond en son appel, la société La Grignette supportera les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande d’inclusion dans les dépens de constats d’huissier qui n’ont pas fait l’objet d’une désignation judiciaire doit être rejetée, ces frais entrant dans les frais dits irrépétibles inclus dans l’article 700 précité.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société La Grignette à payer à la société Etude Bouvet et Guyonnet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Boulangerie pâtisserie [K] la somme de 5 720 euros de dommages et intérêts compensant le préjudice de jouissance du logement subi entre septembre 2022 et septembre 2024,

Condamne la société la Grignette aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société la Grignette à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile indivisément à la société Etude Bouvet et Guyonnet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Boulangerie pâtisserie [K].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 11 février 2025

à

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

M^e Paul SALVISBERG

Copie exécutoire délivrée le 11 février 2025

à

M^e Paul SALVISBERG