GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 3]/029

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 21 Janvier 2025

N° RG 22/00607 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G6YW

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 23 Décembre 2020

Appelant

M. [C] [J], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimé

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice l’agence NEXITY AVORIAZ, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représenté par la SELARL SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 30 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 octobre 2024

Date de mise à disposition : 21 janvier 2025

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

M. [C] [J] est propriétaire d’un lot n° 473 constitué d’un appartement de 2/3 pièces, situé au 5e étage, porte à gauche dans la coursive n°3 et désigné sous le n° 642 type 2/2 P.A. 3 lui conférant 605/101 403 des parties communes au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], situé à [Localité 4]. Son appartement se situe dans l’immeuble [Adresse 9].

L’assemblée générale de la copropriété s’est réunie le 4 avril 2018 et un litige est né du fait des travaux affectant l’ascenseur de l’immeuble.

Par acte d’huissier du 25 juin 2018, M. [J] a assigné le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains notamment aux fins de voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges d’entretien des ascenseurs stipulée à l’article 17 du chapitre VIII du règlement des copropriétaires et prononcer l’annulation de la résolution n°23 votée le 4 avril 2018, ayant décidé de remplacer les ascenseurs de l’immeuble.

Par jugement du 23 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— débouté M. [J] de sa demande de nullité de la clause 17 du règlement de copropriété du chapitre VIII du règlement de copropriété figurant au paragraphe CHARGES D’ENTRETIEN DES ASCENSEURS DE L’IMMEUBLE intitulé « §2 Répartition » ;

— débouté M. [J] de sa demande en nullité de la résolution n° 23 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété [Adresse 6] du 4 avril 2018 ;

— condamné M. [J] à payer la somme de 2 000 euros au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [J] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Au visa principalement des motifs suivants :

les charges d’ascenseur relèvent des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ;

l’utilité objective d’un ascenseur pour des appartements au premier étage et pour des appartements au cinquième étage n’est pas la même ;

M. [J] ne démontre pas en quoi la répartition des charges d’entretien de l’ascenseur ne serait pas conformes au critère de l’utilité objective, seul critère devant être pris en considération;

les deux bâtiments ne forment qu’une seule et même copropriété de sorte que le nombre de présents et d’absents est comptabilisé dans la totalité et non en séparant les deux bâtiments ;

M. [J], à qui incombe la charge de la preuve, n’établit pas en quoi l’importance des travaux aurait dû conduire le syndic à prévoir un taux dégressif pour ses honoraires.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 11 avril 2022, M. [J] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 8 juillet 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [J] sollicite l’infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

— Juger réputée non écrite la clause de l’article 17 du chapitre VIII du Règlement de copropriété, figurant au paragraphe charges d’entretien des ascenseurs de l’immeuble intitulé « § 2 Répartition » pour les motifs sus énoncés ;

A titre subsidiaire,

— Annuler en toutes ses dispositions la Résolution n° 23 du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété des [Adresse 5] du 4 avril 2018 qui s’y référait ;

Par la suite et en application de l’article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— Procéder à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur entre les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] qui y sont tenus par référence au critère de l’utilité tel que mentionné à l’article 10 alinéa 1 de la loi n° 65-587 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à la date de l’exploit introductif d’instance (25/06/2018), savoir : loi n 02006-872 du 13/07/2006 ' article 95 ; en désignant si besoin un expert qui aura pour mission de proposer une répartition tenant compte des critères d’utilité aux frais avancés de la copropriété ;

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires des Immeubles [Adresse 7] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera dispensé de participer, en sa qualité de copropriétaire, aux condamnations mises à la charge du Syndicat des Copropriétaires ;

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires des Immeubles [Adresse 7] de son éventuelle demande dans ses conclusions en réponse devant la cour au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires des immeubles [Adresse 7] aux entiers dépens de la présente procédure d’appel dont distraction au profit de M^e Dormeval, avocate, sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [J] fait notamment valoir que :

la résolution a été votée sur la base d’une clause du Règlement de copropriété qui doit être réputée non écrite, entrainant ipso facto son annulation ;

le règlement de copropriété, sans aucune explication, ni référence à un texte légal ou règlementaire, a prévu d’appliquer « un coefficient d’étage » sans aucune mention écrite de ces trois mots pour le remplacement des 2 ascenseurs des Intrets Il et non des tantièmes en fonction de leur utilité pour chacun des lots de chacun des copropriétaires ;

il existe une difficulté d’interprétation de l’article 17 du règlement de copropriété ;

un taux dégressif aurait dû être appliqué par le syndic à ses honoraires de suivi des travaux, conformément à l’article 18.1.1 de la loi du 10 juillet 1965;

la TVA sur ces travaux devait être calculée au taux de 5,5%, s’agissant d’ascenseurs conformes aux normes européennes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Dans ses dernières écritures du 30 septembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des Copropriétaires des Immeubles [Adresse 7] demande de son côté à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 23 décembre 2020 en toutes ses dispositions ;

Par conséquent,

— Débouter M. [J] de sa demande en nullité de l’article 17 du chapitre VIII du règlement de copropriété ;

— Débouter M. [J] de sa demande en nullité de la résolution n° 23 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] du 4 avril 2018 ;

— Débouter M. [J] de l’ensemble de ses autres demandes ;

— Le condamner, en cause d’appel, à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires des Immeubles [Adresse 7] fait notamment valoir que :

les charges concernant les services collectifs et les éléments d’équipements communs sont répartis en fonction de l’utilité entendue objectivement ;

l’utilité objective d’un ascenseur pour des appartements au premier étage et pour des appartements au cinquième étage n’est pas la même ;

M. [J] ne démontre pas en quoi la répartition des charges d’entretien de l’ascenseur ne serait pas conforme à ce critère de l’utilité objective ;

la résolution n°23 a été votée sur une base de 100 000 voix, conformément aux dispositions de l’article 68 du règlement de copropriété ;

le montant des honoraires est bien fixé selon un taux hors taxes, en référence au coût de travaux;

dès lors que les ascenseurs n’ont pas été spécifiquement construits pour des personnes handicapées, le taux réduit de TVA n’était pas applicable aux travaux.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 30 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 octobre 2024.

Motifs de la décision

— Sur la clause de répartition des charges d’entretien des ascenseurs

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, dans sa rédaction issue de la loi 2014-366 du 24 mars 2014, applicable au présent litige, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges'.

Ce texte opère ainsi une distinction entre, d’une part, les charges dites spéciales, entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, qui sont réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et, d’autre part, les charges dites générales, relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, qui sont réparties en fonction des valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de chacun des copropriétaires.

Il est constant en l’espèce que les charges d’entretien des ascenseurs de la copropriété relèvent de la première de ces deux catégories, de sorte qu’elles doivent être réparties en fonction de l’utilité qu’elles présentent pour chacun des lots.

Par ailleurs, bien que la notion d’utilité objective n’ait été expressément introduite à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que de manière postérieure à l’assemblée générale du 4 avril 2018, elle était auparavant consacrée par une jurisprudence constante, de sorte que c’est bien l’utilisation potentielle et non effective de l’équipement considéré qui doit être prise en compte pour déterminer la répartition des charges (voir sur ce point notamment Cass. 3è civ., 26 octobre 1983, pour la situation d’un copropriétaire qui se désolidarise du système de chauffage mais doit continuer de participer aux charges qui en découlent alors même qu’il n’a plus la faculté d’utiliser cet équipement).

Ainsi, est utile à un copropriétaire un service ou un équipement qui dessert le lot. Donc, si un équipement dessert un lot, il est considéré comme étant utile à celui-ci. Ce n’est donc pas l’usage effectif d’un équipement qui définit les charges dont un copropriétaire est redevable, mais le point de savoir si son lot est desservi par cet équipement.

Dans le cadre du présent litige, il appartient à M. [J], sur lequel repose la charge probatoire, de démontrer que la clause de répartition des charges d’ascenseur stipulée à l’article 17 du chapitre VIII du règlement de copropriété ne serait pas conforme au critère d’utilité objective prévu par la loi.

Cette clause prévoit que les charges d’entretien des ascenseurs sont réparties entre les copropriétaires, pour le bâtiment II, au tableau II, colonne H, annexé au règlement de copropriété, lequel indique des tantièmes de 1226 pour le lot n°473 dont l’appelant est propriétaire.

Cette stipulation contractuelle est dépourvue de la moindre ambiguïté et ne saurait donner lieu à la moindre interprétation.

Par ailleurs, M. [J] n’apporte dans ses écritures aucun élément qui serait susceptible de rapporter la preuve que la répartition des charges spéciales d’ascenseur qui se trouve ainsi stipulée entre les copropriétaires du bâtiment II ne respecterait pas le critère d’utilité objective que cet équipement présente pour chacun des lots considérés. Au contraire, la clé de répartition opérée en fonction de l’étage apparaît entièrement conforme à ce critère, ce qui est bien le cas en l’espèce, puisque les appartements situés à des étages différents se sont vus attribuer des tantièmes différents, et que les appartements situés au 5ème étage, ayant une surface similaire, se sont vus attribuer les mêmes tantièmes.

La demande de nullité de la clause litigieuse du règlement de copropriété ne pourra donc qu’être rejetée.

— Sur la résolution n°23 votée à l’assemblée générale du 4 avril 2018

Cette résolution a décidé d’effectuer des travaux de remplacement des deux ascenseurs du bâtiment [Adresse 9], retenu la proposition présentée par l’entreprise Schindler pour un montant de 172 285, 20 euros TTC, et pris acte que les honoraires du syndic s’élèvent à 2,70% HT du montant HT de cette opération, soit un montant TTC de 4 651, 70 euros.

Elle a été adoptée à la majorité simple de 25 862 voix sur 51 723 voix exprimées, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon M. [J], cette résolution serait nulle au motif qu’elle ne serait pas conforme aux dispositions de l’article 68 du règlement de copropriété, aux termes duquel 'lorsque la question débattue est relative à l’une des charges spéciales définies aux article s14 à 19 et 21 du présent règlement, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter et ce proportionnellement à leur participation aux frais'.

Force est de constater, cependant, que la résolution n°23 a bien été votée selon la clé de répartition 0010-2 Ascenseurs stipulée au règlement de copropriété, soit sur une base de 100 000 voix, correspondant aux seuls copropriétaires devant s’acquitter des charges d’ascenseur, excluant ainsi les lots situés au rez-de-chaussée. En outre, contrairement à ce qu’allègue l’appelant, aucune anomalie ne peut se déduire de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 avril 2018 entre le nombre des présents et représentés en page 1 (46 575 /101 403 voix) et lors du vote de la résolution litigieuse (51 723 voix/100 000 voix), dès lors qu’il s’agit de l’application d’une clé de répartition différente.

Par ailleurs, c’est de manière parfaitement régulière et conforme à l’article 66 alinéa 2 du règlement de copropriété et du décret du 17 mars 1967 que la résolution a précisé les noms des copropriétaires s’étant opposés à la décision de l’assemblée et mentionné qu’aucun ne s’était abstenu, étant observé que les noms des absents étaient déjà indiqués en page 1 du procès-verbal.

En ce qui concerne les honoraires du syndic, l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit, en ses alinéas 4 et 5, que 'les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution'.

M. [J] fait grief au syndic de n’avoir pas fait application d’un taux dégressif, qui était selon lui justifié au regard de l’importance des travaux.

Or, en l’espèce, le montant des honoraires du syndic a bien été exprimé en pourcentage du montant HT des travaux votés, et l’appelant n’apporte aucun élément de comparaison susceptible de démontrer qu’aucun taux dégressif n’aurait été appliqué, ni de ce qu’il aurait dû être appliqué en fonction de l’importance des travaux litigieux.

Enfin, l’appelant ne saurait de toute évidence être suivi dans son argumentation afférente au taux de TVA applicable auxdits travaux, dès lors que le taux réduit de 5,5 % ne trouve application que pour 'les ascenseurs et matériels assimilés spécialement conçus pour les personnes handicapées et dont les caractéristiques sont fixées par arrêté du ministre chargé de l’économie et des finances', conformément à l’article 270-0 bis A 2°f) du code général des impôts, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce, les ascenseurs de la copropriété n’étant pas spécifiquement construits pour des personnes handicapées, bien qu’ils soient conformes aux normes européennes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Au regard de ces considérations, la demande de nullité de la résolution n°23 ne pourra être accueillie.

Le jugement entrepris devra donc être confirmé en l’ensemble de ses dispositions.

— Sur les demandes accessoires

En tant que partie perdante, M. [J] sera condamné aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel.

La demande qui est formée par l’appelant à ce titre sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [C] [J] aux dépens d’appel,

Condamne M. [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel,

Rejette la demande formée à ce titre par M. [C] [J].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 21 janvier 2025

à

M^e Clarisse DORMEVAL

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

Copie exécutoire délivrée le 21 janvier 2025

à

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN