GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/257

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 15 Avril 2025

N° RG 24/00562 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HO4U

Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4] en date du 02 Avril 2024

Appelante

S.A.S.U. SIRIUS 304, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SELARL PVB SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats plaidants au barreau de MONTPELLIER

Intimée

S.A.R.L. ANTARES 1707, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par l’AARPI BIRD & BIRD AARPI, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 février 2025

Date de mise à disposition : 15 avril 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte authentique du 10 novembre 2022, la société Antares 1707 a vendu à la société Sirius 304, en état futur d’achèvement, un appartement de haut standing n° 304 sis dans un ensemble immobilier dénommé l’Antares, implanté au sein de la station de ski de [Localité 7] à [Localité 6], moyennant un prix total de 6.120.000 euros.

La livraison est intervenue le 17 décembre 2022, avec réserves.

Après avoir fait dresser par un commissaire de justice, le 2 janvier 2023, un constat relevant plus d’une centaine de vices et défauts de conformité, l’acquéreur a successivement dénoncé de nombreuses réserves, par courriers recommandés des 12 et 25 janvier et 20 mars 2023.

Par courrier recommandé du 18 octobre 2023, la société Sirius 304 a mis en demeure la société Antares 1707 de terminer la levée de l’intégralité des réserves et désordres dénoncés et d’en justifier sous huitaine.

Excipant de ce que les travaux nécessaires à la levée de ces réserves n’auraient pas été entrepris par sa contractante, la société Sirius 304 a, suivant exploit en date du 06 décembre 2023, fait assigner la société Antares 1707 en référé-expertise.

Par ordonnance du 2 avril 2024, la présidente du tribunal judiciaire d’Albertville, a :

— rejeté la demande d’expertise formée par la société Sirius 304 ;

— rejeté les autres demandes ;

— condamné la société Sirius 304 aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

si plusieurs centaines de désordres et non conformités étaient listés à l’origine dans les rapports de pointage établis par le vendeur, seuls 3 restent mentionnés dans le dernier rapport du 6 décembre 2023 portant sur : un joint creux à refaire et un carrelage trop court en buanderie (1), ainsi que la robinetterie et vasque en attente de remplacement dans la chambre master (2 et 3) ;

ces éléments apparaissent très circoncrits, et parfaitement déterminés et déterminables, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise;

la société Sirius 304 ne justifie nullement des problèmes acoustiques qu’elle allègue;

aucun motif légitime à l’expertise ne se trouve ainsi caractérisé.

Par déclaration au greffe du 19 avril 2024, la société Sirius 304 a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’elle a rejeté les autres demandes.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 19 juillet 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Sirius 304 demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Infirmer l’ordonnance du 2 avril 2024 dans sa totalité ;

Statuant à nouveau,

— Désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec notamment mission de :

— Convoquer les parties, recueillir leurs explications, et se faire remettre tous documents utiles,

— Visiter l’ouvrage, dont l’adresse est : [Adresse 5], vérifier si les désordres allégués listés dans les courriers et mails de dénonce et dans la présente assignation existent, dans ce cas, les décrire,

— Prendre connaissance des documents de la cause,

— Constater la date de réception et/ou de livraison,

— Déterminer l’origine, la date d’apparition, la cause et l’imputabilité des désordres, malfaçons et non-conformités affectant le bien,

— Dire si ces désordres constituent des dommages qui affectent l’immeuble dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropres à sa destination,

— Dans le cas où ces désordres constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans toutefois le rendre impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert,

— Dans la mesure où il y aurait lieu de répondre à la question ci-dessus, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement,

— Indiquer les travaux propres à remédier à ces désordres et à leurs conséquences dommageables et en évaluer le coût et en préciser la durée,

— Fournir tous éléments permettant d’apprécier le cas échéant les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir indiqué à quel point il en est arrivé dans ses investigations,

— Etablir un pré-rapport qui autorisera les dernières observations des parties dans le délai de vingt jours à compter de leur réception dans la rédaction du rapport définitif,

— Réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Sirius 304 fait notamment valoir que :

le dernier rapport de réserves a été émis de manière unilatérale par la société Antares 1707 et ne correspond pas à la réalité des désordres qu’elle a invoqués et dénoncés ;

au contraire d’être circonscrits et déterminés, de nombreux désordres n’ont pas été pris en compte par le constructeur-vendeur ;

l’avis d’un expert judiciaire sera déterminant pour confirmer l’existence d’un préjudice de jouissance;

des désordres affectant le bien qu’elle a acquis continuent d’apparaître, comme le démontre le dégât des eaux qu’elle a subi en avril 2024 ;

le seul constat de l’existence de réserves non levées par le promoteur devait conduire le premier juge à faire droit à sa demande d’expertise;

il appartenait au vendeur de refuser la livraison de l’appartement s’il estimait ne pas être en mesure de mettre à sa disposition un bien conforme aux prescriptions contractuelles;

les malfaçons constatées sont d’autant moins acceptables qu’elles affectent un bien situé dans une résidence de prestige.

Dans ses dernières écritures du 23 septembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Antares 1707 demande de son côté à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville le 2 avril 2024 en toutes ses dispositions ;

A titre principal,

— Rejeter la demande d’expertise judiciaire formée par la société Sirius 304, en l’absence de motif légitime et en raison d’une action manifestement vouée à l’échec ;

A titre subsidiaire,

— Si par extraordinaire, une expertise judiciaire était ordonnée, prendre acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire ainsi que sur les responsabilités encourues mais également sur la recevabilité et le bien-fondé de la demande ;

— Juger que les frais d’expertise seront intégralement à la charge de la société Sirius 304, en sa qualité de demanderesse à l’expertise ;

En tout état de cause,

— Rejeter l’intégralité des demandes de la société Sirius 304 ;

— Condamner la société Sirius 304 à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Sirius 304 aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société Antares 1707 fait notamment valoir que :

la société Sirius 304 a sollicité une livraison anticipée, en acceptant tous les risques liés à cette livraison précoce ;

lors de la livraison, la société Sirius 304 a soulevé des réserves qui ont d’ailleurs été inscrites dans le procès-verbal de livraison ;

elle a procédé à la levée de la totalité des réserves;

la société Sirius 304 n’apporte pas la preuve d’un motif légitime, condition nécessaire à une expertise judiciaire ;

toute action future qui serait engagée à son encontre serait manifestement vouée à l’échec.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 13 janvier 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 février 2025.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

Il appartient dans ce cadre au demandeur à l’expertise de démontrer qu’une telle mesure d’instruction est en lien direct avec un litige plausible et crédible, bien qu’éventuel et futur, et non pas d’établir, à ce stade, le bien fondé de l’action en vue de laquelle elle est sollicitée (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 2ème, 4 novembre 2021, 21-14. 023).

Il doit ainsi produire des éléments de nature à permettre au juge de caractériser l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction.

Il convient d’observer, à titre liminaire, que les dispositions de l’article 1792-6 alinéa 2 du code civil, qui sont afférentes à la garantie de parfait achèvement à laquelle est tenu l’entrepreneur pendant un délai d’un an à compter de la réception, et qui sont invoquées par la société Sirius 304 dans ses écritures, ne sont nullement applicables au vendeur en l’état futur d’achèvement, conformément à l’article 1646-1 du même code.

L’appelante ne peut en effet agir contre son vendeur, pour les vices de construction et défauts de conformité apparents, qui se sont révélés avant la réception ou avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant sa prise de possession des lieux, que sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil. Dans ses dernières conclusions, la société Sirius 304 se réfère également à ces dispositions.

Il est important de noter, ensuite, que la circonstance que l’acquéreur aurait accepté une livraison anticipée ne saurait être de nature à exonérer le vendeur de son obligation de lui délivrer un bien exempt de vices et conforme aux caractéristiques contractuelles convenues entre les parties.

Le procès-verbal de livraison conclu de manière contradictoire entre les parties le 17 décembre 2022 dresse une liste de 29 réserves relativement mineures, dont seules 13 restent à reprendre, le document indiquant expressément que les autres ont déjà été levées à cette date.

La société Sirius 304 a ensuite fait dresser le 2 janvier 2023, soit moins d’un mois après sa prise de possession des lieux, un constat qui recense plus d’une centaine de défauts affectant le bien, essentiellement d’ordre esthétique, qui se trouve étayé par de nombreuses photographies des lieux qui sont produites par l’acquéreur, et qui ont été dénoncées par courrier du 12 janvier 2023.

L’appelante a ensuite signalé à la société Antares 1707, le 25 janvier 2023, d’autres vices et défauts de conformité, tenant à une problématique d’étanchéité des baies vitrées à l’air, à un problème de réglage des portes et à la présence de plusieurs fissures, trous et rayures, ces dernières étant illustrées par de nouvelles photographies.

Il est constant, cependant, que de nombreux travaux ont été entrepris au cours de l’année 2023 par le promoteur, ce dernier indiquant de manière constante, notamment dans ses courriers des 26 janvier, 2 février et 13 février 2023, sans être contredit, que les travaux se poursuivaient. En particulier, les désordres affectant l’une des baignoires de l’appartement litigieux, qui était décrite sans justificatif par la société Sirius 304 comme étant 'inutilisable’ ont ainsi fait l’objet de travaux de reprise le 1er février 2023.

Selon le rapport de 'pointage’ établi le 20 septembre 2023 par la société Antares 1707, seuls onze défauts mineurs, faisant l’objet de réserves non encore levées, persistaient. Dans son courrier du 18 octobre 2023, l’appelante se réfère expressément au contenu de ce rapport, et si elle indique que ce dernier n’intégrerait pas l’intégralité des désordres qu’elle a dénoncés, elle ne précise nullement les défauts qui subsisteraient à cette date et qui ne se trouveraient pas intégrés dans le rapport de pointage établi par sa venderesse.

Par la suite, dans un courrier du 3 novembre 2023, l’intimée explique à sa contractante que seules huit réserves restent à lever, portant les numéros 463, 410, 411, 420 et 457, 469, 419 et 470, et détaille un calendrier précis des travaux qui restent à entreprendre. Ce courrier n’a donné lieu à aucune contestation de la part de la société Sirius 304.

La société Antares 1707 verse surtout aux débats un second rapport de 'pointage’ établi le 6 décembre 2023 qui recense, de manière précise, avec de multiples photographies justificatives, les travaux qui ont été réalisés et ne mentionne plus, parmis les centaines de désordres et non conformités qui étaient listées à l’origine, que trois seules réserves persistantes, portant sur un joint creux à refaire, un carrelage trop court en buanderie et la robinetterie et vasque en attente de remplacement dans la chambre master.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, ces éléments apparaissent très circoncrits, et parfaitement déterminés et déterminables, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise.

La société Sirius 304 argue de ce que ce rapport de pointage du 6 décembre 2023, établi de manière unilatérale par la partie adverse, serait dépourvu de la moindre valeur probante quant à la réalisation des travaux de reprise nécessaires à la levée des réserves qu’elle a dénoncées.

Il convient d’observer, cependant, que ce rapport se trouve corroboré par de nombreuses photographies, prises le 14 décembre 2023, dont il n’est pas contesté qu’elles se rapportent à l’appartement litigieux, et qui mettent clairement en exergue la réalisation de travaux de reprise des désordres. Par ailleurs, l’appelante se contente de remettre en cause la valeur probante de ce rapport, mais ne détaille nullement les vices de construction et défauts de conformité qu’elle a dénoncés et qui n’auraient pas fait l’objet de travaux de reprise satisfaisants. Et d’une manière plus générale, comme cela avait déjà été constaté par le premier juge, la société Sirius 304 n’apporte dans ses écritures aucune précision sur les défauts qui étaient recensés dans le constat du 2 janvier 2023, et qui seraient encore d’actualité.

Force est de constater surtout que l’appelante, qui ne conteste pas que de nombreux travaux ont été entrepris suite au constat dressé le 2 janvier 2023, ne verse aux débats aucun élément, tel qu’un nouveau constat, un rapport d’expertise amiable, ou même de simples témoignages ou photographies, qui serait susceptible de rapporter la preuve, dont la charge lui incombe, de ce que son appartement serait encore affecté de vices ou défauts de conformité qui justifieraient la mise en place d’une expertise judiciaire.

La société Sirius 304 se contente ainsi, de manière particulièrement imprécise, de faire état de ce qu’une des salles de bains serait inutilisable, ou encore de ce que l’appartement serait affecté de problèmes acoustiques, sans apporter le moindre justificatif de ces chefs, alors que de son côté, la société Antares 1707 produit, s’agissant de ce second grief, un rapport établi par un bureau de contrôle le 19 janvier 2023, qui indique expressément qu’aucune irrégularité au regard de la réglementation acoustique n’a été relevée.

Quant au dégât des eaux qui serait survenu, selon ses dires, en avril 2024, et qui a donné lieu à un constat dressé le 4 juillet 2024, faisant état d’un tuyau percé dans le réseau de distribution d’eau froide, l’appelante ne développe aucune argumentation qui serait susceptible d’indiquer en quoi il serait susceptible de caractériser un quelconque désordre de nature à engager la responsabilité de sa venderesse.

La société Sirius 304 ne justifie enfin nullement de ce qu’elle aurait subi un préjudice de jouissance lié à la persistance de désordres affectant son appartement, alors qu’il semble au contraire se déduire de 'l’état des locations’ produit par la société Antares 1707 que l’appartement litigieux a pu être loué, sans difficultés particulières, dès la période hivernale 2022-2023. Aucune expertise n’apparaît ainsi nécessaire pour évaluer un préjudice de jouissance dont rien n’atteste de la réalité.

L’appelante échoue ainsi, comme en première instance, à caractériser l’existence d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’instruction. Compte tenu de cette carence probatoire, l’ordonnance entreprise ne pourra qu’être confirmée en toutes ses dispositions.

En tant que partie perdante, la société Sirius 304 sera condamnée aux dépens exposés en cause d’appel, ainsi qu’à payer à la société Antares 1707 la somme de 2.000 euros au titre des frais qu’elle a exposés en appel. L’appelante sera enfin déboutée de la demande qu’elle forme de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 2 avril 2024 par la présidente du tribunal judiciaire d’Albertville,

Y ajoutant,

Condamne la société Sirius 304 aux dépens exposés en cause d’appel,

Condamne la société Sirius 304 à payer à la société Antares 1707 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formée de ce chef par la société Sirius 304.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 15 avril 2025

à

la SCP LOUCHET CAPDEVILLE

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

Copie exécutoire délivrée le 15 avril 2025

à

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA