MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/091

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 18 Février 2025

N° RG 22/01628 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HCWD

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 10] en date du 10 Août 2022

Appelante

S.A.R.L. TERRE DE HAUT, dont le siège social est situé [Adresse 7]

Représentée par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.C.I. LD, dont le siège social est situé [Adresse 11]

Représentée par la SELARL SELARL ELODIE CHOMETTE AVOCAT, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par M^e Marie-lise CHAREL, avocat plaidant au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 09 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 novembre 2024

Date de mise à disposition : 18 février 2025

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Composition de la cour :

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte authentique du 17 septembre 1993, la SCI LD a donné à bail à la société MDS les lots n°3 et 1104 d’un ensemble immobilier dénommé Multisport à La Perrière (désormais commune de Courchevel) pour une durée de 9 ans à compter de la date de conclusion du bail moyennant un loyer annuel de 10 000 francs HT.

Par acte sous seing privé du 26 avril 2012, la SCI LD a consenti à la société MDS le renouvellement du bail pour les locaux correspondant cette fois aux lots n°3 (local commercial situé au rez-de-chaussée bas), n°4 (local commercial situé rez-de-chaussée has), n°7 (local commercial situé au rez-de-chaussée bas), n°9070 (emplacement de stationnement portant le n°130 au plan), n°9072 (emplacement de stationnement portant le n°132 au plan), n°9068 emplacement de stationnement portant le n°128 au plan), n°1 (local commercial situé au rez-de-chaussée bas), n°8 (local commercial situé au rez-de-chaussée bas) et n° 9201 (emplacement de stationnement portant le n° 422 au plan) du même ensemble immobilier, pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2010 moyennant un loyer annuel de 49 200 euros HT et HC.

Par avenant du 1er décembre 2017, les parties se sont accordées sur le maintien du loyer à la somme annuelle de 52 919,64 euros HT (soit 4 409,97 euros HT par mois) jusqu’au 30 septembre 2019.

Par exploit du 27 septembre 2019, la société MDS a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre moyennant un loyer annuel de 43 290 euros HT et HC.

Par courrier recommandé du 20 décembre 2019, la Société LD a fait part de son accord sur le renouvellement du bail au 1er octobre 2019 mais a sollicité la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 56 627,42 euros HT et HC.

En l’absence d’accord, la société MDS a notifié à la Société LD par courrier recommandée du 23 juin 2020 un mémoire en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 43 290 euros HT.

Puis la société Terre de Haut, venant désormais aux droits de la société MDS, a, par exploit du 2 avril 2021, assigné la Société LD devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Albertville en vue de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux.

Par jugement du 10 août 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Albertville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Fixé le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux donnés à bail par la Société LD à la société Terre De Haut à la somme annuelle de 53 980 euros HT à compter du 1er octobre 2019 ;

— Rejeté la demande de condamnation formée par la Société LD en vue de la régularisation des loyers depuis la date de renouvellement du bail ;

— Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles engagés par elle ;

— Rejeté en conséquence les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la Société LD aux entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

Faute pour les présents locaux de présenter un caractère monovalent, le montant du loyer du bail renouvelé ne saurait de ce fait échapper au principe du plafonnement ;

La société LD ne développe aucun argument relatif à une modification notable des caractéristiques du local et de la destination des lieux, de leurs obligations contractuelles respectives ou des facteurs locaux de commercialité pouvant justifier une augmentation du loyer au-delà du loyer plafonné ;

La surface utile pondérée totale de l’ensemble des locaux sera fixée à 138,41 m², il en résulte ainsi une valeur locative annuelle au 1er octobre 2019 de (138,41 x 390 euros /m²) de 53 979,90 euros qui sera arrondie à 53 980 euros HT ;

La valeur locative des locaux étant inférieure au montant du loyer plafonné, le montant du loyer du bail renouvelé doit ainsi être fixé à sa valeur locative.

Par déclaration au greffe du 9 septembre 2022, la société Terre de Haut a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a : (RG 22-1628)

— Rejeté la demande de condamnation formée par la société LD en vue de la régularisation des loyers depuis la date de renouvellement du bail ;

— Condamné la société LD aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 20 septembre 2022, la Société LD a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. (RG 22-1655)

Les instances ont été jointes.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 16 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Terre de Haut sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Juger qu’elle est recevable et bien fondée en son appel ;

Et statuant à nouveau,

— Fixer rétroactivement au 1er octobre 2019 le loyer du bail commercial la liant à la Société LD portant sur le local commercial sis [Adresse 12], dans un ensemble immobilier cadastré Section ZM numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] à la somme de 44 900 euros HT par an ;

— Condamner la Société LD au paiement d’une somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à assumer les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de son argumentation, la société Terre de Haut fait valoir :

' que la pratique de la pondération des surfaces du local commercial loué permet de déterminer le loyer par référence aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et qu’il y a lieu de déduire les superficies ayant moins de 1,80 m de hauteur sous plafond, conformément à la charte de l’expertise immobilière, et donc de retenir une surface utile pondérée de 115,08 m²;

' que les coefficients de pondération doivent être minorés, notamment ceux des réserves, qui sont difficilement accessibles et d’une utilité réduite ;

' qu’enfin, il y a lieu de déduire de la valeur locative le montant de la taxe foncière, qui constitue une charge exorbitante supportée par le locataire, conformément à la juriprudence de la cour de cassation.

Par dernières écritures du 5 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société LD demande à la cour de :

— Déclarer son appel à l’encontre de la société Terre De Haut recevable et bien fondé ;

— Joindre les deux affaires référencées sous les RG 22/01628 et 22/0165 ;

— Réformer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Albertville ;

Et statuer à nouveau,

— Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société Terre de Haut ;

— Constater que la surface pondérée utile du local est de 142,12 m² ;

En conséquence,

— Fixer le loyer annuel plafonné hors taxes hors charges à la somme de 57 984,96 euros HT (142,12 x 408) avec effet rétroactif au 1er octobre 2019 ;

— Condamner la société Terre de Haut à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant la première instance et l’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société LD énonce que :

' le local commercial loué présente une superficie de 189,43 m² selon les énonciations du bail, et de 195,97 m² selon le mesurage loi Carrez effectué par la société Alpgéo ;

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 9 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur le montant du loyer par m² et le calcul de la surface pondérée utile

Le prix du bail doit être fixé en référence aux articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce.

L’article L145-33 du code de commerce dispose 'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. (…)'

L’article R145-6 du même code précise : 'Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est située, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.' L’article suivant énonce ' Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'

L’article L145-34 prévoit enfin que le prix du bail renouvelé est en principe fixé au montant du loyer révisé selon le taux de variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou celui des activités tertiaires, à moins qu’il ne soit démontré une modification notable des éléments 1 à 4 de l’article L145-33, ce qui justifie la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative.

Les points restant en litige entre les parties portent sur le prix du loyer au m², le calcul de la surface pondérée utile et sur l’application d’un abattement pour prise en charge par le locataire de la taxe foncière.

C’est à l’issue d’une analyse exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que :

— les locaux situés au rez-de-chaussée, bien qu’occupés pour les lots n°1 et n°8 par une machine volumineuse et encombrante permettant le traitement des skis et matériels dédiés, devaient être affectés d’un coefficient 1, et pris pour leur surface totale, dans la mesure où seules les caractéristiques immobilières doivent être examinées et non l’usage effectif réalisé par le locataire,

— la mezzanine attachée au lot n°4, accessible par un escalier et permettant une sortie du magasin par une porte vitrée ouvrant sur le front de neige, doit être affectée du coefficient de pondération 0,6, dans la mesure où elle est susceptible d’utilisation par la clientèle,

— la pondération de 0,4 attachée aux surplus des réserves et des mezzanines de stockage, parfois difficilement accessibles, est conforme aux coefficients de pondération usuellement appliqués.

En revanche, la charte de l’expertise en évaluation immobilière invite à calculer la surface utile pondérée en référence à la surface utile brute, laquelle est fondée sur la surface hors oeuvre nette, dont il y a lieu de déduire les éléments structuraux tels que les poteaux, murs extérieurs, etc, et les circulations verticales. La SHON précitée n’inclut pas les locaux disposant d’une hauteur sous plafond de moins d'1,8 m, ou encore les locaux non aménageables eu égard à l’encombrement d’équipements, ou encore disposant de planchers fragiles.

Ainsi, les surfaces à retenir sont de 100,46 m² pour la superficie de vente, 8,25 m² pour la mezzanine accessible au public rattachée au lot n°4, et 40,51 m² de réserves. La surface utile pondérée sera donc fixée à : 100,46 + 4,95 + 16,20 = 121,61 m².

Deux expertises amiables sont versées aux débats : la première, émanant du cabinet [Y] & associés retient une valeur locative dans le secteur de 390 euros/m², réalisée le 16 avril 2018, la seconde, datée du 8 septembre 2020, de M. [W], fixe la valeur à 408 euros/m². Le loyer de la société Terre de Haut doit être fixé au 1er octobre 2019, qui est la date du renouvellement du bail. La société LD démontrant que la valeur retenue par le cabinet [Y], actualisée sur l’indice ILC du deuxième trimestre 2019, serait de 408,47 euros/m².

Le loyer sera fixé à 49 616,88 euros, arrondi à 49 600 euros au 1er octobre 2019.

II- Sur la prise en compte de la taxe foncière

Les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (3ème Civ. 8 février 2024, pourvoi n°22-24.268). Néanmoins, le fait que le preneur se soit engagé à acquitter les taxes foncières ne justifie pas un abattement pour charges exorbitantes, lorsque, d’une part, ce transfert de charges est couramment pratiqué dans le secteur, d’autre part, les termes de comparaison retenus par l’expert correspondent à des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur.

Le bail conclu le 30 mai 2002 entre les parties, avec effet rétroactif au 1er octobre 2001 contient une clause, incluse en page 11 et dans la rubrique 'impôts', stipulant 'en outre, le preneur devra s’acquitter du paiement de la taxe foncière'.

Les deux experts amiables intervenus, le cabinet [Y] et M. [W], ont tous deux intégré dans leur calcul de la valeur locative le fait que la taxe foncière était prise en charge par le preneur. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande d’abattement pour taxe foncière sollicitée par la société Terre de Haut.

III- Sur les demandes accessoires

Succombant en partie sur la majorité de ses prétentions, la société LD supportera les dépens d’appel. Il ne paraît en revanche pas inéquitable de rejeter la demande d’une indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a fixé le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux donnés à bail par la Société LD à la société Terre De Haut à la somme annuelle de 53 980 euros HT à compter du 1er octobre 2019 ;

Statuant de nouveau de ce chef,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux donnés à bail par la Société LD à la société Terre De Haut à la somme annuelle de 49 600 euros HT à compter du 1er octobre 2019,

Y ajoutant,

Rejette la demande d’abattement sur le loyer pour charge exorbitante (taxe foncière) de la société Terre de Haut,

Condamne la société LD aux dépens de l’instance d’appel,

Déboute la société Terre de Haut de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 18 février 2025

à

la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES

la SELARL ELODIE CHOMETTE AVOCAT

Copie exécutoire délivrée le 18 février 2025

à

la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES

la SELARL ELODIE CHOMETTE AVOCAT