N° Minute : [Immatriculation 1]/281

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 19 Juin 2025

N° RG 22/01811 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HDLP

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] en date du 18 Août 2022, RG 22/00708

Appelante

S.A.R.L. ADCITY-ADDITIF CONSULTING BT, dont le siège social est sis [Adresse 2] – SUISSE prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Jean-Pierre BENOIST, avocat au barreau de THONON LES BAINS

Intimés

M. [Z] [Y] – intervenant volontaire -

né le 14 Octobre 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 11] – SUISSE

Représenté par M^e Paul-Marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE-ALPES,ss [Adresse 15] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Céline JULIAND, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

S.A.R.L. FREGATE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 08 avril 2025 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon offre du 7 août 2012 acceptée le 21 septembre suivant, laquelle a été reprise par acte authentique reçu le 15 février 2013, la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône Alpes a consenti à la Sci Additif Immobilier, devenue Sarl Fregate Immo, deux prêts de 195 000 euros et de 260 715 francs suisses (CHF) destinés à financer l’acquisition, en l’état futur d’achèvement, des lots n°2 et n°11 d’un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 10]' sis [Adresse 4] à Thonon-les-Bains, à savoir un appartement avec terrasse situé à l’étage ainsi qu’un garage double au rez-de-chaussée outre les millièmes afférents des parties communes.

En garantie des concours consentis, la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône Alpes a sollicité et obtenu une hypothèque conventionnelle sur le bien financé laquelle a été publiée au du Service de la publicité foncière de [Localité 14] le 5 mars 2013.

En raison d’incidents dans le règlement des échéances convenues, la banque a fait délivrer à la Sarl Fregate Immo, par acte du 16 mars 2020, un commandement de payer valant saisie immobilière sur le bien sis [Adresse 5] à [Localité 14] dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé '[Adresse 12]', figurant au cadastre sous les références section [Cadastre 9] lieudit '[Adresse 8]' pour une contenance de 23 a 20 ca, composé du :

lot n°2 : un appartement avec une terrasse, situé à l’étage,

lot n°11 : un garage double situé au rez-supérieur.

Faute de règlement, le commandement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] le 14 août 2020 sous les références 2020 S n°25.

Postérieurement, la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône Alpes a fait assigner la Sarl Fregate Immo devant le juge de l’exécution par acte du 13 octobre 2020.

Par jugement du 10 décembre 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a, entre autres dispositions, dit que l’établissement bancaire dispose d’une créance certaine, liquide et exigible, dont le montant a été fixé à la somme de 404 137,38 euros, puis a ordonné la vente forcée du bien à l’audience d’adjudication du 18 mars 2022.

La Sarl Fregate Immo a interjeté appel de ce jugement et par arrêt du 13 octobre 2022, la deuxième section de la chambre civile de la cour d’appel de Chambéry a, entre autres mesures, prononcé la nullité de la déclaration d’appel et confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions.

L’audience d’adjudication initialement fixée a été reportée au 21 octobre 2022, date à laquelle M. [Z] [Y] a été déclaré adjudicataire.

*

Antérieurement, par courrier officiel en date du 24 janvier 2022, la Sarl Adcity-Additif Consulting BT s’est prévalue auprès de la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône Alpes du bénéfice d’un bail sur le bien immobilier en cause, conclu le 1er décembre 2018 avec la Sarl Fregate Immo et renouvelé par acte du 28 mai 2020 (renouvellement enregistré au Service de la publicité foncière d'[Localité 6] le 25 août 2020).

Par ordonnance du 10 mars 2022, le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a autorisé la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône Alpes à faire assigner à jour fixe la Sarl Fregate Immo et la Sarl Adcity-Additif Consulting BT à l’audience du 19 mai 2022 en vue de statuer sur l’opposabilité dudit bail.

Par jugement contradictoire du 18 août 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— déclaré inopposable à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône Alpes le bail conclu entre la Sarl Fregate Immo et la Sarl Adcity-Additif Consulting BT selon contrat de location portant date du 1er décembre 2018 et acte de renouvellement portant date du 28 mai 2020 (enregistré au service de la publicité foncière d'[Localité 6] le 25 août 2020),

— dit en conséquence que la vente judiciaire poursuivie par la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône Alpes des droits et biens immobiliers appartenant à la Sarl Fregate Immo échappera aux effets de ce bail,

— débouté la Sarl Fregate Immo et la Sarl Adcity-Additif Consulting BT de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes, comprenant les demandes plus amples et contraires,

— condamné in solidum la Sarl Fregate Immo et la Sarl Adcity-Additif Consulting BT à payer la somme de 4 000 euros à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Rhône Alpes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la Sarl Fregate Immo et la Sarl Adcity-Additif Consulting BT, aux entiers dépens,

— accordé le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à M^e Juliand,

— constaté que l’exécution provisoire est de droit.

Par acte du 19 octobre 2022, la Sarl Adcity-Additif Consulting BT a interjeté appel de cette décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sarl Adcity-Additif Consulting BT demande à la cour de :

— réformer intégralement le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Sur l’intervention de M. [Y],

— rejeter toutes ses demandes, fins et conclusions,

Et statuant à nouveau juger que,

— déclarer irrecevables la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône-Alpes et M. [Y] en toutes leurs demandes, fins et conclusions, faute d’intérêt pour agir, pour avoir vendu le bien considéré aux enchères publiques,

— déclarer opposable à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône-Alpes et à l’intervenant M. [Y] le bail conclu entre elle et la Sarl Fregate Immo selon contrat de location portant date du 1er décembre 2018 et acte de renouvellement portant date du 28 mai 2020 (enregistré au service de publicité foncière d'[Localité 6] le 25 août 2020),

— dire en conséquence que la vente judiciaire poursuivie par la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône-Alpes des droits et biens immobiliers appartenant à la Sarl Fregate Immo n’échappera pas aux effets de ce bail,

— dire l’arrêt à intervenir sera commun et opposable à M. [Y],

— déclarer la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône-Alpes et M. [Y] irrecevables et mal fondés en toutes leurs autres demandes, et les en débouter,

— condamner la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône-Alpes et M. [Y] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme complémentaire de 3 000 euros en cause d’appel,

— condamner la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône-Alpes et M. [Y] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône-Alpes demande à la cour de :

— débouter purement et simplement la Sarl Adcity-Additif Consulting BT de l’intégralité de ses contestations, fins et conclusions,

— confirmer purement et simplement le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la Sarl Adcity-Additif Consulting BT à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

— condamner la Sarl Adcity-Additif Consulting BT aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Juliand, sur son affirmation de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [Z] [Y], se prévalant de la qualité d’adjudicataire, demande à la cour de :

— déclarer son intervention à la procédure d’appel recevable et bien fondée,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— condamner la Sarl Adcity-Additif Consulting BT à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

*

La déclaration d’appel a été signifiée à la Sarl Fregate Immo le 16 novembre 2022 (remise à personne habilitée), laquelle n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir de la Caisse d’Épargne et de Prévoyance de Rhône Alpes

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Au motif que le bien saisi a été vendu à l’audience d’adjudication du 21 octobre 2022, la Sarl Adcity-Additif Consulting BT excipe du défaut d’intérêt à agir de la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône Alpes.

Il échet toutefois de constater que la Caisse d’Épargne Rhône Alpes a introduit l’instance avant l’audience d’adjudication et que la décision contestée s’avère également antérieure à la vente, de sorte que la banque, créancier poursuivant, avait un intérêt manifeste et légitime à contester l’existence du bail litigieux lequel était a minima susceptible d’impacter la valeur du bien saisi.

Au surplus, la déclaration d’appel de la Sarl Adcity-Additif Consulting BT est également intervenue avant la vente de sorte que la banque, intimée à hauteur d’appel, ne peut voir son action déclaré irrecevable faute d’intérêt.

M. [Z] [Y], adjudicataire, est pour sa part bien fondé en son intervention volontaire en ce qu’il est devenu, postérieurement au jugement déféré, propriétaire du bien pour lequel la Sarl Adcity-Additif Consulting BT revendique le bénéfice d’un bail. Son intérêt à agir actuel est donc certain dans la mesure où la contestation élevée par la banque, par assignation à jour fixe, était antérieure à l’adjudication lui ayant bénéficié.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [Z] [Y] et de débouter la Sarl Adcity-Additif Consulting BT de la fin de non-recevoir visant le défaut d’intérêt à agir des intimés.

Sur l’opposabilité du bail conclu entre la Sarl Fregate Immo et la Sarl Adcity-Additif Consulting BT

Conformément aux dispositions de l’article 1377 du code civil, l’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique.

Il résulte de l’article 321-4 du code des procédures civiles d’exécution que les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

Par application de l’article 1341-2 du code civil, un créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.

En l’espèce, il s’avère constant que le commandement de payer opérant saisie immobilière du bien acquis par M. [Z] [Y] a été délivré le 16 mars 2020 et publié le 14 août 2020 au Service de la publicité foncière. La Sarl Adcity-Additif Consulting BT s’est pour sa part prévalue, après le jugement d’orientation mais avant l’adjudication, du bénéfice d’un bail en date du 1er décembre 2018 renouvelé le 28 mai 2020 et publié au Service de la publicité foncière d'[Localité 6] le 25 août suivant.

S’il ne peut être contesté que la publication au Service de la publicité foncière permet de fixer, à date certaine, l’existence d’un bail consenti par la Sarl Fregate Immo à la Sarl Adcity-Additif Consulting BT, les éléments tendant à prouver la réalité du bail initial et sa date de conclusion s’avèrent discutés.

En ce sens, il a été justement relevé par les premiers juges que le bail du 1er décembre 2018, emportant obligation pour le preneur de réaliser différents aménagements à ses frais avancés, s’avère concomitant à la facture de la Sarl Ospi Immo et au procès-verbal de réception du même jour portant sur l’exécution des travaux d’aménagement qui auraient été réalisés par la Sarl Adcity-Additif Consulting BT pour un montant de 185 001 euros.

En outre, quoique la présence d’un locataire ait pu être porté à la connaissance d’éventuels candidats acquéreurs dans le cadre de la procédure initiée par la Caisse d’Épargne et de Prévoyance de Rhône Alpes, il doit être retenu que la légitimité de cette occupation et la validité du titre fondant cette occupation ont été valablement contestés par le créancier poursuivant avant la vente par adjudication de sorte que si la Sarl Adcity-Additif Consulting BT peut se prévaloir de la connaissance, par M. [Z] [Y], du droit qu’elle revendique au jour de l’adjudication, force est de constater que ce droit ne saurait être un droit acquit, le bail ayant été déclaré inopposable au créancier poursuivant et à tout adjudicataire par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains avant l’audience d’adjudication.

Il échet encore de constater que s’il s’agit de personnes morales distinctes, les dirigeants et les bénéficiaires économiques des sociétés Fregate Immo (débiteur saisi venant aux droits de la Sci Additif Immobilier), Adcity-Additif Consulting BT (société de droit suisse se revendiquant titulaire du bail litigieux), Ospi Immo (entreprise ayant effectué les travaux d’aménagement stipulés dans le bail au titre d’une charge du preneur), Ctc Services (se revendiquant sous-locataire) et Adcity Osc Group (occupant réel ou supposé des lieux) tendent à se confondre et possèdent, conformément aux propres explications de l’appelante, des liens étroits de nature familiale.

A ce titre, la cour observe au moyen des extraits Kbis et des procès-verbaux d’assemblées générales produits aux débats que :

la Sci Additif Immobilier a eu pour associés Mme [M] [R], M. [T] [R] et Mme [V] [W], les deux premiers étant par ailleurs gérants de la société,

la Sarl Fregate Immo, débiteur saisi et bailleur, a successivement eu pour gérant M. [U] [R], Mme [V] [W] puis M. [T] [R], et a pour associés [V] Mme [W] et la Sarl Additif Consulting BT (preneur),

la Sarl Ctc Immobilier a pour gérant M. [T] [R],

la Sci Oljani, 'intervenante’ au prêt notarié du 15 février 2013 fondant les poursuites de la Caisse d’Épargne et de Prévoyance de Rhône Alpes, a pour gérant M. [T] [R] et pour associés M. [U] [R] et Mme [M] [R],

la Sarl Ospi Immo, exerçant sous le nom commercial 'Oljani création', a eu pour liquidateur M. [T] [R] et possédait comme associés Mme [V] [W] et la Sarl Ctc Services,

la Sarl Ctc Services, exerçant sous le nom commercial 'Additif BT’ et se revendiquant sous-locataire, a eu pour gérante Mme [V] [W] puis Mme [C] [P] et a pour associés Mme [V] [W] et la Sarl Additif Consulting BT (preneur).

Il en résulte manifestement une convergence d’intérêts entre les dirigeants et les bénéficiaires économiques de la société emprunteuse et bailleresse, de la société en charge des travaux d’aménagement, de la société preneuse et du titulaire du bail litigieux puis de la société sous-locataire.

Plus avant, la cour observe que les clauses contractuelles du bail et de son renouvellement s’avèrent singulières en ce que le preneur :

bénéfice d’un bail jusqu’en 2075, sans possibilité de résiliation par le bailleur même en cas de force majeure,

bénéficie d’un loyer de 900 euros (ramené à 750 euros en 2020 selon le contrat de renouvellement) pour un appartement de 3 pièces de 78 m² en bordure de lac à [Localité 14], avec exemption totale de loyer durant 7 premières années, puis exemption à hauteur de 500 euros par mois pour les 7 années suivantes et exemption de 400 euros par mois jusqu’au complet remboursement du coût des travaux que le preneur s’engage à réaliser et de leurs intérêts,

bénéficie d’une clause d’éviction de 280 000 euros,

bénéfice d’une clause de réserve de propriété concernant tous les matériaux relatifs aux travaux qu’il s’engage à réaliser pour un montant de 185 001 euros,

bénéficie d’un droit de sous-location expressément stipulé,

tandis que le bailleur :

ne perçoit aucun loyer réel sur du long terme,

ne bénéficie d’aucune faculté de résiliation jusqu’en 2075,

ne dispose d’aucun droit de révision du loyer,

n’a pris aucun dépôt de garantie ni caution concernant son locataire,

ne peut vendre le bien qu’aux conditions validées par son locataire,

devra rembourser les travaux que le preneur s’est engager à réaliser, à hauteur de 185 001 euros, au taux débiteur de 2,5% par an.

Il est en outre observé qu’aucun point d’eau (salle de bain ou WC) n’existe dans le bien pris à bail, lequel dispose toutefois d’un accès au lot n°1, comprenant les services de commodité précités, et demeurant la propriété personnelle de M. [T] [R].

Il résulte de ce qui précède que le bail de 2018, dont l’antériorité au commandement n’est pas démontrée, et le renouvellement du 28 mai 2020, ne présentent aucun caractère de sincérité et ont été conclus de façon manifestement déséquilibrée dans le seul intrêt du preneur, en fraude des droits des créanciers, en vue de décourager toute véléité de saisie immobilière et de dissuader d’éventuels candidats à l’adjudication.

En conséquence, c’est à bon droit que les premiers juges ont déclaré inopposable à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Rhône Alpes le bail conclu entre la Sarl Fregate Immo et la Sarl Adcity-Additif Consulting BT selon contrat de location portant date du 1er décembre 2018 et acte de renouvellement portant date du 28 mai 2020 (enregistré au service de la publicité foncière d'[Localité 6] le 25 août 2020), puis dit en conséquence que la vente judiciaire poursuivie par le créancier poursuivant des droits et biens immobiliers appartenant à la Sarl Fregate Immo échappera aux effets de ce bail, en débutant la Sarl Fregate Immo et la Sarl Adcity-Additif Consulting BT de l’ensemble de leurs demandes.

Aussi, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes annexes

La Sarl Adcity-Additif Consulting BT, qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens dont distraction au profit de M^e Juliand s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, elle est en outre condamnée à verser la somme de :

2 500 euros à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance de Rhône Alpes,

2 500 euros à M. [Z] [Y].

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire,

Reçoit l’intervention volontaire de M. [Z] [Y],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la Sarl Adcity-Additif Consulting BT de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la Sarl Adcity-Additif Consulting BT aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Juliand s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne la Sarl Adcity-Additif Consulting BT à payer la somme de 2 500 euros à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance de Rhône Alpes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl Adcity-Additif Consulting BT à payer la somme de 2 500 euros à M. [Z] [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Caisse d’Épargne et de Prévoyance de Rhône Alpes et M. [Z] [Y] du surplus de leurs demandes.

Ainsi prononcé publiquement le 19 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

19/06/2025

M^e Jean pierre BENOIST

M^e Paul-Marie BERAUDO

+ GROSSE

M^e Céline JULIAND

+ GROSSE