GS/SL

N° Minute

1C25/120

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 11 Mars 2025

N° RG 22/00892 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G7YM

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 13 Avril 2022

Appelants

M. [V] [N]

né le 12 Septembre 1957 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Mme [H] [P] épouse [N]

née le 31 Janvier 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.A.S. DEA, demeurant [Adresse 1]

Représentée par la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 23 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 novembre 2024

Date de mise à disposition : 11 mars 2025

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2018, M. [V] [N] et Mme [H] [P], ci-après les époux [N], ont conclu avec la société DEA un compromis de vente portant sur l’acquisition d’une maison d’habitation et d’un terrain situés [Adresse 3], moyennant un prix de 460.000 euros.

L’acte prévoyait deux conditions suspensives particulières, relatives à l’obtention d’un permis d’aménager et à l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 430.000 euros sur une durée maximale de 24 mois, au taux d’intérêt annuel de 3%. Un dépôt de garantie de 23 000 euros a été séquestré entre les mains du notaire et une clause pénale d’un montant de 10% du prix de vente a été stipulée.

Aucun prêt n’ayant été obtenu par la société DEA dans les délais prévus au compromis, l’acte authentique de vente n’a pas été régularisé et un litige est né entre les parties sur la restitution du dépôt de garantie et le versement de la clause pénale.

Par exploit en date du 20 juin 2019, les époux [N] ont fait assigner la société DEA devant le tribunal de grande instance d’Annecy aux fins notamment d’obtenir le déblocage à leur profit du dépôt de garantie séquestré entre les mains du notaire, ainsi que le paiement de la somme complémentaire de 23.000 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement du 13 avril 2022, le tribunal judiciaire d’Annecy, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— constaté la non réalisation de la condition suspensive particulière du compromis de vente qui a été conclu entre les époux [N] et la société DEA, le 19 décembre 2018, portant sur l’acquisition d’une maison d’habitation et d’un terrain situé [Adresse 3] ;

— débouté les époux [N] de leur demande de condamnation de la société DEA à leur verser 23.000 euros au titre du paiement partiel de la clause pénale ;

— ordonné la restitution à la société DEA de la somme de 23.000 euros séquestrée en la compatibilité de la SCP Gilibert-Long Champ-Favre, notaires à Annecy ;

— condamné les époux [N] à payer 3.000 euros à la société DEA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes et demandes plus amples et contraires ;

— condamné les époux [N] aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

la société DEA démontre sa diligence dans l’obtention d’un prêt ;

elle est ainsi en droit de revendiquer la restitution de la somme de 23.000 euros séquestrée.

Par déclaration au greffe du 19 mai 2022, les époux [N] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures du 11 août 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [N] sollicitent l’infirmation de la décision entreprise et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— Dire et juger que les conditions suspensives prévues au compromis de vente conclu avec la société DEA le 19 décembre 2018 n’ont pas été réalisées en raison de l’absence de production par la société DEA d’une lettre d’accord d’un établissement bancaire au plus tard le 31 janvier 2019 et en l’absence d’information sur la non obtention d’un prêt au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus ;

— En conséquence, constater la caducité du compromis ;

— Dire et juger que la société DEA ne démontre pas que l’échec dans l’obtention d’un crédit au plus tard le 31 janvier 2019 n’est pas de son fait ;

— En conséquence, dire et juger que la somme de 23.000 euros consignée par la société DEA entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie leur restera acquise ;

— Condamner en tant que de besoin la société DEA à leur régler la somme de 23.000 euros versée à titre de dépôt de garantie ;

— Dire et juger que la société DEA n’a pas été diligente dans ses obligations contractuelles en ne justifiant pas au vendeur de l’acceptation ou du refus de prêt dans les cinq jours suivant l’expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive ;

— En conséquence, condamner la société DEA à leur payer la somme de 23.000 euros à titre de pénalité ;

— Condamner la société DEA à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner en outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [N] font notamment valoir que :

La société DEA ne démontre pas avoir obtenu un accord de prêt avant le 31 janvier 2019, date limite fixée dans le compromis de vente pour la réalisation de la condition suspensive, de sorte que le compromis est caduc ;

la société DEA aurait dû justifier de l’acceptation ou du refus des prêts par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivants le 31 janvier 2019, soit au plus tard le 5 février 2019, or à cette date, la société DEA ne leur avait donné aucune information malgré leurs demandes réitérées;

la société DEA ne démontre pas que l’échec dans l’obtention d’un crédit au plus tard au 31 janvier 2019 n’est pas de son fait ni qu’elle a été diligente pour respecter les termes du compromis concernant l’information de son vendeur sur l’octroi ou le refus du prêt ;

elle n’a pas estimé utile de les informer de l’absence d’accord de prêt dans les délais contractuellement fixés.

Dans ses dernières écritures du 2 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société DEA demande de son côté à la cour de :

— Débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner les époux [N] à lui verser la somme de 3.000 euros pour procédure abusive ;

— Subsidiairement réduire le montant de la clause pénale à l’euro symbolique ;

— Condamner les époux [N] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société DEA fait notamment valoir que :

la condition d’obtention d’un permis d’aménager a été levée par l’obtention de la déclaration préalable ce dont il a été justifié au notaire des époux [N] par mail du 26 février 2019 ;

elle a justifié avoir déposé avant le 31 janvier 2019 les demandes de prêt et a même obtenu un accord de principe le 15 février 2019 de la Banque Populaire ;

non seulement les conditions relatives à l’exécution du compromis n’étaient pas remplies mais surtout les époux [N] ne l’ont jamais mis en demeure de régulariser l’acte authentique puisqu’ils ont au contraire invoqué la caducité du compromis alors même qu’elle a fait savoir par son notaire qu’elle entendait poursuivre l’acquisition.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 23 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 novembre 2024.

Motifs de la décision

I – Sur la caducité du compromis et le sort du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. L’article 1304-3 alinéa 1 du code civil prévoit quant à lui que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

S’agissant de la première condition suspensive particulière qui se trouve stipulée au compromis de vente conclu entre les parties le 19 décembre 2018, tenant à l’obtention d’un permis d’aménager, la société DEA justifie avoir déposé le 31 janvier 2019 une déclaration préalable auprès de la commune de [Localité 6], conformément aux stipulations contractuelles. En tout état de cause, l’acquéreur était libre de se prévaloir ou non de cette condition.

Le litige qui oppose les parties porte de fait uniquement sur la seconde des conditions suspensives, tenant à l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 430 000 euros sur une durée maximale de 24 mois, au taux d’intérêt annuel de 3%.

L’acte du 19 décembre 2018 prévoit à cet égard, en sa page 6:

'I- Obligations de l’ACQUEREUR vis à vis du crédit sollicité

L’ACQUEREUR s’oblige à déposer ses demandes de prêts dans les meilleurs délais.

A défaut d’avoir apporté la justification dans les délais impartis, le VENDEUR aura la faculté de demander à L’ACQUEREUR par lettre recommandée avec accusé de réception de justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

L’ACQUEREUR devra informer sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

II- Réalisation de la condition suspensive

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements sollicités.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 31 janvier 2019.

L’ACQUEREUR devra justifier au VENDEUR de l’acceptation ou du refus de ce (s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

Dans le cas où l’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais l’ACQUEREUR ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura le cas échéant versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au VENDEUR en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil'.

Il est constant, en l’espèce, qu’aucun prêt n’a été obtenu par la société DEA et qu’elle n’a du reste produit aucun justificatif avant le terme prévu le 31 janvier 2019. Après avoir relancé leur contractante à deux reprises par courriel, les 1er et 12 février 2019, les époux [N] lui ont adressé, par pli recommandé avec accusé de réception du 21 février 2019, un courrier prenant acte de ce que le compromis de vente était caduc. Cette décision des vendeurs de renoncer à la vente a été confirmée ensuite par courriels des 25 et 26 février 2019, malgré la communication par la société DEA, le 26 février 2019, d’une proposition de financement émanant de la Banque Populaire.

La caducité du compromis liée à l’absence de réalisation de la condition suspensive dans les délais convenus, qui a été constatée par le premier juge, est admise par les parties en cause d’appel.

Selon une jurisprudence constante, il appartient dans une telle hypothèse à l’acquéreur qui sollicite la restitution de son dépôt de garantie de démontrer qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt et, en particulier, de ce qu’il a effectivement sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente liant les parties (Cour de cassation, Civ 1ère, 13 novembre 1997, n°95-18.276 P), ou de ce que la banque lui aurait de toute façon refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières (Cour de cassation, Civ 3ème, 12 septembre 2007, n°06-15.640 P).

En l’espèce, la société DEA verse aux débats les pièces suivantes :

— un courrier de la Banque Laydernier daté du 7 janvier 2019, accusant réception de sa demande de financement pour le programme immobilier sis au [Adresse 3] ;

— une attestation de la Banque Cantonale de [Localité 5] du 6 mars 2019, confirmant avoir reçu, le 8 janvier 2019, une demande de prêt bancaire d’un montant de 430.000 euros sur une durée de deux ans, au taux de 3%, destiné à financer l’acquisition de ce bien ;

— une proposition de financement, ne valant pas accord ferme de prêt, établie le 15 février 2019 par la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes, portant sur l’opération immobilière litigieuse, à hauteur d’un montant de 395.000 euros, sur 24 mois, au taux Euribor 3 mois majoré de 2%, proposition acceptée le même jour par la société DEA.

Il ne peut qu’être déduit de l’examen de ces pièces que l’intimée justifie clairement avoir accompli les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt, selon les conditions stipulées au compromis de vente, et que la condition suspensive n’est pas défaillie de son fait.

Les courriers respectivement établis par la Banque Laydernier et la Banque Cantonale de [Localité 5] caractérisent en effet sans ambiguïté le dépôt, par la société DEA, de deux demandes de prêt, les 7 et 8 janvier 2019. Contrairement à ce qu’indiquent les époux [N], ces dépôts ne peuvent de toute évidence être considérés comme étant tardifs au regard de la clause imposant à l’acquéreur de réaliser une telle démarche 'dans les meilleurs délais', au regard de la date de signature du compromis, le 19 décembre 2018, et de la période des fêtes de fin d’année qui s’en est suivie. Et la circonstance que la société DEA soit un professionnel de l’immobilier ne saurait être de nature à remettre en cause cette constatation.

Par ailleurs, même en admettant que le courrier établi par la Banque Laydernier ne soit pas suffisamment précis pour justifier du dépôt d’une demande de prêt qui soit conforme aux stipulations du compromis de vente, il n’en demeure pas moins que la société DEA pouvait parfaitement se contenter, pour satisfaire à son obligation contractuelle, de déposer une seule demande de prêt conforme, ce qui est incontestablement le cas pour celle déposée auprès de la Banque Cantonale de [Localité 5]. Il est à cet égard de jurisprudence constante que, sauf convention contraire, une seul demande de prêt conforme suffit à l’acquéreur pour démontrer avoir fait diligence (Cour de cassation, Civ 3ème, 8 décembre 1999, n°98-10.766 P).

Du reste, il résulte de la lecture des échanges intervenus entre les parties à compter du 1er février 2019, par l’entremise de leurs notaires respectifs, que la société DEA, si elle n’a pu obtenir de prêt avant la date prévue, le 31 janvier 2019, ne s’est pas vue opposer de refus de prêt, mais a au contraire obtenu une proposition de financement, qui devait normalement lui permettre de concrétiser son projet d’acquisition, bien que de manière tardive selon les vendeurs, qui ont préféré renoncer à la vente.

Il ne peut ainsi être sérieusement argué par les époux [N] de ce que l’intimée aurait manqué de diligence dans la réalisation des démarches tendant à l’obtention d’un prêt qui lui incombaient.

La société DEA apparaît ainsi fondée à obtenir la restitution du dépôt de garantie de 23.000 euros qu’elle a versée entre les mains du notaire.

II – Sur la clause pénale

Les époux [N] revendiquent par ailleurs l’application à leur profit de la clause pénale stipulée au compromis de vente, dont le contenu est le suivant : 'au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme égale à 10% du prix de vente ci-dessus fixé et ce à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil'.

Ils reprochent à ce titre à la société DEA, outre son absence de diligence, qui a été précédemment examinée, de ne pas les avoir informés, dans les délais contractuellement fixés, de l’évolution du dossier de prêt qu’elle s’était engagée à souscrire.

Cependant, la clause pénale stipulée au compromis de vente, dont le contenu a été ci-dessus reproduit, ne trouve application qu’en cas de refus par l’une des parties de régulariser l’acte authentique de vente, après mise en demeure, alors que l’ensemble des conditions suspensives auraient été remplies.

Force est de constater que tel n’est nullement le cas en l’espèce puisque la société DEA n’a jamais obtenu d’accord ferme de prêt, permettant la réalisation de la condition suspensive, et qu’elle n’a jamais été mise en demeure par ses contractants de réitérer la vente. Ce sont au contraire les époux [N] qui ont refusé de régulariser l’acte authentique de vente, alors que l’acquéreur avait obtenu, le 15 février 2019, une proposition de financement qui devait lui permettre de concrétiser son projet d’acquisition dans les délais convenus, puisque la date de réitération était fixée au plus tard au 14 août 2019.

La demande formée par les appelants au titre de la clause pénale ne pourra ainsi qu’être rejetée.

III – Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

La société DEA réclame une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en faisant valoir qu’elle a accompli toutes les diligences nécessaires et que c’est avec mauvaise foi que ses contractants ont refusé de poursuivre la vente et de lui restituer son dépôt de garantie, dans le but de parvenir à vendre leur bien à un prix plus élevé.

Il convient d’observer cependant que le refus des époux [N] de réitérer la vente ne peut présenter un caractère fautif, dès lors qu’aucun prêt n’a été obtenu par la société DEA dans les délais prévus au compromis, ce qui a permis aux vendeurs, de manière légitime, de se libérer de leurs engagements. Par ailleurs, l’intimée ne fait état d’aucun élément qui serait susceptible de faire dégénérer en faute le droit d’agir en justice de ses contractants, ni n’apporte la moindre précision sur le préjudice qu’une telle faute lui aurait causée.

La société DEA ne pourra donc qu’être déboutée de cette demande indemnitaire.

IV – Sur les demandes accessoires

En tant que parties perdantes, les époux [N] seront solidairement condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société DEA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée de ce chef par les appelants sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 13 avril 2022,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [V] [N] et Mme [H] [P] aux entiers dépens exposés en cause d’appel,

Condamne solidairement M. [V] [N] et Mme [H] [P] à payer à la société DEA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel,

Rejette la demande formée à ce titre par M. [V] [N] et Mme [H] [P].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 11 mars 2025

à

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 11 mars 2025

à

la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES