NH/SL

N° Minute

1C25/573

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 14 Octobre 2025

N° RG 22/02029 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HEN4

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 08 Septembre 2022

Appelante

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son Syndic la société SYNIC ECO 38, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SCP BESSAULT MADJERI SAINT-ANDRE, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Sylvie FERRES, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

Intimés

M. [B] [I]

né le 20 Juillet 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Catherine REY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

S.C.I. F.K.S., dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 19 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 septembre 2025

Date de mise à disposition : 14 octobre 2025

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

La SCI FKS est propriétaire, au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3], du lot n°11, constitutif d’un local commercial au rez-de-chaussée, comprenant un bureau, des toilettes, un placard, une réception et un porche.

Par acte notarié du 24 décembre 2009, M. [B] [I] a acquis, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 4], les lots n° 14 et 9, constitutifs d’un local au rez-de-chaussée composé de deux pièces et dépendances, d’une courette derrière ce local, et une cave.

Par acte notarié du 12 janvier 2010, M. [I] a acquis, au sein de cet immeuble, le lot n° 15, constitutif d’un local derrière l’immeuble, surplus à usage d’entrepôt et bureau jouxtant le lot appartenant à la SCI FKS.

Le 3 novembre 2014, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a, dans une quinzième résolution, décidé de modifier le règlement de copropriété afin d’inclure les toitures des locaux dans les parties privatives de l’immeuble.

Le 17 novembre 2014, la SCI FKS a déclaré à son assureur la survenance d’un sinistre, constitutif d’un dégât des eaux ayant touché son lot de copropriété.

La SCI FKS a également dénoncé des dégâts des eaux survenus les 24 juillet et 24 août 2015 qu’elle a imputés au délabrement de la toiture du lot de M. [I].

Par acte d’huissier du 15 décembre 2015, la SCI FKS a assigné M. [I] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble afin de le voir notamment condamner, si besoin sous astreinte, à effectuer les travaux urgents de réfection de la toiture de son local.

Par ordonnance du 6 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble a notamment :

— condamné M. [I] à faire procéder aux travaux urgents de réfection de la toiture de son local commercial sur cour, situé [Adresse 3] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du trentième jour suivant la notification de la présente décision ;

— débouté la SCI FKS de ses demandes tendant à se voir allouer des sommes provisionnelles.

Par déclaration au greffe du 13 juin 2016, M. [I] a interjeté appel de l’ordonnance du 6 avril 2016.

Par arrêt du 24 janvier 2017, la cour d’appel de Grenoble a notamment :

— confirmé en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 6 avril 2016 ;

— y ajoutant, précisé que les travaux urgents de réfection de la toiture seront réalisés par M. [I] pour le compte de qui il appartiendra.

Estimant que la responsabilité de M. [I] était engagée s’agissant de l’entretien de la toiture de sa courette et de la réalisation des travaux afférents, la SCI FKS a, par acte d’huissier du 31 mai 2018, assigné ce dernier devant le tribunal de grande instance de Chambéry en réparation de ses préjudices.

Par acte d’huissier du 11 avril 2019, M. [I] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux fins notamment de remboursement du coût des travaux de réfection de la toiture.

Suivant ordonnance du 19 janvier 2021, les instances ainsi initiées ont été jointes.

Par jugement du 8 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

— Rejeté la fin de non-recevoir constitutive de l’autorité de chose jugée soulevée par M. [I] à l’encontre des demandes de la SCI FKS dirigées contre lui ;

— Déclaré recevables les demandes de la SCI FKS dirigées contre M. [I] ;

— Dit que la toiture des courettes était une partie commune avant l’assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2014 ;

— Dit que la toiture de la courette appartenant à M. [I] relève de sa partie privative à compter du 3 novembre 2014 ;

— Rejeté la demande de la SCI FKS tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 2.221,73 euros au titre du remboursement des travaux suite au sinistre du 17 novembre 2014 ;

— Condamné M. [I] à payer à la SCI FKS la somme de 2.844 euros au titre des travaux de décontamination ;

— Condamné M. [I] à payer à la SCI FKS la somme de 7.108,80 euros au titre de la remise en état du local commercial ;

— Rejeté la demande de la SCI FKS tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 123,58 euros au titre du « solde exécution » ;

— Rejeté la demande de la SCI FKS tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de la perte de loyers ;

— Condamné M. [I] à payer à la SCI FKS la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Eco 38, à payer à M. [I] la somme de 17.611 euros au titre du montant des travaux de réfection de la toiture ;

— Rejeté la demande de M. [I] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] » à lui payer la somme de 17.760 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Rejeté la demande de M. [I] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Eco 38, à relever et garantir M. [I] à hauteur de la somme de 6 966,96 euros au titre de la condamnation de celui-ci au payement à la SCI FKS de la somme de 9.952,80 euros portant sur le coût des travaux de décontamination et sur la remise en état du local commercial ;

— Condamné M. [I] à payer à la SCI FKS la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Eco 38, à payer à M. [I] la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Rejeté la demande de la SCI FKS tendant à voir dire que seront compris dans les dépens les frais de constat d’huissier ;

— Condamné M. [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Eco 38, aux dépens, chacun pour moitié, et avec distraction au profit de la société Boyer-Besson – Mangione ;

— Dit que la SCI FKS et M. [I] seront dispensés de payement des frais devant être supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » au travers des charges de la copropriété en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

La toiture de la courette appartenant à M. [I], constitue une partie privative à compter du 3 novembre 2014 ;

La SCI FKS ne justifie pas d’un préjudice lié au paiement de la somme de 2.221,73 euros correspondant au devis du 7 décembre 2014 ;

La SCI FKS démontre que le local commercial dont elle est propriétaire a été dégradé en raison des infiltrations d’eau et justifie ainsi de son préjudice lié au coût des travaux de décontamination et à la remise en état du local commercial ;

Il appartenait à M. [I], devenu propriétaire de la toiture, d’effectuer à compter du 3 novembre 2014 les travaux permettant d’éviter la survenance de nouveaux dégâts des eaux, ce qu’il s’est abstenu de faire ;

La SCI FKS dispose déjà d’un titre exécutoire lui permettant de faire pratiquer des mesures d’exécution forcée à l’encontre du défendeur s’agissant de la somme de 123,58 euros dont elle réclame paiement ;

M. [I] a fait preuve de résistance abusive dans la réalisation des travaux et doit supporter le préjudice qui en est résulté pour la SCI KFS ;

La SCI FKS ne démontre pas l’existence d’un préjudice lié à une perte de loyer pour la durée qu’elle invoque ;

Le syndicat des copropriétaires doit supporter le coût des travaux compte tenu de la nature de la toiture de la courette jusqu’au 3 novembre 2014.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Dit que la toiture des courettes était une partie commune avant l’assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2014 ;

— Dit que la toiture de la courette appartenant à M. [I] relève de sa partie privative à compter du 3 novembre 2014 ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Eco 38, à payer à M. [I] la somme de 17.611 euros au titre du montant des travaux de réfection de la toiture ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Eco 38, à relever et garantir M. [I] à hauteur de la somme de 6.966,96 euros au titre de la condamnation de celui-ci au payement à la SCI FKS de la somme de 9.952,80 euros portant sur le coût des travaux de décontamination et sur la remise en état du local commercial ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Eco 38, à payer à M. [I] la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Dit que la SCI FKS et M. [I] seront dispensés de payement des frais devants être supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » au travers des charges de la copropriété en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné M. [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Eco 38, aux dépens, chacun pour moitié, et avec distraction au profit de la société Boyer-Besson – Mangione ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 31 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Juger qu’il était exonéré du devoir d’entretien des toitures des courettes, conformément aux dispositions du règlement de copropriété du 31 juillet 1936 ;

— Juger que les conventions légalement formées tenant lieu de loi à ceux qui les ont faites, à savoir que le règlement de copropriété du 31 juillet 1936 devait s’appliquer, dès lors qu’il disposait: « les modifications suivantes pourront être apportées par les copropriétaires intéressés, sans l’assentiment des autres copropriétaires, mais ces travaux de modifications seront payés par les copropriétaires intéressés seulement»' « les deux courettes pourront être couvertes par un ciel vitré ou par tout autre genre de toiture, et des couvertures en sous 'uvre, percées dans le mur de façade sur cour pourront mettre en communication ces courettes avec les locaux du rez-de-chaussée ».

« Les propriétaires du rez-de-chaussée devront entretenir en bon état le revêtement de la façade de leurs magasins à leurs frais exclusifs ». « Pour le cas où l’un des copropriétaires occasionnerait des dégâts à l’une des choses communes, il devra en supporter les conséquences et faire les réparations à ses frais à première demande du syndic ».

Et par voie de conséquence, juger que les dispositions visées supra n’étaient pas une clause de style et/ou ne relevaient pas de la simple incitation, comme jugé en première instance ;

— Débouter la SCI FKS de l’ensemble de ses demandes à son encontre et notamment ;

— Débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes à son encontre, et notamment, en ce qu’il réclame la somme de 17. 611 euros en réparation d’un préjudice allégué de jouissance, 5.000 euros en réparation d’un préjudice moral tiré d’un défaut d’entretien de la toiture, outre 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Juger sur l’appel incident avec les demandes incidentes présentées par la SCI FKS contre M. [I] qu’il s’en remet à l’appréciation de la cour ;

— Condamner M. [I] d’avoir à payer au syndicat de la copropriété du [Adresse 3], à lui payer la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Ferres sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » fait notamment valoir que :

Le règlement de copropriété fait une distinction expresse entre la toiture de l’immeuble et la couverture des courettes, or en assimilant le sort de la toiture et sa charpente, chose commune, relevant pour ses travaux de réfection et d’entretien d’un accord unanime des copropriétaires, à celui de la couverture des courettes, laissée au choix discrétionnaire d’un seul copropriétaire, le tribunal judiciaire a nécessairement interprété et méconnu le sens du règlement de la copropriété du [Adresse 3], du 31 juillet 1936 ;

Il était indifférent de qualifier de privative la couverture des courettes après la modification du règlement de copropriété et le vote en assemblée générale du 3 novembre 2014 et de faire un traitement différent avant et après cette date de la nature de ces couvertures dès lors que le sort de ces couvertures et leur gestion avait été expressément prévus dans le règlement de 1936 qui les rendait déjà privatives ;

Il est expressément prévu, dans le règlement de copropriété, qui fait la loi des parties, que les copropriétaires des lots en rez-de-chaussée, à l’origine des dégâts causés sur des parties communes, en devront réparation à leurs frais et à première demande de leur syndic ;

En mentionnant qu’il incombait au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la charge d’entretien, et donc de réparation de la toiture au-dessus du lot de la SCI FKS, fonds voisin de M. [I], le tribunal a nécessairement méconnu le sens des dispositions de l’ancien article 1134 du code civil ;

M. [I] a attendu deux décisions de justice l’y contraignant pour procéder à des travaux dont il savait depuis longtemps qu’ils étaient nécessaires et il doit réparation du préjudice née de cette inaction fautive sans pouvoir lui-même argué d’un quelconque préjudice.

Par dernières écritures du 6 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [I] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Dit que la toiture des courettes appartenant à M. [I] était une partie commune avant l’assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2014 ;

— Dit que la toiture de la toiture relève des parties privatives à compter du 3 novembre 2014 ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [I] la somme de 17.611 euros au titre des montants des travaux de réfection de la toiture ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [I] la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Rejeté la demande la demande de la SCI FKS tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 125,38 euros au titre du solde d’exécution ;

— Rejeté la demande la demande de la SCI FKS tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de perte de loyer ;

— Rejeté la demande la demande de la SCI FKS tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 2.221,73 euros au titre du remboursement des travaux suite au sinistre du 17 novembre 2014 ;

— Dit que la SCI FKS et M. [I] seront dispensés du paiement des frais supportés par le syndicat au travers des charges de copropriété en application de l’article 10-1 de la lo du 10 juillet 1965 ;

— Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

— Infirmer sur le surplus et y ajoutant,

En cas de condamnation aux réparations des préjudices subis par la SCI FKS,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à le relever et garantir de toutes les sommes mises à sa charge au titre de la condamnation de celui-ci au paiement à la SCI FKS ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 17.760 euros au titre du préjudice de jouissance, outre 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ;

— Dire qu’il sera dispensé du paiement des frais supportés par le syndicat au travers des charges de copropriété en application de l’article 10-1 de la lo du 10 juillet 1965 au titre de la procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] fait notamment valoir que :

Les infiltrations à l’origine des préjudices de la société FKS existaient bien avant le 3 novembre 2014 date à laquelle la toiture est devenue partie privative, de sorte qu’il ne peut être tenu à réparation, le défaut d’entretien étant imputable au syndicat des copropriétaires ;

Il n’est pas justifié d’une aggravation liée au retard dans la réalisation des travaux et il n’a au demeurant fait preuve d’aucun retard abusif ;

Le défaut d’entretien et de réparation sur la toiture lui cause un préjudice important et est fondé à obtenir remboursement du coût des travaux de remise en état en totalité ;

Alors que les infiltrations étaient anciennes et existaient de longue date, la SCI FKS n’a jamais interpellé le syndicat des copropriétaires faisant ainsi montre de négligence dont il devra être tenu compte dans l’évaluation de son préjudice ;

La SCI FKS ne justifie ni du quantum de ses demandes au titre du remboursement des travaux, suite au sinistre du 17 novembre 2014, ni de la réalité du préjudice invoqué au titre de la perte de loyer ;

Les dégradations de la toiture ne lui ont pas permis d’utiliser le local ce qui l’a contraint à louer un box et lui a ainsi causé préjudice matériel, doublé d’un préjudice moral certain.

Par dernières écritures du 31 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI FKS demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— Déclarer ce que de droit sur les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] ;

Sur l’appel incident,

— Réformer le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu’il a :

— Rejeté sa demande tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 2.221,73 euros au titre du remboursement des travaux suite au sinistre du 17 novembre 2014,

— Rejeté sa demande tendant à la condamnation de M. [I] à la somme de 10.000 euros au titre de la perte de loyers,

— Condamné M. [I] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Rejeté sa demande tendant à voir dire que seront compris dans les dépens les frais de constat d’huissier ;

Et statuant à nouveau,

— Condamner M. [I] à lui verser la somme de 2.221,71 euros correspondant aux travaux réparatoires consécutifs au sinistre du 17 novembre 2014 ;

— Condamner M. [I] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre du préjudice consécutif à la perte de loyer subie ;

— Condamner M. [I] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Déclarer que le coût des constats d’huissier réalisés les 17 septembre 2015 et 5 septembre 2016 seront compris dans les dépens de la présente instance ;

En tout état de cause,

— Condamner M. [I] à lui verser la somme de 2.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FKS fait notamment valoir que :

Elle a été contrainte de réaliser des travaux réparatoires afin que son locataire puisse jouir d’un local décent et l’ensemble des dépenses qui ont été engagées doit lui être remboursé ;

Le bail a été amiablement résilié le 30 juin 2016 en raison des importants désordres liés aux infiltrations et elle n’a pas pu relouer son local commercial avant 2017, ne percevant des loyers qu’à compter de janvier 2018 de sorte qu’elle a subi une perte des dits loyers pendant près de 18 mois et que sa demande, limitée à 10.000 euros, est fondée ;

M. [I] a refusé de procéder aux réparations utiles puis a fait en sorte d’allonger les procédures judiciaires de manière dilatoire, ce qui lui a causé un préjudice dont elle est fondée à demander réparation.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance 19 mai 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la nature des toitures des courettes et la charge de leur entretien

Les articles 2 et 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 définissent les parties privatives et communes et réputent communes les cours et le gros oeuvre des bâtiments, dans le silence ou la contradiction des titres.

En l’espèce, la copropriété dispose d’un règlement de copropriété, conformément aux dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que 'Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.'

Le règlement de copropriété, élaboré lors de la division de l’immeuble en son entier le 31 juillet 1936, en vigueur à la date d’acquisition de ses lots par M. [I] et jusqu’au 2 novembre 2014 inclus, liste les 'choses communes'. Il est néanmoins acquis qu’à la date de rédaction de ce règlement, les courettes n’étaient pas couvertes.

Le règlement comporte par ailleurs un article intitulé 'Modifications pouvant être apportées à l’état actuel des choses communes’ au sein duquel il est stipulé que 'les deux courettes pourront être couvertes par un ciel vitré ou par tout autre genre de toiture, et des ouvertures en sous-oeuvre, percées dans le mur de façade sur cour, pourront mettre en communication ces courettes avec les locaux du rez de chaussée'. L’article précise en introduction que 'les travaux de modifications seront payés par les copropriétaires intéressés seulement', et en conclusion que 'toutes ces transformations aux choses communes ne changeront en rien la répartition entre les copropriétaires de leurs droits de copropriété suivant les proportions fixées au présent règlement'. Il peut être ainsi constaté que le règlement de copropriété de 1936 fait des courettes des parties communes et de leur éventuelle couverture, un ajout libre mais non créatif de droit pour celui qui l’aura mise en oeuvre.

L’assemblée générale du 3 novembre 2014 a décidé 'de modifier le règlement de copropriété afin d’inclure les toitures des locaux [des commerces] dans les parties privatives de l’immeuble.'. Les parties s’accordent à retenir que les toitures visées par cette résolution sont bien celles des courettes ici en litige.

Sauf à retirer tout sens au terme 'modifier', la résolution susvisée implique que la nature des toitures ait été différente avant cette assemblée générale et partant, commune.

La possibilité de couvrir les courettes, dont le règlement fait apparaître qu’elles sont communes, l’absence de droits nouveaux créés par la mise en oeuvre de ces couvertures et l’adoption d’une résolution qui, après modification, fait des toitures en question des parties privatives, n’ont de sens que s’il est retenu que les toitures des courettes étaient jusqu’au 3 novembre 2014, des parties communes.

Le jugement querellé qui a retenu que les toitures en question étaient communes avant l’assemblée générale du 3 novembre 2014 et privatives après cette assemblée générale, doit être confirmé sur ce point, la qualité privative après le 3 novembre 2014 n’étant au demeurant l’objet d’aucune contestation des parties.

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales. L’article 14 énonce pour sa part que 'le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'. Contrairement aux affirmations de l’appelant, le règlement de copropriété de 1936 ne crée pas pour les copropriétaires qui ont fait couvrir les courettes, d’obligation d’entretien de ces couvertures dont ils assument uniquement, aux termes de ce règlement, la coût de construction.

Ainsi, l’entretien des toitures des courettes, édifiées aux frais des copropriétaires intéressés mais parties communes jusqu’à l’assemblée générale du 3 novembre 2014, incombait, jusqu’à cette date, au syndicat des copropriétaires également tenu de réparer les dommages causés par son éventuelle carence.

A compter de cette assemblée générale, M [I] s’est vu transférer la charge de cet entretien et des conséquences de l’absence d’entretien, conformément à l’article 9 de la loi précitée.

II – Sur la réparation des préjudices de la SCI FKS

La réalité des infiltrations et des dommages matériels subis par les locaux de la SCI FKS n’est pas contestée. La société FKS soutient que ces dommages l’ont conduites à supporter le coût de travaux réparatoires suite au sinistre du 17 novembre 2014 et des frais de décontamination et de remise en état, elle argue en outre d’une perte de loyers et sollicite enfin des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il convient d’examiner chacun des postes de préjudice invoqué, tant s’agissant de la preuve du dommage et du quantum sollicité, que de l’imputabilité à M. [I] ou au syndicat des copropriétaires.

~ Sur le remboursement des travaux faisant suite au sinistre du 17 novembre 2014

La SCI FKS fonde sa demande sur un devis émis par la SARL MG Rénovation le 7 décembre 2014 et soutient avoir nécessairement réalisé les travaux dès lors que les locaux étaient occupés par sa locataire et devaient être remis en état.

Cependant, alors que les travaux, dont la réalité est contestée par M. [I] et ne peut être vérifiée, auraient été réalisés depuis plus de 10 ans à la date à laquelle la cour statue, aucune facture ou débit en compte bancaire du même montant ne sont versés aux débats, pas plus qu’une attestation de la locataire de l’époque.

Le procès-verbal de constat établi en septembre 2016 alors que d’autres travaux ont été réalisés, ne permet pas davantage d’étayer la demande.

Dès lors, la SCI FKS échoue à rapporter la preuve qui lui incombe en application de l’article 9 du Code de procédure civile et doit être déboutée de sa demande, ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge dont la décision doit être confirmée de ce chef.

~ Sur les travaux de décontamination et de remise en état du local commercial

Si la SCI FKS se dispense à hauteur de cour de produire les devis qu’elle versait en première instance, il peut être constaté que les parties ne critiquent pas la décision en ce qu’elle a retenu que le préjudice subi pouvait être fixé à la somme de 9.952,80 euros et ce montant sera donc retenu par la cour.

C’est par ailleurs par des motifs propres et pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que si les rapports d’expertise amiable concluent sans être contredits que les infiltrations préexistaient au mois d’avril 2014 et que les couvertures n’étaient devenues propriété privative de M. [I] qu’à compter du 3 novembre 2014, la SCI FKS a dénoncé sans être contredite, des dégâts des eaux largement postérieurs à cette date puisque survenus les 24 juillet et 24 août 2015 soit à des dates où M. [I], propriétaire depuis plusieurs mois, aurait dû effectuer les travaux permettant d’éviter la survenance de nouveaux dégâts des eaux, ce dont il s’est dispensé.

Il ne peut être considéré que la SCI FKS a participé à son préjudice en ne sollicitant pas plus tôt du syndicat des copropriétaires des travaux propres à la mettre à l’abri de dégâts des eaux, alors d’une part qu’elle a fait réaliser l’étanchéité de sa toiture en août 2014, tentant ainsi de se préserver de dommages et n’a subi les dégâts des eaux qu’après que M. [I] était devenu propriétaire des couvertures des courettes.

Dès lors, le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [I], en qualité de propriétaire de la toiture à l’origine des dommages subis par la société FKS, à lui payer la somme de 7.108,80 euros au titre du coût de la remise en état du local commercial et la somme de 2.844 euros au titre du coût des travaux de décontamination.

~ Sur la perte de loyers

Il est acquis que la SCI FKS n’occupe pas elle-même les locaux dont elle est propriétaire mais les loue à des tiers dans le cadre de baux commerciaux.

Elle justifie que le bail qui la liait à la SAS VMA depuis le 1er avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2023, a fait l’objet d’une résiliation amiable entre les parties à la date du 31 juillet 2016 à raison de l’état d’insalubrité des locaux, constaté par les autorités compétentes et dont il n’est pas contesté qu’il soit la résultante des infiltrations subies en raison de la dégradation de la toiture appartenant à M. [I].

Il est par ailleurs justifié de la conclusion d’un nouveau bail commercial à compter du 1er février 2017, au bénéfice de M. [E], qui atteste avoir bénéficié d’une dispense de paiement des loyers jusqu’en janvier 2018 inclus, compte tenu de la 'forte odeur de moisissure'.

Compte tenu des travaux à réaliser et des constatations opérés par l’huissier de justice le 5 septembre 2016, il doit être retenu que les locaux n’ont pas pu être loués du 1er août 2016 au 31 janvier 2017, ce qui du reste n’est pas contesté par M. [I] et le syndicat des copropriétaires. La perte en résultant, soit 6 mois de loyer à 1.000 euros, est en lien direct avec les dommages causés par l’état de la toiture appartenant à M. [I].

Si le nouveau locataire fait état d’une ristourne égale à 12 mois de loyer, cette remise a été accordée par la SCI FKS de sa seule volonté et ne peut être mise en lien avec l’état des locaux dès lors que M. [E] qui aurait bénéficié de cette dispense jusqu’en janvier 2018, indique en avril 2023 qu’il n’a pu bénéficier de la totalité des locaux que depuis 3, 4 mois soit début 2023.

A défaut d’éléments complémentaires établissant une perte de loyer imputable aux dégradations dont est saisie la cour, il sera retenu que cette perte est limitée à 6 mois (août 2016-janvier 2017) et M. [I] sera condamné à payer à la société FKS à ce titre la somme de 6.000 euros.

~ Sur la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'.

La SCI FKS soutient que la résistance de M. [I] à réaliser les travaux en dépit de décisions judiciaires, sa propension à faire durer les procédures et son refus de payer spontanément les sommes mises à sa charge, lui ont causé un préjudice tenant à la perte de ses locataires, à l’obligation de mener de nombreuses démarches et de s’acquitter de frais de justice importants.

La perte de locataire est indemnisée par l’allocation de dommages et intérêts correspondant aux loyers dont la perte est justifiée et il n’y a pas lieu de l’indemniser doublement.

Les frais de justice exposés sont soit compris dans les dépens, soit indemnisés sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et ne peuvent pas davantage donner lieu à une double indemnisation.

S’agissant du retard apporté à la réalisation des travaux de remise en état de la toiture lui appartenant, il n’est pas contestable qu’à compter du 3 novembre 2014, alors que la toiture était déjà sérieusement endommagée et que M. [I] savait être tenu aux réparations propres à éviter tout dommage aux autres lots, le cas échéant pour le compte de qui il appartiendrait, notion qu’il ne peut que maîtriser au regard de sa qualité de commissaire de justice, il n’a cependant exécuté ces travaux qu’après avoir été condamné à ce faire par la Cour d’appel de céans, sur son propre appel

d’une décision de référé le condamnant aux mêmes travaux, qui n’ont ainsi été menés qu’en février et mars 2017.

Sa réticence à faire réaliser les travaux et la mise en oeuvre de procédures propres à retarder l’exécution d’obligation non contestable, est constitutive d’une faute dont il est résulté pour la SCI FKS, qui ne pouvait qu’attendre la réalisation de ces travaux et à dû consacrer une partie de son temps à la gestion de cette situation, un préjudice certain. La réparation de ce préjudice a été valablement fixée à 2.000 euros par le premier juge dont la décision sera confirmée, la SCI FKS ne justifiant pas devant la cour d’éléments susceptibles de remettre en cause cette estimation.

~ Sur la demande de relevé et garantie

Si les demandes de la SCI FKS dirigées contre M. [I] ont été accueillies compte tenu de sa qualité de propriétaire des toitures nécessitant les travaux, il doit cependant être tenu compte de ce que les toitures étaient des parties communes jusqu’au 3 novembre 2014, sans que le syndicat des copropriétaires n’y effectue la moindre réparation alors que les expertises Saretec, non contestées par les parties, établissent que les premières infiltrations préexistaient au 3 novembre 2014 étant même antérieures à avril 2014 et qu’elles sont une cause majeure des dégradations ultérieures. Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit supporter la réparation du préjudice né de sa propre carence.

Pour autant, M. [I] ne saurait être relevé et garanti en totalité des condamnations prononcées à son encontre alors qu’il n’a pas fait réaliser les travaux utiles à faire cesser les infiltrations dès la fin 2014 mais seulement début 2017, après y avoir été condamné judiciairement. Sa propre carence a donc nécessairement participé à l’aggravation des désordres, de nouveaux dégâts des eaux se produisant à l’été 2015.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, les premières infiltrations étant une cause majeure des infiltrations ultérieures, les dommages doivent être supportés par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 70% et par M. [I] à hauteur de 30%.

Cette répartition ne peut cependant concerner les dommages et intérêts mis à la charge de M. [I] au titre de sa résistance abusive, qui n’est par définition imputable qu’à sa personne.

Le syndicat des copropriétaires devra donc relever et garantir M. [I] à hauteur de 11.166,96 euros (70% de 15.952,80 (7.108,8 + 2.844 + 6.000)).

II – Sur les demandes de M. [I] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 met à la charge du syndicat des copropriétaires, les dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes.

Ainsi qu’il a déjà été retenu ci-avant, la dégradation avancée de la toiture de la courette ayant conduit aux dégâts subis par la SCI FKS, préexistait à l’assemblée générale du 3 novembre 2014 pour être antérieure au ois d’avril 2014, selon l’expertise Saretec déjà évoquée.

Compte tenu de l’importance de l’état de dégradation relevé, il convient de retenir que le syndicat des copropriétaires aurait dû réaliser les travaux de remise en état et il en doit donc remboursement à M. [I].

Les parties ne remettent pas en cause le bien fondé du quantum de la demande en la matière et le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [I] la somme de 17.611 euros au titre des travaux de réfection de la toiture.

M. [I] sollicite en outre l’indemnisation du préjudice matériel qui naîtrait de la nécessité d’exposer des frais de location d’un box pour y entreposer ses archives entre 2009 et 2016, alors qu’il envisageait de les stocker dans le local inutilisable en raison des infiltrations.

Force est de constater cependant que M. [I] ne justifie pas avoir loué un tel box et encore moins au prix. La période qu’il invoque est par ailleurs pour une grande part postérieure à l’assemblée générale de novembre 2014 à compter de laquelle son éventuel préjudice ne saurait résulter que de sa propre carence. Il ne peut être accueilli en sa demande et le jugement sera confirmé sur ce point.

Il ne justifie pas davantage de l’existence du préjudice moral au titre duquel il sollicite une indemnisation et pas plus de son imputabilité au syndicat des copropriétaires alors qu’il ne démontre pas avoir vainement tenté d’obtenir du syndicat des copropriétaires la réalisation de travaux avant le 3 novembre 2014 et a lui même fait preuve d’une résistance abusive à mettre en oeuvre de tels travaux après cette date. Il ne peut prospérer en sa demande.

III – Sur les mesures accessoires

Le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires et M. [I] aux dépens, chacun à hauteur de moitié mais rejeté la demande de la SCI FKS de voir les frais de deux procès-verbaux de constat compris dans les dépens. Elle demande à la cour de les inclure dans les dépens d’appel.

L’article 695 du Code de procédure civile définit la notion de dépens et vise notamment la rémunération des techniciens et les émoluments des officiers publics ou ministériels. Il est cependant de jurisprudence constante que les honoraires des techniciens non désignés par le juge en sont exclus ( Civ. 2e, 5 déc. 1973: Bull. civ. II, no 321 – Civ. 3e, 17 mars 2004, no 00-22.522 ) et qu’il en est de même des frais de constat d’un huissier non désigné par uen décision judiciaire (Civ. 2e, 12 janv. 2017, no 16-10.123 P).

C’est dès lors à juste titre que le premier juge a exclu des dépens les honoraires liés à l’établissement des deux procès-verbaux de constat produits par la SCI FKS. La décision sera confirmée sur ce point et ces mêmes coûts ne pourront être admis au titre des dépens de l’instance d’appel.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens. Il versera à la SCI FKS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sera débouté de sa propre demande de ce chef à l’instar de M. [I].

M. [I], qui en forme la demande, sera dispensé du paiement des frais supportés par le syndicat des copropriétaires au travers des charges de copropriété en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au titre de la procédure d’appel.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement querellé en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la SCI FKS tendant à la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de la perte de loyers ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Eco 38, à relever et garantir M. [I] à hauteur de la somme de 6.966,96 euros au titre de la condamnation de celui-ci au payement à la SCI FKS de la somme de 9.952,80 euros portant sur le coût des travaux de décontamination et sur la remise en état du local commercial ;

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne M. [B] [I] à payer à la SCI FKS la somme de 6.000 euros en réparation de la perte de loyers,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Syndic Eco 38, à relever et garantir M. [I] à hauteur de la somme de 11.166,96 euros euros au titre de la condamnation de celui-ci au paiement à la SCI FKS de la somme de 9.952,80 euros portant sur le coût des travaux de décontamination et sur la remise en état du local commercial et de la somme de 6.000 euros au titre des pertes de loyer,

Ajoutant,

Rejette la demande de la SCI FKS tendant à voir dire que les frais de constat d’huissier seront compris dans les dépens de la présente instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Syndic Eco 38 aux dépens d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Syndic Eco 38, à payer à la SCI FKS la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les demandes de M. [B] [I] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Syndic Eco 38, fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que M. [B] [I] sera dispensé de paiement des frais devant être supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » au travers des charges de la copropriété, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie simple et exécutoire délivrée le 14 octobre 2025

à

la SCP BESSAULT MADJERI SAINT-ANDRE

M^e Catherine REY

M^e Christian ASSIER