NH/SL

N° Minute

1C25/291

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Mai 2025

N° RG 22/01636 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HCWX

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 12 Août 2022

Appelant

Sndicat des Copropriétaires LES [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice EURL PANORAMIC [Localité 7] IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représenté par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

Mme [X] GARIN épouse [D], demeurant [Adresse 1]

M. [U] [D], demeurant [Adresse 3]

Représentés par la SELARL CABINET BOUZOL, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 mars 2025

Date de mise à disposition : 13 mai 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

M. [U] [D] et Mme [X] [G] son épouse, sont propriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un casier à skis constituant les lots 5, 41 et 73, au sein de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 7].

Par acte d’huissier du 20 mai 2020, M. [D] et Mme [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] devant le tribunal judicaire d’Albertville en annulation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 mars 2020.

Par jugement du 12 août 2022, le tribunal judicaire d’Albertville a :

— Annulé l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] du 4 mars 2020 ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] à payer à M. [D] et Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance ;

— Autorisé M^e Lazzarima, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— Dispensé M. [D] et Mme [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— Rejeté les demandes autres ou plus amples.

Au visa principalement des motifs suivants :

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir notifié à monsieur [D] le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 mars 2020, dans ces conditions, le délai d’action en contestation de l’assemblée générale à laquelle il n’était pas présent ni représenté n’a pas commencé à courir le concernant et M. [D] est recevable en son action ;

Mme [G] est recevable à contester l’assemblée générale du 4 mars 2020 en sa qualité de copropriétaire opposante alors qu’elle avait jusqu’au 23 août 2020 pour la contester au regard de la notification qui lui a été faite du procès-verbal le 10 mars 2020 et en application de l’article 11 de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid 19 et des articles 1 et 2 de l’ordonnance numéro du 25 mars 2020 ;

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir convoqué M. [D] à l’assemblée générale-du 4 mars 2020 alors qu’il produit uniquement un courriel de son prestataire en charge de l’envoi des convocations, qui est insuffisamment probant en l’absence d’autre élément, étant au demeurant observé que ledit courriel mentionne la diffusion de ladite convocation mais pas sa réception, de sorte que l’assemblée générale du 4 mars 2020, doit être annulée pour inobservation des formalités légales de convocation ;

Les demandes d’annulation de résolutions prises lors de cette assemblée deviennent sans objet.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 9 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— Constater que M. [D] et Mme [G] ont bien été convoqués à l’assemblée générale du 4 mars 2020 par deux plis séparés adressés à leur adresse respective et en conséquence les débouter de leur demande tendant à l’annulation intégrale de l’assemblée générale du 4 mars 2020 ;

— Débouter M. [D] et Mme [G] de l’intégralité de leur demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 4 mars 2020 y compris en l’annulation des résolutions 4 et 5 de cette assemblée générale ;

— Condamner in solidum M. [D] et Mme [G] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instante et la même somme au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamner M. [D] et Mme [G] aux entiers dépens de l’instance y compris ceux d’appel.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] fait notamment valoir que :

Il avait pris acte de l’indivision post-communautaire qui s’est ouverte suite au divorce des époux [D] et il justifie avoir convoqué M. [D] et Mme [G] par plis séparés à leur adresse respective pour l’assemblée générale du 4 mars 2020 ;

Il a bien adressé à M. [D] le procès-verbal d’assemblée générale en recommandé avec accusé de réception, le 9 mars 2020 et il est également justifié que M. [D] a reçu ce pli recommandé le 10 mars 2020 ;

Les résolutions 4 et 5, portant sur des honoraires d’étude préalable au projet de démolition et de reconstruction, étaient parfaitement et clairement libellées et ont été soumises au vote selon les règles de majorité qui étaient réglementairement et légalement prévues.

Par dernières écritures du 30 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [D] et Mme [G] demandent à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] à leur payer une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— Les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédures dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Annuler les résolutions n°4 et 5 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] du 4 mars 2020 ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] à leur payer une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— Les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédures dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de leurs prétentions, M. [D] et Mme [G] font notamment valoir que :

compte tenu de la date de notification du procès-verbal d’assemblée générale, et de la prorogation des délais pour agir liée à la crise sanitaire, ils sont recevables à agir ;

les pièces produites par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel pour justifier de leur convocation à l’assemblée générale paraissent falsifiées et M. [D] conteste avoir signé les accusés réception produits ;

les résolutions 4 et 5 ont été approuvées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors que les dépenses engagées concernent un projet qui requiert soit l’unanimité soit la double majorité de l’article 26 de ladite loi, qui s’applique au stade des études préalables qui sont l’accessoire du projet ;

les résolutions n° 4 et 5 doivent encore être déclarées nulles pour pratique du vote bloqué ;

les résolutions n° 4 et 5 ont été adoptées sans aucune mise en concurrence pourtant obligatoire pour sa validité en raison de ce seuil de mise en concurrence voté, ses résolutions doivent être déclarées nulles pour défaut de mise en concurrence.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 13 janvier 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 mars 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la recevabilité à agir de M. [D] et Mme [G]

En application des dispositions de l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.'.

Il peut être constaté que le syndicat des copropriétaires ne reprend pas devant la cour ses conclusions opposant une fin de non recevoir aux ex époux [D].

Il apparaît en tout état de cause à l’examen des listings d’envoi et des bordereaux d’accusé réception versés aux débats par le syndicat des copropriétaires et dont l’authenticité, s’agissant de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, n’est pas discutée par les intimés, que ces derniers se sont vus notifier ce procès-verbal le 10 mars 2020 de sorte que le délai pour agir expirait le 10 mai 2020. Les dispositions de la loi du 23 mars 2020 et de l’ordonnance du 25 mars 2020 ont cependant reporté cette date d’expiration au 23 août 2020 en raison de la crise sanitaire. L’action ayant été introduite par exploit du 20 mai 2020, M. [D] et Mme [G] sont recevables en leurs demandes ainsi que l’a relevé le premier juge.

II – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale

En application des dispositions de l’article 23 de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à l’espèce, 'en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.'.

Il est acquis que le lot appartenant aux intimés se trouve en indivision entre eux à la suite de leur divorce, les deux indivisaires devaient donc être convoqués à l’assemblée générale.

Le listing émis le 4 février 2020 soit avant tout contentieux, par le prestataire en charge des convocations, porte mention des deux indivisaires et il en est de même du listing d’envoi du procès-verbal d’assemblée générale émis le 9 mars 2020, qui reprend bien les numéros d’AR figurant sur les bordereaux produits aux débats. Sauf à imaginer une volonté délibérée d’écarter M. [D] de l’assemblée, ce qui n’est pas même invoqué et est contredit par le procès-verbal de cette assemblée qui fait apparaître que 'M/Me [D]' étaient représentés par 'M/Me [P]', et alors que Mme [G] ne conteste pas avoir été valablement convoquée à cette assemblée, aucun motif ne permet de mettre en doute les données de ce listing.

Les intimés se livrent une comparaison des bordereaux d’accusé réception produits par le syndicat des copropriétaires pour justifier de la convocation de M. [D], dont ils déduisent que l’authenticité de ces documents est douteuse, sans que leur démonstration, opérée sur des copies, mette en évidence des défauts grossiers et sans justifier d’une procédure pour faux. La comparaison des pièces 6 et 8 de l’appelant ne saurait emporter la conviction de la cour quant à l’irrégularité de la convocation dont la démonstration, compte tenu des éléments produits désormais par le syndicat des copropriétaires, incombe aux intimés.

Enfin, sans qu’il y ait lieu de procéder à une comparaison de signature hasardeuse, il sera rappelé que la délivrance du courrier envoyé avec accusé de réception à son destinataire, relève de la responsabilité des services de la Poste et ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires.

M. [D] et Mme [G] ne peuvent donc être accueillis en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 mars 2020 et le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

III – Sur la demande d’annulation des résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 4 mars 2020

Les résolutions dont il s’agit sont ainsi libellées :

4. Approbation des lettres de mission et des honoraires des notaires (…) L’assemblée générale approuve les honoraires des notaires suivant lettres de mission jointes à la convocation pour un montant de 17.526,00 euros TTC. Elle décide de répartir le montant des honoraires ainsi votés en charges générales par appels de provisions exigibles aux dates suivantes : le 01/08/2019(sic)pour 50%, le 01/10/2019 (sic) pour 50%'

5. Approbation de la lettre de mission du cabinet CMS-Francis Lefebvre de leurs honoraires pour l’évaluation de l’impôt sur la plus-value (…) L’assemblée générale approuve la lettre de mission jointe du cabinet CMS-Francis Lefebvre, avocats, [Adresse 2] à [Localité 6] et ses honoraires pour un montant compris entre 8000 et 10.000 euros HT. Elle à la convocation pour un montant de 17.526,00 euros TTC. Elle décide de répartir le montant des honoraires ainsi votés de 6000 euros en charges générales par appels de provisions exigibles aux dates suivantes : le 01/08/2019(sic)pour 100%'.

Les intimés soutiennent en premier lieu que ces résolutions seraient nulles faute d’avoir été votées à la majorité idoine. Elles ont été soumises au vote en retenant la nécessité d’une majorité telle que prévue à l’article 24 à laquelle il n’est dérogé que dans les cas prévus par la loi.

Les intimés n’expliquent pas en quoi ces résolutions auraient dû être votées à l’unanimité des voix des copropriétaires prévue dans les hypothèses listées à l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 26 dispose pour sa part que 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; (…)'.

Les lettres de mission dont l’approbation est l’objet des résolutions querellées s’inscrivent effectivement dans le cadre d’un projet immobilier important de démolition/reconstruction dont le vote relève de la double majorité prévue par l’article 26. Cette double majorité, qui déroge au principe de la majorité simple fixé par l’article 24, ne peut s’appliquer qu’aux situations qu’elle vise expressément et qui ne comporte pas les études ou mesures permettant la parfaite information et l’accompagnement des copropriétaires en vue de voter de manière éclairée pour ou contre les actes d’acquisition, disposition …

Les lettres de mission, annexées à la convocation adressée aux copropriétaires, confient à un étude notariale et un cabinet d’avocats spécialisés, l’étude du projet et de ses impacts, afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la portée et les conséquences juridiques et fiscales du projet. Leur adoption par les résolutions 4 et 5, ne relève pas d’une majorité qualifiée.

Il sera au demeurant observé que ces deux résolutions ont été adoptées à la majorité des membres du syndicat (22 copropriétaires sur 35) et à plus des deux tiers des voix (6908 / 10.011).

Ces résolutions ne peuvent donc être annulées sur le fondement du non respect des règles de majorité.

Les consorts [D]/[G] soutiennent par ailleurs que les résolutions seraient nulles au motif qu’elles contreviendraient à l’interdiction du vote bloqué.

L’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose que 'Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.'. Il est de jurisprudence constante que s’évince de ce texte que chaque résolution proposée au vote de l’assemblée ne doit avoir qu’un seul objet (en ce sens Cass Civ 3ème 26 septembre 2007, 06-11.191 ou Civ 3ème 14 janvier 2009, 08-10.624).

En l’espèce, les résolutions litigieuses portent chacune sur la délivrance d’une lettre de mission à un cabinet de notaires / un cabinet d’avocats, dont l’identité est connue des copropriétaires auxquels les lettres de mission ont été soumises, sur le montant des honoraires leurs modalités de paiement, ce qui constitue un objet unique, ces éléments étant indissociables et ne relevant pas de résolutions distinctes (en ce sens Civ 3ème 28 janvier 2021 19-22.681).

La nullité de ces deux résolutions n’est pas encourue de ce chef.

Les intimés arguent enfin du défaut de mise en concurrence des cabinets retenus en violation de la décision de l’assemblée générale en date du 6 mars 2019 et des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété en date du 6 mars 2019, fait apparaître qu’en application des dispositions de l’article 21 précité, les copropriétaires ont adopté une résolution n°10 fixant à 2000 euros TTC le montant à partir duquel la mise en concurrence des marchés et contrats devra être réalisée.

Les honoraires sollicités par l’étude notariale et par le cabinet Francis Lefevre excèdent notablement 2.000 euros et requièrent donc une mise en concurrence.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967, dispose que 'Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

(…)3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment (…)'.

Les annexes à la convocation à l’assemblée générale du 4 mars 2020, produites par M. [D] et Mme [G], ne comportent pas les éléments de comparaison avec des études ou cabinet concurrents de NCA ou de CMS-Francis Lefebvre et l’appelant ne justifie pas avoir soumis ces missions à la concurrence ni se s’explique sur les motifs qui auraient pu le dispenser de cette obligation.

Les résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 4 mars 2020 seront en conséquence annulées.

IV – Sur les mesures accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] aux dépens et à payer à M. [D] et Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a dispensé les consorts [D]/[G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

A hauteur de cour, le syndicat des copropriétaires qui succombe partiellement, supportera les dépens et sera condamné à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile aux intimés qui seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires.

Par ces motifs

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] du 4 mars 2020,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déboute Mme [X] [G] et M. [U] [D] de leur demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4], en date du 4 mars 2020,

Annule les résolutions numéros 4 et 5 votées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4], en date du 4 mars 2020,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] à payer à Mme [X] [G] et M. [U] [D], ensemble, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance,

Dispense Mme [X] [G] et M. [U] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 13 mai 2025

à

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

la SELARL CABINET BOUZOL

Copie exécutoire délivrée le 13 mai 2025

à

la SELARL CABINET BOUZOL