NH/SL

N° Minute

1C25/499

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 09 Septembre 2025

N° RG 22/01795 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HDJI

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 08 Septembre 2022

Appelants

M. [O], [R] [L]

né le 23 Novembre 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Mme [Z], [E], [M] [C] épouse [L]

née le 23 Juin 1952 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Richard DAMIAN, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.A.S. SOGEPROM ALPES HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée parla SCP CONTE SOUVY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL LAZARE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 24 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 juin 2025

Date de mise à disposition : 09 septembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La société Sogeprom Alpes Habitat a souhaité réaliser la construction de logements sur le territoire de la commune de [Localité 7]. Dans cette perspective, par acte notarié du 12 avril 2018, M. [O] [L] et Mme [Z] [C] (ci-après les époux [L]) ont consenti à son profit une promesse de vente d’un terrain susceptible de recevoir les immeubles à construire, situé à [Localité 7], [Adresse 1], cadastré section B n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5], moyennant un prix de 600.000 euros, cette promesse étant assortie de plusieurs conditions suspensives dont celle tenant à l’obtention d’un permis de construire.

Estimant que la non réitération de la promesse de vente était imputable à la faute de la société Sogeprom, en l’absence de dépôt d’une demande de permis de construire, les époux [L] ont, par acte d’huissier du 22 août 2019, assigné la société Sogeprom Alpes Habitat devant le tribunal de grande instance de Chambéry notamment aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue par ladite promesse.

Par jugement du 8 septembre 2022, le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Chambéry, a :

— Rejeté la demande des époux [L] tendant à la condamnation de la société Sogeprom Alpes Habitat à leur payer la somme de 30.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 12 avril 2018 et avec intérêts à compter de la mise en demeure du 11 avril 2019 ;

— Rejeté la demande des époux [L] tendant à la condamnation de la société Sogeprom Alpes Habitat à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Rejeté la demande des époux [L] tendant à la condamnation de la société Sogeprom Alpes Habitat à leur payer la somme de 100.000 euros au titre d’une perte de chance de financer leur projet de construction ;

— Rejeté la demande des époux [L] tendant à voir ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamné les époux [L] à payer à la société Sogeprom Alpes Habitat la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné les époux [L] aux dépens, avec distraction au profit de la société Conte ' Souvy Chavot,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

En l’absence de carence imputable à la société Sogeprom Alpes Habitat dans le dépôt d’un dossier complet de permis de construire, il y a lieu de retenir que la condition suspensive prévue par la promesse du 12 avril 2018 ne s’est pas accomplie ;

Toutes les conditions suspensives n’ayant pas fait l’objet d’une renonciation ou n’ayant pas été réalisées, les époux [L] ne peuvent se prévaloir du versement de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 12 avril 2018 ;

La promesse de vente ne sanctionne pas le manquement éventuel au devoir de loyauté par l’attribution de l’indemnité d’immobilisation au contractant lésé ;

En l’absence de faute, les demandes de dommages et intérêts ne peuvent être accueillies.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 17 octobre 2022, les époux [L] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 30 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [L] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

— Déclarer recevable et bien fondé leur appel à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Chambéry en date du 8 septembre 2022 ;

— Réformer ledit jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— Condamner la société Sogeprom Alpes Habitat à leur payer la somme de 30.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêt à compter de la mise en demeure du 11 avril 2019 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner la société Sogeprom Alpes Habitat à leur payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des manquements contractuels pour défaut d’information et de bonne foi contractuelle ;

— Condamner la société Sogeprom Alpes Habitat à leur payer la somme de 100.000 euros au titre du préjudice financier ;

— Rejeter toutes les demandes de la société Sogeprom, notamment les demandes en application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 699 du même code ;

Y ajoutant,

— Condamner la société Sogeprom Alpes Habitat à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Sogeprom Alpes Habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Damian, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, ils font notamment valoir :

' que la société Sogeprom n’a pas respecté ses obligations tenant au dépôt d’une demande de permis de construire et ne peut se prévaloir du certificat d’urbanisme qui ne peut démontrer la vanité du projet, ne préjugeant en rien du refus de permis de construire ;

' que la société Sogeprom n’a pas respecté son obligation de bonne foi en ne l’informant pas du certificat d’urbanisme jusqu’à l’introduction de la procédure et a maintenu en vain l’immobilisation du bien ;

' qu’en l’absence de justification de l’obtention du permis de construire 8 jours après la mise en demeure qu’ils lui ont adressée, la société Sogeprom est présumé avoir renoncé à se prévaloir de la condition suspensive ;

' qu’ils subissent un préjudice spécifique lié au retard qu’a subi la vente de leur bien.

Par dernières écritures du 4 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Sogeprom Alpes Habitat demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— Débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

— Condamner les époux [L] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [L] aux dépens de la présente instance qui seront directement recouvrés par la société Conte Souvy Chavot, avocat, constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir au soutien de ses demandes :

' qu’elle a multiplié les démarches envers la commune de [Localité 7], dont le maire s’est immédiatement déclaré opposé au projet puis a sollicité un élargissement qui n’a pu être mené à bien, les propriétaires concernés n’étant pas vendeurs ;

' que les époux [L] ont été tenus informés de ces démarches, M. [L] ayant même participé à l’une des rencontres avec les élus municipaux ;

' que le certificat d’urbanisme qui lui a été adressé confirme que le projet ne pouvait être mené à bien et que dès lors, il était vain de solliciter la délivrance d’un permis de construire, lequel n’aurait en tout état de cause pu être accordé qu’après adoption du PLU qui n’est intervenue que le 30 janvier 2020 ;

' qu’elle n’a donc commis aucune faute dans la défaillance de la condition suspensive sans avoir par ailleurs jamais renoncé à cette condition ;

' qu’elle n’a pas davantage manqué à son obligation de loyauté ;

' qu’en l’absence de faute et de démonstration de la perte de chance alléguée, les appelants sont mal fondés en leurs demandes de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 24 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés constituent la loi des parties et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 du même code énonce que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

La promesse de vente liant les époux [L] à la société Sogeprom Alpes Habitat, signé le 12 avril 2018, comporte diverses conditions suspensives dont l’une est liée à l’obtention d’un permis de construire et est ainsi libellée :

'la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire exprès et par tranches ou valant division foncière, valant également permis de démolir pour la réalisation de l’opération suivante : (…). Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de trois mois à compter du jour de signature de la dernière des trois promesses de vente nécessaire à la réalisation du projet global envisagé. Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. (…)'.

Il est acquis que la dernière promesse de vente a été signée le 27 avril 2018, de sorte que le délai de trois mois pour dépôt d’une demande de permis de construire expirait le 27 juillet 2018. Il est également constant que la société Sogeprom Alpes Habitat n’a pas déposé de demande de permis de construire dans ce délai et pas davantage après.

En application d’une jurisprudence non contredite, la société bénéficiaire de la vente est néanmoins admise à rapporter la preuve que, même si elle a fait obstacle à l’accomplissement de la condition, la défaillance en est imputable à une cause indépendante de sa volonté (Cass 3ème civile 3 décembre 2002, 01-13.103, Cass 3ème civile 20 mars 1996 , 94-17.341 qui admet que la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire ne pouvait pas être imputée au bénéficiaire de la promesse dès lors qu’il était établi que la ville ne voulait accepter qu’une demande sans surdensité et que l’architecte des Bâtiments de France, dont l’avis favorable était obligatoire, ne voulait le donner qu’à un projet avec surdensité, d’où il résultait que toute nouvelle demande de permis de construire était vouée à un échec certain, ou encore Cass civile 3ème, 15 décembre 2010, pourvoi n° 10-10.473 qui retient que les bénéficiaires d’une vente qui n’ont pas déposé de permis de construire, ne peuvent se voir reprocher la défaillance de la condition suspensive dès lors qu’ils établissaient que même s’ils avaient déposé une demande de permis de construire celle-ci n’aurait pu être acceptée).

En l’espèce, ainsi que les vendeurs en étaient informés, M. [L] ayant lui-même participé à un rendez-vous avec le maire de la commune et en a fait part à son notaire qui en fait état le 21 juin 2018 dans un courriel adressé à Sogeprom, le maire de [Localité 7] s’est opposé au projet de construction. La société Sogeprom, comme elle en a informé les vendeurs par courrier du 8 juin 2018, a sollicité un certificat d’urbanisme qui lui a été délivré le 24 juillet 2018 et précise en son article 1 : 'le terrain objet de la demande ne peut pas être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée’ en considérant que 'aucune construction ne peut être autorisée du fait de l’insuffisance des conditions de desserte par les équipements publicx, notamment en électricité et du fait que le projet impose la réalisation d’équipements publics supplémentaires pour lesquels il est impossible d’indiquer actuellement dans quel délai et par quelles collectivité publique ou concessionnaire de service publics lesdits travaux pourraient être réalisés'. Le certificat précise en outre que le PLU intercommunal étant en cours de discussion, un sursis à statuer pourra être opposé à une demande de permis.

Aux termes de ce certificat et compte tenu des démarches nombreuses mais vaines effectuées pour obtenir l’accord de la municipalité sur le projet, il est manifeste qu’une demande de permis de construire, dans les conditions de la promesse de vente et pour le projet animant la société Sogeprom, ne pouvait aboutir favorablement et il est acquis qu’elle n’aurait en tout état de cause reçu réponse qu’après adoption du PLU Intercommunal dont les appelants ne contestent pas qu’elle n’est intervenue que le 30 janvier 2020 soit très au delà de la date de validité de la promesse de vente, limitée à un an et au delà même de ce délai prorogé de 6 mois par application de la clause 'Prorogation de délai’ figurant en pages 7 et 8 de la promesse de vente.

Il doit en conséquence être retenu, ainsi que l’a fait à juste raison le premier juge, que la défaillance de la condition suspensive n’est pas imputable à la société Sogeprom mais résulte de circonstances indépendantes de sa volonté.

Les appelants invoquent en vain la délivrance d’une mise en demeure et la présomption de renonciation résultant de l’absence d’exécution de cette dernière dans les 8 jours. Il apparaît en effet que la mise en demeure dont il est justifié, a été adressée à la société Sogeprom le 11 avril 2019 soit la veille du dernier jour pour régulariser la vente de sorte qu’à la date de sa réception par l’intimée (15 avril 2019) la promesse était déjà caduque. Les époux [L] ne peuvent utilement se prévaloir de la clause 'délai’ qui prévoit une prorogation dans l’hypothèse où le notaire n’aurait pas reçu les divers documents nécessaires à la rédaction de l’acte, dès lors que dès le 3 mai 2019, la société Sogeprom Alpes Habitat, indiquait aux vendeurs, par courrier recommandé, que le permis de construire n’avait pas été demandé pour les motifs sus-évoqués, cette situation ne relevant pas de la clause 'délai’ invoquée et démontrant au besoin que la société bénéficiaire n’avait aucunement renoncé à la condition suspensive.

Il peut être surabondamment constaté qu’en tout état de cause, la condition suspensive prévue en page 13 au seul bénéfice de la société Sogeprom Alpes Habitat, sous l’intitulé 'urbanisme’ n’était pas davantage remplie.

Conformément aux termes du contrat, l’indemnité d’immobilisation doit être 'restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé’ et n’est acquise au promettant que dans l’hypothèse où la vente ne se réaliserait pas du fait du bénéficiaire alors que toutes les conditions suspensives ont été remplies. La condition liée à l’obtention du permis de construire ayant défailli, sans que la société Sogeprom ait fait obstacle à sa réalisation, les époux [L] ne peuvent prospérer en leur demande de versement de l’indemnité d’immobilisation et ont à bon droit, été déboutés de leur demande de ce chef par le jugement querellé qui sera confirmé sur ce point.

II – Sur la demande de dommages et intérêts au titre des manquements contractuels pour défaut d’information et de bonne foi contractuelle

Il a été rappelé ci-avant qu’en application des dispositions des articles 1303 et 1304 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Le cocontractant qui démontrerait qu’il subit un préjudice né de la mauvaise foi dans l’exécution du contrat, peut obtenir réparation sous forme de dommages et intérêts.

Les époux [L] doivent rapporter la preuve d’une faute, du préjudice qu’il subirait et du lien entre la faute et ce préjudice. Le préjudice considéré ne peut être celui qui résulterait de l’immobilisation du bien, laquelle n’est indemnisée que dans le cadre contractuel par le versement de l’indemnité d’immobilisation librement fixée par les parties et sur laquelle il a été statué ci-dessus.

Les époux [L] n’établissent aucun préjudice qui justifierait la demande de paiement de la somme de 30.000 euros et n’évoquent d’ailleurs nullement leur préjudice, leurs écritures ne portant que sur la mauvaise foi de la société Sogeprom Alpes Habitat. Ils n’établissent du reste pas davantage la faute de l’intimée, qui justifie au contraire avoir avisé les appelants de la position de la commune et de sa volonté de solliciter un certificat d’urbanisme pour établir officiellement cette position, par courrier du 8 juin 2018, qui démontre par ailleurs que M. [L] a participé à une réunion avec le maire et son adjoint ainsi que l’indique son propre notaire dans le courriel déjà cité et qui établit enfin avoir été en contract régulier avec les notaires en charge de la vente jusqu’en octobre 2018, les notaires étant avisés du contenu du certificat d’urbanisme et, selon toute vraisemblance à l’issue du rendez-vous du 10 octobre 2018, de l’impossibilité de finaliser le projet.

Les appelants ne peuvent dès lors prospérer en leur demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de bonne foi et le jugement qui les a déboutés de cette demande, sera confirmé sur ce point.

III – Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier

Aucune faute de la société Sogeprom n’étant établie, elle ne saurait se voir condamnée à verser des dommages et intérêts aux époux [L] qui ne peuvent qu’être déboutés de leur demande ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge. Il sera au demeurant observé que les appelants qui reconnaissent qu’ils étaient informés au plus tard le 5 mai 2019 de la caducité de la vente, n’ont signé une promesse de vente qu’en septembre 2022 de sorte qu’ils ne peuvent être suivis dans leurs développements tendant à imputer à la société Sogeprom les difficultés financières qu’ils auraient subies.

Le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

IV – Sur les mesures accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qui concerne les frais et dépens.

Les appelants qui succombent supporteront la charge des dépens d’appel, ditraits au profit des avocats qui en fait l’avance, et verseront à la société Sogeprom la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés, leur propre demande de ce chef devant être rejetée.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Ajoutant,

Déboute M. [O] [L] et Mme [Z] [L] née [C], de toutes leurs demandes ;

Condamne M. [O] [L] et Mme [Z] [L] née [C] aux dépens d’appel, distraites au profit de la SCP Conte Souvy, avocats ;

Condamne M. [O] [L] et Mme [Z] [L] née [C] à payer à la SAS Sogeprom Alpes Habitat, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 09 septembre 2025

à

M^e Richard DAMIAN

la SCP CONTE SOUVY

Copie exécutoire délivrée le 09 septembre 2025

à

M^e Richard DAMIAN

la SCP CONTE SOUVY