MR/SL

N° Minute

1C25/157

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 25 Mars 2025

N° RG 18/01618 – N° Portalis DBVY-V-B7C-GA62

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 13 Juillet 2018

Appelante

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

Intimées

Mme [X] [V], demeurant [Adresse 11]

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la SAS DEGOUEY & CIE, dont le siège social est situé [Adresse 11]

Représentés par la SARL JULIEN BETEMPS AVOCAT, avocats au barreau de CHAMBERY

Mme [J] [T]

née le [Date naissance 3] 1945 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

Représentée par la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

S.A.R.L. [D] ET CIE, dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 07 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 décembre 2024

Date de mise à disposition : 25 mars 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

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Faits et procédure

Courant février 2016, une fuite de fuel domestique provenant d’un équipement de chauffage de la société [D] et Cie, exploitant le bar-restaurant [7] à [Localité 12], propriété de Mme [J] [T], endommageait le vide-sanitaire de la copropriété voisine, [Adresse 11], ainsi que la partie de l’appartement de Mme [X] [V] située en rez-de-sol.

Par ordonnance du 21 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Albertville a ordonné une expertise confiée à M. [H].

L’expert a déposé son rapport le 28 septembre 2017.

Par jugement du 13 juillet 2018, le tribunal de grande instance d’Albertville, sur assignation à jour fixe de Mme [V] et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Constaté le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et de Mme [V], de leurs demandes formées contre M. [S] [T] et Mme [L] [T] épouse [A] ;

— Déclaré le rapport d’expertise judiciaire déposé le 28 septembre 2017 par M. [H] inopposable à Mme [J] [T] ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Mme [X] [V] de leurs demandes formées contre Mme [J] [T] ;

— Déclaré la société [D] et Cie entièrement responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Mme [V] au titre de la fuite de fioul ;

— Condamné la société [D] et Cie et son assureur, la société Allianz in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 26 680,20 euros au titre des travaux de dépollution, la somme de 840 euros au titre des honoraires de syndic pour la gestion du dossier de sinistre ;

— Condamné la société [D] et Cie et son assureur, la société Allianz in solidum à payer in solidum à Mme [V] la somme de 3 000 euros au titre des travaux de reprise dans la salle de bains, la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs autres demandes ;

— Condamné la société [D] et Cie et son assureur, la société Allianz in solidum au paiement des entiers dépens outre les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit des avocats de la cause.

Au visa principalement des motifs suivants :

En l’espèce, Mme [J] [T] n’a pas été conviée aux opérations d’expertise, dès lors, l’expertise judiciaire lui est inopposable ;

Dans le bail commercial signé le 14 février 1999 comme le contrat de renouvellement dudit bail non daté mais vraisemblablement intervenu en 2008 pour une nouvelle période de neuf ans, il est expressément dérogé à l’article 1755 du code civil puisque les réparations sont dues par le preneur quelle que soit la cause de la défaillance, y compris donc en cas de vétusté ou de force majeure et sans que l’obligation se limite aux réparations dites locatives.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 3 août 2018, la société [D] et Cie et son assureur, la société Allianz ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a :

— Constaté le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et de Mme [V], de leurs demandes formées contre M. [S] [T] et Mme [L] [T] épouse [A] ;

— Débouté les parties de leurs autres demandes.

Par ordonnance du 19 septembre 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné un complément d’expertise confié à M. [Y], lequel a déposé son rapport le 17 avril 2021.

Par ordonnance du 1er juin 2023, le conseiller de la mise en état a :

— Ordonné un complément d’expertise ;

— Désigné M. [R] [W] [Z] [Adresse 4], Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 8], expert judiciaire, inscrit près la cour d’appel de Chambéry, avec pour mission de :

En complément du rapport d’expert déposé le 17 avril 2021, et au regard des travaux déjà réalisés,

— décrire et chiffrer les travaux complémentaires de nature à mettre un terme définitif à ces désordres, à savoir :

— isoler de manière la plus étanche possible l’intérieur de l’appartement dans la partie touchée, de la structure béton du bâtiment (sol et murs) avec une ventilation efficace entre les parois et un rejet d’air sur l’extérieur,

— Et remplacer le maximum du béton souillé, et refaire avec des matériaux propres,

— dire si ces travaux complémentaires seront suffisants, préciser si une simple ventilation permanente des locaux serait suffisante, préciser éventuellement si d’autres travaux que ci-dessus envisager seraient aussi nécessaires,

— évaluer la durée prévisible, notamment au titre de la dépollution du site,

— fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices complémentaires subis, notamment au titre du préjudice de jouissance,

— se faire communiquer par les parties ou les tiers susceptibles de les détenir, toutes les pièces et documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 7 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Allianz Iard sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Juger l’appel recevable et fondé ;

— Réformer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la société [D] entièrement responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Mme [V] ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger que la responsabilité du sinistre incombe au bailleur, Mme [J] [T] ;

— Juger que le mauvais état de l’étanchéité du bâtiment en copropriété engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

— Débouter en conséquence le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et Mme [V] de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre, assureur du preneur, la société [D] ;

A titre subsidiaire sur le préjudice,

— Confirmer le montant des préjudices fixés par le tribunal ;

— Débouter Mme [V] et le Syndicat des copropriétaires du surplus de leurs demandes non fondées et non justifiées ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Déduire de la somme allouée au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] les sommes de :

—  26 680,20 euros qu’elle a déjà réglé au titre des travaux de dépollution ;

—  840 euros au titre des honoraires de syndic pour la gestion du dossier de sinistre,

— Déduire de la somme allouée à Mme [V] les sommes de :

—  3 000 euros au titre des travaux de reprise dans son habitation,

—  6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— Débouter le syndicat des copropriétaires et Mme [V] de leur demande de capitalisation des intérêts ;

En tout état de cause

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et Mme [V] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et Mme [V] aux dépens, ceux d’appel distraits au profit de la société Milliand Thill [Localité 10] sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 7 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et Mme [V] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 13 juillet 2018 par le tribunal de grande instance d’Albertville en ce qu’il a déclaré le rapport d’expertise judiciaire déposé le 28 septembre 2017 par M. [H] inopposable à Mme [T], et en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes formées contre Mme [T],

Et, jugeant de nouveau,

— Dire et juger opposable à Mme [T] le rapport d’expertise judiciaire déposé le 28 septembre 2017 par M. [H], et dire et juger recevables leurs demandes dirigées contre Mme [T] ;

— Confirmer le jugement rendu le 13 juillet 2018 par le tribunal de grande instance d’Albertville en ce qu’il a déclaré, dit et jugé la société [D] et Cie, aux droits et obligations de laquelle vient désormais la société Les Fils à [Localité 12], entièrement responsable des préjudices qu’ils ont subis au titre de la fuite de fioul ;

— Confirmer le jugement rendu le 13 juillet 2018 par le tribunal de grande instance d’Albertville en ce qu’il a dit et jugé que la société Allianz Iard engage sa garantie vis-à-vis son assuré la société [D] et Cie aux droits et obligations de laquelle vient désormais la société Les Fils à [Localité 12] ;

— A titre subsidiaire, dire et juger Mme [T] responsable des préjudices qu’ils ont subis au titre de la fuite de fioul ;

— Infirmer le Jugement rendu le 13 juillet 2018 par le tribunal de grande instance d’Albertville en ce qu’il a condamné solidairement la société [D] et Cie aux droits et obligations de laquelle vient désormais la société Les Fils à [Localité 12], et la société Allianz Iard à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 26 680,20 euros au titre des travaux de dépollution ;

Et, jugeant de nouveau, vu le rapport d’expertise judiciaire complémentaire établi par M. [Y], vu le rapport d’expertise judiciaire complémentaire établi par M. [Z],

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] une indemnité de 33 202,20 euros au titre des travaux de dépollution pour les parties communes extérieures, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017, date de délivrance de l’assignation en référé, outre capitalisation des intérêts par année échue en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] une indemnité de 59 566,50 euros au titre des travaux de dépollution des parties communes intérieures, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017, date de délivrance de l’assignation en référé, outre capitalisation des intérêts par année échue en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] Et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] une indemnité de 9 563,40 euros TTC au titre des travaux supplémentaires nécessaires pour la remise en état, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017, date de délivrance de l’assignation en référé, outre capitalisation des intérêts par année échue en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] Et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] une indemnité de 4 235 euros au titre des honoraires du bureau d’études, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017, date de délivrance de l’assignation en référé, outre capitalisation des intérêts par année échue en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] une indemnité de 10 206,90 euros au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017, date de délivrance de l’assignation en référé, outre capitalisation des intérêts par année échue en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] Et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] une indemnité de 3 480 euros TTC au titre des honoraires complémentaires de la société Stebat, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017, date de délivrance de l’assignation en référé, outre capitalisation des intérêts par année échue en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] Et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] une indemnité de 2 414 euros TTC au titre de l’assurance multirisque chantier souscrite, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017, date de délivrance de l’assignation en référé, outre capitalisation des intérêts par année échue en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Infirmer le jugement rendu le 13 juillet 2018 par le tribunal de grande instance d’Albertville en ce qu’il a condamné la société [D] Et Cie aux droits et obligations de laquelle vient désormais la société Les Fils à [Localité 12] et son assureur la société Allianz Iard à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] une indemnité de 840 euros au titre des honoraires de syndic pour la gestion du dossier de sinistre ;

Et, jugeant de nouveau,

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] Et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] une indemnité de 3 502,23 euros au titre des honoraires de syndic pour la gestion du dossier de sinistre, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017, date de délivrance de l’assignation en référé, outre capitalisation des intérêts par année échue en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Infirmer le jugement rendu le 13 juillet 2018 par le tribunal de grande instance d’Albertville en ce qu’il a condamné solidairement la société [D] Et Cie aux droits et obligations de laquelle vient désormais la société Les Fils à [Localité 12] et la société Allianz Iard à payer à Mme [V] la somme de 3 000 euros au titre des travaux de reprise dans la salle de bains ;

Et, jugeant de nouveau, vu le rapport d’expertise judiciaire complémentaire établi par M. [Y], vu le rapport d’expertise judiciaire complémentaire établi par M. [Z],

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] Et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser à Mme [V] une indemnité de 77 769,43 euros au titre des travaux de reprise de l’appartement (partie privative) ;

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] Et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser à Mme [V] une indemnité de 9 332,33 euros au titre des honoraires de maîtrise d''uvre nécessaires au suivi des travaux réparatoires ;

— Infirmer le Jugement rendu le 13 juillet 2018 par le tribunal de grande instance d’Albertville en ce qu’il a condamné solidairement société [D] Et Cie et la société Allianz Iard à payer à Mme [V] une indemnité de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Et, jugeant de nouveau,

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] Et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à verser à Mme [V] une indemnité de 780 927 euros au titre des préjudices immatériels subis (préjudice de jouissance et perte locative), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— Confirmer le jugement rendu le 13 juillet 2018 par le tribunal de grande instance d’Albertville en ce qu’il a condamné la société [D] Et Cie aux droits et obligations de laquelle vient désormais la société Les Fils à [Localité 12] et son assureur la société Allianz Iard à leur payer une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] Et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, à leur verser indivisément une indemnité de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

— Confirmer le Jugement rendu le 13 juillet 2018 par le tribunal de grande instance d’Albertville en ce qu’il a condamné la société [D] Et Cie aux droits et obligations de laquelle vient désormais la société Les Fils à [Localité 12] et son assureur la société Allianz Iard aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [H],

Y ajoutant,

— Condamner solidairement la société Les Fils à [Localité 12] venant aux droits et obligations de la société [D] Et Cie et son assureur la société Allianz Iard à titre principal, Mme [T] à titre subsidiaire, aux entiers dépens d’appel, en ce compris les procès-verbaux de constat d’huissier en date du 30 décembre 2016 et du 24 avril 2019, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [Y], en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [Z], avec distraction au profit des avocats de la cause.

Par dernières écritures du 3 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [J] [T] demande à la cour de :

— La déclarer recevable et bien fondée en son appel incident et ses demandes ;

Dès lors,

A titre principal,

— Confirmer purement et simplement la décision du 13 juillet 2018 à son égard ;

En conséquence,

— Déclarer le rapport d’expertise judiciaire déposé le 28 septembre 2017 par M. [H] inopposable à elle ;

— Déclarer le rapport d’expertise judiciaire de M. [Y] inopposable à elle en ce qui concerne l’imputabilité des désordres ;

— Déclarer le rapport d’expertise judiciaire de M. [Z] inopposable à elle en ce qui concerne l’imputabilité des désordres ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Mme [V] de leurs demandes formées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement du 13 juillet 2018 en ce qu’il a déclaré que la société [D] et Cie, aux droits de laquelle vient la société Les Fils à [Localité 12], est tenue à la réparation de l’installation de chauffage même lorsque cette réparation est nécessitée par le caractère vétuste de l’installation ;

— Déclarer la société [D] Et Cie, aux droits de laquelle vient la société Les Fils à [Localité 12] entièrement responsable des préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Mme [V] au titre de la fuite du fioul ;

— Débouter La société [D] et Cie, aux droits de laquelle vient la société Les Fils à [Localité 12], et son assureur la société Allianz, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Mme [V] de leurs demandes à son égard ;

A titre infiniment subsidiaire,

— La déclarer recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle ;

Dès lors,

— Dire que la société [D] et Cie a commis une faute contractuelle à l’égard de son bailleur ;

En conséquence,

— Condamner la société [D] et Cie, aux droits de laquelle vient la société Les Fils à [Localité 12], et son assureur la société Allianz Iard à la relever et garantir en son nom propre, de l’intégralité des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

— Confirmer la décision en ce qu’elle a fixé le préjudice du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à la somme de 26 680,20 euros au titre des travaux de dépollution ;

— Dire et juger que l’indemnisation liée à la dépollution des parties communes intérieures de la Copropriété ne saurait excéder la somme de 59 566,50 euros, incluant l’assurance multirisques chantier ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] de sa demande d’indemnisation au titre de préjudices « complémentaires » de 9 563,40 euros, 4 235 euros et 3 480 euros TTC comme étant injustifiée ;

— Statuer ce que de droit sur le solde au titre de la maitrise d''uvre à hauteur de 10 206,90 euros ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 2 414 euros TTC au titre de l’assurance multirisque chantier déjà incuse dans le chiffrage de l’expert judiciaire à hauteur de 59 566,50 euros ;

— Débouter Mme [V] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 43 010 euros au titre des travaux de reprise de son appartement comme n’étant pas retenue par l’Expert judiciaire ;

Dès lors,

— Confirmer la décision en ce qu’elle a fixé le préjudice de Mme [V] à la somme de 3 000 euros au titre des travaux de reprise dans son appartement ;

— Dire et juger que le préjudice de perte de chance de Mme [V] de louer son appartement en saisons hivernales ne saurait excéder la somme de 590 037,60 euros ;

— Dire et juger que le préjudice de perte de chance d’occupation de son appartement par Mme [V] durant les semaines non louées pendant les saisons d’hiver de 2016 à 2024/2025 incluse sera ramené à de plus justes proportions compte tenu de la non-impossibilité complète d’occuper cet appartement ;

— Dire et juger que le préjudice de perte de chance d’occupation de son appartement par Mme [V] durant les semaines non louées pendant les saisons d’été de 2016 à 2024 incluse sera ramené à de plus justes proportions compte tenu de la non impossibilité complète d’occuper cet appartement ;

— Débouter Mme [V] de sa demande de perte de chance de louer son appartement durant trois semaines sur les saisons estivales de 2016 à 2024 incluse comme étant infondée ;

En tout état de cause,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] de sa demande au titre des honoraires du syndic ;

— Débouter la société [D] et Cie, aux droits de laquelle vient la société Les Fils à [Localité 12], la société Allianz, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Mme [V] de toutes fins, prétentions ou conclusions contraires formées à son égard.

Par dernières écritures du 9 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [D] et Cie demande à la cour de :

— Dire et juger recevable et bien fondé son appel incident formé ;

— En conséquence, réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albertville le 13 juillet 2018 sur l’inopposabilité du rapport d’expertise de M. [H] à Mme [T] et sur la responsabilité du sinistre ;

Statuant à nouveau,

— Dire et juger opposable à Mme [T] le rapport d’expertise de M. [H], ce rapport ayant été débattu lors de l’expertise de M. [Y] et de la procédure au fond ;

— Dire et juger que les désordres à l’origine du préjudice subi par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] et M. [V] proviennent de la vétusté de l’installation de chauffage du Restaurant [7] sur la partie encastrée de l’alimentation de la chaudière et relèvent par conséquent de la responsabilité du bailleur;

— Dire et juger qu’elle a régulièrement fait procéder à l’entretien de la chaudière et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans le cadre de ses obligations locatives ;

— En conséquence rejeter la demande du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] et de Mme [V] à son encontre au titre des travaux de dépollution, des travaux de reprise et du préjudice de jouissance ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 11], Mme [V] et Mme [T], ou qui d’entre elles mieux le devra, à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— En cas de confirmation sur l’imputabilité des désordres constatés par l’expert judiciaire à elle en sa qualité de locataire, dire et juger que les dommages subis par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] et Mme [V] devront être pris en charge par la société Allianz au titre de sa garantie ;

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à 26 680,20 euros les travaux de dépollution et à 840 euros les honoraires du Syndic pour la gestion du dossier ;

— Réduire à de plus justes proportions la réclamation du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] et de Mme [V] concernant les travaux de reprise de l’appartement et les honoraires nécessaires pour le suivi des travaux et la gestion des travaux préparatoires ;

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à Mme [V] la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Rejeter la demande du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] et de Mme [V] à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], Mme [V] et Mme [T], ou qui d’entre eux mieux le devra, aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Cambet.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 7 octobre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 décembre 2024.

MOTIFS ET DECISION

La société [D] et Cie est devenue la société les Fils à [Localité 12]. Par mesure de commodité, l’appellation ancienne sera utilisée au cours de la motivation et l’appellation actuelle dans le dispositif.

I- Sur l’opposabilité des rapports d’expertise à Mme [J] [T]

Une expertise ne peut être opposée à un tiers qui n’a pas été partie à l’instance au cours de laquelle elle a été ordonnée (Civ. 11 déc. 1888, 3e Civ., 10 févr. 1976, Bull. civ. III, n° 56). Il en est de même pour la partie qui n’a pas été appelée ou représentée aux opérations de l’expert (1ère Civ., 21 juill. 1976, Bull. civ. I, n° 278.,3e Civ., 8 nov. 2018, n° 17-21.503 ).

Néanmoins, une partie – appelée au fond, mais non à l’ expertise ordonnée en référé,qui a pu se trouver face au rapport régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire et, dans un second temps, si celui-ci est corroboré par d’autres éléments de preuve – ne peut se prévaloir de l’inopposabilité (2e Civ., 7 sept. 2017, n° 16-15.531).

Par acte de partage du 4 septembre 2017 de Me [K], Mme [J] [T] est devenue seule propriétaire de la parcelle de terre avec bâtiment type chalet dénommé [7]comprenant au rez-de-chaussée deux terrasses extérireures couvertes menant à une entrée formant sas, salle à manger de bar-restaurant, coin évier, cuisine, arrière cuisine, coin réserve, au 1er étage, deux chambres mansardées avec placard intégré, une salle de bains mansardée avec wc, un coin bureau, un séjour, balcon et combles, au sous-sol, coin-bar avec cheminée, deux wc, trois box, deux dégagements, une réserve, un couloir et un local chaufferie. Ce bien était auparavant indivis avec ses frère et soeur : [S] [T] et [L] [T] veuve [A].

Mme [J] [T] prétend à voir déclarer inopposables :

— le rapport d’expertise judiciaire de M. [H], désigné par ordonnance du juge des référés d’Albertville du 21 mars 2017 ;

— le rapport d’expertise judiciaire de M. [Y], désigné par ordonnance du conseiller de la mise en état du 19 septembre 2019 ;

— le rapport d’expertise judiciaire de M. [Z], désigné par ordonnance du conseiller de la mise en état du 1er juin 2023 ;

au motif que ni elle, ni l’indivision [T] alors propriétaire, n’ont été partie à l’instance et aux opérations d’expertise de M. [H], et que les rapports de M. [Y] et M. [Z] ont repris les conclusions de M. [H] sur l’origine des désordres, mais n’ont rien pu constater en raison des réparations intervenues sur l’origine de la fuite de fuel.

Il résulte des éléments du dossier que les trois rapports ont été versés aux débats et discutés contradictoirement, et que, si Mme [T] n’était pas partie à la procédure de référé et aux opérations de l’expertise initiale réalisée par M. [H], elle était partie aux expertises réalisées postérieurement par M. [Y] et par M. [Z]. Enfin, les trois rapports d’expertise sont corroborés, sur le point particulier de l’origine des désordres et de la fuite de fuel, par les factures n°260560252, n°260560254, et n°260560258 du 17 mai 2016 de la société Idex de nettoyage et épreuve par ultrason de la cuve hydrocarbure, remplacement d’une alimentation fioul bitube en cuivre, et renforcement d’une cuve mono-compartiment de 3m3, ainsi que par la déclaration de sinistre du 19 mai 2016 et M. [C] [D] pour la société [D] et Cie et par le constat d’huissier de justice de Me [I] du 30 décembre 2016.

La demande de Mme [T] de voir déclarer les trois expertises inopposables sera en conséquence rejetée et le jugement de première instance infirmé sur ce point.

II- Sur la responsabilité des désordres

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Ce fondement juridique permet de réparer le trouble anormal de voisinage, puisqu’une fuite de fuel ayant pour origine le chalet 'bananas', propriété de Mme [T] et occupé par la société [D], locataire commerciale, a endommagé le chalet voisin, immeuble en copropriété dénommé '[Adresse 11]', et dans lequel est situé l’appartement de Mme [X] [V].

L’article 1755 du code civil dispose 'Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.'

Il est toutefois possible, dans le cadre d’un bail commercial, de déroger à ce principe et de mettre les réparations dues à la vétusté à la charge du locataire commercial.

En l’espèce, le rapport d’expertise de M. [H] du 28 septembre 2017 relève 'après recherches, la fuite a été détectée en avril 2016 non pas sur la cuve, mais sur les alimentations selon les investigations Idex. (…) La quantité de fuel passée dans le terrain n’est pas déterminée, mais sur le retour, il n’y a pas de pression. La chaudière avait 20 ans. La fuite a été localisée à l’angle du bâtiment dans la traversée du mur. La réparation de l’alimentation a été réalisée en extérieur. (…) La société Idex qui réalise l’entretien de l’installation n’avait pas détecté cette fuite (aucun dysfonctionnement perceptible). La fuite provient de la vétusté de l’installation.'

Au terme du bail conclu le 11 février 1999 entre M. [F] [T], son épouse [U] [O],bailleurs, et la société [D] et Cie, locataire, il a été convenu que 'pendant tout le cours du bail, le preneur s’engage à maintenir :

— l’intégralité des lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien,

— la totalité des équipements et installations en parfait état de fonctionnement,

— et la devanture ainsi que les abords extérieurs du bien loué en excellent état de propreté.

Il pourvoiera, pour quelque cause que ce soit et sans recours contre bailleur, au remplacement des installations et appareils.'

Ces dispositions ont été reprises à l’identique dans le bail renouvelé, non daté, mais prenant effet au 3 janvier 2008, entre Mme [U] [O] et ses trois enfants et la société [D] et Cie, de sorte que le locataire est bien tenu, au terme du bail, à la réparation des désordres portant sur les installations et appareils, tels que la cuve à fuel et les tuyaux d’aliementation, fussent-ils encastrés, résultant de 'quelque cause que se soit', soit y compris ceux dus à la vétusté.

Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.

III- Sur la garantie de la société Allianz, assureur de la société [D] et Cie

Les conditions générales AGF immeuble versées aux débats, qui sont applicables aux relations entre la société [D] et Cie et la société Allianz Iard stipulent 'nous couvrons également les dommages causés par les liquides combustibles résultant d’une fausse manoeuvre lors de l’approvisionnement ou cuves de stockages desservant les appareils et installations de chauffage.'

Le sinistre survenu, lié à une fuite sur une conduite d’approvisionnement de la cuve de fioul, est dont bien garanti.

Enfin, si l’expertise de M.[Z] du 22 mars 2024 énonce, concernant la copropriété '[Adresse 11]' : 'les murs de façades enterrées sont dépourvus de système d’étanchéité, (…) Au regard des règles de l’art, je précise que compte tenu de la date de construction du bâtiment (années 60), l’absence d’étanchéité du mur enterré n’est pas surprenante.', ce manquement, à supposer qu’il puisse être qualifié comme tel à la date de construction du bâtiment, n’est pas la cause directe du désordre, puisque les remontées d’eau de pluie chargée de fioul domestique se sont infiltrées, non seulement dans les murs de façade, mais également dans le dallage au niveau du sous-sol et du vide sanitaire.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement la société Allianz iard et son assuré, la société [D] et Cie, à indemniser le syndicat des coprorpiétaires de l’immeuble '[Adresse 11]' et Mme [X] [V], des désordres résultant de la fuite de fioul.

IV- Sur la réparation des préjudices subis

Il doit être relevé que trois expertises se sont succédées mais n’ont qu’imparfaitement répondu à la question des travaux nécessaires pour réparer le dommage, s’agissant d’une question technique très spécifique, à laquelle s’ajoutent l’ignorance du volume de fuel qui s’est déversé dans le sol.

Ainsi, M. [H], premier expert désigné, a seulement chiffré l’enlèvement des terres souillées devant la copropriété, travaux qui se sont révélés insuffisants.

M. [Y] a chiffré des travaux d’évacuation des terres polluées du vide sanitaire, ainsi que d’autres travaux de réfection, dont il est difficile, pour le surplus d’indiquer s’il s’agit de travaux sur les parties communes ou les parties privatives de Mme [V].

M. [Z] a également chiffré des travaux nécessaires sur les parties communes et parties privatives, mais n’a pas chiffré les 'travaux corps d’état techniques et secondaires', les estimant hors de sa mission, mais a proposé un chiffrage, conformément à sa mission, le préjudice de jouissance.

De la copropriété

L’expert M. [H] a relevé que l’enlèvement des terres polluées devant la copropriété '[Adresse 11]', s’imposait. La facture 11801934 du 24 octobre 2018 de Suez RR IWS Remédiation France de 23 866,03 euros sera donc inclue dans la réparation du dommage, ainsi que la somme de 840 euros de coût d’établissement du devis et 6 522 euros qui ont été nécessaires pour faire réaliser par la société Suez précitée le 10 octobre 2018, après travaux, un état de la qualité de l’air ambiant et analyse des enjeux sanitaires.

La somme de 31 228,03 euros de travaux de dépollution des extérieurs de la copropriété et diagnostic de l’air sera donc accordée.

L’expert M. [Z] a ensuite retenu que la somme de 59 566,60 euros serait nécessaire pour 'démolir le dallage et purger l’empierrement existant, terraser le sol afin d’extraire les terres polluées', puis 'réaliser un tapis drainant constitué de cailloux roulés, posés sur un géotextile (..) Poser un isolant incompressible, couler une nouvelle dalle en béton armé', et reprendre les parties intérieures de la copropriété souillées par les remontées d’eau mélée de fuel, selon l’expert : 'les murs intérieurs seront entièrement décroutés, c’est-à-dire purgés des divers revêtements existants : enduits, carrelage, plâtre etc. Les murs seront ensuite revêtus d’un enduit d’imperméabilisation afin de créer une barrière étanche. Une fois ses travaux réalisés, le local devra rester brut et ventilé 24h/24h durant 4 à 5 semaines. En fin de période de séchage, le degré d’hygrométrie de la pièce sera testé pour vérifier la compatibilité du niveau d’humidité avec la réalisation de travaux de type corps d’état secondaires et techniques.'

Seront ajoutés 4 235 euros de bureau d’études, 10 206,90 euros de maîtrise d’oeuvre (somme calculée au prorata sur la facture de M. [B], qu’il convient également de prendre en compte, M. [Z] les ayant jugés nécessaires). A ces sommes devront s’ajouter le coût de l’assurance spécifique de 2 414,00 euros, et celle de 3 480,00 euros d’honoraires Stebat portant sur l’analyse structurelle du sous-sol, plan d’exécution de la reprise partielle du dallage souillé et des ouvrages de béton armé.

En revanche, le devis 1297 de la société Costerg du 5 septembre 2024 ne permet pas de savoir si les travaux complémentaires devisés sont bien à rajouter aux travaux inclus par l’expert [Z], qui a inclus dans son chiffrage une partie des travaux devisés dans les devis 1262 et 1263 du 14 novembre 2023 de la même entreprise et qui comportent des postes de travaux identiques. Cette demande sera donc rejetée et les travaux de remise en état de la copropriété seront donc arrêtés à 79 902,50 euros.

Sur les parties privatives de Mme [V]

Il est certain que, compte tenu de l’imprégnation des cloisons, doublages des murs par les remontées d’eau mélées de fuel, le curage des murs de la chambre, salle-de-bains et buanderie en rez-de-sol s’imposait, ainsi que la réfection intégrale du second oeuvre sur ces pièces.

Mme [V] sollicite un montant de 77 769,43 euros, qui sont justifiés par divers devis (Sanit savoie, Frédéric menuiserie, Lemaître Emmanuel, la Carlerie). Néanmoins, le devis 1262 de la société Costerg du 14 novembre 2023 est intégré dans la réclamation, alors qu’il a été en grande partie intégré dans l’évaluation faite par l’expert M. [Z] dans la réfection des parties communes.

Il convient donc de retenir seulement la somme de 8 629,50 euros sur le montant de ce devis 1262 qui est d’un total de 25 267 euros.

Les travaux remise en état intérieurs de l’appartement de Mme [V] s’élèvent donc à 61 131,80 euros, ainsi qu’à 7 335,80 euros de frais de maîtrise d’oeuvre (12%TTC du montant des travaux), pour un total de 68 467,60 euros.

Sur le préjudice de jouissance de Mme [V]

Le procès-verbal de constat d’huissier du 30 décembre 2016 relevait l’existence d’une odeur de fuel prégnante au niveau -1 où se situent une chambre, une salle de bains accueillant lave-linge et sèche-linge, et une cave à vins.

Malgré la présence de l’odeur au sous-sol semi-enterré principalement, il y a lieu de cosnidérer que l’appartement, qui comporte trois autres chambres avec salle d’eau, hall d’entrée, séjour, salle à manger avec cuisine ouverte, n’était pas louable, ni utilisable tant que les travaux de dépollution et de remise en état n’étaient pas terminés, les odeurs étant par définition volatiles et ne pouvant être totalement contenues dans les pièces du rez-de-sol, l’escalier reliant les étages étant ouvert. Les troubles de jouissance ont donc perduré jusqu’à l’hiver 2024.

Mme [V] justifie du fait qu’elle avait loué son appartement pour les saisons hivernales 2013-14 et 2014-15 à un tour opérator pour un loyer de 20 000 et 22 000 euros. Elle démontre également que les tarifs de location pour la saison des appartements de 5 pièces selon l’agence [Localité 12] sont de 6 104 euros à 10 682 euros par semaine, pour une moyenne de 22 semaines en hiver et de 3 815 euros pour la saison d’été et prétend avoir eu l’intention de louer selon ses derniers tarifs à compter de la saison 2016-17, après travaux.

Mme [V] ne démontre toutefois pas avoir réalisé les travaux de modernisation qu’elle invoque. Il est d’ailleurs évoqué dans le dossier que le fils de la propriétaire, occupant l’appartement siège principal des désordres au cours de l’hiver,ce qui excluait tout contrat de bail, a pu déceler des odeurs de fuel, sans comprendre leur provenance.

En conséquence, il y a lieu d’écarter l’indemnisation à hauteur de la perte de chance de mettre en location son appartement à hauteur de 70 % et correspondant à 73 754,80 euros par saison. En revanche, les éléments fournis permettent de considérer que le préjudice de jouissance peut globalement être évalué à 15 400 euros, correspondant à la perte de la chance de louer à un tour opérator (22 000X70%), et à l’impossibilité d’occuper son appartement, applicable pour les 8 saisons d’hiver, jusqu’en 2025, avec annulation d’une saison suite aux conséquences de l’épidémie de covid-19, ainsi qu’à 2 600 euros de privation de jouissance de l’appartement pendant les saisons d’été (3 800X70%).

Mme [V] sera donc indemnisée à hauteur de 144 000 euros au titre de la privation de la jouissance de son appartement depuis le sinistre survenu début 2016 et dont les conséquences n’ont pu être réparées avant l’année 2025.

V – Sur le remboursement des honoraires de syndic

Le syndic de la copropriété a facturé au syndicat des copropriétaires des frais de gestion pour le suivi du dossier de sinistre (échanges avec les avocats, expertise, etc) pour un total de 3 502,23 euros entre les années 2017 et 2021.

Ces factures constituent bien un préjudice lié au surcoût par rapport aux honoraires habituels du syndic qui n’auraient pas été payés par le syndicat sans la survenue de la fuite de fuel. Cette somme sera donc mise à la charge de la société [D] et Cie.

VI – Sur les demandes accessoires

Succombant en son appel, la société Compagnie Allianz Iard supportera les dépens de l’instance d’appel, et ce, in solidum avec son assurée, y compris le coût de l’expertise de M. [Y] et celui de l’expertise de M. [Z]. Il ne paraît enfin pas inéquitable de condamner la société appelante et la société les Fils à [Localité 12](anciennement [D] et fils) à verser une somme de 2 500 euros à Mme [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre 2 500 euros à Mme [V] et 2 500 euros au syndicat des copropriétaires sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Constaté le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et de Mme [V], de leurs demandes formées contre M. [S] [T] et Mme [L] [T] épouse [A] ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Mme [X] [V] de leurs demandes formées contre Mme [J] [T] ;

— Déclaré la société [D] et Cie (devenue la société les Fils à [Localité 12]) entièrement responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Mme [V] au titre de la fuite de fioul ;

— Condamné la société [D] et Cie et son assureur, la société Allianz in solidum à payer in solidum à Mme [V] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société [D] et Cie et son assureur, la société Allianz in solidum au paiement des entiers dépens outre les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit des avocats de la cause.

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare le rapport d’expertise judiciaire déposé le 28 septembre 2017 par M. [H] et les rapports d’expertise de M. [Y] et M. [Z] opposables à Mme [J] [T],

Condamne la société les Fils à [Localité 12] et son assureur, la société Compagnie Allianz iard in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] les sommes de :

—  31 228,03 euros au titre des travaux de dépollution des terres, et du diagnostic d’air,

—  79 902,50 euros au titre des travaux de dépollution du vide sanitaire, curage, traitement des murs et réfection de la dalle,

—  3 502,23 euros au titre des honoraires de syndic spécifiques pour la gestion du dossier de sinistre,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société les Fils à [Localité 12] et son assureur, la société Compagnie Allianz iard in solidum à payer à Mme [X] [V] les sommes de :

—  68 467,60 euros de travaux de remise en état,

—  144 000 euros en réparation de son trouble de jouissance lié à l’impossibilité de louer et d’occuper son appartement depuis 2016,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société les Fils à [Localité 12] et son assureur, la société Compagnie Allianz iard in solidum à payer à Mme [J] [T] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Compagnie Allianz iard et la société les Fils à [Localité 12], in solidum, aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [Y] et de M. [Z], avec distraction au profit de la selarl Cordel-Betemps, et de la selarl Duvouldy-Bertagnolio-Delecourt.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 25 mars 2025

à

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

la SARL JULIEN BETEMPS AVOCAT

la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES

la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 25 mars 2025

à

la SARL JULIEN BETEMPS AVOCAT

la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES