Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 19 juin 2025, n° 23/02701

TGI Carpentras 31 mai 2023

CA Nîmes
Infirmation partielle 19 juin 2025

Arguments

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Accepté
Violation des obligations contractuelles
La cour a jugé que la SCI Auzon n'a pas respecté son obligation d'informer la SARL Adresses Confidentielles de la vente, ce qui constitue une violation de la clause XIV du mandat.
Accepté
Application de la clause pénale
La cour a jugé que la clause pénale n'était pas manifestement excessive et a condamné la SCI Auzon à verser la somme prévue par cette clause.
Rejeté
Abus d'agir en justice
La cour a jugé que la société Adresses Confidentielles était fondée à agir sur le fondement du mandat apparent, et que l'abus de droit n'était pas caractérisé.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 19 juin 2025, n° 23/02701
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/02701
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Carpentras, 31 mai 2023, N° 19/01012
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume FORTUNETYannick HENTZIEN
Cabinet(s) :	SCP FORTUNET ASSOCIESSCP HENTZIEN-BOCQUET-HENTZIEN
Parties :	La Sarl ADRESSES CONFIDENTIELLES c/ La Sci AUZON, SARL GROUPE FOCH

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02701 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-I5L4

TJ DE [Localité 7]

31 mai 2023

RG:19/01012

SARL ADRESSES CONFIDENTIELLES

SCI AUZON

SARL GROUPE FOCH

Copie exécutoire délivrée

le 19 juin 2025

à :

M^e Guillaume Fortunet

M^e Yves Bonhommo

M^e Julien Dumas Lairolle

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 31 mai 2023, N°19/01012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sarl ADRESSES CONFIDENTIELLES, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Guillaume Fortunet de la Scp Fortunet et associés, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉES :

La Sci AUZON, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Yannick Hentzien de la Scp Hentzien – Bocquet-Hentzien, plaidant, avocat au barreau de Grasse

Représentée par M^e Yves Bonhommo, postulant, avocat au barreau de Carpentras

La Sarl GROUPE FOCH, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Julien Dumas Lairolle, postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 19 juin 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière Auzon, propriétaire du château [Localité 10] [Adresse 5] a, dans la perspective de la vente de celui-ci, confié le 17 juillet 2013 un mandat 'd’accompagnement et d’ingénierie immobilière’ à M. [X] [Y], exerçant à l’enseigne French Riviera Consultant, qui a successivement confié les 22 janvier 2014, 17 février 2016 et 24 mai 2016 trois mandats de vente non exclusifs à la société Adresses Confidentielles en vue de cette vente au prix de 9 750 000 euros, comprenant les clauses suivantes:

— clause IX, obligations du mandant : 'si nous présentons le bien à vendre directement, nous le ferons aux prix des présentes, afin de ne pas gêner le mandataire dans sa mission. Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux après son expiration'.

— clause XIII, option mandat simple : 'le présent mandat vous est consenti sans exclusivité (…). En conséquence, nous gardons la liberté de vendre par nous-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence, sauf à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous'.

— clause XIV, vente sans votre concours : ' dans le cas autorisé aux présentes de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration'.

— clause XV : 'en cas de non respect de la clause ci-dessus (XIV), le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenus. Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence, (…) Le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat'.

M. [Y] a également conclu le 28 juin 2016 avec la société Vinea Transaction et Demeures du Grand Sud,un mandat non exclusif pour une présentation du bien à la vente au prix de 9 750 000 euros.

Par avenant du 24 novembre 2017, ce mandat a été prorogé au 31 décembre 2018 et le prix ramené à 7 900 000 euros.

Suivant promesse de vente du 28 mars 2018, la société Auzon s’est engagée à vendre le bien à la SAFER, avec possibilité de substitution.

Le même jour, la SAFER s’est substituée la société Martinay prise en la personne de son gérant, M. [J], qui a levé à son profit l’option, devenant ainsi propriétaire du château pour le prix de 7 900 000 euros.

Par acte du 9 août 2019, la société Adresses Confidentielles a assigné les sociétés Auzon et Groupe Foch aux fins d’exécution de la clause pénale contenue au mandat devant le tribunal judiciaire de Carpentras dont par ordonnance du 8 février 2022, le juge de la mise en état

— l’a déboutée de ses demandes de communications forcées de pièces,

— a dit que les dépens suivront le sort du principal et n’y avoir lieu à indemnités au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 31 mai 2023 le tribunal judiciaire de Carpentras

— a rejeté l’exception de fin de non recevoir soulevée par la société Groupe Foch,

— a dit que la société Auzon a manqué à ses obligations contractuelles faute d’avoir respecté ses devoirs tirés de la clause XIV du mandat signé avec la société Adresses Confidentielles le 24 mai 2016,

— a condamné la société Auzon

— à payer la somme de 25 000 euros à la société Adresses Confidentielles,

— aux dépens et à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 500 euros à chacune des sociétés Adresses Confidentielles et Groupe Foch,

— a ordonné l’exécution provisoire,

— a rejeté les autres demandes.

La société Adresses Confidentielles a interjeté appel de ce jugement et de l’ordonnance du juge de la mise en état par déclaration du 7 août 2023.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, la procédure a été clôturée le 22 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 6 mai 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 22 avril 2025, l’appelante demande à la cour

— de déclarer recevable et fondé son appel à l’encontre de l’ordonnance du juge de la mise en état du 8 février 2022 et du jugement du 31 mai 2023,

— d’infirmer le jugement,

Avant-dire-droit

— de faire injonction aux sociétés Auzon et Groupe Foch de communiquer l’offre d’achat de M. [J],

— de faire injonction à la société Auzon de communiquer l’avenant du 9 janvier 2017 au mandat de vente du 28 juin 2016 Demeure Du [Adresse 8] Sud, l’offre d’achat rédigée par Me [K], la promesse de vente du 9 janvier 2018, toutes les factures d’honoraire de l’agence réglées par la société Auzon dans le cadre de la vente,

En tant que de besoin

— de faire injonction à l’agence Demeures du Grand Sud de produire la copie de l’avenant du 9 janvier 2017 au mandat du 28 juin 2016, la lettre d’intention d’achat de M.[J] et les factures afférentes à l’opération,

— de faire injonction à Me [K] de produire la copie de l’offre d’achat et à Me [F] [W] de produire la copie de la promesse de vente du 9 janvier 2018, au besoin sous astreinte,

— de se réserver le cas échéant la liquidation de l’astreinte,

— de condamner la société Auzon à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident,

— d’infirmer le jugement du 31 mai 2023,

— de condamner les sociétés Auzon et Groupe Foch, in solidum, à lui payer la somme de 390 000 euros en application de la clause XV du mandat de vente,

A titre subsidiaire

— de les condamner in solidum, à lui payer la somme de 190 000 euros en application de la clause XV du mandat de vente,

En tout état de cause

— de débouter les sociétés Auzon et Groupe Foch de leurs demandes,

— de confirmer le jugement en ce qu’il

— a rejeté l’exception de fin de non recevoir soulevée par la société Groupe Foch,

— a dit que la société Auzon a manqué à ses obligations contractuelles

— a condamné la société Auzon aux dépens,

— de condamner solidairement les sociétés Auzon et Groupe Foch à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, avec soustraction au profit de l’avocat soussigné.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 19 mars 2025, la société Auzon demande à la cour

— de confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du 8 février 2022,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Adresses Confidentielles de sa demande principale,

— de l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau

— de débouter la société Adresses confidentielles de ses demandes,

Subsidiairement

— de réduire le montant de la condamnation à hauteur de 1 euro,

— de condamner la société Groupe Foch à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— de condamner la société Adresses Confidentielles à lui payer la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 5 décembre 2024, la société Groupe Foch demande à la cour

— de confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état,

— de rejeter la demande d’injonction à un tiers comme étant nouvelle en cause d’appel,

— de recevoir son appel incident,

— de réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir qu’elle avait soulevée et qu’il a rejeté sa demande indemnitaire,

— de prononcer l’irrecevabilité de l’action dirigée à son encontre pour défaut de qualité à agir,

A titre subsidiaire

— de confirmer le jugement,

— de débouter la société Adresses Confidentielles et la société Auzon de leurs demandes à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire

— de débouter la société Auzon de ses demandes à son encontre,

— de réduire l’indemnité éventuelle accordée à la société Adresses Confidentielles à l’euro symbolique,

En tout état de cause

— de condamner la société Adresses Confidentielles à lui verser la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de condamner la société Adresses Confidentielles à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*fin de non recevoir pour défaut de qualité à agir de M. [Y]

Pour rejeter cette fin de non recevoir le tribunal a jugé qu’elle s’analysait en une défense au fond.

La société Groupe Foch soutient que l’action dirigée contre elle est irrecevable faute d’intérêt à agir puisque M. [Y] est intervenu en qualité de représentant de la société French Riviera Consultant, qu’elle n’est donc pas concernée par le litige, et que l’utilisation de son nom est sans conséquence.

La société Adresses Confidentielles réplique que la responsabilité de la société Groupe Foch est engagée sur le fondement du mandat apparent puisque M. [Y] a utilisé son nom pendant l’exécution de sa mission.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

Le mandat apparent correspond à la situation dans laquelle une personne se trouve involontairement engagée en qualité de mandant parce qu’un tiers a cru dans le pouvoir de représentation d’un intermédiaire.

Pour ce faire, les circonstances doivent avoir conduit ce tiers à ne pas vérifier les limites des pouvoirs du mandant apparent.

Cette appréciation relève des pouvoirs souverains des juges du fond.

En l’espèce, le mandat conclu entre la société Auzon et M. [Y] désigne celui-ci avec la mention, sous son nom, de la société French Riviera Consultant dont il justifie être le gérant.

Les deux derniers mandats confiés à la société Adresses Confidentielles les 17 février et 24 mai 2016 mentionnent que M. [Y] intervient pour le compte de la société Auzon et comportent l’adresse mail suivante : 'groupe.foch@ free.fr'.

La société Adresses Confidentielles produit

— des courriels échangés entre elle et M. [Y], signés de celui-ci avec l’adresse '[Courriel 9]',

— une correspondance adressée à M. [Y] avec son nom et mention de la société Groupe Foch en date du 27 mai 2016,

— un message manuscrit de M. [Y], non daté, adressé à la société Adresses Confidentielles, commençant par 'chère Madame, j’ai le plaisir de vous adresser le mandat en retour dûment régularisé', et terminant par ' je vous fais également passé ces document par mail pour que vous puissiez les exploiter', établi sur un papier à en-tête de la société Groupe Foch,

— le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la société Auzon, en date du 12 décembre 2013, dont la résolution n°3 est 'donner pouvoir à M. [X] [Y] de l’agence Groupe Foch Immobilier pour signer tout mandat de vente portant sur lesdits biens et moyennant le prix de 11 millions d’euros en ce compris les honoraires de transaction’ et dans la rubrique 'POUVOIRS’ : ' l’assemblée générale confère également tous pouvoirs à M. [X] [Y] pour agir dans le cadre de la mission visée dans la troisième résolution . A la suite de ces opérations, le mandataire sera bien et valablement déchargé de tout ce qu’il aura effectué en vertu du présent mandat'.

Dans ses relations avec la société Adresses Confidentielles, M. [Y] a usé plusieurs fois du nom de la société Groupe Foch sans que le nom de la société French Riviera n’apparaisse à quelque moment que ce soit : dans le mandat conclu le 24 mai 2016, dans ses échanges de couriels ou correspondances.

Enfin, le procès-verbal de l’assemblée générale de la société Auzon, postérieur à la conclusion du mandat mentionne que celui-ci intervient pour la société Groupe Foch.

L’ensemble de ces éléments caractérise l’existence d’un mandat apparent confié à la société Groupe Foch auquel la société Adresses Confidentielles pouvait légitimement se référer.

En conséquence, la fin de non recevoir soulevée est rejetée et l’action dirigée contre la société Groupe Foch déclarée recevable.

*demande de production de pièce

Pour rejeter cette demande le juge de la mise en état a jugé qu’il n’y avait aucun intérêt à faire produire les pièces demandées, considérant qu’il ne pouvait se satisfaire de l’unique allégation selon laquelle il apparaissait indispensable que soient versées aux débats tous les documents contractuels afférents à la vente litigieuse.

La demande de la société Adresses Confidentielles visait à obtenir de la société Auzon :

— l’offre d’achat de la société Martinay,

— le compromis de vente entre elle et la société Martinay,

— l’acte de vente,

— la facture d’honoraire de l’agence immobilière signée chez le notaire.

Outre qu’elle maintient la même demande de pièces, la société Adresses Confidentielles étend sa prétention à l’encontre de la société Demeures du Grand Sud, de Me [K], notaire à [Localité 12], et de Me [F] [W], notaire à [Localité 11], et à l’avenant du 9 janvier 2017 au mandat de vente du 28 juin 2016 confié à la société Demeures du Grand Sud.

Elle soutient que la communication de ces pièces est nécessaire pour démontrer que la vente litigieuse a été conclue en fraude du mandat.

La société Auzon réplique qu’une partie de cette demande est irrecevable pour avoir été formée pour la première fois en cause d’appel, et que ces pièces ne sont pas nécessaires.

La société Groupe Foch réplique que, pour partie, la société Adresses Confidentielles fait de nouvelles demandes de production de pièces, qu’en ce qui la concerne elle n’était pas en relation avec les parties à la vente et ne peut produire ces éléments.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Par conséquent, les demandes de production de pièces dirigées contre la société Demeures du Grand Sud, Me [K], notaire à [Localité 12], et Me [F] [W], notaire à [Localité 11] ainsi que la demande visant à obtenir la copie de l’avenant du 9 janvier 2017 au mandat de vente du 28 juin 2016 avec la société Demeures du Grand Sud sont irrecevables.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

S’agissant de la demande d’infirmation de l’ordonnance du juge de la mise en état, la société Adresses Confidentielles ne rapporte pas la preuve de l’utilité de la production des pièces litigieuses alors que sont déjà versées aux débats le mandat confié à la société Demeures du Grand Sud, la promesse de vente entre la société Auzon et la SAFER ainsi que l’acte de vente.

En conséquence, l’ordonnance du juge de la mise en état est confirmée.

*responsabilité contractuelle de la société Auzon

Pour la condamner, le tribunal a jugé que cette société avait commis une faute dans l’exécution du mandat pour ne pas avoir prévenu son mandataire de la vente du bien.

La société Adresses Confidentielles soutient que la société Auzon a commis plusieurs autres manquements contractuels.

La société Auzon réplique avoir respecté ses obligations résultant du mandat, et en tout état de cause, n’avoir commis aucun manquement intentionnel, ayant été assistée d’un professionnel en la personne de la société Groupe Foch.

La société Groupe Foch soutient être étrangère au mandat litigieux, et que M. [Y] n’est pas intervenu dans la conclusion de la vente.

— responsabilité pour violation de la clause IX du mandat

Pour rappel, cette clause prévoit: 'si nous présentons le bien à vendre directement, nous le ferons aux prix des présentes, afin de ne pas gêner le mandataire dans sa mission. Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux après son expiration'.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société Auzon n’a pas vendu directement son bien.

Elle a procédé par l’intermédiaire de la société Demeures du Grand Sud, ce que démontrent un courriel de celle-ci du 7 avril 2017 lui demandant la communication du montant des charges fixes du bien pour son client M. [J] et un courriel du 10 avril articulant la proposition de celui-ci à hauteur de 7 600 000 euros.

Quelles qu’aient été les stipulations des mandats antérieurs, le mandat régissant les relations des parties n’interdisait pas la vente à un prix inférieur dans le cas d’une vente avec un intermédiaire comme la société Demeures du Grand Sud.

Cette disposition est dénuée d’équivoque et n’appelle pas d’interprétation contraire.

La société Adresses Confidentielles était donc parfaitement informée du fait qu’elle ne disposait pas d’un mandat exclusif.

Elle soutient avoir présenté M. [J] à la société Auzon de sorte que celle-ci aurait violé son obligation en contractant avec celui-ci, en dehors de son intervention.

Elle produit à cet effet ses différents échanges avec M. [J] :

— courriels le 30 décembre 2014 pour transmission du dossier de présentation du bien,

— courriel du 3 février 2015 lui proposant un complément d’information,

— courriel de proposition de visite du bien, le 18 décembre 2015,

— courriel du 4 août 2016, transmettant un nouveau dossier de présentation avec un nouveau prix,

— courriel du 16 août 2016 indiquant que les propriétaires du bien ont été prévenus de la visite fixée le 18 août,

— courriels du 29 août et 10 septembre 2016 pour communication d’informations complémentaires,

— échanges concernant l’organisation d’une nouvelle visite.

Elle ne rapporte pas la preuve de la transmission de ces échanges aux intimés jusqu’à ce que par un courriel du 16 août 2017 elle indique à la société Auzon ' suite à notre dernier échange avec M. [Y], je vous confirme avoir fait visiter à deux reprises le château du [Localité 10] à M. [J] (…). Tous les échanges d’informations que nous avons eu l’année dernière, avec des demandes d’information complémentaires, étaient destinés à ce client (…). J’ai écrit et tenté de joindre à plusieurs reprises cette année M. [J] (…). Je vous serai reconnaissante de bien vouloir me tenir informée s’il devait revenir vers vous avec une offre'.

Le mandat n’imposait pas au mandataire de révéler au mandant l’identité des personnes intéressées par le bien.

Ainsi, il est indiqué à la rubrique 'modalités et périodicité des comptes rendus : ' après chaque visite et à la demande des propriétaires'.

Or la société Adresses Confidentielles ne rapporte pas la preuve qu’elle a mentionné l’existence de M. [J] ni à la société Auzon, ni à la société Groupe Foch, avant ce courriel du 16 août 2017, postérieur au courriel de la société Demeures du Grand Sud du 7 avril 2017 présentant celui-ci comme un acquéreur potentiel.

En conséquence, la responsabilité de la société Auzon n’est pas engagée pour violation de la clause IX du mandat et le jugement est confirmé de ce chef.

— responsabilité pour violation de la clause XIV

Pour rappel cette clause prévoit ' dans le cas autorisé aux présentes de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration'.

En l’espèce, la société Groupe Foch a adressé le 9 avril 2018 un courriel à la société Adresses Confidentielles pour l’informer, à sa demande:

— de la promesse de vente consentie à la SAFER à laquelle s’est substituée la société Martinay,

— du prix de 7 900 000 euros,

— de l’intervention de l’agence immobilière Demeures du Grand Sud,

— de l’intervention de Me [K], notaire à [Localité 12].

Or, le compromis de vente a été signé le 28 mars 2018, soit douze jours plus tôt alors que le mandat imposait une information immédiate.

La circonstance selon laquelle la société Adresses Confidentielles ne justifierait pas dans ce laps de temps de diligences pour présenter des acquéreurs est sans effet sur la violation objective de cette obligation.

La société Auzon n’a donc pas respecté son obligation au titre de la clause XIV du mandat.

En conséquence, le jugement est confirmé de ce chef.

*application de la clause pénale

Pour condamner la société Auzon à payer la somme de 25 000 euros à la société Adresses Confidentielles, le tribunal a jugé que la somme prévue contractuellement ne correspondait pas au préjudice réellement subi.

La société Adresses Confidentielles soutient que la clause pénale convenue n’est pas excessive puisqu’elle correspond à 4% du prix.

Les sociétés Auzon et Groupe Foch contestent son application au motif qu’aucun préjudice n’est démontré en lien avec la violation de la clause XIV du mandat.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif d’une clause pénale ne peut pas résulter du fait que son montant est supérieur au préjudice invoqué puisque la clause pénale a vocation à s’appliquer du seul fait de l’inexécution, indépendamment de celui-ci.

Ainsi, le moyen tiré de l’absence de préjudice du mandataire est ici inopérant au regard d’une clause pénale par nature comminatoire.

Le débiteur de cette clause doit rapporter la preuve de son caractère excessif.

Or, les sociétés Auzon et Groupe Foch se contentent d’indiquer que son montant n’est pas la traduction du préjudice réel du mandataire.

La sanction prévue au mandat est de la moitié des honoraires prévus au contrat (4% du montant du prix), soit 190 000 euros, ce qui au regard du montant du prix du bien, n’est pas manifestement excessif.

En conséquence, le jugement est infirmé de ce chef et la société Auzon condamnée à payer la somme de 190 000 euros à la société Adresses Confidentielles.

*responsabilité de la société Groupe Foch

Pour rejeter la demande de la société Auzon à l’encontre de la société Groupe Foch, le tribunal a jugé qu’il n’était pas démontré l’existence d’une faute de sa part.

La société Auzon soutient que la responsabilité de la société Groupe Foch est engagée pour ne pas l’avoir conseillée sur l’ampleur de ses engagements notamment sur l’obligation d’informer la société Adresses Confidentielles au titre de la clause XIV.

La société Groupe Foch conteste être intervenue dans la vente litigieuse.

La société Adresses Confidentielles soutient que la société Groupe Foch a commis des manoeuvres frauduleuses en lui cachant les négociations en cours avec M. [J].

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société Auzon produit le 'mandat d’accompagnement et d’ingénierie immobilière’ conclu avec M. [Y], exerçant à l’enseigne French Riviera Consultant, qui ne mentionne aucune obligation particulière de conseil.

Aucun document ne permet d’établir la réalité et la consistance des obligations de la société Groupe Foch.

La société Adresses Confidentielles produit le courriel du 16 août 2016 dans lequel elle évoque avoir échangé avec M. [Y] et confirme avoir fait visiter deux fois le bien à M. [J].

Elle s’appuie également sur un échange de courriels entre la société Auzon et la société Demeures du Grand Sud, dont la société Groupe Foch est en copie où le nom de M. [J] est mentionné.

Cependant, comme déjà jugé, il n’existe pas de preuve autre que celle constituée à elle-même par la société Adresses Confidentielles que la société Groupe Foch a été informée des contacts établis avec M. [J].

Aucune obligation ne lui était faite, en tout état de cause, de communiquer des informations relatives à un autre mandat conclu avec un concurrent.

Il en résulte que la preuve d’une faute contractuelle de la société Groupe Foch à l’encontre de la société Adresses Confidentielles ou de la société Auzon n’est pas rapportée.

En conséquence, le jugement est encore confirmé de ce chef.

*demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Pour rejeter la demande de dommages et intérêts de la société Groupe Foch à l’encontre de la société Adresses Confidentielles, le tribunal a jugé que l’abus de droit n’était pas caractérisé.

La société Groupe Foch soutient que l’abus d’agir en justice est manifeste.

La société Adresses Confidentielles réplique qu’elle n’a commis aucun abus d’agir en justice.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société Adresses Confidentielles était bien fondée à agir à l’encontre de la société Groupe Foch sur le fondement du mandat apparent ci-dessus caractérisé.

La démonstration d’un abus de droit n’est donc pas faite et le jugement est confirmé de ce chef.

*dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la société Auzon est condamnée à en supporter les dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer à la société Groupe Foch la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la société Groupe Foch pour défaut d’intérêt à agir,

Déclare recevable l’action dirigée contre la société Groupe Foch,

Déclare irrecevable la demande de production de pièces dirigées contre la société Demeures du Grand Sud, Me [K], notaire à [Localité 12], et Me [F] [W], notaire à [Localité 11] ainsi que la demande visant à obtenir la copie de l’avenant du 9 janvier 2017 au mandat de vente du 28 juin 2016 avec la société Demeures du Grand Sud,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du 8 février 2022,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 31 mai 2023 en ce qu’il a condamné la société Auzon à payer la somme de 25 000 euros à la société Adresses Confidentielles,

Statuant à nouveau de ce chef

Condamne la société Auzon à payer la somme de 190 000 euros à la société Adresses Confidentielles,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la société Auzon aux dépens d’appel,

Condamne la société Auzon à payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la société Adresses Confidentielles,

Condamne la société Auzon à payer la somme de 2 000 euros à la société Groupe Foch.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,