N° Minute : [Immatriculation 3]/060

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 06 Février 2025

N° RG 24/00259 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HNQJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 31 Janvier 2024, RG 23/01761

Appelante

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] – prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Isabelle ROSADO, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimé

M. [W] [D], demeurant [Adresse 2]

sans avocat constitué

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 19 novembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 23 mars 2023, M. [M] [N] a donné à bail à M. [W] [D] un logement situé sur la commune d'[Localité 5] contre un loyer mensuel initial de 490 euros, outre charges.

Par acte du 23 mars 2023, la société Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre de la garantie Visale. Des incidents de paiement ont eu lieu à la suite desquels le bailleur a sollicité la caution. La société Action Logement Services lui a ainsi réglé la somme de 980 euros.

Le 25 juillet 2023, la société Action Logement Services a alors fait délivrer à M. [W] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte du 3 octobre 2023, la société Action Logement Services a fait assigner M. [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin, notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, de voir ordonner au locataire de quitter les lieux sous peine d’expulsion et de le voir régler les arriérés locatifs.

Par jugement réputé contradictoire du 31 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a :

— déclaré la société Action Logement Services irrecevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles déjà acquittées,

— constaté la résiliation du bail à compter du 23 mars 2023

— condamné M. [W] [D] à payer à la société Action Logement Services la somme de 2 940 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 980 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— condamné M. [W] [D] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] [D] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département.

Par déclaration du 20 février 2024, la société Action Logement Services a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Action Logement Services demande à la cour de :

— débouter M. [W] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

l’a déclarée irrecevable à agir en expulsion, et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles qu’elle a déjà acquittées,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

a constaté la résiliation du bail litigieux,

a condamné M. [W] [D] à lui payer la somme de 2 940 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation acquittées par elle, outre intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 980 euros et à compter de ce jour sur le surplus,

a condamné M. [W] [D] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

a condamné M. [W] [D] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département,

a rappelé que la décision est exécutoire par provision,

Statuant à nouveau,

— ordonner l’expulsion de M. [W] [D] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner M. [W] [D] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

En réactualisant la créance,

— condamner M. [W] [D] à lui payer la somme de 4 410 euros, arrêtée au 8 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juillet 2023 sur la somme de 980,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

Y ajoutant,

— condamner M. [W] [D] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] [D] en tous les dépens d’appel.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [W] [D] par acte de 6 mai 2024 délivré à étude de commissaire du justice. Les conclusions de la société Action Logement Services ont été signifiées à M. [W] [D] par acte du 17 juin 2024 délivré à étude de commissaire de justice. M. [W] [D] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité des demandes en expulsion et en fixation et condamnation à des indemnités d’occupation

La SAS Action Logement Services est liée avec M. [M] [N] par un contrat de cautionnement type 'Visale’ en date du 23 mars 2023. Selon une quittance subrogative en date du 14 juin 2023, la SAS Action Logement Services est intervenue, à la suite d’un défaut de paiement de ses loyers par M. [W] [D], à hauteur de 980 euros.

Il convient de rappeler que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2019/2020 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en oeuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans, comme pour les locataires qui se trouvent en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Aux termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale (pièce n°1), 'la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)'. Cette disposition est reprise dans le contrat de cautionnement 'Visale’ conclut entre M. [M] [N] et la société Action Logement Services (p. 7 et 8).

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur, et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il résulte de la généralité des termes de ce dernier texte, que la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance sans être payés, et partant, d’éviter l’augmentation du montant de la dette cautionnée.

Il en résulte que la SAS Action Logement Services a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résolution du bail afin, notamment, d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Or la procédure d’expulsion n’est qu’une conséquence du prononcé d’une résiliation du bail et ne saurait être dissociée de cette action. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point et l’action en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation déclarée recevable.

2. Sur la résiliation du bail

En l’espèce, comme l’a relevé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville le bail contient une clause résolutoire qui a été visée par le commandement de payer délivré le 25 juillet 2023 par la SAS Action Logement Services. M. [W] [D] ne démontre pas s’être acquitté du montant des sommes visées dans le délai qui lui était imparti. C’est donc à bon droit qu’a été constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant M. [M] [N] à M. [W] [D] et portant sur un logement situé à [Localité 5], à compter du 25 septembre 2023. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

En conséquence, M. [W] [D] devra libérer les lieux et restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision. A défaut pour M. [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique. Il convient encore de fixer l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué.

3. Sur les sommes dues à la SAS Action Logement Services

Il convient de relever que la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés du locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2305 du code civil. Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

Aux termes de la dernière quittance subrogative délivrée par le bailleur le 8 avril 2024 (pièce n°13b), la SAS Action Logement Services est intervenue en lieu et place du locataire, depuis le mois de mai 2023, à hauteur d’une somme totale de 5 390 euros. Par conséquent M. [W] [D] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5 390 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 980 euros et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus.

En revanche, la cour ne peut pas condamner M. [W] [D] in futurum pour le montant des impayés éventuellement à venir jusqu’à la libération effective des lieux. Il appartiendra à la société Action Logement Services, sur quittance subrogatoire, de solliciter le paiement auprès de M. [W] [D]. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

4. Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [D] qui succombe sera tenu aux dépens de première instance et d’appel, ceux de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023, de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat dans le département.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par M. [W] [D] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par la SAS Action Logement Services en première instance et en appel. M. [W] [D] sera donc condamné à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par défaut,

Réforme partiellement le jugement déféré, et statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté

Dit recevable l’action de la SAS Action Logement Services en acquisition de la clause résolutoire, en fixation des indemnités d’occupation et en expulsion,

Constate la résiliation du bail en date du 23 mars 2023 consenti par M. [M] [N] à M. [W] [D], portant sur un logement sis à [Localité 5], à la date du 25 septembre 2023,

Ordonne à M. [W] [D] de libérer les lieux de ses biens, de sa personne et de tout occupant de son chef et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut pour M. [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Fixe l’indemnité d’occupation due à de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

Condamne M. [W] [D] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5 390 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 980 euros et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus, au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation,

Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande de condamnation pour l’avenir des indemnités d’occupation dont elle aurait à s’acquitter en lieu et place du locataire,

Condamne M. [W] [D] aux dépens de première instance et d’appel, ceux de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023, de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat dans le département,

Condamne M. [W] [D] à payer à la SAS Action Logement Services la somme globale de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 06 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 06/02/2025

M^e Isabelle ROSADO

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