AB/RP

Numéro 25/00819

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/03/2025

Dossier :

N° RG 23/01711

N° Portalis DBVV-V-B7H-IR44

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

S.C.I. DU CHATEAU DE LARRALDIA

C/

[I] [S]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLAGE LARRALDIA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Janvier 2025, devant :

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes

En présence de Monsieur VIGNASSE, Greffier placé

Madame BLANCHARD, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. DU CHATEAU DE LARRALDIA

Société civile immobilière immatriculée au RCS de BAYONNE sous le n°852 853 217

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU, et assistée de Maître Anne THOUERY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMES :

Monsieur [I] [S]

né le 03 Novembre 1951 à [Localité 7]

de nationalité Française

Village de Larraldia – Chemin de Larraldia

[Localité 4]

représenté et assisté de Maître Maïtena HUERTA, avocat au barreau de BAYONNE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES VILLAGE LARRALDIA

sis à [Localité 4]

représenté par son syndic le Cabinet MINIER IMMOBILIER – SARL COGESIM,

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté et assisté de Maître Vincent DELPECH de la SCP DELMA AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 22 MAI 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 20/01147

EXPOSE DU LITIGE :

Le Domaine de Larraldia, vaste domaine de 57 hectares sur les communes de [Localité 4] et [Localité 8], a été organisé en copropriété de 8 lots en 1970.

L’un de ses lots (lot n° 2), lui-même divisé en plusieurs lots, est dénommé Village de Larraldia et forme une copropriété secondaire. La propriété de M. [S] se trouve incluse comme d’autres dans le lot n° 2.

Cette copropriété secondaire était gérée par le syndic Minier Immobilier.

La SCI du Château de Larraldia a acquis le 30 septembre 2019, de la SA Larraldia, les lots 3, 5, 7, 8 et 9 du Domaine de Larraldia, et les 3455/10000èmes des parties communes, et divers lots, et les 1258/1470èmes des parties communes du Village de Larraldia.

Une assemblée générale du 5 octobre 2018 du syndicat des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia a voté notamment :

— le rejet du projet de résolution n°12 destinée à donner mandat au syndic d’ester en justice pour obtenir la désignation d’un syndic provisoire pour le Domaine de Larraldia,

— le rejet du projet de résolution n°13 relative à l’engagement de la réfection de la voirie.

Par acte du 11 décembre 2018, M. [I] [S], propriétaire de lots dans le Village de Larraldia, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia devant le tribunal de grande instance de Bayonne pour voir annuler ces deux résolutions et ordonner les travaux.

Par jugement du 6 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Bayonne a notamment :

prononcé l’annulation des résolutions n°12 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia, du 5 octobre 2018,

ordonné au syndicat des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia de faire procéder aux travaux de réfection complète de l’ensemble de la voirie dans les conditions proposées à l’assemblée générale du 5 octobre 2018,

condamné le syndicat de copropriétaires de la résidence Village de Larraldia au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par acte du 22 juillet 2020, la SCI du Château de Larraldia a formé tierce opposition et a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia, pris en la personne de son syndic, la SARL COGESIM, et M. [I] [S] devant le tribunal judiciaire de Bayonne.

Par jugement contradictoire du 22 mai 2023 (RG n° 20/01147), le tribunal judiciaire de Bayonne a :

déclaré la SCI du Château de Larraldia recevable en sa tierce opposition,

débouté la SCI du Château de Larraldia de ses demandes,

condamné la SCI du Château de Larraldia à payer à M. [I] [S], la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI du Château de Larraldia aux dépens.

Le tribunal a considéré :

— que l’adoption de la résolution n°13 requérait la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant d’une charge commune.

— que la SA Larraldia disposant de 212 tantièmes avait commis un abus de majorité en refusant le vote des travaux litigieux.

— que dès lors que le syndicat des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia ne s’était pas opposé aux demandes formulées par M. [I] [S], car seulement contraires aux intérêts strictement personnels poursuivis par la SA Larraldia qui ont déterminé le rejet des résolutions proposées dans l’intérêt commun, il ne peut être considéré que celle-ci était représentée au jugement, de sorte que la tierce opposition est recevable et qu’il convient par conséquent de rejeter la fin de non recevoir.

— qu’il convient de débouter la SCI du Château de Larraldia de ses demandes en raison de l’abus de majorité dont a fait preuve la SA Larraldia afin de voter les résolutions 12 et 13 litigieuses.

Par déclaration du 20 juin 2023, la SCI du Château de Larraldia a relevé appel de cette décision, en sollicitant la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la SCI du Château de Larraldia de ses demandes ;

— condamné la SCI du Château de Larraldia à payer à M. [I] [S], la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI du Château de Larraldia aux dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 mars 2024 auxquelles il est expressément fait référence, la SCI du Château de Larraldia, appelante, demande à la cour de :

Vu l’article 563 et l’article 564 du code de procédure civile,

Vu l’article 582 et suivants du code de procédure civile,

Vu la loi n°65 ' 557 du 10 juillet 1965,

Au principal :

confirmer le jugement du 25 mai 2023 en ce qu’il a déclaré la tierce opposition de la SCI Château de Larraldia recevable,

infirmer le jugement du 25 mai 2023 pour le surplus,

Et statuant à nouveau :

rétracter au profit de la SCI Château de Larraldia le jugement rendu le 6 janvier 2020 en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution numéro 13 de l’Assemblée générale des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia du 5 octobre 2018 et ordonné au Syndicat des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia de faire procéder aux travaux de réfection complète de la voirie dans les conditions qui avaient été proposées lors de l’Assemblée générale du 5 octobre 2018,

débouter M. [S] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia de leurs demandes,

condamner M. [S] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

prononcer la dispense de la SCI à toute participation à la dépense commune de frais irrépétibles et frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965.

Au soutien de son appel, la SCI du Château de Larraldia fait valoir :

— que la SCI n’avait formulé aucune demande nouvelle devant le tribunal et n’en formule aucune devant la cour.

— que les motifs de la décision de 2020 sont uniquement ceux soulevés par M. [S], le syndicat « se rapportant à justice » et la SCI n’ayant fait valoir aucun de ces moyens puisqu’elle n’était pas à la procédure, de sorte qu’il ne peut être reproché à la SCI de formuler une demande nouvelle lorsqu’elle sollicite à nouveau en appel, par la voie de la tierce opposition et avec les mêmes moyens qu’en première instance, la rétractation de la décision du 6 janvier 2020.

— que la seule qualité de propriétaire ne suffit pas pour admettre la réalité de cette représentation : il doit apparaître une communauté d’intérêts entre celui-ci et le copropriétaire, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

— qu’il résulte des deux règlements applicables au Village de Larraldia que l’entretien de la voirie, objet de la résolution n°13 litigieuse, est soumis à deux régimes différents selon que cette voirie se situe dans le domaine ou dans le village.

— que, contrairement à ce que soutient M. [S], la voirie du Village de Larraldia fait expressément partie des charges spéciales, ainsi qu’exposé dans l’article 28 du règlement secondaire.

— que la résolution n°13 qui ne distingue pas entre les charges communes générales (qui relèvent exclusivement du domaine de Larraldia auxquelles doit participer le Village de Larraldia) et les charges communes spéciales (qui relèvent exclusivement du Village de Larraldia) qui propose de façon globale une « réfection complète de la voirie » dont le coût serait réparti « selon les millièmes généraux » lesquels sont la clé de répartition des charges communes générales du domaine de Larraldia, viole l’article 28 du règlement secondaire et l’article 37 du règlement principal.

— que la SA Larraldia, aux droits de laquelle vient la SCI Château de Larraldia, était bien fondée à rejeter cette résolution illégale car non conforme aux règlements de copropriété applicables, ce que ne pouvaient ignorer les intimés et en particulier le syndicat pris en la personne de son syndic professionnel, de sorte qu’il convient de faire application des stipulations des règlements de copropriété applicables et d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du Village de Larraldia et ordonné l’exécution des travaux de voirie.

— qu’il convient de relever qu’à l’assemblée générale litigieuse, seuls 5 des 13 copropriétaires étaient présents et qu’aucun des absents n’avait donné mandat de représentation, alors que ces absents représentaient les 2/3 des voix hors SA Larraldia, de sorte qu’il semble discutable de faire valoir et de retenir un abus de majorité.

— que la SCI Château de Larraldia n’ayant aucune construction dans le village, n’est pas tenue d’entretenir les voies situées dans les parties communes propres au village, lesquelles sont des charges spéciales, de sorte également, qu’aucun intérêt collectif des copropriétaires ne peut être retenu, mais seulement des intérêts personnels et économiques des propriétaires des lots construits.

— qu’il va des intérêts personnels des copropriétaires, en raison des surfaces dont est propriétaire la SCI Château de Larraldia, dans les deux copropriétés, de faire masse des charges communes générales (celles du Domaine) et des charges communes spéciales (celles du Village) et d’appliquer une répartition par surfaces détenues.

— qu’aucun abus de majorité de la part de la SCI Château de Larraldia n’est caractérisé et la Cour ne peut qu’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes de l’appelante sur ce fondement erroné.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2023, M. [I] [S], intimé, demande à la cour de :

Vu les règlements de copropriété de la résidence [Adresse 6],

Vu les dispositions de la loi du 10 Juillet 1965,

Vu la décision du 22.05.2023,

infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a déclaré recevable la tierce opposition formée par la SCI Château de Larraldia,

Statuant à nouveau,

déclarer irrecevable la tierce opposition formée par la SCI Château de Larraldia ;

confirmer la décision du 22.05.2023 en ce qu’elle a prononcé l’annulation de la résolution n°13 et ordonné au syndicat des copropriétaires de la résidence Village de Larraldia de faire procéder aux travaux de réfection complète de la voirie.

confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné la SCI Château de Larraldia au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

condamner la SCI Château de Larraldia au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [S] fait valoir :

— que la SCI Château de Larraldia ne peut former tierce opposition dès lors qu’en leur qualité de copropriétaire du syndicat des copropriétaires Village de Larraldia, la SA Larraldia, puis la SCI Larraldia à compter de son acquisition, étaient représentées à l’instance par le syndicat.

— que la SCI Château de Larraldia avait été tenue informée de la procédure en cours par le biais d’un état daté transmis au notaire ; qu’il se déduit de l’assignation de la SCI Château de Larraldia qu’elle entend présenter des arguments dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires du Domaine Larraldia alors qu’il n’est représenté par aucun syndic et que ses observations à ce titre ne peuvent alors être examinées.

— que faute de précision dans la résolution n°13, les travaux de voirie doivent être considérés comme des dépenses communes.

— qu’il résulte de la lecture de l’article 37 du règlement principal que les dépenses de travaux de voirie sont des dépenses entrant dans la catégorie des charges courantes soumises au vote de l’article 24.

— que la résolution n°13 concerne des ouvrages de voirie qui peuvent être qualifiés de dépenses relatives aux ouvrages communs ou exposées dans l’intérêt commun des copropriétaires.

— que la SCI Château de Larraldia a commis un abus de majorité et que la résolution n°13 doit être annulée, ainsi que les travaux de voirie réalisés.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires Village Larraldia représenté par son syndic, le Cabinet Minier immobilier – SARL COGESIM, intimé sur appel principal et appelant sur appel incident, demande à la cour de :

déclarer recevable l’appel incident du syndicat des copropriétaires Village de Larraldia représenté par son syndic la SARL COGESIM ' Minier immobilier,

Statuant de nouveau,

déclarer irrecevable la tierce opposition de la SCI Château de Larraldia.

En conséquence,

débouter la SCI Château de Larraldia de l’intégralité de ses demandes.

Et,

condamner la SCI Château de Larraldia à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Village de Larraldia la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

débouter la SCI Château de Larraldia de l’intégralité de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires Village Larraldia représenté par son syndic le Cabinet Minier immobilier – SARL COGESIM fait valoir :

— qu’en application de l’article 582, alinéa 2, du code de procédure civile, la SCI Château de Larraldia ne peut solliciter, sans se heurter à l’interdiction de demandes nouvelles, qu’il soit statué de nouveau, étant précisé que le dispositif de son assignation introductive d’instance diffère des prétentions émises dans ses conclusions en réponse n°3.

— que par le biais procédural de la tierce opposition, la SCI Château de Larraldia entend réintroduire dans le débat des problématiques annexes tendant à faire reconnaître un état de fait qui est la conséquence indirecte ou directe de la critique faite par le tribunal judiciaire de Bayonne qui a prononcé l’annulation des résolutions n°12 et 13.

— en leur qualité de copropriétaire du syndicat des copropriétaires Village Larraldia, la SA Larraldia et/ou la SCI Château de Larraldia à compter de son acquisition, étaient, par effet de la lettre du règlement de copropriété, parties à l’instance, quand bien même elles se considéreraient en discussion sur les modalités d’application d’un règlement de copropriété et sur son interprétation s’agissant de la participation aux charges communes spéciales.

— que la qualité juridique de la SA puis la SCI Château de Larraldia ne permet pas de les considérer comme étant non parties à la procédure initiale.

— que le préalable à une modification des conséquences de la situation critiquée (issue du jugement du 20 janvier 2020) a pour corollaire préalable une modification du règlement de copropriété entendu comme règlement principal et règlement secondaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la tierce opposition au jugement du 6 janvier 2020 par la SCI du Château de Larraldia :

Il résulte de l’article 583 aliéna 1 du code de procédure civile que :

'Est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu’elle n’ait été ni partie ni représentée au jugement qu’elle attaque.

Les créanciers et autres ayants cause d’une partie peuvent toutefois former tierce opposition au jugement rendu en fraude de leurs droits ou s’ils invoquent des moyens qui leur sont propres'.

En l’espèce, la SCI Château de Larraldia vient aux droits de la SA Larraldia dont la qualité de copropriétaire au sein de la copropriété Village Larraldia n’est pas discutée par les parties ; elle dispose de 212 tantièmes sur 424,1 tantièmes.

Dans le cadre de l’instance ayant conduit au jugement du 6 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires du Village Larraldia avait été assigné par M. [I] [S], l’un des copropriétaires, mais ne s’était pas opposé aux demandes de ce dernier (annulation de résolutions et exécution forcée de travaux) car seul l’un des copropriétaires, la SA Larraldia, s’y opposait. Il ne peut donc être considéré, dans cette instance, que la SA Larraldia était représentée puisqu’elle n’avait aucune communauté d’intérêts avec le syndicat des copropriétaires et se trouvait au contraire dans une position isolée d’opposition aux travaux litigieux.

Ainsi, la tierce opposition de la SCI Château de Larraldia, venant aux droits de la SA Larraldia, est recevable ainsi que l’a retenu le premier juge, sans qu’il puisse être reproché à la SCI Château de Larraldia de présenter des demandes nouvelles alors qu’elle n’était pas partie à la première instance ayant conduit au jugement du 6 janvier 2020.

Sur la résolution n°13 de l’assemblée générale de la copropriété secondaire Village Larraldia du 5 octobre 2018 :

La résolution n°13 litigieuse est ainsi rédigée :

'les copropriétaires approuvent les travaux de réfection complète de la voirie, retiennent la proposition de l’entreprise DUBOS : 77.074,62 € TTC, autorisent le syndic à passer commande. Décident que le coût des travaux ainsi que les frais et honoraires assurances y afférents seront répartis selon les millièmes généraux à l’exception des travaux sur parties privatives qui seront affectés en frais unitaires selon chaque logement.'

Cette résolution a été soumise au vote des copropriétaires selon les modalités de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, cette majorité étant atteinte en l’espèce une fois dépassé le seuil de 149 tantièmes dans la mesure où l’ensemble des copropriétaires présents et représentés lors de ce vote représentaient ensemble 298 tantièmes.

La SA Larraldia disposait à elle seule de 212 tantièmes, et donc de la majorité absolue lors de ce vote ; elle a été la seule à voter contre cette résolution, qui a donc été rejetée.

C’est ce rejet de résolution que critiquait M. [S], sous l’angle de l’abus de majorité par la SA Larraldia.

La décision critiquée devant cette cour a fait sienne les motifs de la décision en date du janvier 2020 qui a retenu que :

— l’adoption de la résolution n°13 requérait la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant d’une charge commune ;

— la SA Larraldia disposant de 212 tantièmes avait commis un abus de majorité en refusant le vote des travaux litigieux sur la voirie qui constitue des parties communes, car tous les autres copropriétaires avaient voté pour, et ces travaux étaient dans l’intérêt collectif des copropriétaires mais la SA Larraldia a fait primer son intérêt personnel contraire à cet intérêt collectif.

Dans le cadre de sa tierce opposition, la SCI Château de Larraldia soutient que la résolution n°13 devait être rejetée car elle n’est pas conforme au règlement principal de copropriété ni au règlement secondaire, et qu’elle n’a donc pas commis d’abus de majorité.

Elle fait en effet valoir que le règlement principal applicable à l’ensemble du Domaine de Larraldia, dont fait partie le Village Larraldia, définit en son article 5 les parties communes générales comme « l’ensemble des voies de circulation, piste cavalière est partie, sauf pour les parties se trouvant incluse dans les lots principaux » ; ce même règlement détaille en son article 37 les charges d’entretien relatives à la voirie de la façon suivante : « 3° les frais d’entretien, de nettoyage des voies générales, parking, les espaces verts (à l’exception des voiries propres à chacun des lots principaux) ».

La SCI Château de Larraldia soutient qu’il résulte du règlement principal qu’il exclut clairement des charges communes générales les voiries propres aux lots principaux, tel que celles incluses dans le lot numéro 2 constituant la copropriété secondaire du Village Larraldia.

Elle fait également valoir que le règlement secondaire applicable au Village Larraldia mentionne :

— en son article 4 'parties communes’ :

'les parties communes sont celles qui sont ou seront affectées à l’usage de l’utilité de tous les copropriétaires du Village. Elles comprennent notamment la jouissance des terrains compris dans les limites du Village et non affectés en jouissance privative dans les lots de subdivision ci-après définis : en ce compris la voirie, avec ses places, parkings et accotements.'

— en son article 28 relatif à la définition et à la répartition des charges communes :

'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges générales de l’ensemble immobilier au prorata des 10/1000 èmes de copropriété attachés à leurs lots et dans les conditions précisées aux articles 37, 38 et 39 du règlement général.

Ils sont tenus en outre de participer aux charges spéciales du Village de Larraldia au prorata des surfaces utiles des constructions effectivement réalisées sur les différents lots dépendant du Village.

Pour la détermination de ces surfaces il est précisé :

Le propriétaire qui réalisera une construction sera tenu de notifier au syndic la surface utile des dites constructions, telles qu’elles résulteront d’une attestation délivrée par le maître d''uvre des constructions, pour pouvoir se brancher sur les divers réseaux de canalisations collectives (égouts, fuel, électricité).

Les charges spéciales seront dues à compter de cette notification.

Toutes les contestations à ce sujet seront soumises à l’appréciation d’un expert désigné par le tribunal de grande instance de Bayonne, statuant en la forme des référés, à la requête de la partie la plus diligente.

Pour l’application de ces dispositions, il est précisé que les charges communes générales sont celles correspondant aux parties communes générales, aux équipements communs et aux services collectifs, telles qu’elles sont précisées dans le règlement général.

Les charges communes spéciales sont les charges propres au Village et notamment :

1°- les primes d’assurance s’il a été souscrit un contrat particulier pour le hameau,

2°- les frais d’entretien, de nettoyage, des voies, parking, espaces verts, équipements collectifs compris dans les parties communes propres au hameau (…)'

Ainsi comme le soutient la SCI Château de Larraldia, il résulte des deux règlements applicables au Village Larraldia que l’entretien de la voirie visée par la résolution numéro 13 est soumis à deux régimes distincts selon que la partie de cette voirie, qui se trouve dans le Domaine de Larraldia, se trouve en dehors ou dans le Village constituant le lot n°2 :

— pour l’entretien de la partie de voirie se trouvant sur le Domaine de Larraldia mais en dehors du Village, il s’agit de charges communes générales réparties en 10 000 tantièmes dont 1470 sont supportés par le Village Larraldia,

— pour l’entretien de la partie de voirie se trouvant dans le lot n°2 constitué du Village Larraldia, l’article 37 du règlement général l’exclut expressément des charges communes générales, il s’agit d’une charge commune spéciale telle que décrite à l’article 28 du règlement secondaire, et cette charge doit être supportée 'au prorata des surfaces utiles des constructions effectivement réalisées sur les différents lots dépendant du Village', étant précisé que la SCI Château de Larraldia ne possède pas de lot construit dans le Village.

Or la proposition de résolution numéro 13 critiquée ne distingue pas entre les charges communes générales et les charges communes spéciales en proposant de façon globale une réfection complète de la voirie, dont le coût serait réparti selon les millièmes généraux, ce qui constitue uniquement la clé de répartition des charges communes générales du Domaine de Larraldia.

Ainsi, la SCI Château de Larraldia était fondée à s’opposer à l’adoption d’une telle résolution ne respectant pas le règlement principal ni le règlement secondaire de copropriété, et n’a pas commis d’abus de majorité contrairement à ce qu’a retenu le premier juge.

En outre, l’assemblée générale du syndicat de copropriété secondaire du Village Larraldia ne pouvait voter des travaux concernant en partie la copropriété principale constituée du Domaine de Larraldia.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point, et le jugement du 6 janvier 2020 ayant annulé la résolution numéro 13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2018 (rejet des travaux de réfection) sera rétracté.

Les demandes de M. [S] et du syndicat des copropriétaires de la résidence Village Larraldia sur lesquelles a statué le jugement rétracté seront rejetées.

Sur le surplus des demandes :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Village Larraldia et M. [S], succombants, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance par infirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel, et à payer à la SCI Château de Larraldia la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

La SCI Château de Larraldia sera dispensée de toute participation à la dépense commune de frais irrépétibles et frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965.

Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

Les demandes de M. [S] et du syndicat des copropriétaires de la résidence Village Larraldia fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris du 22 mai 2023 en ce qu’il a déclaré recevable la tierce opposition de la SCI Château de Larraldia,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Rétracte au profit de la SCI Château de Larraldia le jugement rendu le 6 janvier 2020, en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution numéro 13 de l’Assemblée générale des copropriétaires de la résidence Village Larraldia du 5 octobre 2018, et ordonné au Syndicat des copropriétaires de la résidence Village Larraldia de faire procéder aux travaux de réfection complète de la voirie dans les conditions qui avaient été proposées lors de l’Assemblée générale du 5 octobre 2018,

Déboute M. [I] [S] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence Village Larraldia de l’ensemble de leurs demandes, y compris celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [I] [S] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence Village Larraldia à payer à la SCI Château de Larraldia la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

Condamne in solidum M. [I] [S] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence Village Larraldia aux dépens de première instance et d’appel,

Dispense la SCI Château de Larraldia de toute participation à la dépense commune de frais irrépétibles et frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE