N° Minute : [Immatriculation 3]/006

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 09 Janvier 2025

N° RG 23/01526 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HLEN

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 27 Septembre 2023, RG 23/00734

Appelante

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Isabelle ROSADO, avocat postulant au barreau de CHAMBERY ET la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimée

Mme [S] [L]

née le 29 Décembre 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

sans avocat constitué

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 22 octobre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 21 juillet 2021, M. [F] [R] a donné à bail à Mme [S] [L] un logement sis à [Localité 5] moyennant un loyer initial de 535 euros par mois, charges en sus.

Par acte du 13 juillet 2021, la société Action Logement Services s’est portée caution des engagements de la locataire dans le cadre de la garantie 'Visale'. Elle est ensuite intervenue à ce titre à l’occasion d’impayés locatifs.

Le 26 août 2022, la société Action Logement Services a fait signifier à Mme [S] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Faute de paiement, la société Action Logement Services, par acte du 12 avril 2023, a fait assigner Mme [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de voir condamner Mme [S] [L] au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience, le juge des contentieux de la protection a soulevé d’office le défaut de qualité et d’intérêt pour agir de la société Action Logement Services pour agir en expulsion et en paiement des indemnités d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire du 27 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a :

— déclaré la société Action Logement Services irrecevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation à des indemnités d’occupation,

— constaté la résiliation du bail,

— condamné Mme [S] [L] à payer à la société Action Logement Services une somme de 4 653 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation acquittés par elle, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 424 euros à compter du 26 octobre 2022,

— condamné Mme [S] [L] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 20 octobre 2023, la société Action Logement Services interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Action Logement Services demande à la cour de :

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a dit irrecevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation au paiement des indemnités d’occupation autres que celle qu’elle a acquittées,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail,

— condamné Mme [S] [L] à lui payer une somme de 4 653 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation acquittés par elle, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 424 euros à compter du 26 octobre 2022,

— condamné Mme [S] [L] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat

Statuant à nouveau :

— ordonner l’expulsion de Mme [S] [L] et de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation compter dc la date dc l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Mme [S] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’a la libération effective des lieux,

— condamner par actualisation de la créance Mme [S] [L] à lui payer la somme de 12 353 euros arrêtée au 27 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 août 2022 sur la somme de 1 424 euros et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

Y ajoutant,

— condamner Mme [S] [L] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [L] aux dépens d’appel.

La déclaration d’appel a été signifiée à Mme [S] [L] par acte du 11 décembre 2023 délivré à étude. Les dernières conclusions ont été signifiées à Mme [S] [L] par acte délivré à étude le 4 octobre 2024. Mme [S] [L] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité des demandes en expulsion et en fixation et condamnation à des indemnités d’occupation

La SAS Action Logement Services est liée avec M. [F] [R] par un contrat de cautionnement type 'Visale’ en date du 24 février 2020. Selon une quittance subrogative en date du 13 juillet 2021, la SAS Action Logement Services est intervenue, à la suite d’un défaut de paiement de ses loyers par Mme [S] [L], à hauteur de 1 424 euros.

Il convient de rappeler que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2019/2020 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en oeuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans, comme pour les locataires qui se trouvent en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Aux termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale (pièce n°1), 'la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)'.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur, et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il résulte de la généralité des termes de ce dernier texte, que la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance sans être payés, et partant, à ne pas augmenter le montant de la dette cautionnée.

Il en résulte que la SAS Action Logement Services a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résolution du bail afin, notamment, d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Or la procédure d’expulsion n’est qu’une conséquence du prononcé d’une résiliation du bail et ne saurait être dissociée de cette action. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

2. Sur la résiliation du bail

En l’espèce, comme l’a relevé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville, le bail contient une clause résolutoire qui a été visée par le commandement de payer délivré le 26 août 2022 par la SAS Action Logement Services. Mme [S] [L] ne démontre pas s’être acquittée du montant des sommes visées dans le délai qui lui était imparti. C’est donc à bon droit qu’a été constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant M. [F] [R] à Mme [S] [L] et portant sur un logement situé à [Localité 5], à compter du 26 octobre 2022. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

En conséquence, Mme [S] [L] devra libérer les lieux et restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision. A défaut pour Mme [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique. Il convient encore de fixer l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué.

3. Sur les sommes dues à la SAS Action Logement Services

Il convient de relever que la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés du locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2305 du code civil. Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

Aux termes de la dernière quittance subrogative délivrée par le bailleur le 25 septembre 2024 (pièce n°16), la SAS Action Logement Services est intervenue en lieu et place du locataire, depuis le mois de mai 2022, à hauteur d’une somme totale de 14 570 euros. La SAS Action Logement Services ne réclame toutefois de paiement qu’à hauteur de 12 353 euros. Par conséquent, Mme [S] [L] sera condamnée à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 12 353 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 1 424 euros et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus.

En revanche, la cour ne peut pas condamner Mme [S] [L] in futurum pour le montant des impayés éventuellement à venir jusqu’à la libération effective des lieux. Il appartiendra à la société Action Logement Services, sur quittance subrogatoire, de solliciter le paiement auprès de Mme [S] [L]. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

4. Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [L] qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d’appel, ceux de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 29 septembre 2020, de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat dans le département.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par Mme [S] [L] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par la SAS Action Logement Services en première instance et en appel. Mme [S] [L] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt de défaut,

Réforme partiellement le jugement déféré, et statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté,

Dit recevable l’action de la SAS Action Logement Services en acquisition de la clause résolutoire, en fixation des indemnités d’occupation et en expulsion,

Constate la résiliation du bail en date du 21 juillet 2021 consenti par M. [F] [R] à Mme [S] [L], portant sur un logement sis à [Localité 5], à la date du 26 octobre 2022,

Ordonne à Mme [S] [L] de libérer les lieux de ses biens, de sa personne et de tout occupant de son chef et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut pour Mme [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Fixe l’indemnité d’occupation due à de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

Condamne Mme [S] [L] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 12 353 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022 sur la somme de 1 424 euros et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus, au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation,

Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande de condamnation pour l’avenir des indemnités d’occupation dont elle aurait à s’acquitter en lieu et place du locataire,

Condamne Mme [S] [L] aux dépens de première instance et d’appel, ceux de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 26 août 2022, de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat dans le département,

Condamne Mme [S] [L] à payer à la SAS Action Logement Services la somme globale de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 09 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

09/01/2025 M^e ROSADO

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