RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/09752 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLORI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2025-Juge de l’exécution de [Localité 1]- RG n° 25/80522

APPELANTE

S.C.I. [1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour avocat Maître Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0969

INTIMÉE

S.A.S. [2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158,

et pour avocat plaidant Maître Isabelle WILLM de la SELARL WW & Associés, Avocat au Barreau de NICE.

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Violette Baty, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Dominique Gilles, président de chambre

Madame Violette Baty, conseiller

Monsieur Cyril Cardini, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Dominique Gilles, président et par Madame Michelle NOMO, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCEDURE :

Par jugement du 17 mars 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers de la société [1] situés [Adresse 3] à Paris 6 ème (lots de copropriété 24 à 29).

Au terme d’une procédure de surenchère, la société [2] a été déclarée adjudicataire des biens, le 19 octobre 2023.

Le transfert de propriété a été publié au service de la publicité foncière, le 25 juin 2024.

Le 15 mars 2024, la société [2] a fait signifier aux occupants de l’immeuble une sommation de quitter les lieux sous cinq jours.

La société [1] y a répondu par la signification d’une opposition à sommation, en indiquant que les biens saisis constituent la résidence parisienne de sa gérante, Mme [N] [F], qui vit à l’étranger et que les occupants de son chef, dont M. [D] [Q], ne peuvent en être expulsés sans décision de justice, de sorte que ni Mme [F] ni M. [Q] ne remettront les clés le 20 mars 2024.

A la suite d’une procédure aux fins d’expulsion engagée par l’adjudicataire à l’encontre des consorts [R] [E], [X] [G], [D] [Q] et [Y] [M], à laquelle est intervenue volontairement Mme [Z], gérante de la société [1], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance de référé du 2 septembre 2024, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [2] disposant d’un jugement d’adjudication ni sur la demande de Mme [N] [Z] tendant à lui voir reconnaître un droit de jouissance.

Le jugement d’adjudication sur surenchère a été signifié, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, à la société [1], le 19 septembre 2024, avec commandement de quitter les lieux dans un délai de sept jours.

Le 2 octobre 2024, le commissaire de justice chargé de procéder à son expulsion a constaté que les lieux étaient occupés.

Un procès-verbal de reprise des locaux a été établi le 10 octobre 2024, lequel a été signifié à la société [1] selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 31 octobre 2024.

Par ordonnance de référé rendue le 31 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a dit ne pas y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [Z], ayant notamment assigné la société [3] [O] [4] aux fins de remise des clés de l’entrée de l’immeuble et de la boîte aux lettres et d’interdiction à venir troubler sa jouissance sous astreinte le 20 novembre 2024.

Par acte du 6 mars 2025, la société [1] a fait assigner la société [2] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en contestation de la procédure de reprise des lieux.

Par jugement du 26 mai 2025, le juge de l’exécution a :

— débouté la société [1] de sa demande d’annulation du commandement de quitter les lieux du 19 septembre 2024 ;

— débouté la société [1] de sa demande d’annulation du procès-verbal de reprise du 10 octobre 2024 ;

— débouté la société [1] de sa demande de réintégration dans les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] ;

— débouté la société [1] de sa demande de dommages-intérêts ;

— condamné la société [1] au paiement des dépens ;

— débouté la société [1] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [1] au paiement de 3 000 euros entre les mains de la société [2] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a retenu que :

— l’irrégularité du commandement de quitter les lieux n’entraîne sa nullité que si elle a provoqué un grief pour celui qui l’invoque ; s’agissant du délai donné pour quitter les lieux, la SCI [1] ne justifie pas habiter les lieux litigieux ni y avoir une quelconque activité, pour avoir transmis la jouissance de ceux-ci à sa gérante, Mme [N] [F], sans que cette dernière démontre une occupation personnelle des lieux à titre de résidence principale et en fasse un autre usage que des locations saisonnières ; que M. [V] [A], prétendant être occupant de son chef, ne démontre pas non plus cette occupation ; que le commandement de quitter les lieux n’avait pas lieu d’octroyer un délai de deux mois pour quitter les lieux ; qu’aucune irrégularité ne peut être retenue pour défaut de reproduction des article L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, imposée uniquement lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité ;

— le procès-verbal de reprise est régulier et la réintégration est rejetée en l’absence d’occupation des lieux du chef de la société [1] à la date du 10 octobre 2024, corroboré par les mentions de l’acte (aucun effet personnel, réfrigérateur vide, niveau de sanitaire bas) et non contredites par l’attestation de M. [A], même si cette libération n’aurait été que temporaire en raison d’un temps de latence entre deux locations saisonnières ;

— aucune faute commise par la société [3] [O] [4] n’est démontrée à l’appui de la demande de dommages et intérêts présentée.

La SCI [1] a formé appel de ce jugement par déclaration du 29 mai 2025 aux fins d’infirmation.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes des conclusions récapitulatives notifiées le 27 novembre 2025, la SCI [1] demande à la cour d’appel de :

— la recevoir en son appel,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— annuler le commandement de quitter les lieux du 19 septembre 2024,

— annuler le procès-verbal de reprise du 10 octobre 2024,

— ordonner sa réintégration dans les lieux litigieux,

— condamner la société [2] à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’appelante soutient que :

— la reprise des lieux ne peut intervenir que s’il y a eu départ volontaire des occupants, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le changement de porte ayant été pratiqué alors que les lieux étaient occupés par le gardien de l’immeuble qui s’était momentanément absenté pour des courses et occupait les lieux pendant l’absence de sa gérante ; que la libération volontaire est contredite par le fait d’avoir fait constater par commissaire de justice dès le lendemain de la reprise des lieux, le changement de porte d’entrée et de serrure de la boîte à lettres et déposer plainte pour violation de domicile puis demander en référé la remise de clés sous astreinte ; que les lieux n’étaient pas libérés au vu de la présence de nombreux objets, meubles, affaires personnelles ;

— la qualité d’adjudicataire des lieux ne dispense pas du respect des règles régissant l’expulsion ; que l’occupation des lieux ayant été constatée au 2 octobre 2024, il devait être laissé un délai de deux mois pour libérer les lieux ; que le commandement de quitter les lieux ne prévoit qu’un délai de huit jours et ne reproduit pas les dispositions des articles L 412-1 à 6, en contravention avec les dispositions de l’article R 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; que ces irrégularités lui ont causé grief et que la reprise des lieux est nulle, alors que les occupants du chefs de la SCI [1] disposaient de la trêve hivernale ; que sa réintégration doit être ordonnée dans les lieux ;

— elle doit être indemnisée de la privation de jouissance des lieux depuis le 10 octobre 2024.

Par conclusions notifiées le 8 décembre 2025, la société [2] a demandé au visa des articles L. 412-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles 32-1, 63 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

A défaut,

— dire et juger que la société [1] ne dispose d’aucun droit ni titre d’occupation du bien et que ni la société [1] ni Mme [F] [S] n’ont jamais occupé le bien,

— juger le commandement de quitter les lieux du 19 septembre 2024 valide,

— juger le procès-verbal de reprise des lieux du 10 octobre 2024 valide,

— débouter la société [1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— faire interdiction à la société [1] de venir trouble son droit de propriété sous astreinte de 20 000 euros par infraction constatée,

En toute hypothèse,

— constater le caractère abusif et dilatoire de la procédure et faire application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner la société [1] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

La société intimée expose que le bien litigieux lui a été adjugé à la suite d’une déclaration de surenchère et que le procès-verbal de description des lieux mentionnait que le bien était vide, n’était pas grevé d’un bail ou droit d’occupation et décrit comme une résidence secondaire de la gérante de la [N] vivant à l’étranger ; que Mme [F] [S] a été déboutée de son opposition à la vente forcée, devant le juge de l’exécution, au titre d’un droit de substitution aux droits de la SCI aux termes des statuts de la société ; qu’elle a fait délivrer une sommation de quitter les lieux puis déposé plainte pour escroquerie avant d’agir en référé aux fins d’expulsion, après le constat de l’occupation des lieux dans le cadre de locations touristiques des lieux par la société [5] gérée par Mme [F] [S] ; qu’elle a été déboutée de sa demande d’expulsion pour disposer d’un jugement d’adjudication valant titre exécutoire ; que Mme [F] [S] l’a assignée en référé aux fins de voir ordonner la remise des clés, demande dont elle a été déboutée, alors qu’elle a reconnu vivre au Canada durant cette procédure ; qu’elle a donc poursuivi la procédure d’expulsion et délivré un commandement de quitter les lieux inoccupés puis signifié la non libération des lieux préalable à la réquisition de la force publique au 2 octobre 2024, avant de faire procéder par commissaire de justice à un procès-verbal de reprise des lieux le 10 octobre 2024.

Elle affirme avoir valablement repris possession du bien inoccupé alors que seule la SCI [1] est appelante et se prévaut d’un droit d’occupation du bien alors que sa gérante a reconnu que le bien ne constituait pas sa résidence principale et qu’il n’est pas démontré au vu des allégations et pièces adverses d’une occupation effective et personnelle lors de la reprise des lieux. Elle conteste toute reprise irrégulière des lieux pendant l’absence alléguée du gardien du bien, alors que la reprise a été effectuée par commissaire de justice en présence de témoins.

Elle ajoute qu’il ne peut lui être fait grief de la signification des actes à l’adresse du siège social déclarée par l’appelante.

Elle soutient qu’elle n’était pas tenue de respecter un délai de deux mois alors que les lieux n’étaient pas habités et que le délai de 8 jours mentionné au commandement de quitter les lieux était régulier ; que la société [1] ne démontre pas davantage le grief résultant du défaut de mention des dispositions des article L 412-1 à 6 du code des procédures civiles d’exécution, alors qu’elle n’occupait pas le bien et ne pouvait prétendre à bénéficier de la trêve hivernale au vu de la date d’effet du commandement de quitter les lieux.

Elle s’oppose à toute indemnisation pour privation de jouissance dès lors que l’appelante ne disposait pas de droit ni de titre d’occupation.

Elle sollicite à défaut de confirmation, d’interdire sous astreinte de troubler sa propriété.

MOTIFS :

Sur la validité du commandement de quitter les lieux :

Selon l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 411-2 dudit code prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article R 412-1 du même code, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, le commandement d’avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l’article R. 411-1, la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6.

Par dérogation au précédent alinéa, les articles L. 412-3 à L. 412-6 ne sont pas reproduits pour l’application de l’article L. 412-7. Les articles L. 412-1 à L. 412-6 ne sont pas reproduits pour l’application de l’article L. 412-8.

Selon les articles 649 et 114 du code de procédure civile, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure, laquelle en cas de vice de forme, ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, les moyens développés par la société [1] au soutien de son appel, consécutifs au défaut de mention au commandement contesté d’un délai de deux mois pour quitter les lieux et des dispositions concernant les délais dont peuvent bénéficient les occupants d’un immeuble habité, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, il sera ajouté que la société [1] ne peut se prévaloir que du grief que lui a causé l’irrégularité soulevée.

Or, il ne ressort de ses écritures en appel aucune démonstration du grief qu’elle aurait personnellement subi, qui ne saurait être démontré par la seule affirmation que les irrégularités du commandement de quitter les lieux délivrés suivant les formalités de l’article 659 du code de procédure civile à la dernière adresse de siège sociale connue, lui causent « nécessairement un grief », alors que le premier juge a relevé l’absence de démonstration qu’elle y mène toujours son activité et observé au surplus qu’elle ne prétendait pas y conserver une activité, dès lors que son nom ne figurait pas sur la boîte aux lettres de l’immeuble, l’interphone et qu’aucun voisin ne la connaissait lors de la délivrance de l’acte contesté.

Elle ne saurait en outre se prévaloir à son bénéfice du grief allégué subi, en première part, par Mme [F], sa gérante, dont il est mentionné aux écritures qu’elle-même n’a jamais prétendu que les lieux constituaient sa résidence principale, tout en se prévalant d’un droit de jouissance à titre personnel concédé par la société et ne produisant au débat qu’une attestation d’abonnement [6] de février 2025 et une facture d’abonnement fibre du 18 septembre 2024 établies au seul nom de « [N] [Z] » et non pas à celui de la société appelante, ni en seconde part, par M. [A], dont il est uniquement allégué la qualité de gardien des lieux en l’absence de Mme [Z], lequel s’est présenté devant les services de police, le 10 octobre 2024, en se déclarant domicilié au [Adresse 3], agissant par procuration au nom de la propriétaire des lieux, Mme [F], pour déposer plainte pour violation de domicile après l’installation d’une porte blindée à l’entrée de l’immeuble et signalant que la police est intervenue et que M. [T] a fait savoir qu’il allait faire intervenir un huissier pour qu’il récupère ses affaires, sans autre détail et sans que ces déclarations ne soient corroborées par aucune pièce versée au débat.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [1] de sa demande d’annulation du commandement de quitter les lieux délivré le 19 septembre 2024.

Sur la contestation de la validité du procès-verbal de reprise et les demandes subséquentes de réintégration et d’indemnisation :

L’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’en l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’huissier de justice chargé de l’exécution ne peut y pénétrer qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution.

Dans les mêmes conditions, il peut être procédé à l’ouverture des meubles.

Selon l’article L 451-1 du même code, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion peut procéder comme il est dit à l’article L. 142-1 pour constater que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement libéré les locaux postérieurement à la signification du commandement prévu à l’article L. 411-1 et pour procéder à la reprise des lieux.

En l’espèce, les moyens développés par la société [1], tendant à contester la validité du procès-verbal de reprise des lieux dressé le 10 octobre 2024, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, il sera ajouté que le procès-verbal de reprise a été régulièrement dressé en exécution des dispositions précitées, après délivrance d’un commandement de quitter des lieux et signification le 2 octobre 2024 de la non-libération des lieux préalable à la réquisition de la force publique, le commissaire de justice instrumentaire ayant mentionné à cette date que sur place, le bien était toujours occupé par le susnommé ou un occupant de son chef dont la présence constitue une opposition à l’exécution de la décision de justice et qu’il allait être requis l’assistance et le concours de la force publique.

Le procès-verbal de reprise du 10 octobre 2024 précise en outre que le commissaire de justice s’est transporté en présence de deux témoins et d’un serrurier, que les voisins interrogés indiquent ne plus voir personne occuper les lieux et que pénétrant dans l’appartement, il y constate un grand désordre, que l’appartement semble inoccupé, que le réfrigérateur est vide et les sanitaires sont à un niveau bas, mentions corroborées par les photographies annexées à l’acte.

Il y est noté l’absence de papier personnel trouvé dans les lieux, bien que siège social toujours déclaré par l’appelante à l’extrait KBIS produit au débat.

L’inventaire dressé et annexé à l’acte fait mention de la présence de meubles meublants et effets mobiliers, compatibles avec l’activité de location irrégulière des lieux à des tiers au premier trimestre 2024, reprochés à Mme [Z] et à la SAS [5] par la société intimée dans une instance devant le juge des contentieux de la protection ayant donné lieu à l’allocation de dommages et intérêts par jugement du 16 juin 2025. Cet inventaire ne mentionne la présence d’aucun effet personnel, témoignant d’une occupation contemporaine à la reprise des lieux par le commissaire de justice, dans les pièces à vivre et chambres, en dehors d’un simple lot de vêtements entreposé en cave du bien de quatre étages.

Il s’en déduit comme l’a fait de manière pertinente le premier juge, qu’il n’est pas établi l’irrégularité du procès-verbal dont les mentions font foi jusqu’à inscription de faux, opérant reprise des lieux, dans le cadre des opérations d’expulsion de la SCI [1] des lieux dont l’appelante est seule propriétaire, en l’absence d’occupant de son chef présent dans les lieux lors de la mise à exécution de l’expulsion par commissaire de justice, après mention que lesdits lieux semblaient inoccupés et l’objet d’une libération volontaire.

La seule production précitée de deux justificatifs d’abonnements [6] et fibre, non ouverts au nom de la société, au surplus à des dates distinctes de la date de reprise des lieux (septembre 2024 et février 2025), et de la plainte déposée par M. [A], le même jour, ne sont pas de nature à caractériser un maintien de l’occupation effective des lieux du chef de la société [1] ni même de sa représentant légale.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société [1] de sa demande d’annulation du procès-verbal dressé le 10 octobre 2024, de sa demande de réintégration dans les lieux mais aussi, à défaut de faute commise à son encontre par la société propriétaire des lieux à l’occasion de la reprise des lieux le 10 octobre 2024, de sa demande d’indemnisation de ce chef.

Sur les autres demandes :

La solution du litige commande de confirmer les dispositions accessoires du jugement déféré.

Il n’y a pas lieu, faute de présentation d’une demande indemnitaire aux motifs et dispositif des conclusions d’intimée, de faire application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile.

L’appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à l’intimée, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement rendu le 26 mai 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

Condamne la société [1] aux dépens,

Condamne la société [1] à payer à la société [2] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

La greffière, Le président,