GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 05 Mai 2026

N° RG 23/00956 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HIWM

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 24 Mai 2023

Appelante

Mme [G] [T], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL JURIS-MONT BLANC, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

Intimée

E.U.R.L. BR IMMO, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL CLAIRE LERAT AVOCAT, avocats au barreau de BONNEVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 12 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 mars 2026

Date de mise à disposition : 05 mai 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

M. [F] [T] était propriétaire d’une maison d’habitation sise au [Adresse 3] à [Localité 2], qu’il a donnée en gérance à la société BR Immo suivant mandat en date du 19 octobre 2002, stipulant une assurance loyers impayés.

Suite au décès du mandant, intervenu le 10 avril 2019, Mme [G] [T] a acquis la pleine propriété de ce bien immobilier.

A partir de l’année 2020, les locataires en place, les époux [J], ont cessé de s’acquitter de l’intégralité des loyers mis à leur charge. Leur dette locative, qui a atteint un montant de 9.734,51 euros au 1er mars 2022, a été échelonnée suivant constat d’accord en date du 8 mars 2022, homologué par ordonnance du 25 mai 2022.

Cet accord n’a cependant pas été respecté par les locataires, qui ont finalement quitté les lieux le 16 janvier 2023, après avoir donné congé le 7 décembre 2022.

Reprochant à son mandataire ibilier d’avoir commis des fautes de gestion en ne procédant à aucune démarche pour mettre en jeu la garantie de loyers impayés et pour agir en paiement contre ses locataires, Mme [T] a, suivant exploit en date du 27 février 2023, fait assigner en responsabilité contractuelle la société BR Immo devant le tribunal judiciaire de Bonneville afin d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 9.934,96 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant de l’arriéré locatif.

Par jugement réputé contradictoire du 24 mai 2023, le tribunal judicaire de Bonneville a :

— condamné la société BR Immo à payer à Mme [T] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la société BR Immo à payer à Mme [T] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société BR Immo aux dépens de l’instance ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Au visa principalement des motifs suivants :

la société BR Immo ne démontre ni avoir exercé aucune action contre les locataires défaillants, ni avoir sollicité la mise en jeu de la garantie loyers impayés ;

cette négligence est constitutive d’une faute de gestion qui l’oblige à réparer le préjudice qui en est résulté pour Mme [T] ;

ce préjudice réside uniquement dans la perte d’une chance d’obtenir plus rapidement le paiement de l’arriéré locatif.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 22 juin 2023, Mme [T] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a condamné la société BR Immo à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 19 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [T] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la société BR Immo a commis une faute de gestion ;

— Le réformer en ce qu’il a condamné la société BR Immo à lui payer la somme de 500 euros ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la société BR Immo à lui payer la somme de 9.934,96 euros à titre de dommages et intérêts ;

— A titre subsidiaire, condamner la société BR Immo à lui payer la somme de 8.941,46 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Confirmer le jugement pour le surplus ;

— Condamner la société BR Immo au paiement d’une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de M^e Forquin.

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] fait notamment valoir que :

en raison du comportement carentiel de la société BR Immo, qui n’a exercé aucune action contre les locataires et n’a pas mis en oeuvre la garantie loyers impayés, elle n’a pas perçu la totalité des loyers dus par M. [J] ;

son préjudice, de ce fait, correspond à la totalité des loyers impayés conformément au principe de réparation intégrale du préjudice ou, à titre subsidiaire, à une perte de chance qui ne peut être inférieure à 90%.

Par dernières écritures du 18 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société BR Immo demande de son côté à la cour de :

A titre principal,

— Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a reconnu qu’elle avait commis une faute de gestion ;

— Dire et juger qu’ils étaient liés par un mandat tacite ;

— Dire et juger que Mme [T] a commis une faute dans l’exécution du mandat de gestion ;

— En conséquence, dire et juger que cette abstention fautive est seule à l’origine de l’absence de recouvrement des loyers impayés par elle ;

— De ce fait, rejeter l’intégralité des demandes formulées par Mme [T] ;

A titre subsidiaire, si sa faute de gestion devait être retenue,

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a évalué le préjudice subi par Mme [T] à la somme de 500 euros ;

En tout état de cause,

— Condamner Mme [T] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [T] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société BR Immo fait notamment valoir que :

le mandat initialement régularisé avec le père de Mme [T] s’est poursuivi tacitement après le décès de ce dernier ;

elle démontre les nombreuses démarches qu’elle a accomplies dans la gestion du dossier de Mme [T], écartant ainsi toute faute de gestion de sa part ;

la mise en 'uvre de la procédure de recouvrement et de l’assurance loyers impayés a été empêchée par la seule faute de Mme [T], qui ne lui a jamais retourné le mandat signé, malgré ses demandes ;

c’est bien la négligence de sa mandante qui l’a empêchée d’agir et de remplir ses fonctions ;

le préjudice subi par Mme [T], ne peut en aucun cas correspondre au montant des loyers impayés, dès lors qu’elle est en mesure de faire valoir ses demandes en justice, et dispose même pour se faire, d’un titre exécutoire.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 12 janvier 2026 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2026.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 1992 du code civil, 'le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion'.

En l’espèce, le mandat de gestion qui a été confié à la société BR Immo par M. [F] [T] par contrat en date du 19 octobre 2002, se rapportant à une maison d’habitation sise au [Adresse 3] à [Localité 2], s’est poursuivi de manière tacite, selon les mêmes termes, au profit de sa fille, Mme [G] [T], suite au décès du mandant intervenu le 10 avril 2019, conformément aux dispositions de l’article 1985 du code civil.

Il est constant, en effet, que les loyers perçus par l’agence immobilière ont été reversés à Mme [T], les coordonnées bancaires ayant été modifiées à son profit, dans le dossier de l’agence, à compter du 20 décembre 2019. L’appelante a par ailleurs autorisé le prélèvement des frais de gestion et honoraires, comprenant notamment 2% HT du loyer mensuel au titre de l’assurance loyers impayés qui avait été souscrite. Elle en outre été destinataire des comptes-rendus de gestion locative depuis le décès de son père.

Le mandat du 19 octobre 2012 donnait notamment mission à la société BR Immo, en contrepartie des frais de gestion, d’ 'exercer contre les défaillants toutes actions judiciaires ou extrajudiciaires appropriées, transiger, assigner, défendre, choisir tout défenseur, faire exécuter les décisions rendues, exercer toutes voies de recours et s’en désister', et plus, généralement, de 'faire le nécessaire au mieux des intérêts du mandant'. Cette mission incluait nécessairement le devoir d’effectuer toutes démarches pour mobiliser la garantie souscrite au titre des loyers impayés, qui constituait de toute évidence la mesure la plus effective pour préserver les intérêts de sa mandante en cas d’impayés locatifs.

Il se déduit du document intitulé 'programme de protection des revenus locatifs’ établi par la société Verlingue, courtier en assurance, qui est versé aux débats en cause d’appel par l’intimée, qu’en réalité, la mobilisation de l’assurance loyers impayés dont pouvait bénéficier Mme [T], se trouvait subordonnée à la mise en oeuvre, corrélative, d’une action en résiliation du bail, avec des étapes précises à respecter, passant notamment par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis par une assignation en paiement des loyers et résiliation du bail.

L’obligation de diligence du mandataire consistait ainsi, dans l’intérêt de l’appelante, à effectuer de manière concomitante ces deux démarches.

Il résulte cependant de l’examen du dossier qui se trouve soumis à l’examen de la présente juridiction qu’à aucun moment, la société BR Immo n’a entrepris la moindre démarche pour entamer une action judiciaire en résiliation du bail consenti aux époux [J], ni pour mobiliser la garantie loyers impayés, alors que des impayés locatifs importants sont apparus dès le début de l’année 2020.

A la date du 4 juillet 2020, date à laquelle a été constitué le dossier auprès du Fond Solidarité Logement (FSL) par les locataires, leur dette locative s’élevait ainsi déjà à un montant déclaré de 3.871,07 euros. Un protocole d’accord a ensuite été régularisé le 31 mai 2021 par l’agence immobilière, pour des loyers impayés de 6 783, 99 euros. Ce protocole n’a cependant pas été respecté, pas davantage que le constat de conciliation du 8 mars 2022, homologué le 25 mai 2022, portant sur une dette locative qui s’élevait alors à 9.734,51 euros. Il se déduit en outre de l’extrait du compte des locataires qui est versé aux débats par l’intimée qu’au jour du départ des lieux des époux [J] en janvier 2023, ces derniers restaient devoir une somme totale de 13.736,25 euros.

Il est intéressant de relever à cet égard que les parties ne s’expliquent nullement sur ce solde locatif, qui apparaît pourtant largement supérieur à la somme qui est réclamée par Mme [T] dans le cadre de la présente instance. De fait, les locataires ne se sont acquittés en intégralité d’aucun des loyers dont ils étaient redevables au cours de l’année 2022 et s’ils ont quitté les lieux, après avoir donné congé en décembre 2022, c’est uniquement parce qu’un logement social leur a été attribué.

La société BR Immo a certes adressé plusieurs mises en demeure aux locataires, les 20 juillet 2021 et 20 mai 2022, en signalant le non-respect des échéanciers successivement convenus, mais elle n’a entamé aucune action en résiliation de bail.

Pourtant, dès le 30 juin 2021, Mme [T] lui a adressé un courrier dans lequel elle sollicitait expressément la mise en oeuvre de la garantie loyers impayés, et demandait des nouvelles au sujet des actions judiciaires que l’agence disait avoir entreprises, rappelant s’être déplacée à plusieurs reprises, en vain, à l’agence dans ce but.

La société BR Immo prétend qu’elle n’aurait pas été en mesure de faire diligence en raison de l’absence de signature, par Mme [T], d’un contrat de mandat. Force est de constater, cependant, qu’elle ne justifie nullement de l’envoi de son courrier du 9 juillet 2021, dans lequel elle indique qu’elle ne se trouve pas en possession d’un mandat signé. Et en admettant que ce courrier ait été effectivement adressé à l’appelante, il ne précise nullement que la mobilisation de l’assurance loyers impayés se trouve conditionnée à la signature d’un mandat écrit, alors qu’une telle pièce se trouve listée dans les documents exigés par le courtier pour constituer le dossier de sinistre. L’attention de sa mandante aurait pourtant dû être clairement attirée sur cette difficulté.

L’intimée n’apporte en outre aucune explication sur l’absence de rappel antérieur de la nécessité d’obtenir cette signature, alors qu’à la date du 9 juillet 2021, les impayés locatifs sont d’ores et déjà conséquents, et que la procédure exigée par l’assurance n’a en tout état de cause pas été respectée. Elle ne fait état ensuite d’aucun rappel qu’elle aurait adressé postérieurement sur ce point à Mme [T].

Au contraire, la société BR Immo a expressément admis, dans un courriel du 3 septembre 2021, que le dossier n’était pas traité de façon normale, reconnaissant ainsi une faute de gestion. Elle indiquait en outre qu’une action judiciaire était en cours, alors qu’aucune action en résiliation de bail n’était pourtant entreprise, et ne mentionnait nullement l’existence de quelconques démarches qu’elle aurait effectuées en vue de mobiliser l’assurance loyers impayés. Elle avait pourtant été mise en demeure sur ce point par sa mandante quelques mois auparavant, le 30 juin 2021. Une nouvelle mise en demeure lui a ensuite été adressée, par le conseil de l’appelante, le 2 mars 2022.

Aucune déclaration de sinistre ne sera pourtant effectuée, et il est constant que Mme [T], qui ne se trouvait pas en possession du contrat de bail de ses locataires, qu’elle avait pourtant réclamé à l’agence, ni du contrat d’assurance, ne pouvait procéder à une telle déclaration à sa place.

Les manquements contractuels de la société BR Immo, de nature à engager sa responsabilité, se trouvent ainsi clairement caractérisés.

S’agissant du préjudice qui a été causé à Mme [T] par les fautes de gestion qui ont été commises, la cour observe que si une action en résiliation de bail avait été engagée dès les premiers impayés locatifs, au début de l’année 2020, et qu’une déclaration de sinistre avait été effectuée de manière concomitante, conformément à ce qui aurait constitué une bonne gestion de la part de l’intimée, dans les intérêts de sa mandante, la constitution d’un tel impayé locatif, représentant plus d’un an de loyers, aurait pu être évité, et Mme [T] aurait perçu de l’assurance les loyers qui lui étaient dus.

Le contrat d’assurance prévoyait en effet la couverture intégrale des loyers impayés, sans franchise, et aucun obstacle n’existait à une telle prise en charge, à la seule condition qu’une action en résiliation du bail soit engagée de manière parallèle. Les conditions de mise en oeuvre de la garantie, tenant au respect des différentes étapes de la procédure, dans des délais contraints (avec notamment une déchéance de garantie 90 jours après le départ des locataires), ne pouvaient ensuite plus être respectées par Mme [T] au jour où elle a engagé son action en justice, de sorte que ce sont bien les fautes de gestion qui sont imputables à la société BR Immo qui ont privé l’intéressée de la possibilité d’être indemnisée par l’assurance. Par ailleurs, si une action en résiliation de bail avait été engagée, la dette locative aurait été moindre, et le bail aurait été résilié bien avant le mois de janvier 2023.

Il convient d’observer en outre que si Mme [T] dispose d’un titre exécutoire, à savoir l’ordonnance d’homologation d’accord du 25 mai 2022, pour un montant de 9.734,51 euros, le montant total des impayés locatifs s’élève, si l’on se réfère à l’extrait du compte des locataires produit par l’intimée, à hauteur d’un montant bien supérieur, de 13 736, 25 euros. Il n’est fait état d’aucun paiement qui aurait été effectué par les locataires suite à leur départ du logement et compte tenu de la précarité de leur situation financière, qui a conduit à l’attribution d’un logement social à leur profit, il est fort peu probable que Mme [T] puisse obtenir un jour le recouvrement de sa créance. En tout état de cause, l’intéressée n’a aucune obligation de diminuer son préjudice dans l’intérêt de la société BR Immo, qui est son débiteur dans le cadre de la présente instance.

La cour dispose d’éléments suffisants, au regard de ce qui vient d’être exposé, pour caractériser l’existence d’un préjudice subi par Mme [T], en lien avec les fautes commises, à hauteur de la somme de 9.934,96 euros dont elle sollicite le paiement.

La société BR Immo sera donc condamnée à lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts, et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

En tant que partie perdante, l’intimée sera condamnée aux dépens exposés en appel, avec distraction au profit de Maître Forquin, ainsi qu’à payer à Mme [T] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

La demande formée de ce chef par la société BR Immo sera quant à elle rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 24 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Bonneville en ce qu’il a condamné la société BR Immo à payer à Mme [G] [T] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société BR Immo à payer à Mme [G] [T] la somme de 9.934, 96 euros à titre de dommages et intérêts,

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société BR Immo aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Forquin,

Condamne la société BR Immo à payer à Mme [G] [T] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

Rejette la demande formée à ce titre par la société BR Immo.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,