GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 19 Mai 2026

N° RG 23/01110 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HJMH

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 26 Mai 2023

Appelants

Mme [K] [C] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

M. [Q] [H], demeurant [Adresse 2]

S.A.R.L. ADH IMMOBILIER, demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Christophe LAURENT, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimé

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice, la société CYTIA VAL D’OUEST, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représenté par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Représenté par M^e Philomène CONRAD, avocat plaidant au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 09 Mars 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 mars 2026

Date de mise à disposition : 19 mai 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

L’ensemble immobilier dénommé '[Etablissement 1]', situé [Adresse 3] à [Localité 1], édifié en 1968 et soumis au statut de la copropriété, comprend deux bâtiments, identifiés comme A et B, regroupant 94 lots principaux de logements ainsi qu’une vingtaine de lots à usage de commerces. Les logements sont distribués au sein des deux bâtiments, qui reposent structurellement sur la partie commerciale située en infrastructure.

Suivant exploit en date du 12 juillet 2019, Mme [C] épouse [O], M. [H] et la société ADH Immobilier, copropriétaires, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] devant le tribunal de grande instance d’Albertville afin d’obtenir l’annulation de plusieurs résolutions votées lors de l’assemblée générale du 29 avril 2019, se rapportant à des dépenses et travaux de mise en sécurité de la résidence vis-à-vis du risque incendie, faisant suite à plusieurs avis de la commission de sécurité d’arrondissement d’Albertville.

Par jugement du 09 janvier 2020, le tribunal a ordonné une médiation, confiée au Centre Interprofessionnel de Médiation et d’Arbitrage, qui n’a pas abouti.

Par jugement du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Débouté Mme [C] épouse [O], M. [H] et la société ADH Immobilier de leurs demandes,

— Condamné in solidum Mme [C] épouse [O], M. [H] et la société ADH Immobilier au paiement des entiers dépens,

— Les a condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] la somme de trois mille euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa principal des motifs suivants :

Sur l’absence de mise en concurrence

la résolution 8a ne contenant qu’une validation des travaux effectués conformément au mandat donné au conseil syndical, un nouvel appel à concurrence n’avait pas lieu d’être ;

la résolution 8b concernant les honoraires du syndic par rapport aux travaux effectués, il n’y a pas lieu à appel à concurrence ;

la résolution 8c concernant la validation de travaux réalisés en urgence par le syndic avec l’approbation du conseil syndical, la mise en concurrence n’était pas obligatoire ;

les résolutions 8d et 8e concernent la conclusion de deux contrats avec l’Apave, dont la mission de SPS pour les travaux du schéma directeur n°2 ; l’Apave ayant déjà été sollicitée pour l’exécution du schéma directeur n°1, il s’agit d’un simple complément de mission qui ne nécessite pas de recourir à un nouvel appel à concurrence ;

concernant la résolution n°8f, qui porte approbation de l’enveloppe du budget des travaux correspondant au schéma directeur n°2, et la résolution n°8g, qui défini les honoraires du syndic pour le suivi des travaux à venir, les règles de la mise en concurrence ont été respectées ;

la résolution n°8h n’ayant pas fait l’objet d’un vote, aucune annulation n’est possible ;

concernant la résolution 8i, il s’agit d’une poursuite de mission du cabinet C Bâtiment, de sorte qu’un nouvel appel à concurrence n’était pas utile ;

concernant la résolution n°8j portant détermination d’un budget pour l’emploi d’agents SSIAP, il est prévu de procéder à un appel d’offre, ainsi les règles de la mise en concurrence sont respectées.

Sur l’absence de communication des documents nécessaires à la prise de décision

lors de la convocation à l’assemblée générale, les différents devis et contrats soumis à l’approbation des copropriétaires qui contiennent le détail chiffré des travaux prévus ou réalisés leur ont été adressés, de sorte qu’il n’est pas démontré l’absence de notification de certains documents ou un défaut d’information des copropriétaires ;

Sur la charge financière

les travaux litigieux votés en 2018, sont nécessaires pour assurer la sécurité des résidents de l’immeuble d’habitation tiers à la galerie et le bâtiment du [Etablissement 1] forme un tout géré sous le régime de la copropriété ; c’est donc de manière justifiée que le coût de la mise aux normes de sécurité a été imputé sur les charges générales et non sur les charges spéciales de la galerie commerciale.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 20 juillet 2023, Mme [C], M. [H] et la société ADH Immobilier ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures du 09 février 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [C], M. [H] et la société ADH Immobilier demandent à la cour de :

— Déclarer Mme [C] épouse [O], M. [H] et la Sarl ADH Immobilier recevables et bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté Mme [C] épouse [O], M. [H] et la société ADH Immobilier de leurs demandes,

— condamné in solidum Mme [C] épouse [O], M. [H] et la société ADH Immobilier au paiement des entiers dépens,

— condamné in solidum Mme [C] épouse [O], M. [H] et la société ADH Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— Annuler les décisions n° 8a, 8b, 8c, 8d, 8e, 8f, 8g, 8 h, 8i et 8j de l’assemblée générale du 29 avril 2019,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à Mme [O], à M. [H] et à la société ADH Immobilier la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Dispenser Mme [O], M. [H] et la société ADH Immobilier en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant distraits au profit de M^e Christophe Laurent, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font notamment valoir que :

Sur l’absence de mise en concurrence

il n’y a eu aucune mise en concurrence des entreprises concernant les travaux litigieux alors que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 16 décembre 2016 avait fixé le montant à partir duquel les entreprises devaient être mises en concurrence à la somme de 3.000 euros TTC ;

concernant la résolution 8c, le syndicat des copropriétaires a tout mis en oeuvre pour imposer aux copropriétaires de voter en urgence les travaux dans le but d’échapper à une mise en concurrence qui s’imposait ;

Sur l’absence de documents qui devaient être joints à l’ordre du jour

les documents joints à la convocation de l’assemblée générale du 29 avril 2019 ne correspondent pas aux prescriptions d’ordre public visées à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ;

Sur la participation aux charges financières

le règlement de copropriété stipule que les charges relatives à l’entretien et aux réparations de la galerie publique, dont font partie les travaux litigieux, sont des charges spéciales qui incombent aux seuls copropriétaires ou occupants des locaux commerciaux ;

les mesures préconisées par les services de sécurité ont exclusivement pour objet de permettre le fonctionnement des établissements commerciaux, et non d’assurer la sécurité des résidents de l’immeuble d’habitation. La mise aux normes de la galerie ERP ne concerne en rien la partie habitation collective ;

les travaux concernés n’ont pas non plus pour objet de toucher au gros oeuvre du bâtiment, sa structure n’ayant en rien été modifiée puisqu’ils consistent en la pose de flocage et de sous plafonds ;

les travaux de mise aux normes n’ont pas été effectués sur le seul élément contigu qu’est la dalle, mais sur un plafond en béton distinct au sein de chaque lot ;

concernant la résolution 8j, une équipe d’agents de Service de Sécurité Incendie et d’Assistance aux Personnes a été constituée et a pour mission d’assurer uniquement un service de sécurité incendie au sein de la galerie, de sorte que les dépenses y afférent incombent seulement aux propriétaires des locaux commerciaux ;

le syndicat des copropriétaires admet lui-même qu’une erreur a été commise dans la répartition des charges, puisqu’il a fait assigner en responsabilité l’ancien syndic pour ce motif.

Par dernières écritures du 13 février 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] demande de son côté à la cour de :

— Déclarer le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à [Localité 1] recevable en ses conclusions et ses demandes,

— Rectifier le jugement du 26 mai 2023 RG 19/00936 du tribunal judiciaire d’Albertville en ce que Mme [O] s’appelle [Z] [K] [M] [O], née [C],

— Renvoyer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice la présente procédure pour rapprochement, instruction et arrêt avec la procédure RG 24/01207 également pendante devant la Cour d’Appel et venant pour clôture à l’audience du 22 mars 2027 et pour plaidoiries à l’audience du 18 mai 2027,

— Déclarer Mme [K] [Z] [M] [O], M. [Q] [H], et la société ADH Immobilier, irrecevables et mal fondés en leur appel,

— Les déclarer irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter purement et simplement,

En conséquence,

— Confirmer le jugement du 26 mai 2023 RG 19/00936 du tribunal judiciaire

d’Albertville en toutes ses dispositions,

— Condamner in solidum Mme [K] [Z] [M] [O], M. [Q] [H], et la société ADH Immobilier aux entiers dépens ainsi qu’à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions,le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son nouveau syndic, la société Citya Val d’Ouest, fait notamment valoir que :

il est conforme à une bonne administration de la justice de juger cette procédure avec celle se rapportant à l’assemblée générale du 17 août 2020, ayant voté des budgets complémentaires sur la tranche 2 du schéma directeur n°2, qui est également pendante devant la cour ;

Sur les tantièmes applicables au vote des travaux et le budget des agents SSIAP

les travaux votés dans les résolutions litigieuses concernent la sécurité de l’ensemble de l’immeuble, puisqu’ils ont pour objet de préserver la partie habitation en cas d’incendie et d’éviter la propagation du feu ;

ces travaux sont induits par la mixité de la destination de l’immeuble commercial et habitable, qui est prévue par le règlement de copropriété ;

le règlement de copropriété ne mentionne pas de parties communes spéciales, de sorte que la galerie publique est une partie commune ;

les travaux litigieux concernent la dalle coupe-feu qui sépare les locaux commerciaux, la galerie publique et la partie habitation, de sorte qu’elle est commune à toutes ces parties car elle participe de la structure de l’immeuble ;

les travaux de flocage coupe-feu de la dalle ont bien eu pour objet de toucher au gros-oeuvre du bâtiment et de le renforcer ;

concernant la résolution 8j, les agents SSIAP ne servent pas uniquement à surveiller les risques incendies des locaux commerciaux mais également à sécuriser les parties habitations susceptibles elles aussi d’être touchées en l’absence de dalle coupe-feu, en attendant la réalisation des travaux de mise aux normes ;

les requérants n’ont à aucun moment critiqué le détail des résolutions, n’ayant opéré aucune distinction des travaux par nature et par lots, ce qui motive son action en responsabilité contre l’ancien syndic ;

Sur la mise en concurrence

le syndicat des copropriétaires s’est fait assister d’un maître d’oeuvre dont la mission incluait nécessairement de réaliser un appel d’offre pour une mise en concurrence, indispensable pour des travaux d’une telle ampleur ;

l’intervention de l’Apave s’est imposée du fait de l’historique du dossier ;

le moyen tiré de l’absence de mise en concurrence est inopérant pour annuler toutes les résolutions 8a à 8j qui ne nécessitent pas d’appel d’offre ou une quelconque mise en concurrence au regard de leurs objets ;

Sur les documents à joindre à l’ordre du jour

il n’est pas démontré l’absence de notification de certains documents obligatoire ou un défaut d’information des copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 09 mars 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 31 mars 2026.

Motifs de la décision

I – Sur la rectification d’erreur matérielle

Aux termes de l’article 462 du code de procédure civile, 'les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande'.

Il se déduit en l’espèce de l’extrait d’acte de naissance de l’intéressée qui est versé aux débats par l’intimé que Mme [O] se dénomme en réalité 'Mme [Z] [K] [M] [C] épouse [O]', et non 'Mme [K] [Z] [M] [C] épouse [O]', comme mentionné par erreur en première page, ou 'Mme [V] [C] épouse [O]', comme indiqué par erreur en pages 2, 3, 5 et 6 dans le jugement entrepris, qui devra donc être rectifié sur ce point.

II – Sur le renvoi dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice

Le syndicat des copropriétaires demande à la présente juridiction de renvoyer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice la présente procédure pour rapprochement, instruction et arrêt avec la procédure RG 24/01207 également pendante devant la cour, venant pour clôture à l’audience du 22 mars 2027 et pour plaidoiries à l’audience du 18 mai 2027.

Cette seconde procédure porte sur la contestation de résolutions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 août 2020. Par jugement en date du 2 février 2024, le tribunal judiciaire d’Albertville a annulé les résolutions n°7 à n°10, après avoir mis en exergue la violation des règles encadrant la communication des contrats avant vote et le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Les résolutions litigieuses portent sur l’approbation de budgets complémentaires relatifs à la tranche n°2 du schéma directeur de travaux n°2, et sont donc en lien avec la présente instance. Il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de résolutions différentes, prises au cours d’une assemblée générale distincte, et que la procédure RG 24/01207 concerne d’autres copropriétaires, qui développent des moyens d’annulation qui ne se recoupent que très partiellement avec ceux qui se trouvent exposés par les appelants dans le cadre de la présente instance.

Il n’apparaît ainsi nullement conforme à une bonne administration de la justice de renvoyer le dossier en vue d’un rapprochement avec cette procédure, ce d’autant que les parties pourront parfaitement adapter leurs argumentaires respectifs au vu du présent arrêt, rendu un an plus tôt.

III – Sur la mise en concurrence

Aux termes de l’article 21 alinéa 2 in fine de la loi du 10 juillet 1965, 'l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire'.

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise de son côté que 'la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises'.

En l’espèce, il est constant qu’au cours de l’assemblée générale du 16 décembre 2016, les copropriétaires ont fixé à hauteur de 3 000 euros TTC le seuil à partir duquel le syndic est tenu de solliciter au moins deux devis pour les contrats et marchés de travaux.

Il convient d’observer qu’une précédente assemblée générale du 18 avril 2016 a désigné un maître d’oeuvre et un contrôleur technique pour définir et surveiller, en accord avec le Sdis, les travaux de mise en conformité imposés par l’avis défavorable de la commission de sécurité de mai 2014, et délégué le choix des entreprises adjudicataires au conseil syndical. C’est sur cette base que le conseil syndical a validé les ordres de service des entreprises DSL Menuiseries, [U] et Chevalier Energie Services.

C’est ainsi à juste titre que le premier juge a considéré que la résolution n°8a, qui ne portait que sur la validation des travaux ainsi effectués conformément au mandat confié au conseil syndical, ne devait pas donner lieu à un quelconque appel en concurrence. Il convient d’observer, en outre, que le syndicat des copropriétaires justifie en cause d’appel de ce que plusieurs entreprises ont été préalablement consultées par le maître d’oeuvre, comme il se déduit de sa pièce n°5.

Aucune mise en concurrence n’était par ailleurs nécessaire pour le vote de la résolution 8b, relative aux honoraires du syndic afférents aux travaux effectués.

Les appelants ne font état d’aucun élément susceptible de remettre en cause les constatations du premier juge, selon lesquelles :

— les résolutions 8d et 8e concernent la conclusion de deux contrats avec l’Apave, dont la mission de SPS pour les travaux du schéma directeur n°2; l’Apave ayant déjà été sollicitée pour l’exécution du schéma directeur n°1, il s’agit d’un simple complément de mission qui ne nécessite pas de recourir à un nouvel appel à concurrence;

— la résolution n°8f, qui porte approbation de l’enveloppe du budget des travaux correspondant au schéma directeur n°2, n’a retenu aucune entreprise, l’appel d’offre étant en cours et le choix ayant été délégué au conseil syndical ;

— la résolution n°8 définit uniquement les honoraires du syndic pour le suivi des travaux à venir ;

— la résolution n°8h n’ayant pas fait l’objet d’un vote, aucune annulation n’est possible ;

— concernant la résolution 8i, il s’agit d’une poursuite de mission du cabinet C-Bâtiment, de sorte qu’un nouvel appel à concurrence n’était pas utile ;

— concernant la résolution n°8j portant détermination d’un budget pour l’emploi d’agents SSIAP, il est prévu de procéder à un appel d’offre, ainsi les règles de la mise en concurrence sont respectées.

En réalité, les appelants ne développent dans leurs dernières écritures une argumentation particulière que sur l’annulation de la résolution 8c, en contestant le caractère urgent des travaux qui y ont été votés, portant sur la validation a posteriori de la mission de maîtrise d’oeuvre d’étude portant sur les travaux du schéma directeur n°2 confié au cabinet C-Bâtiment par le conseil syndical le 31 janvier 2019, ainsi que de la mission d’établissement de plans intérieurs par le cabinet Geode, pour des montants respectifs de 9 180 euros TTC et de 4 145, 16 euros TTC.

Force est cependant de constater que ces missions confiées au maître d’oeuvre, qui était déjà en charge du projet, et au géomètre, présentaient clairement un caractère urgent, au regard de l’avis défavorable rendu par la commission de sécurité le 8 janvier 2019, qui a contraint la copropriété à prévoir un nouveau schéma directeur de travaux, dans des délais contraints, sous peine de fermeture des ERP situés dans la résidence, de sorte qu’aucune mise en concurrence n’était requise.

IV – Sur la communication des documents nécessaires à la prise de décision

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose la communication aux copropriétaires des conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.

Comme il a été précédemment exposé, seules les résolutions 8a, 8c et 8e portent sur la validation de travaux au sens de ces dispositions.

L’analyse des documents qui se trouvent annexés à l’assemblée générale du 29 avril 2019 met clairement en exergue le caractère complet de l’information donnée aux copropriétaires avant le vote. En effet, les devis approuvés contiennent un détail précis des travaux prévus ou réalisés. Ont également été joints à la convocation le compte-rendu de chantier du 27 mars 2019 établi par le maître d’oeuvre, un estimatif du coût des travaux, une notice descriptive de sécurité, outre le devis de la société Around se rapportant à l’emploi des agents Ssiap en cas de report d’exécution des travaux du schéma directeur au-delà de 2019.

En réalité, l’argumentation qui est exposée sur ce point par les appelants tend à stigmatiser de nouveau l’absence de mise en concurrence, grief auquel il a déjà été répondu. Elle ne vise ainsi nullement le caractère incomplet des contrats confiés aux entreprises DSL Menuiseries, [U], Chevalier Energie Services, et C-Bâtiment, mais reproche en substance au syndic d’avoir approuvé ces contrats sans mise en concurrence.

S’agissant du devis établi par la société Around le 31 janvier 2019, il ne s’agit que d’une simple proposition, avant qu’un appel à concurrence soit lancé sur le choix d’un prestataire. Aucune résolution ne porte donc sur l’approbation de ce devis.

L’argumentation qui est exposée de ce chef par les appelants ne saurait donc être suivie.

V – Sur l’imputabilité des travaux aux charges générales

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

« les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au jour de la tenue de l’assemblée générale du 29 avril 2019, précisé par ailleurs que « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

Le règlement de copropriété de la résidence «[Etablissement 1]», reçu suivant acte authentique du 23 octobre 1970, a défini spécifiquement, parmi les parties communes, la galerie dite « galerie publique» desservant les locaux commerciaux, ainsi que des charges « spéciales » aux locaux commerciaux, à savoir « les frais de toute nature relatifs à l’entretien et aux réparations de la galerie publique aménagée le long de ces locaux » (page 62). Il stipule en outre, en page 63, que les charges relatives à l’entretien et aux réparations de la galerie publique incomberont aux propriétaires ou occupants des locaux commerciaux.

Cette définition de charges spéciales se déduit ainsi sans ambiguïté du règlement de copropriété, en ses articles 11 et 12D, dans des termes particulièrement larges, qui englobent l’ensemble des travaux d’entretien et de réparation de la galerie publique, ce qui comprend nécessairement les travaux de mise aux normes de cette dernière.

En l’espèce, force est de constater que les travaux qui ont été adoptés lors de l’assemblée générale du 29 avril 2019 ont tous été imputés sur les charges générales, alors qu’ils se rapportent exclusivement à des obligations imposées par la commission de sécurité, au titre de la réglementation applicable aux Etablissements Recevant du Public (ERP). Les travaux litigieux ont en effet pour objet la mise en sécurité de la galerie commerciale concernée et des locaux commerciaux afférents au regard de cette réglementation, qui ne concerne nullement les lots à usage d’habitation.

A cet égard, l’exposé des motifs et des finalités de cette assemblée générale supplémentaire, qui a été dressé par le syndic, est éloquent sur les circonstances ayant conduit à la définition d’un nouveau schéma directeur de travaux n°2, suivant un revirement du Sdis, estimant insuffisant le premier schéma directeur.

Le schéma directeur de travaux n°1 porte sur l’aménagement de sas d’isolement et installation RIA, tandis que le schéma directeur n°2 porte notamment sur le flocage coupe-feu en sous-face du plancher haut du rez de chaussée de l’ensemble de la galerie commerciale, avec bouchage des gaines en coupe-feu, le remplacement des plafonds dans la partie mail et le retrait des lambris dans les commerces, le remplacement des portes de la chaufferie, ainsi que la pose d’une main courante dans les escaliers.

Il ne peut qu’être constaté que ces travaux, tels qu’ils se trouvent plus précisément décrits en particulier dans le devis établi par le maître d’oeuvre le 28 janvier 2019, relèvent essentiellement de l’entretien et de la réparation de la galerie commerciale et des locaux attenants au sens des articles 11 et 12D du règlement de copropriété, et non de l’ensemble de la résidence. En effet, si les travaux litigieux tendent effectivement à assurer la mise en sécurité entre la galerie commerciale et la partie habitation, il n’en demeure pas moins que la mise aux normes, qui est imposée par les autorités administratives, ne se conçoit qu’au regard des activités commerciales qui sont exercées au sein de la résidence. Les travaux ne visent ainsi à protéger les locaux d’habitation qu’à l’égard du risque d’incendie qui résulte du classement des locaux commerciaux en ERP.

Le rapport établi par la commission de sécurité le 5 avril 2018 mentionne du reste clairement, en sa page 14, que 'le présent rapport ne traite que des parties de locaux assujettis à la réglementation applicable aux établissements recevant du public (arrêté du 25 juin 2980 modifié). Les autres parties de ce complexe immobilier, pour lesquelles la commission de sécurité n’a pas compétence, doivent répondre aux réglementations les concernant'. La fermeture envisagée par les autorités administratives ne concernait, de la même manière, que les ERP, et en aucun cas les locaux à usage d’habitation.

La cour observe, en outre, qu’il n’est nullement démontré que les travaux litigieux auraient eu pour objet de toucher au gros oeuvre du bâtiment, alors que l’isolation n’a consisté, selon les appelants, qu’en la pose de flocage et de sous-plafond, afin d’assurer une stabilité au feu de degré 3 heures, sans atteinte à la dalle en elle-même, qui ne présentait aucun défaut structurel.

Il convient de relever, également, que lors de l’assemblée Générale du 19 décembre 2025, au cours de laquelle a été désigné un nouveau syndic, une résolution n°23, non soumise au vote, a clairement questionné l’imputation des travaux sur les charges générales, en ces termes :

«Tous les travaux pouvaient-ils être répartis en charges communes générales sans distinction des

travaux à proprement parler de sécurité incendie, notamment l’isolation de la dalle, des travaux

préparatoires et consécutifs de remise en état de la galerie marchande et des parties privatives des locaux commerciaux ;

Le Syndicat des copropriétaires devait-il être maître d’ouvrage et donneur d’ordre et supporter le

coût de tous les travaux consécutifs (menuiserie et peinture notamment) et les locaux commerciaux ne devaient pas garder la responsabilité et le coût de la réalisation des travaux préparatoires et consécutifs pour leurs parties privatives ' ».

Le syndicat des copropriétaires, à travers son nouveau syndic, fait lui-même grief à son prédécesseur de n’avoir pas prévu une résolution différenciée par nature et par lot de travaux, ce qui seul aurait pu permettre des grilles de vote et de répartition distinctes, entre charges générales et locaux commerciaux.

En définitive, les travaux affectant la dalle de la galerie commerciale ne représentent qu’une fraction minoritaire de l’enveloppe budgétaire, par rapport à l’ensemble des travaux préparatoires et consécutifs (notamment la dépose et la repose des faux-plafonds, la rénovation du réseau électrique, et la réalisation des travaux de peinture). Le bilan global des travaux qui est dressé par l’intimé dans ses dernières écritures fait ainsi apparaître que le poste 'coupe feu dalle’ ne représente qu’un budget de 77.212 euros TTC, sur une enveloppe de travaux totale de 943.513,96 euros TTC, soit moins de 10%.

Par conséquent, même en admettant que les travaux aient porté atteinte au gros oeuvre de l’immeuble, rien ne justifiait que l’ensemble des travaux préparatoires et consécutifs, bien plus conséquents, aient été imputés sur les charges générales de la copropriété, alors qu’ils consistent en des travaux d’entretien et de réparation de la galerie commerciale, ainsi que des lots commerciaux.

Du reste, le syndicat des copropriétaires admet lui-même l’erreur commise sur ce point au titre de la répartition des charges, puisqu’il a fait assigner en responsabilité, notamment pour ce motif, l’ancien syndic, la société Elegna Immo, suivant exploit en date du 23 décembre 2025. Aux termes de cette assignation, l’intimé estime notamment (page 15) que l’ancien syndic aurait dû, avec l’assistance du maître d’oeuvre, également assigné, rechercher si, parmi l’ensemble des travaux de sécurité incendie des deux schémas directeurs, il n’y avait pas des travaux préparatoires ou consécutifs à supporter privativement par chaque copropriétaire des locaux commerciaux concernés ou à supporter par la collectivité des copropriétaires des locaux commerciaux au titre des charges spéciales.

Force est de constater en effet que le syndic ne pouvait en aucun cas, alors que des charges spéciales étaient définies dans le règlement de copropriété pour les dépenses d’entretien et de réparation de la galerie commerciale, soumettre au vote des résolutions prévoyant l’imputation indifférenciée des dépenses liées aux travaux de la galerie publique, sans distinguer entre charges communes, charges spéciales et charges privatives.

A cet égard, les circonstances que les travaux litigieux auraient pour objet de préserver la partie habitation en cas d’incendie et d’éviter la propagation du feu, et qu’ils seraient induits par la mixité de la destination de l’immeuble commercial et habitable, ne sauraient être de nature à remettre en cause cette constatation, tenant à la nécessaire répartition des charges conformément au règlement de copropriété.

Les résolutions 8a à 8j, à l’exception de la résolution 8h, qui se contente de définir un planning d’exécution et qui n’a donné lieu à aucun vote, seront donc annulées, dès lors qu’elles imputent à tort les travaux et dépenses votées sur les charges générales, en violation des articles 11 et 12D du règlement de copropriété.

VI – Sur les mesures accessoires

En tant que partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction, pour ceux d’appel, au profit de Maître Christophe Laurent, ainsi qu’à verser aux appelants, pris indivisément, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée de ce chef par l’intimé sera en outre rejetée.

Les appelants seront enfin dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Rectifie les erreurs matérielles contenues dans le jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire d’Albertville,

Remplace les termes 'Mme [K] [Z] [M] [C] épouse [O]' contenus en première page du jugement, par les termes : 'Mme [Z] [K] [M] [C] épouse [O]',

Remplace les termes 'Mme [V] [C] épouse [O]', contenus en pages 2, 3, 5 et 6 du jugement, par les termes : 'Mme [Z] [K] [M] [C] épouse [O]',

Rejette la demande de renvoi du dossier dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1],

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire d’Albertville,

Statuant à nouveau,

Annule les résolutions n°8a, 8b, 8c, 8d, 8e, 8f, 8g, 8i et 8j de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2019,

Rejette la demande d’annulation de la résolutions n°8h de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2019,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction, pour ceux d’appel, au profit de Maître Christophe Laurent,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à Mme [Z] [K] [M] [C] épouse [O], M. [Q] [H] et à la société Adh Immobilier, pris indivisément, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formée de ce chef par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1],

Dispense Mme [Z] [K] [M] [C] épouse [O], M. [Q] [H] et la société Adh Immobilier de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,