ARRET N°489

CP/KP

N° RG 21/00459 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GGCV

S.A.R.L. JEAN DE MONTS

C/

[H]

[H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00459 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GGCV

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 février 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

S.A.R.L. SAINT JEAN DE MONTS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Carole BENDRIHEM, avocat au barreau PARIS.

INTIMES :

Monsieur [L] [H]

né le 26 Juillet 1957 à LONDRES

[Adresse 7]

WS9 8JZ ROYAUME-UNI

Ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Sabine ABBOU, avocat au barreau de PARIS.

Madame [G] [H]

née le 02 Avril 1968 à LONDRES

[Adresse 7]

WS9 8JZ ROYAUME-UNI

Ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Sabine ABBOU, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Dans le cadre d’un programme de défiscalisation, M. [L] [H] et son épouse Mme [G] [H] (ci-après désignée les époux [H]) ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCI [Adresse 6], promoteur, les lots 24 et 69 dépendant de la résidence de tourisme [8] Jean de Monts, route des Sables, et consistant notamment en une villa de type Emeraude portant le numéro 95.

Par acte sous seing privé de septembre 2002, intitulé 'Bail commercial', les époux [H] ont confié à la société Gestion Patrimoine Loisirs l’exploitation du lot numéro 95 pour une durée de neuf années débutant au lendemain du jour de l’achèvement de l’immeuble ou de la date d’acquisition pour s’achever au 31 décembre de la neuvième année, soit le 31 décembre 2013.

Cet acte stipule en son article 1er alinéa 4 que si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail à son échéance ou en cas de résiliation avant le terme, le preneur s’engage à ne pas demander d’indemnité d’éviction.

Suivant courrier en date du 16 mai 2007, les époux [H] ont été avisés de la reprise du bail commercial par la société Saint-Jean-de-Monts, filiale de la société Eurogroup, ayant pour objet social la gestion de résidence de tourisme et d’ensembles para-hôteliers et qui commercialise des séjours dans des résidences et hôtels, notamment sous l’enseigne 'Madame [D]'.

Par acte d’huissier en date du 27 juin 2013, intitulé 'Congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction', les époux [H] ont notifié à la SARL Saint-Jean-de-Monts leur décision de mettre un terme au bail pour le 31 décembre 2013.

Par lettre en date du 26 août 2013, la société Saint-Jean-de-Monts a indiqué aux bailleurs que le droit à renouvellement du preneur était d’ordre public et qu’il ne pouvait y être dérogé par aucune clause contractuelle.

Par acte en date du 16 décembre 2015, la société Saint-Jean-de-Monts a fait assigner les époux [H] devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne (devenu tribunal judiciaire) en annulation du congé, et constatation de la poursuite du bail commercial par tacite prorogation, en sollicitant en outre sa réintégration dans les lieux et indemnisation de son préjudice, résultant de la dépossession des lieux.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 4 février 2020, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a, pour l’essentiel :

— dit que le bail conclu le 9 septembre 2002 est un bail commercial,

— dit que la clause de renonciation au droit à renouvellement et à indemnité d’éviction a vocation à s’appliquer,

— débouté la société Saint-Jean-de-Monts de sa demande en nullité du congé délivré le 27 juin 2013 et du surplus de ses demandes,

— débouté Monsieur et Madame [H] du surplus de leurs demandes,

— condamné la société Saint-Jean-de-Monts à verser à la société Saint-Jean-de-Monts (sic) la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 2 mars 2020, la SARL Saint-Jean-de-Monts a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués.

Par arrêt en date du 30 août 2022, la cour d’appel de Poitiers a statué ainsi :

— Rappelle que les conclusions d’appel incident notifiées le 6 septembre 2021 par les époux [H] ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 15 novembre 2021, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Poitiers en date du 29 mars 2022,

Statuant dans les limites de l’appel et des chefs contestés du jugement ;

— Confirme le jugement, en ce qu’il a :

— débouté la société Saint Jean de Monts de sa demande en nullité du congé délivré par Monsieur [L] [H] et Mme [G] [H] par acte d’huissier en date du 27 juin 2013, pour le 31 décembre 2013, sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d’éviction, portant sur les locaux donnés à bail commercial suivant acte en date du 09 septembre 2002,

— débouté en conséquence la société Saint Jean de Monts de ses demandes en réintégration, expulsion des époux [H], et de tous occupants de leur chef, et restitution des clés sous astreinte,

— Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Déclare recevable la contestation de la société Saint Jean de Monts, concernant la régularité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1er alinéa 4 du bail commercial,

— Déclare cette clause non-écrite et inopposable à la société Saint Jean de Monts,

— Déclare recevable la demande de la société Saint Jean de Monts en paiement d’une indemnité d’éviction,

— Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

— Ordonne une expertise,

— Désigne pour y procéder M. [V] [M] expert près la cour d’appel de Rennes, [Adresse 3]

Tél: : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]

avec mission :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux loués, les décrire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant à la juridiction saisie de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, si nécessaire, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

— Dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d’un mois ;

— Dit que l’expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) et à la juridiction qui a procédé à sa désignation, dans le délai de trois mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ;

— Dit que la société Saint Jean de Monts fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3500 euros (trois mille euros) à la régie d’avance et de recettes de la cour avant le 15 octobre 2022 :

— Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ;

— Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

— Dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au conseiller chargé du suivi de l’expertise ainsi qu’aux parties, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation d’une provision complémentaire ;

— Dit que la mesure d’expertise s’exercera sous le contrôle du Président de la deuxième chambre civile, auquel seront soumises, s’il y a lieu, les difficultés;

— Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus d’acceptation de sa mission par l’expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

— Condamne in solidum Monsieur [L] [H] et Mme [G] [H] à payer à la SARL Saint Jean de Monts la somme de 20 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

— Condamne in solidum Monsieur [L] [H] et Mme [G] [H] à payer à la SARL Saint Jean de Monts la somme de 37144,33 euros au titre de la perte de produits d’exploitation subie par la société locataire pour la période du 1er avril 2017 au 31 décembre 2020, du fait de sa dépossession, outre une somme de 740 euros par mois, à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (ou acceptation de la réintégration effective de la société Saint-Jean-de-Monts),

— Rejette la demande de la société Saint-Jean-de-Monts en paiement de dommages-intérêts pour concurrence déloyale et actes parasitaires,

— Condamne in solidum Monsieur [L] [H] et Mme [G] [H] à payer à la SARL Saint Jean de Monts la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— Réserve les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 20 janvier 2023 estimant l’indemnité d’éviction à la somme de 54.400 euros.

La société Saint Jean de Monts, par dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 septembre 2023 demande à la cour de :

Vu, l’ articles L145-14, du Code de Commerce,

Vu l’arrêt du 30 août 2022

Vu le rapport d’expertise, les pièces versées aux débats,

— Déclarer la Société SAINT JEAN DE MONTS recevable et bien fondée en ses demandes, y faisant droit et réformant le jugement dont appel,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [P] [H] et son épouse Madame [G] [K] [H], à payer à la SAINT JEAN DE MONTS une somme de 61.640 euros à titre d’indemnité d’éviction,

— Débouter Monsieur [L] [P] [H] et son épouse Madame [G] [K] [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ainsi que de toutes leurs prétentions plus amples ou contraires,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [P] [H] et son épouse Madame [G] [K] [H], à payer à la Société SAINT JEAN DE MONTS une somme de 8.000 euros en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner solidairement [T] Monsieur [L] [P] [H] et son épouse Madame [G] [K] [H], à supporter les frais d’expertise, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit Maître Jérôme CLERC, Avocat constitué, dans les conditions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile et dire que lesdits dépens comprendront les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de procédure,

traductions rendues nécessaires pour assurer le respect des formalités imposées par les règles de procédure applicable entre le Royaume Uni et la France, conformément aux dispositions de l’article 695-2 du Code de procédure civile.

Les époux [H], par dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 septembre 2023 demandent à la cour de :

Vu l’article 238 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats

— Donner acte aux époux [H] du règlement intervenu entre les mains du conseil de l’appelante à hauteur de la somme de 84.643,33 € dont 20.000 € au titre de l’indemnité d’éviction ;

— Dire et juger que le montant de l’indemnité d’éviction payable à la SARL SAINT JEAN DE MONTS par les époux [H] ne saurait être supérieur à la somme de 39.542 € ;

— Dire et juger que le montant de l’indemnité de perte d’exploitation payable à la SARL SAINT JEAN DE MONTS par les époux [H] sera dégressif, soit 740 € par mois du 1er janvier 2021 au 14 février 2023, puis 370€ par mois à compter du 15 février 2023 jusqu’au paiement du solde de l’indemnité d’éviction ;

— Dire et juger que les frais d’expertise demeureront à la charge du locataire ;

— Condamner la SARL SAINT JEAN DE MONTS au paiement d’une somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SCP TAPON MICHOT.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux conclusions précitées pour avoir plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur l’indemnité d’éviction :

Dans son rapport déposé le 20 janvier 2023, l’expert missionné a évalué l’indemnité d’éviction à la somme de 54.400 €.

Pour parvenir à ce chiffre, l’expert a pris en compte, sur les années comprises entre 2013 et 2015 :

— les résultats comptables du Domaine,

— les résultats comptables de l’unité 95,

— la recette théorique,

— un taux d’occupation moyen de 66,67 %,

— la prise en compte d’un taux multiplicateur de 2,5 appliqué au chiffre d’affaires corrigé.

Il en a déduit une indemnité principale (perte du fonds de commerce) de 47.300 €.

A cette somme, il a ajouté :

— des frais de remploi (droits de mutation, commission d’agence et frais juridiques) à hauteur de 4.730 €,

— un trouble commercial évalué à 2.370 €,

Soit un total de 54.400 €.

La société Saint Jean de Monts n’émet pas d’objection quant à la méthode employée par l’expert pour calculer l’indemnité d’éviction. Elle conteste toutefois le coefficient retenu de 2,5 destiné à évaluer la valeur marchande du fonds de commerce. Elle fait valoir qu’en raison de la situation balnéaire et de la qualité des services proposés par la résidence, il n’existerait pas de fonds équivalent dans la région. A ce titre, l’appelante sollicite l’application d’un coefficient de valorisation de 3. Elle sollicite le versement d’une indemnité d’éviction de 61.640 euros calculée comme suit :

— Perte du fonds de commerce : 53.600 euros,

— Frais de remploi : 5.360 euros,

— Trouble commercial : 2.680 euros.

Les époux [H] concluent à une indemnité d’éviction de 39.542 € (39.541 € pour l’indemnité principale + 1 € pour le trouble commercial) en faisant valoir :

— sur la perte du fonds de commerce :

— qu’elle n’est que partielle en ce que la fin du contrat entraîne uniquement une diminution du nombre de lits offerts à la location et non une perte de l’intégralité du fonds de commerce et que la société Saint Jean de Monts poursuit ainsi l’exploitation de son fonds de commerce avec les lits encore à sa disposition sans acquérir de nouveau fonds,

— sur les faits de remploi :

— qu’en raison du caractère simplement partiel de la perte du fonds de commerce évoquée ci-dessus, la société n’aura pas à faire l’acquisition d’un nouveau fonds ou d’un nouveau droit au bail,

— sur le trouble commercial :

— qu’il n’existe pas en ce que le préjudice habituellement retenu à ce titre (recherche d’un nouveau fonds) n’existe pas en l’espèce et doit être indemnisé par l’euro symbolique.

Ces moyens appellent les observations suivantes de la part de la cour.

En ce qui concerne l’indemnité principale, la méthode de calcul retenue par l’expert, telle que résumée ci-dessus, est usuelle en la matière et doit être retenue. C’est de façon opportune que l’expert a fixé en page 14 de son rapport une valeur moyenne entre le chiffre d’affaires corrigé du lot 95 (55.000 €) et le chiffre d’affaires de la résidence (39.541 €). Ne retenir que ce dernier chiffre, comme le demandent les époux [H] ne serait pas significatif en termes de perte du lot objet du présent litige. Quant au coefficient appliqué de 2,5, l’expert rappelle en page 13 de son rapport que les fonds de commerce d’hôtel s’évaluent suivant les traités entre 0,8 et 4 fois le chiffre d’affaires TTC. La société appelante allègue la situation balnéaire, la qualité de la résidence et la rareté de tels établissements pour prétendre à un taux multiplicateur de 3. La cour constate que l’expert a suffisamment pris en compte ces éléments qualitatifs en retenant un taux qui est déjà supérieur à la moyenne. Le taux de 2,5 proposé par l’expert sera donc retenu.

En ce qui concerne les frais de remploi et le trouble commercial, certes, comme le soulignent les époux [H], la perte du lot 95 ne fait pas disparaître le fonds de commerce que constitue la résidence dans son ensemble, et la société appelante n’aura pas à chercher un nouveau fonds. Pour autant, elle représente une perte partielle qui ouvre droit à réparation au pro rata du lot concerné. En cas de pertes successives de l’intégralité des lots, la société appelante ne serait pas fondée à demander réparation au dernier bailleur, de son préjudice lié à la perte totale du fonds. La cour approuve les sommes retenues par l’expert au titre :

— des frais de remploi (droits de mutation, commission d’agence et frais juridiques) à hauteur de 47.300 € x 10 % = 4.730 €,

— trouble commercial : 5 % du chiffre d’affaires soit 2.365 € arrondis à 2.370 €.

Au vu de l’ensemble des ces observations, les époux [H] seront solidairement condamnés à payer à la société Saint Jean de Monts, la somme de 54.400 € à titre d’indemnité d’éviction.

2) Sur la rémunération de la perte de produits d’exploitation :

Les époux [H] viennent critiquer l’arrêt du 30 août 2022 en ce qu’il a notamment condamné in solidum Monsieur [L] [H] et Mme [G] [H] à payer à la SARL Saint Jean de Monts une somme de 740 euros par mois, à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (ou acceptation de la réintégration effective de la société Saint-Jean-de-Monts). Ils se prétendent bien fondés à solliciter que cette indemnité soit réduite de moitié à compter du 14 février 2023, date du premier règlement intervenu, soit une somme de 370 € mensuelle.

A cet égard, il convient de rappeler que la cour de céans, en pages 9 et 10 de son arrêt du 30 août 2022 motive précisément la raison d’être de cette rémunération, son point de départ et son échéance ainsi que son quantum. Surtout, aucune voie de recours n’ayant été exercée contre cette décision, elle s’impose en l’état.

Les époux [H] seront donc déboutés de leur demande tendant à dire et juger que le montant de l’indemnité de perte d’exploitation payable à la SARL SAINT JEAN DE MONTS par les époux [H] sera dégressif, soit 740€ par mois du 1er janvier 2021 au 14 février 2023, puis 370 € par mois à compter du 15 février 2023 jusqu’au paiement du solde de l’indemnité d’éviction.

3) Sur les demandes accessoires :

Les époux [H] demandent à la cour de leur donner acte du règlement intervenu entre les mains du conseil de l’appelante à hauteur de la somme de 84.643,33 € dont 20.000 € au titre de l’indemnité d’éviction.

En pièce n° 25, les époux [H] versent un courrier adressé leur avocat à celui de la société Saint Jean de Monts aux termes duquel ils ont versé en CARPA le 15 février 2023, la somme de 84.649,33 €. Faute de décompte annexé, la cour dira que le document produit ne met pas la cour en mesure d’imputer ce paiement et qu’il appartiendra aux parties de faire un compte entre elles.

Les époux [H] qui succombent seront condamnés à supporter les entiers dépens dont les frais d’expertise et les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de procédure. Ils seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu de ce que les époux [H] ont été condamnés à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 6.000 € par arrêt du 30 août 2022, la somme allouée la société Saint Jean de Monts au titre des frais irrépétibles après expertise sera réduite à la somme de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Vu l’arrêt de la cour de céans en date du 30 août 2022,

Donne acte aux époux [H] qu’ils ont versé en CARPA, le 15 février 2023, la somme de 84.649,33 € mais dit que le document produit ne met pas la cour en mesure d’imputer ce paiement et qu’il appartiendra aux parties de faire un compte entre elles,

Condamne solidairement les époux [H] à payer à la société Saint Jean de Monts, la somme de 54.400 € à titre d’indemnité d’éviction,

Déboute les époux [H] de leur demande tendant à dire et juger que le montant de l’indemnité de perte d’exploitation payable à la SARL Saint Jean de Monts par les époux [H] sera dégressif, soit 740 € par mois du 1er janvier 2021 au 14 février 2023, puis 370 € par mois à compter du 15 février 2023 jusqu’au paiement du solde de l’indemnité d’éviction,

Déboute les époux [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement les époux [H] à payer à la société Saint Jean de Monts la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement les époux [H], à supporter les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise, les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de procédure, traductions rendues nécessaires pour assurer le respect des formalités imposées par les règles de procédure applicable dont distraction au profit Maître Jérôme CLERC, Avocat constitué, dans les conditions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,