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MINUTE N° 05/0572

Copie exécutoire à

- M^e Jean-Pierre KAHN

- M^e Anne STERNBERGER

Le 2 7 JUIN 2005

Le Greffier

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 27 Juin 2005

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 02/04053

Décision déférée à la Cour : 15 Mai 2002 par le TRIBUNAL

D’INSTANCE DE BRUMATH

APPELANTS – INTIMES SUR INCIDENT:

Monsieur C X
Madame D E épouse X demeurant ensemble […]

Représentés par Maitre Jean-Pierre KAHN, avocat à STRASBOURG

INTIMEE APPELANTE INCIDENTE:

Mademoiselle F Z demeurant […] Représentée par Maître STERNBERGER, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Avril 2005, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Y,

Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me WALTZ, Président de Chambre
M^me SCHIRER et M^me Y, Conseillers, qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats: M. UTTARD,

ARRET:

- Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau

Code de Procédure Civile,

- signé par M^me WALTZ, président, et M. UTTARD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Selon bail signé le 07 janvier 2002, Mademoiselle Z a loué à Monsieur et
Madame X à effet au 1er février 2002 une maison d’habitation meublée sise à

BRUMATH, […], moyennant un loyer de 473,00 euros et 23 euros d’acompte sur charges par mois.

Un dépôt de garantie de 946,00 euros a été versé sous forme de remise d’un chèque.

Un état des lieux contradictoirement dressé le 07 janvier 2002 a relevé le bon état des lieux.

Par acte en date du 20 mars 2002, Monsieur et Madame X ont assigné

Mademoiselle Z devant le tribunal d’instance de BRUMATH aux fins de voir prononcer la résolution du bail à ses torts, d’obtenir la restitution du dépôt de garantie et sa condamnation au paiement de la somme de 802,65 euros au titre des frais qu’ils ont engagés pour s’installer dans les lieux, outre une indemnité au titre de l’article 700 du

NCPC.

Ils ont exposé que dès leur emménagement ils ont constaté que la maison était infestée de souris et que malgré intervention auprès des parents de Mademoiselle Z, chargés de gérer la location en son absence, la présence de rongeurs a perduré, de sorte qu’ils ont été contraints de quitter les lieux, insalubres et totalement inhabitables ; qu’en conséquence le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance, la résolution du contrat de bail doit être prononcée à ses torts, aucun loyer n’est dû, et le bailleur doit leur restituer le montant du dépôt de garantie, et les frais engagés pour l’installation (pose de lino et de papiers peints, frais d’agence et frais de déménagement).

Mademoiselle Z a conclu au débouté de la demande et a sollicité recon ventionnellement le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires qui se sont dispensés du paiement de tout loyer, leur condamnation au paiement de la somme de 1.488,00 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 10 avril 2002, de la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts et d’une indemnité de 650,00 euros par application de l’article 700 du NCPC.

Mademoiselle Z a demandé également la condamnation des époux X à restituer la clé de la pièce de la maison où elle entreposait des affaires personnelles, et dont ils n’avaient pas la jouissance et de l’autoriser à pénétrer dans la pièce en cause.

Par jugement en date du 15 mai 2002, le tribunal d’instance de BRUMATH a

débouté Monsieur et Madame X de leurs demandes, X prononcé la résiliation du bail signé entre les parties le 07 janvier 2002 aux torts exclusifs de Monsieur et Madame X, condamné solidairement Monsieur et Madame X à payer à Mademoiselle

Z la somme de 1.488,00 euros au titre des loyers et acomptes sur charges dus au 10 avril 2002, la somme de 750,00 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 530,00 euros au titre de l’article 700 du NCPC,

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condamné Monsieur et Madame X à remettre la clé de la pièce de la maison dont ils n’ont pas la jouissance avec une astreinte de 45,00 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, ordonné à Monsieur et Madame X de laisser l’accès à cette pièce une fois par mois sous astreinte, condamné Monsieur et Madame X aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe le 23 août 2002, Monsieur et Madame

X ont interjeté appel de ce jugement, et par dernières conclusions reçues le 15 avril 2004, ils demandent à la Cour de :

déclarer l’appel recevable et bien fondé, infirmer le jugement, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mademoiselle Z, la condamner au paiement de : la somme de 802,65 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, la somme de 98,06 euros au titre du solde de la restitution de la caution avec les intérêts légaux à compter du délai de deux mois après la restitution des lieux, la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, rejeter l’appel incident, la condamner aux entiers dépens, la condamner à restituer les montants versés au titre de l’exécution provisoire soit

1.488,00 euros et 750,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils font valoir :

- que le constat d’huissier et les attestations de témoins qu’ils versent aux débats établissent que la maison était, dès la prise de possession, envahie de souris, ainsi que l’atteste la présence d’excréments dans la cuisine, le couloir, le salon, le hall d’entrée ; que
Monsieur A, locataire précédent, a dans une seconde attestation confirmé la présence de souris dans la maison ;

- qu’une telle situation est de nature à constituer un manque d’hygiène, constitutif

d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ;

- que Madame X souffrant de graves problèmes dermatologiques d’origine allergique ne peut vivre dans un tel environnement et qu’en l’absence de solution amiable du litige par les bailleurs, les époux X n’ont eu d’autres solutions que de refuser toute poursuite du bail et ont quitté les lieux ;

- qu’en raison du fait qu’ils ne sont restés que deux nuits dans le logement et du préjudice qu’ils ont subi, ils devront être dispensés de tout paiement du loyer et des charges réclamé à hauteur de 1.488,00 euros par la propriétaire ;

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- qu’ils sont fondés à obtenir remboursement des frais exposés pour l’installation dans la maison pour la pose du lino, du papier peint, des honoraires versés à l’agence immobilière, des frais de déménagement, pour une somme totale de 802,65 euros;

que le bailleur avait accepté de prendre en charge la pose d’un lino et le changement des papiers peints qui étaient usés ;

- que le bailleur ne leur ayant restitué qu’un montant de 847,94 euros sur le dépôt de garantie de 946,00 euros, leur doit le solde de 98,06 euros;

que toutes les clés ont été restituées le jour du départ et il n’est nullement mentionné que la clé de la pièce réservée à la propriétaire leur ait été remise.

Par dernières conclusions reçues le 07 septembre 2004, Mademoiselle Z demande à la Cour de :

rejeter l’appel, débouter Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs fins et conclusions, les condamner au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du NCPC,

Sur appel incident, infirmer le jugement en ce qu’il a limité les dommages-intérêts alloués à

Mademoiselle Z à la somme de 750,00 euros, condamner solidairement Monsieur et Madame X à lui payer à ce titre la somme de 2.500,00 euros, confirmer le jugement pour le surplus.

Elle fait valoir pour sa part :

- que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la preuve d’un manquement à son obligation de bonne délivrance de la chose louée n’était pas rapportée en relevant

l’exagération dont ont fait preuve Monsieur et Madame X qui n’ont pas cherché de solution aux problèmes causés par la présence des souris si cela est exact, ce qui n’est

d’ailleurs pas prouvé, mais qui se sont dispensés du paiement de tout loyer;

- que l’état des lieux d’entrée signé au début du mois de janvier ne fait état d’aucune insalubrité, que la présence de souris n’a pas été constatée par l’entreprise KUHM qui a réalisé pendant trois jours des travaux dans la maison, que le constat d’huissier établi à la demande des époux X démontre que des morceaux de pain étaient laissés à l’air libre dans la cuisine ce qui peut être à l’origine de la présence de rongeurs ;

- que les attestations versées par les époux X ne sont pas probantes, qu’elles sont soit imprécises soit empruntes de partialité, s’agissant notamment de celle de
Monsieur A, ancien locataire, qui se trouve être le supérieur hiérarchique de

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Madame X et qui a dénoncé le bail en raison de difficultés financières et non à cause de la présence de souris dans la maison ;

que les locataires qui ont suivi les époux X n’ont jamais émis de commentaires sur l’insalubrité des lieux ;

que c’est à bon droit que la résiliation du bail a été prononcée aux torts de
Monsieur et Madame X qui n’ont réglé aucun loyer depuis leur entrée dans les lieux, et qu’ils ont été condamnés au paiement des loyers et avances sur charges de février, mars et avril 2002 (le mois de janvier leur ayant été offert dès l’origine);

- que Mademoiselle Z a accepté lors de l’entrée dans les lieux de prendre en charge uniquement la pose du lino et non sa fourniture, ni le changement des papiers peints, en bon état selon l’état des lieux d’entrée ;

- que les frais d’agence réglés par les époux X doivent rester à leur charge dès lors que cela résulte du contrat de bail qu’ils ont signé;

- que les locataires ont obtenu restitution de la somme de 847,94 euros le 27 août

2002, correspondant au dépôt de garantie déduction faite des charges dont ils étaient redevables à leur sortie des lieux ;

que les époux X n’établissent pas avoir restitué la clé de la pièce de la

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maison dont ils n’avaient pas la jouissance ;

que les dommages et intérêts alloués à Mademoiselle Z par le premier juge sont insuffisants compte tenu de l’attitude des époux X et de leur résistance à permettre la visite de la maison en vue de sa relocation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2004.

SUR QUOI

Vu le dossier de la procédure et les pièces versées aux débats ;

Sur la demande de résiliation du bail formée par Monsieur et Madame

X

Attendu qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée signé contradictoirement le 07 janvier 2002 que les lieux loués sont dans l’ensemble en bon état ;

Attendu que le contrat de bail du 07 janvier 2002 prenait effet au 1er février 2002 et que Monsieur et Madame X sont entrés dans les lieux à la fin du mois de janvier ;

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Attendu que selon le procès-verbal de constat dressé le 21 février 2002 par Maître

B, huissier de justice, il a été relevé la présence d’excréments de souris dans la cuisine, dans le couloir, dans le salon, le hall d’entrée et la chambre à droite;

que l’huissier a constaté l’existence de deux trous à la base des murs avec laine de verre arrachée ;

qu’au vu des photographies annexées au constat, il apparaît, comme l’a relevé le premier juge, que ces trous sont caractéristiques de passage de souris, avec grignotage et éparpillement des matériaux d’isolation ;

Attendu que Monsieur A G, précédent locataire, a établi deux attestations, la seconde complétant celle versée en première instance ; qu’il précise ne pas avoir « avoué » à Monsieur et Madame X qu’il y avait des souris dans la maison, car le fait de trouver des locataires immédiatement pour le remplacer lui avait permis de raccourcir son délai de préavis à l’égard du propriétaire ;

Attendu que Monsieur A confirme la présence de souris dans la maison;

qu’il n’existe aucun motif pour écarter le témoignage de Monsieur A qui a été établi dans les formes des articles 202 et suivants du NCPC ;

Attendu que Monsieur H I qui a aidé Monsieur X à effectuer son déménagement a constaté qu’une boîte de gâteaux fermée avait été grignottée dans un placard de la cuisine et qu’à même le sol il y avait de petites crottes de souris, ainsi que dans les chambres du premier étage ;

que Madame J K indique quant à elle que Monsieur A lui avait montré l’endroit où il avait vu une souris dans la maison ;

Attendu que Monsieur L M qui a aidé Monsieur X à faire des travaux de papiers peints dans la maison, a également constaté la présence de crottes de souris dans la cuisine, le salon et les chambres ;

Attendu que ces témoignages précis et concordants corroborent les constatations de

l’huissier quant à la présence de souris dans les lieux loués par les époux X, notamment dans les pièces habitées ;

Attendu que nonobstant les mentions de l’état des lieux d’entrée et l’attestation de

l’entrepreneur KUHM qui a effectué des travaux et n’a pas vu de souris, la présence de rongeurs attestée notamment par l’ancien locataire est établie par les témoignages versés;

Attendu que la présence de rongeurs révélant l’état d’insalubrité des lieux loués constitue un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance, les lieux loués étant inhabitables, et justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur;

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que le départ prématuré des locataires et la dispense de respect du délai de préavis sont également justifiés, d’autant plus que selon le certificat médical du Docteur

CAUSSADE établi le 08 mars 2002, Madame X est atteinte d’un eczéma grave nécessitant qu’elle vive dans un milieu extrêmement hygiénique ;

qu’il convient en conséquence d’infirmer le jugement qui a débouté les époux

X de leur demande et de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur Mademoiselle Z;

Sur les conséquences de la résiliation

Attendu que Monsieur et Madame X qui n’ont occupé les lieux que quelques jours seront dispensés de tout paiement de loyer et de charges, au besoin à titre de dommages et intérêts ;

que Mademoiselle Z sera déboutée de sa demande tendant au paiement des loyers et charges de février, mars et avril 2002 et que le solde du dépôt de garantie soit

98,06 euros doit être restitué par elle;

Attendu que les frais engagés pour leur installation dans les lieux : pose de lino, de papier peint, frais de déménagement soit 300,00 € +68,50 € +91,46 € +42,69 € = 502,65 euros devront leur être également remboursés par Mademoiselle Z ;

que les frais d’agence réglés par Monsieur et Madame X sont dus en vertu du contrat de bail et sont étrangers à la faute du bailleur; qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de remboursement sur ce point;

Attendu que les époux X, qui sont dispensés du paiement de tous loyers et obtiennent remboursement des frais qu’ils ont engagés pour l’installation dans la maison, ne justifient pas d’un préjudice supplémentaire résultant de la faute du bailleur ; qu’ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de

1.000,00 euros;

Attendu que les époux X ne justifient pas avoir payé les sommes accordées

à Mademoiselle Z par le premier juge ; qu’en tout état de cause, en raison de l’infir mation du jugement, les montants qu’ils ont éventuellement versés doivent légalement être restitués;

Sur les demandes de Mademoiselle Z

Attendu qu’en raison de la gravité du manquement de Mademoiselle Z à son obligation de délivrance de la chose louée, les locataires sont dispensés du paiement de tout loyer;

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qu’il y a lieu d’infirmer le jugement qui a prononcé la résiliation du bail aux torts des preneurs et les a condamnés au paiement de la somme de 1.488,00 euros au titre des loyers et de 750,00 euros à titre de dommages et intérêts;

Attendu que selon l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 25 juin

2002, les cinq clés remises à l’entrée dans les lieux ont été restituées ;

Attendu qu’aucune réserve ni mention relative à l’absence d’une clé de la pièce réservée à Mademoiselle Z ne figure à l’état des lieux de sortie ; que la preuve de la non-restitution de ladite clé par les locataires n’est pas rapportée ;

qu’en conséquence, le jugement qui a ordonné la remise de cette clé sous astreinte sera infirmé ;

Attendu que Mademoiselle Z étant déboutée de l’ensemble de ses demandes, il y a lieu de rejeter son appel incident qui porte sur le quantum des dommages et intérêts

^alloués par le premier juge ;

que succombant intégralement dans ses prétentions, elle sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement entrepris;

Et statuant à nouveau :

PRONONCE la résiliation du bail signé entre les parties aux torts exclusifs de

Mademoiselle Z ;

CONDAMNE Mademoiselle Z à payer aux époux X la somme de

502,65 € (cinq cent deux euros et soixante-cinq centimes) avec les intérêts légaux

à compter de ce jour et la somme de 98,06 € (quatre-vingt-dix-huit euros et six centimes) à compter du 25 juin 2002, date de l’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE les époux X du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Mademoiselle Z de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Mademoiselle Z aux entiers dépens de première instance et

d’appel.

né: Le Greffier : Le Président : copte conformo,

11h losy Greffler