MINUTE N° : JUGEMENT DU : 11 Juin 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/00579 – N° Portalis DB3T-W-B7H-T522 AFFAIRE : X Y Z, AA AB C/ Société LE CLOS SAINT HILAIRE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
4ème Chambre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame TOURNON, Première Vice-Présidente Adjointe
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER : Madame MATHIEU, Faisant Fonction de Greffier
PARTIES :
DEMANDEURS
Monsieur X Y Z né le […] à […] (75016) demeurant 13 boulevard des Corneilles – “LA VILLA D’ESTE” 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES
-Et-
Madame AA AB née le […] à IVRY-SUR-SEINE (94200) demeurant 13 boulevard des Corneilles – “LA VILLA D’ESTE” 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES
représentés par M^e Emilie MORAIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : PC 234
DEFENDERESSE
La SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE Société civile de construction vente au capital social de 500 euros, dont le siège social est sis 36 rue de l’Arcade – 75008 […], immatriculée au RCS de […] sous le numéro 829 223 478
représentée par M^e Guillaume NORMAND, avocat au barreau de […], avocat plaidant, vestiaire : G 770
Clôture prononcée le : 02 Avril 2024 Débats tenus à l’audience du : 02 Avril 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Juin 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 11 Juin 2024.
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EXPOSÉ DU LITIGE
La SSCV Le Clos […] a fait réaliser, sous sa Maîtrise d’ouvrage, un ensemble immobilier sur une parcelle située 13, Boulevard de Corneille à Saint- Maur-des-Fossés.
Selon acte authentique du 3 septembre 2021, Monsieur X Z et Madame AA AB ont fait l’acquisition d’un appartement et un emplacement de parking en état futur d’achèvement dans cet ensemble immobilier, au prix de 465 000 €. La livraison du bien était prévue le 15 septembre 2021 au plus tard, sauf survenance d’une cause légitime de suspension de livraison (page 6 de l’acte de vente du 3 septembre 2021).
La date de livraison a été reportée à plusieurs reprises, et est finalement intervenue le 17 mai 2022, soit avec 8 mois de retard. Elle a été assortie de nombreuses réserves.
Le 19 septembre 2022, le conseil des demandeurs a présenté une demande d’indemnisation auprès de la SSCV Le Clos […] , qui n’y a pas donné suite.
C’est dans ce contexte que par acte d’huissier délivré le 25 janvier 2023, Monsieur X Z et Madame AA AB ont fait assigner la SSCV Le Clos […] devant le tribunal judiciaire de Créteil.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 juillet 2023, Monsieur X Z et Madame AA AB demandent au tribunal, au visa des articles L.221-1 et suivants, L 261-1 à L 261-11, R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, 1601-1 et suivants, 1646-1 et 1642-1, 1792,1792-1,1792-2, 1792-3, 1103 et 1104, 1240 et 1231-1 du code civil, de:
% Condamner la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE à payer à Monsieur Z et Madame AB la somme totale de 37.820 euros au titre des indemnités de retard, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 et intérêts au taux majoré à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2022.
% Condamner la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE à payer à Monsieur Z et Madame AB la somme de 1.638,75 euros au titre du remboursement des frais de stockage qu’ils ont été contraints d’engager en raison des multiples reports de la date de livraison.
% Condamner la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE à payer à Monsieur Z et Madame AB la somme de 9.490,58 euros correspondant au coût du remplacement du parquet et 504,90 euros au titre du remboursement de la facture du plombier.
% Condamner la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE à verser à Monsieur Z et Madame AB la somme de 8.000 euros au titre des dommages et intérêts pour le grave préjudice moral subi, l’important trouble de jouissance et compte tenu de la résistance abusive de la défenderesse.
% Condamner la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE à payer à Monsieur Z et Madame AB la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
% Condamner la SCCV LE CLOS SAINT HILAIRE au paiement des entiers dépens.
% Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
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Au soutien de leurs demandes , Monsieur X Z et Madame AA AB font valoir en substance que la livraison du bien était prévue 12 jours après la signature de l’acte authentique du 3 septembre 2021. Ils exposent que les travaux étaient en principe sur le point d’être terminés, et qu’ils pensaient pouvoir s’installer rapidement dans leur appartement. Ils précisent que selon ce même acte, en cas de retard le vendeur leur était redevable d’une indemnité forfaitaire de 155 € par jour de retard, sans possibilité d’invoquer une quelconque force majeure et qu’alors que le bien leur a été livré avec 244 jours de retard, cette indemnité de leur a pas été réglée. Ils soulignent les nombreuses malfaçons dont l’immeuble est affecté, tant en ce qui concerne leur propre appartement que les parties communes.
Par conclusions signifiées par RPVA en dernier état le 31 novembre 2023 , la SSCV Le Clos […] demande au tribunal de :
% Débouter Monsieur X Z et Madame AA AB de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
% Á titre subsidiaire réduire le quantum de la clause pénale en raison de son caractère manifestement excessif
% Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et frais d’expertise
% Écarter l’exécution provisoire.
La SSCV Le Clos […], sans contester son obligation de résultat de livraison du bien objet du contrat de vente, indique qu’à la date de signature de l’acte authentique les acquéreurs étaient parfaitement conscients que la date de livraison du bien était de pur principe et l’ont accepté pour conserver le cadre juridique de la vente en état futur d’achèvement. Elle soutient que l’indemnité de retard est une stipulation du contrat de réservation, et a été écartée par l’acte authentique.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions déposées dans le dossier.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur les demandes de donner acte ou de constat
Le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”,
“Constater”, “Dire et juger”.
Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l’objet d’une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert.
Sur l’indemnité forfaitaire
Monsieur X Z et Madame AA AB sollicitent l’application de la clause insérée à l’acte notarié selon laquelle « une indemnité sera due à l’acquéreur par le vendeur en cas de retard de livraison », indemnité dont ils précisent qu’elle a été calculée forfaitairement sur la base de “1/3000ème du prix de vente, soit 155 € et sera due pour chaque jour de retard à compter du 16 septembre 2021. À compter de cette date les conditions suspensives ne s’appliquent pas ».
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Ils rappellent que cette mention avait été indiquée dans le contrat de réservation du 17 avril 2021 puis a été intégralement reprise dans l’acte authentique et que la date de livraison avait été fixée tant dans le contrat de réservation que dans l’acte authentique au 15 septembre 2021. Ils soutiennent en conséquence que la défenderesse est redevable de l’indemnité pour les 244 jours de retard de livraison.
La SSCV Le Clos […] soutient que l’indemnité de retard est une stipulation du contrat de réservation, mais a été expressément écartée par l’acte authentique, et que les demandeurs ne peuvent donc s’en prévaloir. À titre subsidiaire, elle considère qu’il s’agit d’une clause pénale qui ne peut être exigée faute de mise en demeure préalable en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Elle fait valoir que cette clause pénale est manifestement excessive puisqu’elle représente plus de 8 % de la valeur totale du bien au regard du préjudice qui est minime.
Réponse du tribunal
En application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Le 17 avril 2021, Monsieur X Z et Madame AA AB ont conclu avec la SSCV Le Clos […] un contrat préliminaire à une vente dans l’état futur d’achèvement. Selon les conditions particulières, la livraison était prévue au 3 trimestre 2021, soit^e au plus tard le 30 septembre 2021. L’article 12 intitulé Modalités particulières stipule :
“ Le prix de vente inclus une remise de 5000 €. De convention expresse, il est convenu entre les parties qu’une indemnité sera versée par la SSCV la Villa d’Este en sa qualité de maître d’ouvrage au bénéfice de l’acquéreur du bien, objet du présent contrat de réservation, pour chaque jour de retard de livraison de l’appartement. Pour principe, cette date est fixée au plus tard le 15 septembre 2021. Cette indemnité sera calculée forfaitairement sur la base de 1/3000éme du prix de vente, payé par l’acquéreur le jour de la signature de l’acte authentique, soit 465 000 € ÷ 3000 '155 €. En cas de retard constaté, elle sera payée sans le bénéfice de discussion.”
L’acte authentique du 3 septembre 2021 stipule que le bien doit être livré au plus tard le 15 septembre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Il stipule ensuite (page 22) :
“En vertu des dispositions mentionnées au contrat de réservation, les parties conviennent entre elles qu’une indemnité sera due à l’acquéreur par le vendeur en cas de retard de livraison. Cette indemnité sera calculée forfaitairement sur la base de 1/3000éme du prix de vente, soit 155 €, et sera due pour chaque jour de retard à compter du 16 septembre 2021. À compter de cette date les conditions suspensives ne s’appliquent pas. En cas de retard constaté cette indemnité sera payée sans bénéfice de discussion en sa totalité le jour de la livraison, et ce, sans possibilité d’invoquer les cas de force majeure et/ou pour quelque motif que ce soit. Les conditions préalables de l’acte font foi au détriment de celles du contrat de réservation.”
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Les deux clauses insérées dans l’acte préalable de réservation puis dans l’acte authentique, sont identiques, elles prévoient l’une et l’autre qu’à défaut de livraison du bien à la date du 15 septembre 2021, une indemnité forfaitaire est due aux acquéreurs sur la base de 155 € par jour, sans que la SSCV Le Clos […] ne puisse invoquer le bénéfice de la force majeure ou un autre motif de retard de livraison. Les demandeurs sont fondés à s’en prévaloir.
En application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l’espèce, l’indemnité forfaitaire prévue au contrat, qui prévoit d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution contractuelle, constitue une clause pénale, qui n’est pas soumise à l’obligation préalable de mise en demeure à défaut d’inexécution définitive.
Pour apprécier le caractère excessif ou non de la clause pénale, le juge doit se placer à la date de sa décision.
L’acte authentique du 3 septembre 2021 souscrit par les parties prévoyait une date de livraison 15 septembre 2021, et le bien finalement été livré le 17 mai 2022.
La SSCV Le Clos […], qui avait connaissance de l’état d’avancement du chantier, pouvait aisément modifier la date de livraison fixée à l’acte authentique ce qu’elle n’a pas jugé utile de faire. Cependant, il résulte du mail du 10 août 2021 adressé par Monsieur X Z à la SSCV Le Clos […] via son gérant, que les acquéreurs avaient parfaitement conscience que le bien ne pourrait être livré à cette date puisqu’ils indiquent qu’après avoir visité le chantier, celui-ci “ ne sera pas fini avant octobre/novembre au minimum, voir peut-être l’année prochaine. […] Nous devons normalement signer chez le notaire le vendredi 3 septembre, mais vu la tournure du chantier et sa gestion, nous nous posons beaucoup de mauvaises questions. C’est anormal d’arriver dans cette situation. Si aucune amélioration n’est à prévoir avant notre signature, nous nous retirons de cet achat”.
Les acquéreurs avaient donc conscience que la livraison du bien à la date du 15 septembre 2021 était des plus incertaine et avait toute vraisemblance d’être reportée, et avaient d’ores et déjà prévus un relogement effectif au 27 août 2021, avant même la signature notariée.
Au regard de ces éléments et de l’ensemble des préjudices subis, il y a lieu de réduire le montant de la clause pénale, et condamner la SSCV Le Clos […] à une indemnité de 20 000 €.
Les autres demandes d’indemnisation formées au titre des frais de stockage, de déménagement, de garde-meubles, de loyer, de trouble de jouissance, seront rejetées, la clause pénale étant destinée à fixer de façon forfaitaire la réparation des préjudices liés à l’inexécution des obligations contractuelles des parties.
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Sur les désordres et malfaçons
Monsieur X Z et Madame AA AB indiquent avoir subi des fuites d’eau dans la cuisine et l’entrée de leur appartement, qui ont nécessité le remplacement du parquet pour un montant de 9490,58 €, que la SSCV Le Clos […] s’était engagée à leur rembourser. Ils exposent qu’ils ont dû également faire intervenir un plombier car les WC étaient bouchés, cela pour une facture de 504,90 € que le promoteur s’était également engagé à rembourser. Ils demandent le paiement de chacune de ces sommes.
La SSCV Le Clos […] observe que la fuite d’eau n’a concerné que deux lattes du parquet, et considère que le devis produit n’a en fait pas été mis en œuvre. Elle indique être intervenue directement sur le problème de plomberie et conteste devoir régler la facture demandée, pour laquelle sa responsabilité n’est pas établie.
Réponse du tribunal
En application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Pour établir l’existence d’une fuite d’eau qui a nécessité le changement de l’intégralité du parquet de l’appartement, les demandeurs produisent une pièce 18 qui est un ensemble de photographies de sol qui porte des traces d’humidité ainsi qu’un devis daté du 7 juin 2022 établi par la société Décorasol.
Ces éléments sont insuffisants à rapporter la preuve d’un dégât des eaux ayant nécessité le changement de l’intégralité du parquet de leur appartement, preuve qui incombe aux demandeurs, lesquels au surplus produisent un devis et non une facture acquittée. Ils seront déboutés de cette demande.
Selon facture établie le 22 mai 2022 par la société Dynamic’Assainissement, après passage caméra, les WC présentaient « Obstruction de ciment et d’un collier à environ 80 cm ; bouchon extrêmement dur dû au ciment, nous avons essayé de le détacher à l’aide de la haute pression mais rien n’y fait ». La facture de cette intervention s’est élevée à la somme de 504,90 €.
Les demandeurs établissent ainsi que le bien qui leur a été livré était affecté d’une malfaçon, dont la SSCV Le Clos […] est responsable en sa qualité de maître d’ouvrage. Il s’agit d’un préjudice distinct de celui indemnisé par la clause pénale et la SSCV Le Clos […] sera condamnée au paiement de cette somme.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La SSCV Le Clos […] qui succombe supportera la charge de ses dépens; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée au regard de l’équité à payer à Monsieur X Z et Madame AA AB la somme de 3000 euros à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
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Condamne la SSCV Le Clos […] à payer à Monsieur X Z et Madame AA AB la somme de 20 000 € à titre indemnitaire
Condamne la SSCV Le Clos […] à payer à Monsieur X Z et Madame AA AB la somme de 504,90 € en réparation de leur préjudice matériel
Rappelle qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit
Condamne la SSCV Le Clos […] aux dépens
Condamne la SSCV Le Clos […] à payer à Monsieur X Z et Madame AA AB la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
Rejette toutes autres demandes, plus amples au contraires, des parties.
Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE ONZE JUIN
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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