Minute n°574/24 RG n° 11-23-001085 EXTRAIT DES MINUTES DU GRÉPUBLIQUE FRANÇAISE DU TRIBUNAL DE PROXIMITE RÉSIDENCE GAMBETTA à […], DE […] NOM DU PEUPLE FRANÇAIS C/
X Y JUGEMENT DU 5 Avril 2024
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ de […]
DEMANDEUR(S) : le syndicat de copropriétaires RÉSIDENCE GAMBETTA à […] représenté par son syndic la SAS ABP 7 Rond-Point Pasteur
91330 YERRES représentée par M^e BILLOIR Laura membre de la SELA AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’Essonne
DÉFENDEUR(S):
Madame X Y 6 rue du Jura Résidence Gambetta
91330 YERRES représentée par M^e SULTAN Elie substituant M^e BOULANGER Justine, avocat au barreau de PARIS
Monsieur X Z
6 rue du Jura Résidence Gambetta
91330 YERRES représentée par M^e SULTAN Elie substituant M^e BOULANGER Justine, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
LORS DES DÉBATS :
Magistrat à titre temporaire : MOUREAU-CAUJOLLE Laurence Greffier CUNHA Anna, Paula
DÉBATS:
Audience publique du : 7 février 2024 Affaire mise en délibéré le : 5 Avril 2024
JUGEMENT:
contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 5 Avril 2024 par MOŪREAU-ĈAUJOLLE Laurence, magistrat à titre temporaire as[…]tée de CUNHA Anna, Paula, greffier.
Copie exécutoire délivrée le : 2-5-24 à SELA AD LITEM JURIS + dossier
à SELA AD LITEM JURIS Expéditions le : 2 S 24 à M^e BOULANGER Justine + dossier
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EXPOSE DU LITIGE
Madame Y X et Monsieur Z X sont propriétaires des lots n° 0000571,0001184 et 0001797 dépendants d’un ensemble immobilier […] […].
Par Acte d’huissier en date du 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA, […] […], représenté par son syndic, la société ABP, a fait assigner Madame Y X et Monsieur Z X devant le tribunal de proximité de […] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, la condamnation in solidum de ces derniers à lui verser :
4 166,79 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2023, 1er TRIMESTRE 2023 et APPEL DE COTISATION FONDS TRAVAUX inclus; 256 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; La capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil à compter du 7 septembre 2022, date de la mise en demeure ; Les entiers dépens;
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Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA fait valoir que Madame Y X et Monsieur Z X ne paient pas leurs charges de copropriété régulièrement depuis le 1er avril 2021, malgré trois mises en demeure en date des 4 novembre 2021, 7 décembre 2021 et 7 septembre 2022.
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 février 2024.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA, représenté par son conseil maintient les termes de son assignation, demande que les défendeurs soient déboutés de leurs demandes reconventionnelles et précise s’opposer à toute demande de délais de paiement.
En défense, Madame Y X et Monsieur Z X régulièrement assignés à étude de commissaire de justice sont représentés par leur conseil.
Madame Y X et Monsieur Z X font valoir qu’ils ne contestent pas le montant des charges dans leur principe et leur quantum et demande que le syndicat soit débouté pour le surplus de ses demandes. Ils demandent des délais de paiement sur 24 mois assumant un emprunt immobilier et au motif qu’il leur reste 500 euros mensuel pour vivre une fois les charges fixes payées.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2024.
La décision sera rendue en premier ressort et contradictoire, en application de l’article 467 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges impayées
A titre préliminaire, il convient de préciser que ne seront étudiées, ici, que les charges impayées pour les lots n° 0000571, 0001184 et 0001797, les frais qui doivent faire l’objet d’une condamnation distincte, seront étudiés plus bas.
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces
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charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA à l’appui de ses prétentions produit un relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales en date des 4 juin 2021, 30 septembre 2021, 1er juin 2022, 6 septembre 2022, 25 octobre 2022 et 11 décembre 2023 aux termes desquels, les comptes des exercices 2020 à 2021 sont votés, le contrôle des comptes de l’exercice 2023 est confié à l’ARC, les budgets prévisionnels des exercice 2021 à 2023 sont votés, le budget 2024 est révisé et des travaux sont votés et le contrat de syndic de la société
ABP pour la période du 4 juin 2021 au 30 juin 2023.
Il ressort du Grand Livre et du décompte détaillé produits aux débats, corroborés par les appels de fonds correspondants, des répartitions des charges et des répartitions travaux des exercices 2020 à 2021, que Madame Y X et Monsieur Z X restent redevables, de la somme de 4 166,79 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2023, 1er TRIMESTRE 2023 et APPEL DE COTISATION FONDS TRAVAUX inclus;
En conséquence, Madame Y X et Monsieur Z X seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA la somme de 4 166,79 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1 janvier 2023, 1er TRIMESTRE 2023 et APPEL DE COTISATION FONDS TRAVAUX inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Cependant, il résulte de la combinaison des premier et troisième alinéas de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des deuxième et cinquième alinéas de l’article 29 du décret n°6-223 du 17 mars 1967, de la liste limitative contenue à l’annexe 2 de ce décret (laquelle ne prévoit aucune rémunération spécifique complémentaire pour les prestations relatives au recouvrement de créances auprès des copropriétaires), ainsi que de l’article 9 du contrat type contenu à l’annexe 1 de ce décret, que les prestations dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné sont limitées aux prestations suivantes : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé; frais de constitution d’hypothèque ; frais de mainlevée d’hypothèque ; dépôt d’une requête en injonction de payer; constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ( uniquement en cas de diligences exceptionnelles); suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
A défaut de démontrer que le syndic aurait accompli des diligences exceptionnelles pour constituer un dossier en date du 21 février 2023 de «< ABP-Constitution de dossier avocat '>, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre voir condamnés Madame Y X et Monsieur Z X au paiement des honoraires facturés par le syndic pour la constitution de ce dossier pour un montant de 180 euros.
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Dès lors ces frais seront écartés.
En effet, les honoraires du syndic, en vue de la procédure contentieuse et les frais d’Avocat ont vocation à être indemnisés par la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA de condamner in solidum Madame Y X et Monsieur Z
X à lui payer la somme de 76 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le comportement du copropriétaire ne réglant pas les charges dues au syndicat, et préférant rembourser d’autres créanciers, obtient de fait des délais auxquels il n’a pas droit, générant ainsi un préjudice au syndicat justifiant cette demande.
Au surplus, en s’abstenant de régler à leur échéance les charges qui lui incombe, il contraint les autres copropriétaires à lui en faire l’avance et occasionne donc au syndicat qui les représente un préjudice financier distinct du simple retard de paiement qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.
Aux termes de l’article 1231-6 du Code Civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne con[…]tent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de la date de mise en demeure; toutefois le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Le préjudice sera réparé par l’allocation de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil.
Sur la demande de délais de paiement.
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; que par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur la capital ; qu’il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Madame Y X et Monsieur Z X justifient par les pièces produites qu’ils ont fait un effort par des versements réguliers pour un montant total de 3 321, 42 euros afin de ramener leur dette à la somme de 4 166,79 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2023;que Madame X déclare avoir été licenciée en juin 2022 et avoir retrouvé un emploi selon fiche de paie produite avec un salaire de 1 614,85 euros net pour le mois d’octobre 2023 étant précisé que Monsieur AA produit quant à lui une
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fiche de paie de 2 085,98 euros pour le mois d’octobre 2023; qu’en 2022 les revenus du foyer étaient de 49 215 euros selon avis d’impôt sur les revenus ; qu’ils ont des dettes à hauteur de 6 650,97 euros et 3698,95 euros selon décomptes de commissaire de justice produits ; En conséquence, il sera fait droit à la demande de paiement suivant échelonnement, ainsi qu’il est dit au dispositif de la présente décision.
Cependant, il convient de rappeler que l’ensemble des sommes dues par Madame et Monsieur
X sera immédiatement exigible en cas de non-respect d’une des échéances mensuelles.
Sur la capitalisation des intérêts.
Il sera fait droit à la demande, conformément à l’article 1343-2 du code civil, dés lors qu’il
s’agira d’intérêts dus pour une année entière.
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame Y X et Monsieur Z X succombant en la demande principale, seront tenus in solidum aux entiers dépens.
Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame Y X et Monsieur Z X, tenus in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à payer au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article
700 du code de procédure civile.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil.
Sur l’exécution provisoire
Par application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et, en l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée ;
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort :
CONDAMNE in solidum Madame Y X et Monsieur Z X à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA, représenté par son syndic, la société ABP, la somme de 4 166,79 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2023, 1er TRIMESTRE 2023 et APPEL DE COTISATION FONDS TRAVAUX inclus, pour les lots n° 0000571, 0001184 et 0001797 dépendants d’un ensemble immobilier […] […], avec intérêts au taux légal
à compter du prononcé de la présente décision;
CONDAMNE in solidum Madame Y X et Monsieur Z X à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA, représenté par son
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syndic, la société ABP, la somme de 76 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;
CONDAMNE in solidum Madame Y X et Monsieur Z X à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA, représenté par son syndic, la société ABP, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil, dés lors qu’ils seront dus pour une année entière ;
AUTORISE Madame Y X et Monsieur Z X à se libérer de leur dette d’un montant de 4 442,79 euros (4 166,79 + 76 euros + 200 euros) en 24 mensualités, les
23 premières d’un montant de 185 euros et la 24ème égale au solde de la dette, chaque versement devant intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision;
DIT qu’à défaut de règlement d’une seule des mensualités ainsi fixée, l’ensemble de ce qui resterait dû deviendrait alors immédiatement exigible;
RAPELLE que pendant l’échéancier accordé et tant qu’il sera respecté les procédures d’exécution ainsi que les majorations d’intérêt encourues à raison du retard de paiement sont suspendues de plein droit ;
CONDAMNE in solidum Madame Y X et Monsieur Z X à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA, représenté par son syndic, la société ABP, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GAMBETTA, représenté par son syndic, la société ABP, du surplus de ses demandes;
DEBOUTE Madame Y X et Monsieur Z X, du surplus de leurs demandes
CONDAMNE in solidum Madame Y X et Monsieur Z X aux entiers dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité de
[…], le 5 avril 2024 et signé par le juge et le greffier.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT A TITRE TEMPORAIRE
Pour expédition ca n con
Le Directeur des Services
P de Greffe Judiciaire
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