BP

MINUTE N° 498/2016

Copies exécutoires à

Maître CROVISIER

La SCP CAHN & ASSOCIÉS

Maître HARTER

Le 09 septembre 2016

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 09 septembre 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 14/01627

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 mars 2014 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et demanderesse :

XXX

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par Maître CROVISIER, avocat à COLMAR

plaidant : Maître Sarah ZIMMERMANN, avocat à MULHOUSE

INTIMÉS et défendeurs :

1 – Monsieur Y X, en liquidation judiciaire

XXX

XXX

représenté par la SCP CAHN & ASSOCIÉS, avocats à COLMAR

2 – Maître E A, mandataire judiciaire

ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur Y

X

XXX

ECKBOLSHEIM

XXX

assigné à personne le 16 septembre 2005

n’ayant pas constitué avocat

3 – Le Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE BUTTE AUX

TILLEULS

ayant son siège XXX

XXX

représenté par son Syndic, la SARL CABINET RUHL

ayant son siège XXX

XXX

représenté par Maître HARTER, avocat à COLMAR

plaidant : Maître KAHLOON, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juin 2016, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Bernard POLLET, Président, et Madame Pascale BLIND, Conseiller, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Madame Pascale BLIND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie NEFF

ARRÊT Réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

XXX est propriétaire d’un local commercial constituant le lot n° 1 de la copropriété résidence Butte aux tilleuls à Schiltigheim.

Par acte du 31 août 2007, elle a donné à bail ce local à M^me K B, pour y exercer une activité de 'petite restauration – salon de thé'.

Le 29 octobre 2007, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution n° 3 refusant l’ouverture d’un commerce 'de type restauration rapide’ dans le local appartenant à la SCI Mag et une résolution n° 4 autorisant le syndic à agir en justice afin de faire cesser l’exploitation de ce commerce et d’obtenir réparation des troubles anormaux de voisinage résultant de cette exploitation.

Par acte d’huissier du 7 janvier 2008, la SCI Mag a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Strasbourg afin de faire annuler les résolutions précitées de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a fait appeler en cause M^me B, puis M. X, à qui M^me B a cédé son bail le 21 juin 2011.

M. X ayant, sans l’autorisation du bailleur, percé un mur extérieur afin de permettre la ventilation des WC, la SCI Mag lui a fait signifier le 19 septembre 2012 une sommation de supprimer ce percement, l’acte visant la clause résolutoire stipulée au bail. Cette sommation étant demeurée sans effet, la SCI Mag a formé contre M. X une demande de résiliation du bail et d’expulsion.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2012, le juge de la mise en état a ordonné une expertise. M. Z, commis en qualité d’expert, a établi un rapport en date du 17 septembre 2012.

Par jugement en date du 6 mars 2014, le tribunal de grande instance de Strasbourg a

— débouté la SCI Mag de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n° 3 et 4 adoptées le 29 octobre 2007 par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Butte aux tilleuls,

— condamné la SCI Mag à faire cesser, et M. X à cesser, l’exploitation de toute activité de restauration dans le local appartenant à la SCI Mag, dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard,

— constaté l’acquisition, au 19 octobre 2012, de la clause résolutoire du bail commercial portant sur le local appartenant à la SCI Mag et, en conséquence,

— ordonné l’expulsion des lieux loués de M. X et de tout occupant de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard,

— autorisé la SCI Mag, en tant que de besoin, à se faire assister de la force publique,

— condamné M. X à payer à la SCI Mag, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés du local, une indemnité d’occupation égale aux derniers loyers et charges payés avant la résiliation, étant rappelé que les sommes réglées entre le jour de la dite résiliation et celui du prononcé du jugement vaudront indemnités d’occupation,

— débouté la SCI Mag de sa demande relative aux travaux de mise en conformité,

— débouté M^me B et M. X de toutes leurs prétentions,

— condamné la SCI Mag et M. X chacun à verser au seul syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— fait masse des dépens qui comprendront les frais d’expertise et condamné la SCI Mag et M. X à les supporter à hauteur de moitié chacun,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a estimé que l’exploitation d’un restaurant, de nature à générer des nuisances sonores et olfactives, n’était pas conforme au règlement de propriété qui prévoit une occupation 'bourgeoise’ des appartements et définit le lot n° 1

appartenant à la SCI Mag comme un 'magasin', terme qui, selon le tribunal, désigne un local aménagé pour la vente et ne pouvant héberger une activité de transformation telle qu’un restaurant.

Le tribunal a par ailleurs relevé que M. X s’était affranchi des obligations du bail, notamment en pratiquant sans l’autorisation du bailleur un percement dans un mur extérieur, et que la clause résolutoire avait produit effet un mois après la sommation du 19 septembre 2012.

La SCI Mag a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 27 mars 2014.

M. X a formé un appel incident portant sur la résiliation du bail et ses conséquences. Il a été déclaré en liquidation judiciaire par jugement du 7 avril 2015 ayant désigné M^e A en qualité de liquidateur judiciaire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 février 2016, la SCI Mag demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement déféré et

— de prononcer la nullité des résolutions n° 3 et 4 votées par l’assemblée générale des copropriétaires le 29 octobre 2007,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à faire cesser toute activité de restauration dans le local lui appartenant,

— de débouter M. X de son appel incident,

— de fixer sa créance à la liquidation judiciaire de M. X à la somme de 53 964,32 euros,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil,

— de condamner le syndicat des copropriétaires et M. X, chacun, à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante soutient que l’interdiction d’exploiter un restaurant, que veut lui imposer la copropriété, est contraire aux modalités de jouissance de son lot privatif telles qu’elles résultent du règlement de copropriété et, plus généralement, qu’elle porte atteinte à la liberté du commerce et à son droit de propriété. Elle fait valoir que l’obligation d’occupation 'bourgeoise’ prévue par le règlement de copropriété s’applique aux appartements, et non aux locaux commerciaux, et que le terme 'magasin’ par lequel est désigné son lot n’est pas exclusif d’une activité de restauration.

La SCI Mag sollicite la confirmation du jugement déféré en ses dispositions afférentes à la résiliation du bail et à l’expulsion de M. X.

*

Selon dernières conclusions en date du 7 avril 2015, le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement déféré.

Pour le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande de cessation d’exploiter un restaurant, il demande que le syndicat des copropriétaires et M. X soient condamnés, sous astreinte, à mettre fin aux emprises réalisées par M. X sur les parties communes et à mettre le local en conformité avec la réglementation applicable aux restaurants.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Mag et de M. X à lui payer une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il reprend à son compte les motifs du jugement entrepris et souligne l’irrégularité de l’exploitation du restaurant au regard tant des règles de la copropriété (branchement de la hotte de la cuisine sur le conduit central de ventilation de la chaufferie collective, percement d’un mur extérieur pour la ventilation des sanitaires) que des règles d’hygiène et de sécurité concernant les restaurants (non-conformité du système d’évacuation des fumées, de la ventilation des sanitaires, absence de local de stockage des déchets, d’issue de secours et de séparateur de graisses).

*

Aux termes de conclusions en date du 22 août 2014, M. X s’associe aux prétentions et moyens de la SCI Mag portant sur l’annulation des résolutions n° 3 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2007 et sur le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la cessation de l’exploitation du restaurant.

Par ailleurs, il s’oppose à la résiliation du bail et sollicite les condamnations

— du syndicat des copropriétaires à lui restituer un bac n °056717,

— de la SCI Mag à lui permettre d’exploiter régulièrement son restaurant, en supportant les gros travaux prévus à l’article 606 du code civil, en aménageant un local technique de stockage des déchets et en adaptant le système de ventilation,

— du syndicat des copropriétaires à autoriser la réalisation de ces travaux,

— du syndicat des copropriétaires et de la SCI Mag, chacun, à lui payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et une somme de 2 500 euros pour ceux exposés en cause d’appel.

M. X conteste avoir manqué à ses obligations envers le bailleur.

*

M^e A, en qualité de liquidateur judiciaire de M. X, n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par acte d’huissier en date du 16 septembre 2015, remis à sa personne. En application des dispositions de l’article 474, alinéa premier, du code de procédure civile, le présent arrêt sera réputé contradictoire.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions dont les dates ont été indiquées ci-dessus.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 30 mars 2016.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 3 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2007

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation.

Ces dispositions légales sont reprises en l’espèce par le règlement de copropriété qui ajoute, au sujet de l’usage des parties privatives, que chacun des copropriétaires aura le droit d’en jouir et d’en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité des bâtiments.

Toutefois, cette liberté des copropriétaires dans la jouissance de leurs lots privatifs est limitée par le règlement de copropriété, en ce qui concerne les appartements de l’ensemble immobilier, par l’obligation de ne les occuper que 'bourgeoisement et de façon honnête par des personnes de bonnes moeurs', et par l’interdiction d’y exercer 'aucune activité commerciale ou industrielle, même artisanale, d’une nature quelconque, non plus que l’exercice d’une profession libérale susceptible de changer la destination des locaux attribués, qui serait incompatible avec la bonne tenue d’un immeuble bourgeois ou qui comporterait des appareils provoquant une gêne quelconque', notamment 'aucun cours de musique, de chant ou de danse, aucune association, aucune salle de conférence, aucun siège de parti politique'.

Si cette clause ne vise que les appartements, elle manifeste l’intention des copropriétaires d’assurer la tranquillité et la qualité de vie des occupants des appartements, donc de les préserver des nuisances susceptibles de résulter de l’exploitation des locaux commerciaux compris dans le même immeuble. Il convient en outre de tenir compte du fait que l’ensemble immobilier est majoritairement composé de locaux d’habitation.

S’agissant du lot n° 1 appartenant à la SCI Mag, il est désigné par le règlement de copropriété sous le terme de 'magasin'.

Contrairement à ce qui est soutenu par l’appelante, ce terme ne saurait être appliqué à tout commerce. Au-delà de la discussion qui oppose les parties sur la signification de ce mot dans la langue française, il est clair que, dans le langage courant, il ne s’applique pas à un restaurant.

En outre, il résulte très clairement du rapport d’expertise judiciaire de M. Z que le lot privatif en question est totalement inadapté à l’exercice d’une activité de restauration: il ne comporte pas de local réglementaire pour le stockage des déchets, la porte d’entrée ne fait que 90 cm de largeur au lieu des 140 cm exigés par la réglementation, l’installation électrique vérifiée par le bureau Veritas n’est pas conforme aux normes, non plus que la ventilation des locaux, la hotte de la cuisine étant raccordée sur la trémie assurant la ventilation haute de la chaufferie collective, et non sur un conduit de cheminée, et l’évacuation des eaux grasses est non réglementaire.

De ces éléments, il peut être déduit que l’exercice d’une activité de restauration dans le lot n° 1 appartenant à la SCI Mag n’est conforme

— ni à la destination générale de l’ensemble immobilier, qui comporte majoritairement des locaux d’habitation réservés, selon le règlement de copropriété, à une occupation 'bourgeoise', incompatible avec les nuisances sonores et olfactives inhérentes à toute activité de restauration,

— ni à la destination particulière du lot privatif considéré, qui est défini comme un 'magasin’ et dont les caractéristiques ne permettent pas d’y exploiter un restaurant dans le respect de la réglementation.

L’interdiction 'd’ouvrir un commerce de type restauration rapide’ votée par l’assemblée générale des copropriétaires est donc justifiée par la destination de l’immeuble.

Les droits de chaque copropriétaire trouvant leur limite dans ceux des autres copropriétaires et ne pouvant être exercés que conformément à la destination de l’immeuble, cette interdiction ne porte pas une atteinte excessive au droit de propriété de la SCI Mag ni à la liberté du commerce et de l’industrie.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions litigieuses et en ce qu’il a ordonné sous astreinte la cessation de toute activité de restauration dans le local appartenant à la SCI Mag.

Sur la résiliation du bail consenti par la SCI Mag à M. X

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a relevé que M. X s’était affranchi de ses obligations de locataire, notamment en perçant, sans l’autorisation du bailleur ni des copropriétaires, un mur extérieur

pour les besoins de la ventilation des sanitaires, qu’il n’avait pas déféré à la sommation de mettre fin à cette infraction au bail, et que la clause résolutoire, rappelée dans la sommation, avait par conséquent produit effet à l’expiration du délai d’un mois suivant cette sommation.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ses dispositions concernant la résiliation du bail, l’expulsion de M. X et l’indemnité d’occupation due par celui-ci.

La résiliation du bail entraîne rejet des demandes de M. X tendant à ce que la SCI Mag soit condamnée à la réalisation de travaux afférents au local loué et à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à autoriser ces travaux.

Sa demande de restitution d’un bac formée contre le syndicat des copropriétaires n’est étayée d’aucun justificatif et sera donc rejetée.

Sur la créance de la SCI Mag à la liquidation judiciaire de M. X

La SCI Mag a déclaré au liquidateur de M. X une créance d’un montant de 53 964,32 euros se décomposant comme suit:

— procédure cour d’appel de Colmar n° 14/01627

article 700 4 000,00 €

dépens 464,32 €

— procédure XXX

principal 33 000,00 €

risque liquidation d’astreinte 15 000,00 €

article 700 1 500,00 €

La cour ne saurait fixer la créance susceptible de résulter de la procédure de liquidation d’astreinte, en cours devant le juge de l’exécution.

S’agissant de la présente procédure, il n’y a pas lieu de fixer la créance de la SCI Mag au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, ses demandes à ces titres étant ci-après rejetées.

Sur les frais et dépens

La SCI Mag et M. X, représenté par son liquidateur, qui succombent, seront condamnés chacun pour moitié aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement chacun d’une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés le syndicat des copropriétaires en cause d’appel, ces condamnations emportant nécessairement rejet des demandes de la SCI Mag et de M. X tendant à être indemnisés de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, après débats en audience publique,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Strasbourg ;

Ajoutant au dit jugement,

REJETTE les demandes de la SCI Mag tendant à la fixation du montant de sa créance déclarée à la liquidation judiciaire de M. Y X et à la capitalisation des intérêts ;

REJETTE les demandes de M. Y X formées en cause d’appel ;

CONDAMNE la SCI Mag et M^e E A, en qualité de liquidateur judiciaire de M. Y X, à payer chacun au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € (mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel ;

REJETTE les demandes de la SCI Mag et de M. Y X formées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Mag et M^e E A, en qualité de liquidateur judiciaire de M. Y X, chacun pour moitié aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE