Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2014

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/21507

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/09897

APPELANTE

SA SAP FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2487

INTIMÉE

SARL UNION INVESTMENT REAL ESTATE GMBH prise en la personne de ses représentants légaux

Ayant son siège social

XXX

XXX

Ayant son établissement principal

XXX

XXX

Représentée par M^e Harold HERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : T03, avocat postulant

Assistée de M^e Christine KORSBAEK, avocat au barreau de Paris, toque : T03, avocat plaidant pour le Cabinet GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI et substituant M^e Renaud BAGUENAULT DE PUCHESSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Christian BYK, conseiller, chargé d’instruire l’affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Odile BLUM, conseiller

Monsieur Christian BYK, conseiller

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

La société SAP France Holding, aux droits de laquelle vient la société SAP France, a pris à bail des locaux situés XXX à Paris au titre d’un bail commercial conclu les 20 et 23 décembre 1996 avec la société Malesherbes Saint Augustin SAS, aux droits de laquelle vient la société Union Investment Real Estate (UIR). Le bail a été résilié à l’initiative du preneur et les locaux restitués le 14 juin 2006.

Poursuivant le paiement de charges litigieuses, la bailleresse a , par acte du 27 juin 2011, assigné la société SAP FRANCE devant le Tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 25 octobre 2012, cette juridiction a condamné la société SAP France à payer à la société UIR la somme de 58.998,59 € avec intérêts contractuels à compter du 26 avril 2006 pour la somme de 56.519,83 € et à compter du 1^er août 2007 pour la somme de 2.478,76 €, l’exécution provisoire étant prononcée.

Par ses dernières conclusions du 13 juin 2013 , la société SAP France demande à la Cour de:

Infirmer le jugement,

Déclarer prescrite l’action en recouvrement des primes d’assurance 2004 et 2005, de la taxe d’ordures ménagères pour 2005 et des honoraires de gestion SAVILIS pour 2005,

Débouter la société UIR de ses demandes en paiement d’une régularisation au titre des taxes d’ordures ménagères 2005 et 2006,

Dire que la société UIR ne pouvait lui facturer le coût du gardiennage de l’immeuble postérieurement au 14 juin 2006, les travaux sur toiture et une prime d’assurance responsabilité civile et ramener le montant de la facture 0700045 à la somme de 48.161,87 € TTC,

Condamner la société UIR à payer à lui verser la somme de 90. 855,75 € TTC au titre du trop-perçu de charges 2004 et 2005, majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2012 avec capitalisation dans les termes de l’article 1155 du code civil,

Ordonner la compensation d’entre les créances des parties et condamner la société UIR à lui payer la somme de 42.693,88 € TTC majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande

Débouter la société UIR de sa demande au titre des intérêts contractuels et de la condamner au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Société UIR, par ses dernières conclusions du 19 juillet 2013, demande à la Cour de:

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société SAP France à lui payer la somme de 58.998,59 € avec intérêts contractuels à compter du 26 avril 2006 pour la somme de 56.519,83 € et à compter du 1^er août 2007 pour la somme de 2.478,76 €,

L’infirmer en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes et, statuant à nouveau,

Juger que la créance de la société UIR à l’égard de la société SAP France s’élève à la somme totale de 136.296,56 € au titre des factures n°06000123 en date du 18 décembre 2006, n°07000045 en date du 26 avril 2007 et n°07000090 en date du 1^er août 2007,

Condamner la société SAP France à régler à la société UIR la somme complémentaire de 77.297,97 € avec intérêts contractuels à compter du 26 avril 2006, outre à payer les intérêts de retard contractuels, soit le taux d’intérêt légal majoré de deux points, à compter de la date des factures avec capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil et la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CE SUR QUOI

Sur la prescription de l’action en recouvrement des charges locatives:

Considérant qu’en application de l’article 2224 du code civil, l’appelante soutient que c’est l’assignation en référé du 16 mars 2011 qui a vocation à interrompre la prescription à l’égard de SAP France puisque la citation en justice n’est interruptive de prescription que si elle est adressée au débiteur en faveur de qui court la prescription, qu’ ainsi, les actions en recouvrement des sommes correspondant aux primes d’assurance pour 2004 et pour 2005, la taxe d’ordures ménagères 2005 et les honoraires de gestion 2005, sont prescrits;

Considérant que l’intimée soutient, au contraire, que le point de départ de la prescription applicable aux charges se situe à la date à laquelle la régularisation a lieu, qu’en l’espèce, les créances de charges invoquées à l’encontre de la société SAP France correspondent aux régularisations de charges des exercices 2005 et 2006 et qu’ainsi, la régularisation des charges n’est exigible, au titre de l’article 9 du bail, qu’à la date à laquelle les comptes annuels de l’immeuble sont arrêtés;

Considérant qu’aux termes de l’article 2224 du code civil, la prescription de 5 ans des actions personnelles ou mobilières a pour point de départ le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer;

Considérant qu’il en résulte, s’agissant du droit de solliciter le paiement des charges, que celui-ci nait soit de la date de régularisation annuelle du montant desdites charges, soit de la réclamation qui en est faite par facture par le bailleur, qu’en l’espèce, s’agissant des charges 2004 (taxes, impôt foncier et primes d’assurance), le point de départ de la prescription est constitué par la facture émise par le bailleur en date du 22 mars 2005 relative à la taxe sur les bureaux 2005, la facture émise par le bailleur en date du 14 décembre 2005 relative à la taxe d’ordures ménagères et la taxe foncière 2005, que leur paiement a été réclamé au preneur plus de 5 ans avant l’assignation en référé du 20 janvier 2011 interrompant la prescription, que la prescription est donc acquise et que du reste le bailleur ne forme plus de réclamation à ce titre, ainsi qu’il ressort du décompte des charges produit en page 2 de ses écritures ;

Que la prescription n’atteint cependant pas les factures dont le paiement a été sollicité dans un délai inférieur à 5 ans, c’est-à-dire les factures du 12 juin 2006 concernant la taxe sur les bureaux 2006 et celle du 11 octobre 2006 relative à la taxe foncière et à la taxe d’ordures ménagères 2006 ni celle du 18 décembre 2006 concernant la liquidation de la prime d’assurance 2005 et des honoraires de gestion 2005 ;

Sur les charges 2006 :

Considérant qu’au regard des charges 2006, l’appelante explique que la bailleresse appelle des dépenses exposées et des travaux entrepris postérieurement à la restitution des lieux notamment concernant le poste gardiennage, qu’elle considère que le poste dépense toiture-terrasse ne saurait lui être imputé, le bailleur ayant conservé la charge des travaux de l’article 606 du code civil, qu’il en est de même de la prime d’ assurance responsabilité civile ;

Considérant que l’intimé avance qu’il résulte des stipulations du bail que les charges concernant le gardiennage, l’entretien de la toiture-terrasse, la prime responsabilité civile et l’entretien des équipements sont à la charge du preneur et ont été correctement facturées à ce dernier;

Considérant que le bailleur peut seulement réclamer les charges correspondant à la période d’occupation des lieux par le preneur, soit jusqu’au 14 juin 2006, qu’approuvant sur ce point les constatations du premier juge, la cour retiendra les sommes suivantes:

— facture du 31 janvier 2006 n°10046602039 d’un montant de 4 039,78 euros,

— facture du 31 janvier 2006 n°10046602059 d’un montant de 141,39 euros,

— facture du 28 février 2006 n°100046602092 d’un montant de 4 187,17 euros,

— facture du 31 mars 2006 n°10046602031 d’un montant de 4 187,17 euros,

— facture du 30 avril 2006 n°10046602174 d’un montant de 4 187,17 euros,

— facture du 31 mai 2006 n°10046602227 d’un montant de 4 187,17 euros,

— facture du 1^er juin 2006 n°10046602349 d’un montant de 11 272,78 euros,

Qu’en conséquence, le total dû par la société SAP France au titre du gardiennage est égal au montant des factures émises entre le 31 janvier et le 1^er juin 2006, la facture du 1^er juin 2006 étant prise en compte prorata temporis (soit à hauteur de 50 %), soit un total de 26 542,24 euros;

Considérant, s’agissant des dépenses relatives au poste toiture-terrasse, que le bailleur ne justifie pas de facture permettant de qualifier la nature de ces travaux, qu’en conséquence, il convient de rejeter cette demande;

Considérant, relativement à la prime responsabilité civile du bailleur, que l’article 10.1 du bail prévoit la facturation au preneur de l’assurance des risques incendie, explosion, gel, tempête, dégâts des eaux, ouragans et chutes d’appareil de navigation aérienne, ce qui exclut la responsabilité civile du bailleur, celle-ci ne constituant pas un accessoire à la police conclue pour les risques visés par le bail, que le jugement sera infirmé de ce chef;

Considérant, sur la facture n°0700090 du 1^er août 2007 relative à la régularisation TOM 2005 et 2006,que la bailleresse produisant les avis d’imposition relatifs à ces taxes, il sera fait droit à la demande de refacturation au preneur;

Considérant enfin, sur les charges d’entretien et de remplacement des équipements, que la cour approuve la motivation et le calcul fait par le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef;

Sur les comptes entre les parties:

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la cour retiendra la somme fixée par le premier juge, déduction faite de la prime d’assurance responsabilité civile du bailleur, soit 55 428,19 euros (56 519,83-1 091,64 euros), avec intérêts de retard contractuels à compter du 26 avril 2006 sur la somme de 55 428,19 euros due au titre de la facture n°07000045 et, à compter du 1^er août 2007, pour la somme de 2 478,76 euros au titre de la facture n°07000090;

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Considérant que la société SAP France qui succombe pour l’essentiel supportera les dépens d’appel et paiera à la société intimée la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

PAR CES MOTIFS

Reformant le jugement sur la seule question relative au paiement de la prime d’assurance,

Statuant à nouveau de ce chef et, y ajoutant,

Déboute la société UIR de sa demande de paiement à ce titre,

Condamne la société SAP France à payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société SAP France aux dépens d’appel , qui seront recouvrés suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE