PB/CAS

Chambre 12

N° RG 21/01374 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HQ3I

Minute N° : 12M 99/21

Arrêt notifié aux parties

Copie exécutoire à :

M^e Mohammad Athir KAHLOON

M^e Patrick BARRAUX

Copie à

M^e Claude Y

le 07.10.2021

Le Greffier,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

ARRET DU 07 OCTOBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR

M^me X, Présidente de chambre

M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère

M. ROUBLOT, Conseiller

qui en ont délibéré sur rapport de M^me X

Greffière, lors de la mise à disposition de l’arrêt :

M^me B-C

MINISTERE PUBLIC auquel le dossier a été communiqué :

M. VANNIER, Avocat Général

ARRET CONTRADICTOIRE du 7 Octobre 2021

mis à disposition au greffe

NATURE DE L’AFFAIRE : Demande tendant à la réalisation de la sûreté : vente forcée, autorisation de vente amiable, ou attribution d’un bien mobilier constitutif de la sûreté

DEMANDERESSE AU POURVOI :

S.C.I. NSTD

[…]

[…]

Représentée par M^e Mohammad Athir KAHLOON, Avocat au barreau de Strasbourg

DEFENDERESSE AU POURVOI :

S.A.R.L. Z A

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick BARRAUX de la SCP RACINE, Avocats au barreau de Strasbourg

A la requête de la SARL Z A, le tribunal de l’exécution forcée de Schiltigheim a, par ordonnance du 12 février 2019, en vertu d’un protocole d’accord transactionnel intervenu le 22 février 2018, homologué et revêtu de la force exécutoire selon ordonnance sur requête du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 16 octobre 2018, signifiée le 30 octobre 2018, et après commandement de payer avant exécution forcée immobilière délivré le 16 janvier 2019 à la SCI NSTD, ordonné la vente forcée des immeubles appartenant à la SCI NSTD et commis M^e Claude Y, notaire à Oberschaeffolsheim, en vue de procéder aux opérations d’adjudication forcée.

Cette ordonnance a été signifiée à la SCI NSTD le 15 mars 2019.

Un certificat de non recours a été délivré le 5 avril 2019.

Aux termes du procès-verbal de débats du 16 juillet 2019, le créancier poursuivant a proposé une mise à prix des biens immobiliers de 2 300 000 euros ; le procès-verbal mentionne que cette proposition est acceptée par le débiteur.

Le notaire a procédé à une visite des lieux le 19 octobre 2019. Un procès-verbal de visite a été établi le 15 novembre 2019.

Aux termes d’un procès-verbal de débats n° 2 du 15 novembre 2019, M^e Y a proposé une mise à prix de 952 000 euros, tandis que le créancier a sollicité que cette mise à prix soit fixée à la somme de 850 000 euros ; par ailleurs, M^e Y a fixé la date de la vente aux enchères au 20 mars 2020 et précisé que le cahier des charges sera établi au plus tard pour le 31 janvier 2020.

Par courrier en date du 19 décembre 2019, le conseil de la SCI NSTD a interrogé le notaire d’une part sur les motifs ayant présidé à un changement soudain de position du créancier poursuivant et d’autre part sur la légalité de la modification unilatérale de l’accord intervenu entre les parties, lors des débats du 16 juillet 2019, sur la mise à prix.

Le cahier des charges n’a pas été établi.

Les parties ont été convoquées à une troisième réunion devant le notaire qui s’est tenue le 3 juillet 2020. Aux termes du procès-verbal de débats n° 3 du 3 juillet 2020, M^e Y a constaté le désaccord des parties sur la mise à prix et proposé qu’un expert judiciaire soit désigné afin d’évaluer, aux frais du créancier poursuivant, la propriété avant que lui-même ne fixe la mise à prix.

Le créancier a demandé un délai de réflexion d’un mois tandis que le débiteur a déclaré ne pas être d’accord et a souhaité le maintien de la mise à prix à 2 300 000 euros.

Le créancier poursuivant n’ayant pas pris position, la SCI NSTD a présenté un mémoire d’observations, d’objections et de conclusions au tribunal de l’exécution forcée de Schiltigheim, enregistré par le greffe le 27 octobre 2020. Elle a sollicité que soit déclaré recevable son mémoire, que soit déclaré nul le procès-verbal de la réunion du 15 novembre 2019 en ce qu’il a fixé la mise à prix à 952 000 euros. Elle a demandé que cette mise à prix soit fixée à 2 300 000 euros, conformément à l’accord initial des parties intervenu lors de la réunion du 16 juillet 2019, et que les frais de la procédure restent à la charge du notaire.

Invitée par une ordonnance intermédiaire du 5 novembre 2020 à présenter ses observations, la société Z A a remis des écrits le 23 novembre 2020 tendant au rejet des observations et objections, au rejet de la demande visant à voir déclarer nul le procès-verbal de la réunion du 15 novembre 2019 et a sollicité la désignation d’un expert immobilier.

Par ordonnance intermédiaire du 24 novembre 2020, le tribunal a invité la SCI NSTD à répliquer à ces conclusions.

M^e Y a fait parvenir au tribunal le 22 novembre 2020 un courrier explicatif sur le déroulement de la procédure critiquée par la SCI NSTD. Ses observations ont été communiquées aux parties le 27 novembre 2020.

Par conclusions du 2 février 2021, communiquées à la partie adverse, la SCI NSTD a réitéré ses observations et sa demande antérieure en s’opposant à la désignation d’un expert immobilier.

Par ordonnance du 17 février 2021, le tribunal de l’exécution forcée de Schiltigheim a :

— déclaré les objections et observations formées le 27 octobre 2020 par la SCI NSTD recevables,

— débouté à ce stade la SCI NSTD de sa demande tendant à voir fixer judiciairement la mise à prix à hauteur de 2 300 000 euros,

— ordonné une expertise aux fins de déterminer la valeur des immeubles concernés, confiée à Monsieur D E-F, expert judiciaire,

— fixé la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 3 000 euros à verser par la SARL Z A, dans le délai d’un mois de la décision, et au plus tard le 30 mars 2021 sous peine de caducité de la mesure d’expertise,

— ordonné le sursis à l’exécution forcée immobilière dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de la fixation de la mise à prix.

Par lettre recommandée avec avis de réception, envoyée le 3 mars 2021, la SCI NSTD a formé un pourvoi immédiat à l’encontre de cette décision, tendant à ce que l’ordonnance du 17 février 2021 soit rétractée en ce qu’elle a désigné un expert aux fins de déterminer la valeur des immeubles appartenant à la SCI NSTD et a sollicité que le tribunal fixe judiciairement la mise à prix de l’immeuble à 2 300 000 euros, les frais de la procédure devant être mis à la charge de la partie créancière.

La SCI NSTD soutient que l’article 147 de la loi du 1^er juin 1924 n’impose pas que le procès-verbal établi par le notaire soit signé par les parties pour qu’il produise ses effets. Elle

affirme ainsi que l’accord des parties sur la mise à prix dans le cadre d’une procédure de vente forcée immobilière peut être valablement recueilli par le notaire chargé de l’adjudication dans son procès-verbal sans qu’il soit nécessaire que celui-ci soit paraphé ou signé par le créancier poursuivant et le débiteur. Elle se prévaut à cet égard d’un arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation en date du 21 mars 2002 n° 00 -14. 700.

La SCI NSTD en déduit que les parties sont liées par le procès-verbal de la réunion du 16 juillet 2019 retranscrivant leur accord sur la mise à prix, que le notaire était dans l’obligation de tenir compte de cet accord dans ses opérations ultérieures et que la mesure d’expertise est injustifiée puisqu’elle est de nature à permettre à la partie créancière de se délier de sa proposition initiale.

En réplique, la SARL Z A a déposé un écrit enregistré au greffe le 18 mars 2021, communiqué à la partie adverse le même jour, aux termes duquel elle a demandé que le pourvoi immédiat soit déclaré irrecevable et mal fondé, que les réclamations et demandes de la SCI NSTD soient rejetées, et l’ordonnance rendue le 17 février 2021 confirmée en ce qu’elle a désigné un expert aux fins de déterminer la valeur de l’ensemble immobilier. Elle sollicite que les frais de la procédure demeurent à la charge de la partie débitrice.

La SARL Z A a fait valoir principalement que la réunion du 16 juillet 2019 ne peut être considérée que comme une simple réunion préliminaire de débats, au cours de laquelle aucune décision n’a été prise, et qu’en tout état de cause, la teneur d’un accord éventuel, même partiel, doit être constatée dans un procès-verbal signé par les parties, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par ordonnance du 19 mars 2021, le tribunal de l’exécution a maintenu l’ordonnance du 17 février 2021 et ordonné en conséquence le renvoi de l’affaire devant la cour d’appel de Colmar.

Le parquet général s’en est remis à l’appréciation de la cour, selon avis du 6 août 2021, communiqué aux parties le même jour.

Les parties n’ont plus conclu devant la cour.

MOTIFS

Sur la recevabilité du pourvoi immédiat

Le pourvoi immédiat introduit par la SCI NSTD le 3 mars 2021 à l’égard de l’ordonnance du 17 février 2021 est recevable pour avoir été formé dans le délai de 15 jours, prévu à l’article 8 de l’Annexe du code de procédure civile applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle

Sur le fond

Selon l’article 147 de la loi d’introduction du 1^er juin 1924, le notaire convoque d’abord par lettre recommandée le créancier poursuivant, le débiteur et le tiers détenteur, pour débattre les points à examiner, notamment la mise à prix, les conditions, l’époque, le mode et le lieu de l’adjudication. Il dresse un procès-verbal de ces débats, fait mettre à jour la copie du livre foncier et procède sans délai à la rédaction du cahier des charges.

Aux termes de l’article 148, le cahier des charges contient :

' 1° la teneur de l’ordonnance d’exécution forcée et la mention de la signification et de l’inscription de cette ordonnance

2° l’énonciation du titre exécutoire de la sommation notifiée au tiers détenteur

3° les mises à prix et les conditions de la vente

4° le mode, le lieu, jour et heure de l’adjudication.

Les conditions de vente résultant tacitement, soit du droit civil, soit de la présente loi, ainsi que les dispositions de cette dernière au sujet du mode d’adjudication, ne figurent pas au cahier des charges'.

Le même article prévoit que le délai entre le jour où l’adjudication a été fixée et celui auquel elle a lieu ne peut dépasser trois mois.

Le procès-verbal de débats n°1 du 16 juillet 2019 mentionne que le créancier poursuivant par son représentant a proposé la mise à prix des biens immobiliers à 2 300 000 euros, et que le débiteur a accepté cette mise à prix.

Ce procès-verbal n’a pas été signé par les parties.

Par ailleurs, l’acte indique expressément que la mise à prix sera fixée par le notaire commis dans le cahier des charges et prévoit une visite de l’immeuble.

Le procès-verbal de débats n° 2 du 15 novembre 2019 rappelle que lors des débats qui se sont tenus en l’étude le 16 juillet 2019, la mise à prix devait être fixée dans le cahier des charges après visite sur place par le notaire commis.

Il résulte des observations de M^e Y figurant dans son écrit du 22 novembre 2020 qu’il a voulu préalablement à la fixation de la mise à prix consulter le fichier PERVAL des notaires relatif au prix des ventes immobilières intervenues sur la commune de Ittenheim, effectuer personnellement une visite sur place et connaître les dispositions d’urbanisme applicables à la propriété, la délivrance d’un certificat d’urbanisme ayant été obtenue le 18 septembre 2019.

Il ressort de la deuxième séance des débats du 15 novembre 2019, qu’ont pu ainsi être données des indications détaillées sur la composition de l’ensemble immobilier, sa consistance, les dispositions du certificat d’urbanisme faisant notamment ressortir qu’une partie de l’immeuble bâti est située en zone agricole non constructible. M^e Y a également rappelé son constat lors de sa visite de la présence d’une famille qui occupait les lieux sans payer de loyer.

S’il est admis que lorsque le procès-verbal ne relate que de simples déclarations des parties, le notaire peut le signer seul, en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par la loi locale du 1^er juin 1924, il en va autrement lorsqu’il s’agit de donner force exécutoire à un accord, même partiel, survenu au cours de la procédure d’exécution forcée immobilière. Le procès-verbal mentionnant l’accord doit alors être signé par les parties. Il en est ainsi si le débiteur approuve la mise à prix proposée par le créancier poursuivant.

La jurisprudence de la Cour de Cassation, citée par la demanderesse au pourvoi, selon laquelle l’article 147 de la loi du 1^er juin 1924 n’impose pas que le procès-verbal établi par le notaire soit signé par les parties, ne saurait être invoquée utilement puisque dans l’affaire soumise à la Cour de Cassation, le procès-verbal de débats ne mentionnait aucun accord et aucune des parties ne s’en prévalait.

En l’absence d’accord signé par les parties et s’imposant à elles, l’acte du 16 juillet 2019 doit être considéré comme un simple acte préparatoire à l’élaboration définitive du cahier des charges fixant notamment la mise à prix.

Force est de constater qu’en l’état, en l’absence de cahier des charges valablement établi, aucune mise à prix n’a été fixée, le notaire s’étant contenté de proposer aux parties un montant de 952 000 euros, après avoir tenu compte des caractéristiques de l’immeuble.

Compte tenu du total désaccord des parties sur le montant de la mise à prix, la mesure d’expertise suggérée par le notaire et sollicitée par la SARL Z A est fondée.

Par conséquent, la demande de la société débitrice tendant, aux termes de son pourvoi immédiat, à la rétractation de l’ordonnance en date du 17 février 2021, en ce qu’elle a désigné un expert aux fins de déterminer la valeur des immeubles et en ce qu’elle a rejeté la fixation judiciaire de la mise à prix au montant de 2 300 000 euros ne peut être que rejetée.

Partie succombante, la SCI NSTD sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Déclare le pourvoi immédiat recevable ;

Confirme l’ordonnance du tribunal de proximité de Schiltigheim, statuant comme tribunal de l’exécution forcée, en date du 17 février 2021 ;

Condamne la SCI NSTD aux dépens.

La greffière, La présidente,