RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 20 Mai 2021

(n° 93 , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02779 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBOBC

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 Septembre 2019 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 19/00065

APPELANTE

Société ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

[…]

[…]

représentée par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS

Monsieur E-F X

[…]

[…]

non comparant, non représenté

Madame A Y

[…]

[…]

non comparante, non représentée

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

13 Esplanade E Moulin BP 100

[…]

représentée par M^me C D en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Monique CHAULET, Conseillère chargée du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Monique CHAULET, conseillère rapporteur

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : M^me Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par une délibération n°2016-12-14-17 du 14 décembre 2016, la commune de Clichy-sous-Bois a autorisé l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) à mener une procédure de déclaration d’utilité publique en ce qui concerne l’opération d’expropriation du bâtiment 18.

L’arrêté préfectoral n°2017-2486 du 28 août 2017 a déclaré d’utilité publique l’acquisition par voie d’expropriation du bâtiment 18 de la copropriété de l’Etoile du chêne pointu situé […] à Clichy-sous-Bois et d’une partie de la parcelle section AM n°224 et leur cessibilité, au profit de l’EPFIF. Cet arrêté a également autorisé l’EPFIF à prendre possession de l’ensemble des lots et parties communes générales composant le bâtiment 18, en vue de la démolition de l’immeuble.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 3 avril 2018 par le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis.

La copropriété de l’Etoile du chêne pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n°15, 217, 224 et 225, d’une superficie globale de 34 214 m². Le bâtiment 18 est construit sur une parcelle cadastrée section AM n°224. Le bâtiment 18 est composé de 91 logements, dont 46 F3 et […], et de deux entrées doubles, accessibles de chacune des façades. L’immeuble est en longueur et il comprend un rez-de-chaussée et dix étages. Des emplacements de stationnement sont disposés le long de chacune des façades et perpendiculairement, face au bâtiment 19.

Sont notamment concernés par l’opération M. X et M^me Y, propriétaires du lot n°1805 du bâtiment 18 de la copropriété de l’Etoile du chêne pointu située […] à Clichy-sous-Bois (93).

Le lot n°1805 est un emplacement de stationnement.

Le bâtiment 18 a fait l’objet d’un arrêté de péril ordinaire portant interdiction définitive d’habiter en date du 24 octobre 2016.

Faute d’accord sur l’indemnisation, l’EPFIF a, par mémoire visé au greffe le 5 février 2019, saisi le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis.

Par jugement du 10 septembre 2019, après transport sur les lieux le 24 mai 2019, celui-ci a :

— Fixé à 10.280 €, l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF à M. X et M^me Y dans le cadre de l’opération d’expropriation du lot n°1805 situés dans le bâtiment 18 de la copropriété de l’Etoile du chêne pointu, […] à Clichy-sous-Bois ;

— Dit que la somme de 10.280 € se décompose de la manière suivante :

indemnité principale : 3.200 € ;

indemnité de remploi : 640 € ;

indemnité pour dépréciation du surplus : 6.440 €.

— Condamné l’EPFIF au paiement des dépens de la présente procédure.

L’EPFIF a interjeté appel le 26 décembre 2019.

L’EPFIF demande à la cour de réformer le jugement aux motifs notamment et sous réserve de tout autre moyen à produire, que le juge de l’expropriation a surévalué le montant de l’indemnité de dépossession du surplus, consécutive à l’expropriation du lot N°1805 à usage d’emplacement de stationnement extérieur auquel sont attachés 55/1 000 000° des parties communes générales de l’immeuble sis […].

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe, par l’EPFIF, appelant, le 10 avril 2020, notifiées le 19 mai 2020 (AR des 25 et 28 mai 2020), aux termes desquelles il demande à la cour de :

— dire et juger l’EPFIF bien fondé en son appel ;

— fixer le montant de l’indemnité à revenir à M. X et M^me Y pour dépossession du lot n°1805 auquel sont associés 55/1.000.000° des parties communes générales y afférentes de l’immeuble en copropriété sis sur le territoire de la commune de Clichy-sous-Bois, […], parcelle cadastrée section AM n°224 comme suit :

Indemnité principale : 3.200 € ;

Indemnité de remploi : 640 € ;

Dépréciation du surplus : 2.425,20 € ;

Total : 6.315,20 € arrondis à 6.316 €.

—  M. X et M^me Y, intimés, n’ont pas adressé leurs conclusions ;

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 7 août 2020, notifiées le 12 août 2020 (AR du 14 août 2020) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— fixer l’indemnité totale d’éviction à hauteur de 7.060 €.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

L’EPFIF fait valoir ;

— Concernant les demandes d’infirmation ; le montant de l’indemnité de dépréciation doit correspondre à la différence ' diminuée de la valeur de l’emprise expropriée ' constatée entre la valeur de l’immeuble avant expropriation et cette même valeur après expropriation. Les mutations relatives aux cessions intervenues sur le périmètre de la copropriété de l’Etoile du chêne pointu font ressortir une valeur moyenne logement, cave et parking intégrés de 884 € /m² [pièces n°5/6 et 7]. A ce montant aurait dû être appliqué un taux de 5 % correspondant au différentiel de valeur moyen constaté entre les cessions de logements avec cave et parking et les cessions de logements avec cave mais sans parking ;

M. X et M^me Y n’ont pas adressé leurs conclusions ;

Le Commissaire du gouvernement soutient ;

Concernant l’infirmation du jugement ; le pourcentage de différentiel entre un logement avec parking et un logement sans parking est de l’ordre de 5 %. En revanche, le prix moyen du logement, cave et parking intégrés est estimé à 1.150 € /m².

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 26 décembre 2019,à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 24 mars 2020 et du commissaire du gouvernement du 5 août 2020 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’EPFIF indique qu’il n’entend pas remettre en cause en appel les éléments suivants:

— méthode d’évaluation globale’parties communes générales intégrées retenues pour l’évaluation du lot N°1805 ;

— valeurs retenues pour l’évaluation du lot N°1805 à usage de parking, soit 3200 € ;

— principe de l’allocation d’une indemnité de remploi et taux de calcul retenu pour la détermination de cette indemnité, soit 20/15 et 10 % appliqués au montant de l’indemnité principale.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme approuvé le 10 juillet 2012 modifié le 8 avril 2016.

S’agissant des données d’urbanisme, le premier juge indique qu’à la date de référence, le bien est situé en zone UR1, qui correspond au renouvellement urbain du centre-ville.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

1° sur les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu

La commune de Clichy-sous-Bois est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’ urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « Aulnay-sous-Bois » étant située à 5,5 km.

La réalisation de la prolongation de la ligne du tramway T4 par le STIF est en cours de réalisation et la création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par Grand Paris Aménagement est à l’ état de projet.

La copropriété de l’Étoile du chêne pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de Clichy-sous-Bois.

L’EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’Étoile du Chêne pointu réalisée par la commune de Clichy-sous-Bois en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage,

'l’occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires.

Le commissaire du gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signée entre l’État, le département et la commune de Clichy-sous-Bois le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations ont justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d’intérêt National(ORCODIN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « bas Clichy » et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

2° sur le bâtiment 18 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu

Dans le cadre de l’opération de requalification des copropriétés dégradées, l’objectif initial concernant le bâtiment 18 était le rachat de la totalité des lots par l’EPFIF, puis la négociation et revente à un bailleur social ; un sinistre signalé en avril 2016 à la suite d’une rupture brutale d’un élément de la façade du pignon nord a bouleversé le devenir de ce bâtiment et plusieurs arrêtés ont été pris par la commune de Clichy-sous-Bois :

'arrêté de péril imminent du 10 mai 2016, qui a conduit à la mise en place d’un périmètre de sécurité et à la réalisation d’expertises complémentaires

'arrêté de péril du 20 mai 2016 qui a conduit à l’évacuation de 23 familles

'arrêté de péril du 8 juin 2016 concluant à l’évacuation de l’ensemble des habitants de l’immeuble en urgence

'arrêté de péril imminent du 21 juin 2016

'arrêté de péril ordinaire portant interdiction définitive d’habiter du 24 octobre 2016, sollicitant l’administrateur provisoire qu’il s’engage sous un mois à entamer la démolition du bâtiment.

Compte tenu de la carence du syndicat des copropriétaires, l’ administrateur provisoire a fait savoir que la copropriété n’était pas en mesure de se conformer aux mesures prescrites et le tribunal de grande instance de Bobigny a été saisi afin que soit autorisée l’exécution d’office des travaux de démolition.

Par délibération numéro 2016'12'14'17 du 14 décembre 2016, la commune de Clichy-sous-Bois a :

'autorisé l’EPFIF à mener la procédure de déclaration d’utilité publique et l’expropriation du bâtiment 18

'désigné l’EPFIF comme opérateur de démolition du bâtiment 18.

Par ordonnance du 14 juin 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a défini la démolition du bâtiment 18, et autorisé le maire de Clichy-sous-Bois à exécuter les travaux d’office par l’EPFIF aux frais avancés de ce dernier.

Le préfet de Seine-Saint-Denis a, par arrêté numéro 2017'2486 du 28 août 2017 déclaré d’utilité publique l’acquisition par voie d’expropriation, prononcé la cessibilité et autorisé la prise de possession en vue de la démolition de l’ensemble des lots et parties communes générales composant le bâtiment 18 de la copropriété et son périmètre de sécurité.

L’ordonnance d’expropriation a été prononcée le 3 avril 2018.

Ce bâtiment 18 est composé de 91 logements, dont 46 F3 et […] et de 2 entrées doubles, accessibles de chacune des façades ; l’ immeuble est en longueur et il comprend un rez de chaussée et 10 étages ; des emplacements de stationnement sont disposés le long de chacune des façades et perpendiculairement, face bâtiment 19.

3° sur le bien exproprié

Le bien est situé dans cet ensemble immobilier en copropriété, lot N°1805 et 55/ 1 000 000° des parties communes générales, emplacement de stationnement extérieur.

Pour une ample description, il convient de se reporter au procès-verbal de transport du 24 mai 2019.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 10 septembre 2019.

- Sur l’indemnité accessoire de dépréciation du surplus

L’EPFIF a formulé une offre au titre de l’indemnité de dépossession comprenant une indemnité principale et une indemnité de remploi.

L’exproprié sollicite une somme de 6 500 €.

Le commissaire du gouvernement de première instance a proposé une indemnité de dépossession comprenant une indemnité principale et de remploi.

Par courrier électronique du 21 juin 2019, le juge de l’expropriation a demandé :

— au commissaire du gouvernement de produire une évaluation de la dépréciation du surplus, soit de l’appartement, dans l’hypothèse, comme en l’espèce, ou le bien exproprié est une place de parking ou le défendeur reste propriétaire d’un appartement dans la même résidence de l’Etoile du Chêne pointu ou dans la résidence du Chêne pointu ;

— au conseil de l’EPFIF de présenter toutes observations utiles dans un délai de quinze jours à compter de la réception des nouvelles écritures du commissaire du gouvernement.

Par une note en délibéré du 4 juillet 2019, le commissaire du gouvernement a proposé d’évaluer la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de la dépossession de la place de parking à 5 ou 6, voire 10% de la valeur de l’appartement.

L’EPFIF par une note en délibéré reçue le 19 juillet 2019, offre une indemnité de dépréciation du surplus correspondant à 2% de la valeur du logement, cave et parking intégrés, soit une somme de 1650 €.

M. X et M^me Y sollicités par courrier du 15 juillet 2019, adressé par le greffe de la juridiction de l’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception, daté du 19 juillet 2019 et par courrier simple, n’ont pas présenté d’ observations.

Le premier juge a accordé à M. X et mme Y une indemnité accessoire pour dépréciation du surplus de 6 440 €, correspondant à 10% de la valeur de l’appartement retenue par le commissaire du gouvernement .

Il ressort de la note en délibéré de l’EPFIF du 16 juillet 2019 (pièce N°3), que celui- ci a indiqué que tant lui même que le commissaire du gouvernement ont exprimé leurs offres et avis sans faire état d’une indemnisation éventuelle de la dépréciation du surplus résultant de l’expropriation du seul lot de parking à l’exclusion du logement qui y est rattaché et le défendeur a pour sa part formulé une demande de 11000 € sans distinguer ce qui ressort de l’indemnité principale et des indemnités accessoires éventuellement associées ; il a invité le premier juge à fixer une indemnité pour dépréciation du surplus qu’il a proposé une fixation sur la base de 2% appliqué à la valeur du logement cave et parking intégrés, soit la somme de 1288 €.

Il ressort de la note en délibéré du commissaire du gouvernement de première instance du 3 juillet 2019 (pièce N°2), que celui ci a proposé une dépréciation du surplus de 5 à 6% voire 10%.

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions

respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 5 dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

L’article R311-22 du code de l’expropriation énonce que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de conclusions du commissaire du gouvernement si celui – ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, l’EPFIF autorité expropriante n’a proposé aucune indemnité pour dépréciation du surplus (pièce N°1), l’exproprié a formulé une demande de 6 500 € sans distinguer ce qui ressort de l’indemnité principale et des indemnités accessoires et le commissaire du gouvernement de première instance dans ses conclusions initiales (pièce N°2) n’a proposé aucune indemnité pour dépréciation du surplus.

Pour l’application de cet article R311-22 du code de l’expropriation, s’il convient de prendre en compte l’offre ou la demande globale et que le juge peut modifier l’un des postes proposés ou demandés, en l’espèce, l’EPFIF a proposé une indemnité principale de 3200 € pour l’emplacement de stationnement et une indemnité de remploi et le commissaire du gouvernement de première instance par conclusions du 13 mai 2019 a proposé une indemnité principale de 3200 € pour l’emplacement de stationnement et une indemnité de remploi de 640 €.

Selon cet article R311-22 tel qu’interprété par la cour de cassation, applicable en appel selon arrêt du 15 février 1989 (commune de Villers sur mer/Consorts Z), il convient donc en raison de la possibilité de modifier l’un des postes proposés ou demandés et de la proposition de l’EPFIF de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé une indemnité pour dépréciation du surplus.

Le premier juge s’est basé sur :

— la comparaison faite par le commissaire du gouvernement entre le prix unitaire moyen des appartements vendus avec un emplacement de stationnement et celui de ceux cédés sans, étant remarqué que l’EPFIF ne justifie pas de son argumentation selon laquelle l’écart dégagé par le commissaire du gouvernement serait davantage le fait de la baisse des valeurs sur le marché sectoriel depuis 2011 et que les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement sont tous postérieurs à 2011 et correspondent à des ventes réalisées en 2017, 2018 et 2019 pour les appartements dépourvus de place de stationnement et en 2016, 2017 et 2018 pour les appartements comprenant une place de stationnement, soit au cours des mêmes années ;

— l’importance que revêt une place de stationnement dans cette copropriété située dans une commune enclavée, particulièrement mal desservie par les transports en commun ;

— de l’absence de place de stationnement à proximité de la copropriété et des problématiques de sécurité rencontrées dans cette partie de Seine Saint Denis ;

Il a donc fixé le montant de la dépréciation du surplus consécutive à la dépossession de la place de

stationnement à 10% de la valeur de l’appartement.

Il convient donc d’examiner les références de l’appelant et du commissaire du gouvernement, l’exproprié n’ayant pas déposé ou adressé de conclusions.

1° références de l’EPFIF

L’ EPFIF se réfère aux cessions intervenues sur le périmètre des copropriétés de l’Etoile du Chêne pointu ou du Chêne pointu (pièces 5/6/7) : voir les tableaux en annexe.

L’EPFIF indique que ces mutations font ressortir :

'une valeur moyenne logement cave et parking intégré de 884 €/ m², soit un montant inférieur de près de 30 % à la valeur moyenne issue des références retenues par le tribunal et qui porte sur d’autres copropriétés qui choisissent ;

'une valeur moyenne de 850 €/ m² pour des logements avec cave mais sans parking.

Il ajoute que la spécificité du marché sectoriel est confirmée par l’écart constaté entre le prix d’acquisition du logement qui se trouverait déprécié, soit 44 210 € en valeur janvier 1998, et la valeur de ce même logement tel qu’estimé par le tribunal à hauteur de 82 250 € en valeur septembre 2019 sur une base de 1250 €/ m², soit un peu plus de 20 années une plus-value limitée à 86 % par rapport au prix d’acquisition là où de manière sensiblement uniforme le marché immobilier a pratiquement triplé sur la même période ; sur la base des références produites qui précèdent la valeur du lot en cause aurait dû être calculée comme suit : 66 m² x 884 €= 58 344 € ; à ce montant aurait dû être appliqué un taux de 5 % correspondant au différentiel de valeur moyen constatée entre les sessions de logements avec cave et parking et les sessions de logements avec cave mais sans parking qu’il a proposé ; l’indemnité de dépréciation aurait dès lors dû être fixée à la somme de 2917,20 € (58 344 € x 5 %).

2° références du commissaire du gouvernement

Il indique que suite au transport sur les lieux du 24 mai 2019 et à l’audience du 12 juin 2019, il est apparu nécessaire aux parties d’introduire la notion de l dépréciation du surplus sur les logements et caves du bâtiment 19, pour plusieurs raisons :

'ce bâtiment 19 et constitue de 4 étages, sera conservée au sein du futur brochet urbanistique de l’EPFIF,

'le quartier du chêne pointu édifié dans les années 1960 était enclavé et très mal desservi par les transports en commun jusqu’à la réalisation du prolongement du T4 par le STIF (mise en service début 2020),

'toutefois, ce prolongement a eu pour conséquence l’expropriation d’un grand nombre de parkings ; de ce faite, aujourd’hui le quartier manque d’emplacements de stationnement ; en conséquence, l’appel d’emplacements supplémentaires déprécie davantage la valeur d’un logement sans parking,

'c’est d’ailleurs dans ce cadre, que le commissaire du gouvernement de première instance a déterminé un pourcentage de différentiel entre logements avec parking d’un logement sans parking.

Le commissaire du gouvernement en appel reprend 2 études de marché au sein de 2 copropriétés à Clichy portant l’une sur une copropriété avec parking et l’autre sur une copropriété sans parking :

— cessions de logement avec cave et sans parking chemin des Postes à Clichy sous bois avec la

référence des formalités :

N°du

terme

Date de vente

Cadastre

Prix en €/m²

loi Carrez

Observations

T1

26 février 2019

AT 61 et 62

lot 312, 1321

1605

lot 321 : logement de type F3, 62,30

m²

lot 1321, une cave

prix de vente : 100'000 €

vendu libre

T2

19 janvier 2019

AT 61 et 62

lot 347, 1347

1711

lot 347 : logement de type F3, 51,42

m²

lot 1347, une cave

prix de vente : 88'000 €

vendu libre

T3

9 mai 2018

AT 61 et 62

lot 66, 1066

1364

lot 66 : logement de type F4, 62,30 m²

lot 1066, une cave

prix de vente : 85'000 €

vendu libre

T4

7 février 2018

AT 246, 1426

1656

lot 246 : logement de type F4, 62,81

m²

lot 1121, une cave

prix de vente : 104'000 €

vendu libre

T5

7 décembre 2017

AT 61 et 62

lot54, 1054

1938

lot 121 : logement de type F3, 51,60

m²

lot 1054, une cave

prix de vente : 100'000 €

vendu libre

T6

15 septembre

2017

AT 61 et 62

Lot 19, 1019

1126

lot 19 : logement de type F4, 62,15 m²

lot 1019, une cave

prix de vente : 70'000 €

vendu libre

Synthèse : prix exprimé en m²/ surface loi Carrez (cave intégrée) :

— minimum : 1126 €/m²

— moyenne : 1567 €/m²

— médiane : 1631 €/m²

— maximum : 1938 €/m²

— cessions de logements avec cave et parking […] à Clichy sous Bois, avec la référence formalité :

N°du

terme

Date de vente

cadastre

Prix en

€/m²

loi Carrez

Observations

T1

9 novembre 2018

AT 56

lot 226,2 160,423

1582

lot 226 : logement de type F3, 69,53

m²

lot 260, une cave

lots 423, à parking

prix de vente : 110'000 €

vendu libre

T2

2 octobre 2018

AT 56

lot 66,100 2,351

1926

lot 66 : logement de type F3, 77,87

m²

lot 102, une cave

lots 351 à parking

prix de vente 150'000 €

vendu libre

T3

11 juin 2018

AT 56

lot 152,100

72,397

1924

lot 152 : logement de type F3, 72,77

m²

lot 172, une cave

lots 397, à parking

prix de vente : 140'000 €

vendu libre

T4

24 août 2018

AT 56

lot 136,100

60,394

1596

lot 136 : logement de type F3, 73,93

m²

lot 160, une cave

lots 394 à parking

prix de vente 118'000 €

vendu libre

T5

6 juin 2017

AT 56

lot 86,100 19,320

1550

lot 86 : logement de type F4, 86,43

m²

lot 119, une cave

lots 320, à parking

prix de vente : 134'000 €

vendu libre

T6

21 septembre

2016

AT 56

lot 68,97, 350

1347

lot 68 : logement de type F3, 77,95

m²

97, une cave

lots 350, à parking

prix de vente : 105'000 €

vendu libre

Synthèse- prix exprimé en m²/ surface loi Carrez (cave et parking intégré) :

— prix minimum : 1347 €/m²

— moyenne : 1654 €/m²

— médiane :1589 €/m²

— maximum : 1926 €/ m²

Pour un logement en état correct :

— logement + cave + parking : 1654 € / m², pourcentage de 100%.

— logement + cave : 1567 €/m², 94, 75 %

— différentiel sans parking : 87 €/m², – 5, 25 %.

Le commissaire du gouvernement retient un pourcentage de 5% et indique que contrairement à l’affirmation de l’EPFIF, le commissaire de gouvernement de première instance n’a pas fixé la valeur du logement des expropriées suites à ces 2 études de marché mais il a bien réalisé une nouvelle étude de marché immobilier au sein de la copropriété du chêne pointu avec les références de publication :

N°du terme

Date de vente

Bâtiment

lots

Prix en € Prix en €/m² superficie

type

O/L

T1

30/11/2017

10

271-106-1336

57750

1031

F3

56 m²

L

T2

25 octobre 2018

10

1311-67-235

6824

1243

F3

L

55,3 m²

T3

6 juillet 2017

12

785-1668-635

57750

1046

F3

55, 2 m²

L

T4

4 septembre 2018

12

624-786-1549

70170

1250

F3

56,40 m²

L

T5

3 juillet 2018

12

679-815-1636

58170

1050

F3

55, 40 m²

L

T6

26 septembre 2017

17

1751-913-943

66000

1185

F3

55, 7 m²

L

Synthèse- prix exprimé en m² / surface loi Carrez (cave et parking intégré) :

— minimum : 1031 €/m²

— moyenne : 1134 €/m²

— médiane : 1118 €/m²

— maximum : 1250 €/m².

S’agissant du descriptif des biens des expropriés :

lot numéro 1171 : un appartement de 56 m²

lot numéro 1182 : une cave

estimation : 1150 €/m² x 56 m² = 64 400 €.

Il convient de retenir pour une juste indemnisation du bien exproprié, les références les plus comparables en consistance, à savoir les références correspondants à l’étude de marché immobilier au sein de la copropriété du chêne pointu proposées par le commissaire du gouvernement, soit une moyenne de 1134 €/m² arrondis à 1150 €/m² .

L’ EPFIF et le commissaire de gouvernement s’accordent pour retenir un taux de 5 % ;il n’est pas contesté par l’EPFIF comme indiqué par le premier juge et par le commissaire du gouvernement en appel, qu’il est apparu nécessaire aux parties suite au transport sur les lieux et à l’audience de première instance, d’introduire la notion de la dépréciation du surplus sur les logements et caves du bâtiment 19, pour les raisons suivantes :

— le bâtiment 19 constitué de 4 étages sera conservé au sein du futur projet urbanistique de l’EPFIF ;

— le quartier du Chêne pointu est enclavé et très mal desservi par les transports en commun et le prolongement du T4 par le STIF mis en service début 2020 a eu pour conséquence l’expropriation d’un grand nombre de parking, le quartier manque de place de stationnement et la perte d’emplacements supplémentaires déprécie davantage la valeur d’un logement sans parking.

Il convient en conséquence de fixer le montant de la dépréciation du surplus consécutive à la dépossession de la place de stationnement à 5 % de la valeur de l’appartement soit :

64 400 € x 5%= 3220 €.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

3 200 € (indemnité principale) + 640 € (indemnité de remploi) + 3 200 € (dépréciation du surplus) = 7 060 €.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

M. X et M^me Y perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites de l’appel de l’EPFIF ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe l’indemnité de dépréciation du surplus à la somme de 3 220 € ;

Fixe en conséquence à la somme de 7 060 €, l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement public foncier d’Ile de France à M. E- F X et M^me A Y dans le cadre de l’expropriation du lot N°1805 du bâtiment 18 situé dans la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu, […] à Clichy sous Bois (93) se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 3200 € ;

— indemnité de remploi : 640 €

— indemnité pour dépréciation du surplus : 3220 € ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Condamne M. X et M^me Y aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Annexes :