MINUTE N° 405/2023

Copie exécutoire à

— M^e Christine BOUDET

— M^e Patricia CHEVALLIER-

GASCHY

— M^e Stéphanie ROTH

Le 7 septembre 2023

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 7 SEPTEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/01906 -

N° Portalis DBVW-V-B7F-HRZ3

Décision déférée à la cour : 17 Mars 2021 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS :

Madame [V] [R]

Monsieur [G] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Christine BOUDET, avocat à la cour.

INTIMÉE et appelante en garantie et sur incident :

Madame [I] [O]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

INTIMÉE et appelée en garantie :

La S.A.R.L. MUC HABITAT prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie ROTH, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Mars 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] ont fait construire une maison au [Adresse 3]. La construction a été réalisée par la société Muc Habitat qui a bâti un lotissement composé de maisons individuelles ou bi familles.

Le terrain sur lequel ce logement est édifié est contigu à la parcelle située [Adresse 1] sur laquelle est bâtie une maison bi familles, le logement du rez de chaussée étant la propriété de Madame [I] [O], celui de l’étage étant celle de Madame [M] [T].

La maison bi familles voisine à la propriété de Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] comporte diverses ouvertures dans le mur implanté sur la limite de propriété séparative, à savoir pour l’appartement de Madame [O] trois fenêtres au rez de chaussée, et pour l’appartement de Madame [T] une fenêtre à l’étage, une fenêtre de garage au rez de chaussée, le toit du garage étant aménagé en terrasse au profit de cette dernière.

Estimant que la présence des 3 fenêtres de l’appartement de Madame [O] ne respectait pas les dispositions du code civil, Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] lui ont écrit le 29 octobre 2017 afin qu’elle ferme ces ouvertures. Cette dernière a répondu par lettre du 6 novembre 2017 qu’elle en avait référé au constructeur qui allait organiser une réunion pour faire le point. Sans nouvelle, Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] lui ont adressé une mise en demeure le 30 janvier 2018.

Le 13 mars 2018, Madame [R] et Mr [Z] ont saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg d’une demande visant au principal à obtenir la condamnation de Madame [O] à supprimer les 3 ouvertures qui se trouvent dans le mur de sa propriété situé sur la limite parcellaire entre son terrain et celui des demandeurs et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Le 30 août 2019, Madame [I] [O] a fait délivrer à la société Muc Habitat une assignation en intervention forcée pour voir la société condamnée à la garantir.

Par jugement du 17 mars 2021, le tribunal a débouté les demandeurs et les a condamnés aux dépens.

S’agissant de la demande de médiation, le premier juge a noté que les autres parties n’ont pas répondu à la proposition de médiation formée par Muc Habitat et que l’enracinement manifeste du litige et les positions complexes de Muc Habitat ne permettent pas de faire droit à cette mesure sollicitée.

Puis, le premier juge a relevé que les trois ouvertures litigieuses sont des fenêtres en orientation nord-est équipant une chambre, un bureau, une salle de bain, et sont les uniques ouvertures de chacune de ces pièces.

Le premier juge a retenu que le mur dans lequel sont implantées ces ouvertures est soumis aux dispositions des articles 676 et 677 du code civil, dispositions soumises à interprétation par les tribunaux.

Le tribunal a constaté que les demandeurs sollicitent dans les faits la condamnation de Madame [O], non pas à modifier l’équipement des fenêtres pour les rendre conformes à l’article 676 du code civil (ce qui est impossible en l’espèce) mais leur suppression, de sorte qu’il ne peut être fait droit à leur demande qui équivaudrait à reboucher ces ouvertures par des travaux de maçonnerie.

S’agissant de la suppression des trois appuis de fenêtres qui empiéteraient sur le fonds voisin de 7 à 8 cm, le tribunal a retenu qu’il n’y a aucun élément objectif de nature à établir l’existence du débord évoqué, les conclusions des requérants énonçant une imprécision, en sachant au demeurant qu’il existe un doute quant à l’exacte implantation du mur de l’habitation de Madame [O] (sur la limite de propriété ou en retrait de ligne). Le tribunal a relevé à ce sujet qu’il n’y a ni plan précis ni relevé de géomètre produit, soulignant en tout état de cause le caractère minime de l’empiètement invoqué.

Au regard du rejet des demandes des consorts [R]- [Z], l’appel en garantie formé par Madame [O] contre la société Muc Habitat a été dit sans objet.

Quant à la demande reconventionnelle de Madame [O] de voir procéder à l’enlèvement d’un décroché du mur distant que de 2m 96 de la limite séparative de propriété (en contravention selon elle à la règle du PLU qui exigerait une distance d’au moins 3m), le tribunal a constaté l’absence de preuve de son allégation et a rejeté sa prétention.

Les consorts [R]- [Z] étaient alors condamnés aux entiers frais et dépens, ceux de l’appel en garantie contre la SARL Muc Habitat étant mis à la charge de Madame [I] [O].

Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] ont interjeté appel de ce jugement le 8 avril 2021, en toutes ses dispositions, sauf celles ayant rejeté les demandes de Madame [O].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 novembre 2012, Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 17 mars 2021 sauf en ce qu’il a condamné Madame [O] aux dépens de l’instance.

— condamner Madame [O] à supprimer les 3 ouvertures qui se trouvent dans le mur de sa propriété situé sur la limite parcellaire qui sépare son terrain de celui des demandeurs, et ce en garnissant les fenêtres d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant, ces fenêtres ou jours ne pouvant être établis qu’à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la pièce éclairée et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner Madame [O] à payer aux appelants la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Madame [O] et Muc Habitat de l’ensemble de leur fins moyens et conclusions contraires ;

— la condamner aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leur appel, Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] – après avoir rappelé les dispositions des articles 676 et 677 du code civil qui édictent que les ouvertures pratiquées dans un mur implanté en limite de propriété doivent être constituées de jours ou fenêtres équipés de fer maillé et de verre dormant, devant être établies à 26 dm au-dessus du plancher ou du sol de la chambre qu’on veut éclairer si c’est au rez-de-chaussée, et à 19 dm au-dessus du plancher pour les étages supérieurs – affirment que le premier juge a mal interprété leur demande.

Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R], en demandant la suppression des ouvertures litigieuses, ne concluent pas à ce que les ouvertures litigieuses soient « murées », mais à ce qu’elles soient adaptées conformément aux dispositions des articles 676 et 677 du code civil, par la mise en place d’un dispositif durable à savoir un châssis fixe équipé de verre dormant.

Les appelants contestent les allégations de Madame [O] selon lesquelles les vues ne seraient pas irrégulières ; ils se réfèrent aux constats d’huissier réalisés les 7 avril et 10 mai 2021 qui démontreraient que les fenêtres sont ouvrantes et non occultantes. Le nouveau constat réalisé le 11 octobre 2022 viendrait corroborer les constatations réalisées un an plus tôt.

En tout état de cause même si Madame [O] a posé un film opacifiant, cette solution ne garantirait pas l’occultation des fenêtres de manière pérenne. En outre les fenêtres ne sont pas situées à plus de 2,6 m du sol comme exigé par l’article 677 du code civil. Pour se mettre en conformité Madame [I] [O] devrait donc déplacer ces fenêtres pour que leur base soit située à au moins 2,6 m du sol et à ce qu’elles soient équipées d’un châssis fixe et d’un verre opaque équipé d’un treillis de fer.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 novembre 2022, Madame [I] [O] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

Subsidiairement, s’il était fait droit à la demande de Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] dans son principe de :

— déclarer suffisante la mise en 'uvre d’un châssis oscillant, dans la mesure où les fenêtres sont déjà opacifiées.

Sur appel incident, infirmer le jugement entrepris en tant qu’il dit sans objet l’appel en garantie contre Muc Habitat,

Sur appel en garantie dirigé contre Muc Habitat

— condamner Muc Habitat à garantir Madame [O] du coût des travaux de mise en conformité des ouvertures qu’elle serait amenée à réaliser en cas de condamnation prononcée par la Cour, à première demande sur présentation de la facture des travaux,

— condamner Muc Habitat à payer la somme de 27.000 euros de dommages et intérêts au regard de la perte de valeur du bien en cas de condamnation à la mise en conformité, ou toute somme à parfaire au regard de l’évaluation actualisée qui pourra être obtenue,

— condamner Muc Habitat à 10 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— debouter les parties adverses de toutes conclusions plus amples ou contraires,

— condamner Madame [R] et Monsieur [Z], subsidiairement Muc Habitat, aux entiers frais et dépens ainsi qu’à une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile.

Madame [O] soutient que les ouvrants litigieux ont tous été opacifiés, estimant que les constats d’huissier produits par les appelants ne seraient pas probants sur ce point. Pour mettre un terme à ce débat elle produisait de son côté un constat établi par un huissier le 9 novembre 2022 qui constaterait que dans la chambre des enfants, la salle de bain et le bureau, les vitres des fenêtres seraient opaques et translucides et que rien ne serait visible et ce quel que soit l’angle de vue.

Elle allègue que la société Muc Habitat n’aurait rien prévu dans sa notice descriptive des lots, quant aux fenêtres litigieuses, et qu’il s’agit là d’une faute de sa part.

S’agissant de la demande des appelants visant à ce que les fenêtres soient implantées à 2,6 m du sol, elle indique qu’adopter cette solution reviendrait à murer les fenêtres existantes et à rendre toutes les pièces aveugles, car s’agissant d’une construction moderne la hauteur de plafond ne permettrait pas d’installer une fenêtre dont le soubassement est à 2,6 m du sol. Il conviendrait d’appliquer la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle il n’y a pas lieu de s’assurer de la hauteur par rapport au plancher, à partir du moment où la fenêtre est suffisamment opaque pour garantir au fonds servant une discrétion suffisante.

Madame [I] [O] estime que cette situation découlerait d’une faute de la société Muc Habitat qui devrait être condamnée à la garantir, en cas de condamnation. Elle affirme que toutes les commandes de matériel ont été réalisées sous l’égide de la société Muc Habitat et soutient que cette société n’a pas hésité à produire un faux, en contrefaisant la signature de l’intéressée sur le permis de construire que la société a versé aux débats qui mentionne des fenêtres fixes.

Madame [I] [O] produit de son côté des plans de construction qui ne prévoient pas la pose de fenêtres fixes et occultées au rez de chaussée, contrairement au plan remis par la société. Elle estime que le permis de construire produit par la société comporte deux signatures en page 4 et 9 qui sont censées émaner des maîtres de l’ouvrage de la maison bi familles que sont Madame [O] et Madame [T] ; or Madame [I] [O] affirme qu’il ne s’agit là pas de sa signature, qui aurait été contrefaite, considérant que la société Muc Habitat s’est rendue coupable d’un faux à l’occasion du dépôt du permis de construire comprenant des plans mentionnant des fenêtres opaques et fixes alors que cela n’était pas prévu.

Elle demande à la cour de réaliser une comparaison entre la signature qui lui est attribuée sur le permis de construire, et celle présente sur ses pièces d’identité et sur le procès-verbal de constat d’huissier du 9 novembre 2022 dans le cadre duquel l’huissier a recueilli la signature de la concluante.

En tout état de cause, elle estime subir un préjudice particulièrement important : si le tribunal faisait droit aux demandes des appelants, la valeur de sa maison s’en trouverait être amoindrie de sorte qu’elle serait en droit d’obtenir de la part de la société des dommages-intérêts à hauteur de 27 000 euros au titre de la perte de valeur.

Elle évoque aussi subir un préjudice moral important découlant du fait qu’elle vit un sentiment d’enfermement, avec une épée de Damoclès sur sa tête liée au risque de fermeture totale des fenêtres, alors qu’il s’agissait d’un investissement immobilier pour constituer son logement familial aux normes BBC ayant entraîné la contraction d’un prêt sur 20 ans. C’est une somme de 10 000 euros qui est réclamée à ce titre.

* * *

Par écritures transmises par RPVA le 9 septembre 2022, la société Muc Habitat demande à la cour de :

— débouter Madame [O] de son appel provoqué à son encontre,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 17 mars 2021,

— condamner Madame [O] à payer à Muc Habitat une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

La société considère que les juridictions ne sont pas tenues dans leur appréciation de la licéité des ouvertures par les critères édictés par les articles 676 et 677 du code civil, mais doivent se livrer à une appréciation « in concreto » du degré de discrétion assuré.

Au cas d’espèce, à partir du moment où les ouvertures pratiquées dans le mur de la maison de Madame [O] ont été opacifiées, il n’y aurait plus de préjudice, et ce d’autant plus que les procès-verbaux de constatation produits par Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] ne permettraient pas d’appréhender la réalité du préjudice allégué. La société regrette que les appelants n’aient pas sollicité le bénéfice d’une expertise judiciaire.

La société ne conteste pas le fait que les ouvertures mises en 'uvre chez Madame [O] diffèrent de celles prévues au permis de construire, en ce qu’elles ne sont pas équipées de vitres fixes comme prévu au départ.

Mais elle soutient que c’est en raison d’une modification souhaitée par Madame [O] au cours de chantier que les prévisions du permis de construire portant sur ces fenêtres n’ont pas été suivies d’effets. La société ajoute que sa cliente pouvait choisir directement chez le fabricant des produits et matériaux de son choix, ce qui serait confirmé par le devis de la société Hilzinger qui avait été adressé directement à Madame [O] (sa pièce 16), qui avait décidé en cours de chantier de remplacer les fenêtres « fixes et opaques » par des fenêtres « opaques » non fixes en oscillo-battant.

La société conteste avoir contrefait la signature de Madame [O], expliquant qu’il est possible que celle-ci signe de deux manières, selon qu’elle signât sous son nom de jeune fille ([O]) ou sous son nom d’épouse ([L]). En outre la société ajoute que les plans sur lesquels se base Madame [O] et qu’elle produit en son annexe 9, ne sont pas les plans du permis de construire, mais des plans EXE. La société ajoute que Madame [O] ne démontrerait pas que la société lui aurait transmis les plans PC distincts de ceux validés aux termes de l’arrêté de permis de construire.

S’agissant de la demande de Madame [O] en indemnisation de la perte de valeur de son appartement, elle ne saurait prospérer en ce sens que, si la cour la condamne à mettre en place des fenêtres fixes, cela correspondrait simplement à respecter les modalités du permis de construire initial. Madame [O] se retrouverait dans la situation contractuellement prévue à l’origine, qu’elle aurait acceptée lors de la signature du contrat et qui aurait servi de base à la valorisation de la prestation de la société Muc Habitat.

Quant au préjudice moral invoqué, la société estime qu’il n’est nullement justifié, l’intéressée ne démontrant pas en l’état son existence et son importance.

* * *

Par ordonnance du 6 décembre 2022, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 16 mars 2023 .

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIVATION

Il est à noter que les dispositions du jugement de première instance portant d’une part sur la demande de Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] enfin d’obtenir obtenir la suppression des trois appuis des fenêtres litigieuses, et d’autre part sur la demande reconventionnelle de Madame [O] en vue d’obtenir une réduction du décroché de la façade de l’immeuble de Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R], n’ont pas été remises en cause par les parties au litige.

Elles ne sont dès lors pas discutées ou remises en cause, et sont définitives.

1) Sur la demande de suppression ou de modification des vues

Aux termes de l’article 676 du code civil « Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant. »

L’article 677 du code civil précise que « Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est au rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs ».

Ces dispositions ont été prises pour préserver l’intimité du fonds dominant, l’article 676 du code civil imposant des contraintes techniques (treillis de fer avec mailles) qui sont aujourd’hui d’un point de vue technique dépassées et ne peuvent être appréhendées comme étant exhaustives.

Les tribunaux doivent donc vérifier que les solutions pratiques portant sur les ouvertures établies en dehors des prescriptions prévues par les articles 676 et 677 code civil, sont de nature à garantir la discrétion pour le fonds dominant.

Il ressort clairement des pièces produites aux débats que le mur Nord-Est de l’appartement occupé par Madame [O] comporte trois fenêtres ouvrantes donnant directement sur le fonds voisin de Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R]. Ces ouvertures sont censées répondre aux conditions posées par les articles 676 et 677 du code civil.

Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] réclament l’application stricte de l’article 677 du code civil, ce qui impliquerait dans les fait la condamnation des fenêtres existantes et corrélativement la création de trois pièces aveugles au domicile de [O], à savoir la chambre des enfants, le bureau et la salle de bain.

L’argumentation de Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] – selon laquelle ils ne s’opposeraient pas à la création d’une ouverture dans les trois pièces de Madame [O] mais sous condition que leur base inférieure se situe à 2,6 m du sol du plancher ' n’est guère sérieuse. Les appelants ne peuvent ignorer que la configuration de l’appartement de Madame [O] est similaire à celle des pièces de leur propre maison (toutes les maisons du lotissement ayant été bâties sur le même modèle et avec les mêmes caractéristiques techniques par la société Muc Habitat) et savent pertinemment que la hauteur des plafonds avoisine 2,60 m de sorte qu’il est matériellement impossible de créer des ouvertures respectant les préconisations de l’article 677 du code civil, à moins d’admettre l’idée de rendre ces trois pièces entièrement aveugles. En outre, il y a lieu de rappeler que la jurisprudence n’applique plus la règle portant sur la base inférieure.

La juridiction doit vérifier s’il n’existe pas une solution autre pour préserver le caractère habitable de ces pièces, et éviter donc de les rendre aveugles, qui permet de garantir l’intimité du fonds des appelants.

Il convient dans un premier temps de rappeler la configuration des lieux. Les trois fenêtres en question donnent sur l’extérieur, sur un espace dont la longueur est équivalente à celle de la maison des appelants, sur une largeur réduite de 3 m. Cet espace est encadré par les murs de deux étages des maisons des protagonistes. Les photographies présentes au dossier (notamment l’annexe 4 des appelants) démontrent que cet espace est difficilement exploitable (il est bien trop étroit, à l’ombre des deux murs qui l’encadrent, pour ne pas dire « l’écrasent »).

Il est également totalement ouvert sur la voie publique de sorte que cet espace ne présente aucune garantie d’intimité.

D’ailleurs, selon les plans EXE produits, le constructeur dédiait cet espace à un simple usage de parking (cf. annexe 4 de Madame [O]), sans quoi il n’aurait pas mentionné à son droit « Parking 2 ».

Si les appelants pourraient le mettre en valeur avec des plantations, il n’est nullement envisageable qu’il soit utilisé comme espace de vie ; à ce sujet il y a lieu de rappeler que la maison des appelants dispose d’un jardin au Sud-Ouest de leur maison, de près de 2 ares (17,44 m sur 11,25 m) qui accueille une terrasse, qui constitue indéniablement l’espace de vie extérieur, et qui n’est en aucun cas touché par une vue provenant des ouvertures litigieuses.

Au regard de la nature de cet espace conçu comme étant une place de parking, ou de simple passage pour accéder au jardin situé derrière la maison – la cour estime que la mise en place de fenêtres oscillo ' qui empêchent une vue directe sur le fond du voisin, et qui sont de nature à permettre une aération minimale de ces pièces de vie ' comportant un vitrage opaque teint dans la masse ' et non pas simplement recouvert d’un film amovible ' est amplement de nature à garantir la discrétion qui peut être attendue par les appelants sur cette portion de parcelle, qui s’apparente plus à « une place de parking » qu’à une placette ou à un jardinet.

Dans ces conditions il y a lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a rejeté la demande de suppression de ces ouvertures, mais de l’infirmer en ce qu’elle a rejeté les autres demandes des appelants, et corrélativement de condamner Madame [I] [O] à réaliser les travaux consistant au remplacement des fenêtres existantes litigieuses par des fenêtres exclusivement oscillo battantes dotées d’un vitrage opaque teint dans la masse.

Compte tenu de la nature de cette condamnation, et pour mettre un terme au litige il est nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 20 euros par jour de retard qui commencera à courir 6 mois après la notification de la présente décision. La durée de cette astreinte sera limitée à 4 mois

2) sur l’appel en garantie contre la société la société Muc Habitat et la demande de dommages et intérêts

La société Muc Habitat souhaite échapper à toute mise en cause en affirmant que c’est sa cliente qui aurait seule choisi de mettre en place le système de fenêtres ouvrantes sur les trois ouvertures litigieuses, de sorte qu’on ne saurait lui reprocher un défaut de réalisation ou de conseil.

Son argumentation ne résiste guère à l’examen du cas d’espèce ; en sa qualité de maître vendeur la société devait veiller à ce que notamment les dispositions de l’article 676 et 677 du code civil soient respectées.

Premièrement, même dans l’hypothèse où il serait établi que Madame [I] [O] a directement choisi le type de fenêtre et de vitrage auprès d’un fournisseur, il n’empêche que le maître d''uvre se devait de refuser alors d’équiper le logement de l’intimée avec ces menuiseries dont les caractéristiques ne répondaient pas à celles prévues dans le permis de construire initial.

Deuxièmement, la société ' qui est le vendeur des appelants et de l’intimée – ne pouvait accepter de mettre en place ces menuiseries qu’à la condition préalable d’avoir obtenu des voisins, Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R], leur autorisation pour la création d’une servitude de vue, et dans ce cas de consigner cet accord par écrit pour fixer les droits des parties. Cette possibilité était d’autant plus envisageable que, comme expliqué plus haut, les fenêtres donnent sur un espace étroit et sombre s’apparentant plus à une place de garage qu’à un jardinet, peu enclin à être investi par Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R].

Il s’en déduit que la société a commis une faute qui engage sa responsabilité. Elle sera de ce fait condamnée à garantir Madame [I] [O] à prendre en charge le coût des travaux que cette dernière devra engager au titre du remplacement des fenêtres.

Madame [I] [O] soutient en outre que son appartement subit une perte de valeur du fait de la modification de la nature des fenêtres donnant sur le fonds des consorts [Z] et [R].

Il est établi que madame [O] a commandé les fenêtres litigieuses, et les a faites installer par l’entremise de la société Muc Habitat. En sa qualité de néophyte, on ne saurait lui reprocher de ne pas avoir constaté à la lecture du permis de construire que ces fenêtres auraient dû être fixes. En outre, une lecture attentive de la notice descriptive qui lui avait été remise par la société Muc Habitat (annexe 10) permet de constater qu’à aucun moment on ne fait état en page 7 dans le paragraphe consacré au « lot menuiseries extérieures » de la présence de fenêtres fixes.

Au contraire, il est évoqué la présence de fenêtres à «1 ou 2 ouvrants à la française ou coulissant selon le plan et descriptif », ce qui pouvait laisser penser à l’acquéreur que toutes les fenêtres seraient ouvrantes.

Quant au document présent en annexe 13 intitulé « synthèse du coût global » accompagné d’une pièce dénommée « description de votre projet », portant notamment sur le lot des menuiseries extérieures, force est de constater qu’il ne comporte aucune mention de fenêtres fixes ou simplement oscillo-battantes.

Il en est de même des autres documents contractuels remis à Madame [O] (annexes 14 et 15 de ses pièces) dont la lecture ne permet pas de déceler de mention à une ou des fenêtres fixes.

Seul le plan annexé au permis de construire atteste que le constructeur a prévu au départ d’équiper ces trois fenêtres litigieuses de fenêtres fixes, mais à aucun moment, le constructeur ne démontre que ce plan a été communiqué au particulier, qui produit de son côté un plan comportant des fenêtres ouvrantes.

Le fait que ce document produit par Madame [O] soit un plan EXE ne retire rien à sa force probante.

La société échoue par conséquent à démontrer que le maître de l’ouvrage avait conscience que les trois fenêtres litigieuses devaient être équipées de châssis fixes.

Par conséquent, Madame [O] peut à juste titre se plaindre de l’évolution que va connaître son logement, en ce sens que trois pièces, une chambre à coucher, son bureau et sa salle de bain, verront leurs fenêtres actuelles être remplacées par des fenêtres avec une ouverture exclusivement oscillo battante équipées d’un verre teinté dans la masse.

Cela va entraîner nécessairement une perte de luminosité, même si elle réduite du fait de la proximité d’un mur (sur deux étages) en vis-à-vis à 3 m de distance.

Au titre de la perte de valeur de son appartement, au regard du remplacement de ces fenêtres, de leurs emplacements et de la nature des pièces concernées, il y aura lieu de lui accorder une somme de 10 000 euros pour l’indemniser de la dépréciation de son bien immobilier.

D’autre part il est indéniable que l’existence de la procédure initiée en mars 2018, dont l’enjeu était de savoir si ces trois ouvertures allaient être purement et simplement condamnées, ou si leur équipement allait connaître une modification, n’a pu que générer un préjudice moral distinct résidant dans la peur de voir deux pièces de vie et une pièce d’eau devenir aveugles et privées de toute possibilité d’aération naturelle.

En outre l’attitude du constructeur’promoteur immobilier – qui a construit de manière très dense sur les terrains, de sorte qu’il ne pouvait ignorer que son choix avait de fortes chances d’engendrer des litiges entre voisins propriétaires au sujet notamment des servitudes de vue, puis a accusé Madame [O] d’être à l’origine de ces « troubles » en ayant fait installer des châssis non adaptés, est indéniablement de nature à renforcer le préjudice issu du trouble moral.

Dans ces conditions une somme de 8000 euros sera accordée à Madame [O] à ce titre.

3) sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement de première instance statuant sur la question des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront également infirmées.

Les appelants et Madame [O] garderont chacun la charge des dépens et des frais irrépétibles de l’instance principale de première instance et d’appel.

Il est en revanche équitable de condamner Madame [O] à verser une somme de 2 000 euros aux appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Muc Habitat sera, pour sa part, condamnée aux dépens de l’appel en garantie formulé en première instance et en appel. Elle sera en outre condamnée à verser à Madame [O] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la procédure d’appel, ces condamnations emportant nécessairement rejet de la propre demande de la société tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile :

INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 17 mars 2021 sauf en ce qu’il a :

* débouté Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] de leurs demandes de condamnation de Madame [O] à supprimer les trois appuis de fenêtres et les trois ouvertures de son mur de son logement en orientation nord-est,

*débouté Madame [O] de sa demande portant sur le décroché du mur,

Et statuant à nouveau :

CONDAMNE Madame [I] [O] à remplacer les fenêtres de la chambre enfant, du bureau et de la salle de bain se trouvant sur le mur de son logement en orientation nord-est en limite de propriété avec la parcelle de Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R], par des fenêtres à ouverture exclusivement oscillo battant dotées d’un vitrage opaque teint dans la masse,

ASSORTIT cette condamnation d’une astreinte de 20 euros (vingt euros) par jour de retard, qui débutera 6 mois après la notification du présent arrêt ;

LIMITE la durée de cette astreinte à 4 mois,

CONDAMNE la SARL Muc Habitat à garantir Madame [I] [O] du coût des travaux que cette dernière devra engager au titre du remplacement des fenêtres, sur présentation de la facture des travaux,

CONDAMNE la SARL Muc Habitat à payer à Madame [I] [O] une somme de 10 000 euros (dix mille euros) au titre de la dépréciation de son logement,

CONDAMNE la SARL Muc Habitat à payer à Madame [I] [O] une somme de 8 000 euros (huit mille euros) à titre du préjudice moral,

Et y ajoutant

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] et Madame [O] à conserver chacun la charge des dépens et des frais irrépétibles de l’instance principale de première instance et d’appel,

CONDAMNE la SARL Muc Habitat aux dépens de l’appel en garantie formulés lors des procédures de première instance et d’appel,

CONDAMNE la SARL Muc Habitat à payer à Madame [I] [O] une somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [O] à payer Monsieur [G] [Z] et Madame [V] [R] une somme de 2 000 euros (deux mille cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société Muc Habitat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,