MINUTE N° 24/434

Copie exécutoire à :

— M^e Joseph WETZEL

— M^e Fabrice JEHEL

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 30 Septembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00615 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHSN

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Monsieur [X] [I]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR, plaidant

Madame [Y] [U]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [J] [B]

[Adresse 1]

Comparant, assisté de M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 juin 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé du 26 août 2022, Monsieur [J] [B] a donné en location à Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U], un bien immobilier comprenant une maison à usage d’habitation outre « grenier, balcon, cave, jardin, hangar » sis [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1 150 euros.

Monsieur [J] [B], se plaignant de travaux réalisés par les preneurs sans son autorisation et de l’exercice par leur fils, non titulaire du bail, d’une activité de garagiste dans les lieux les a, par le biais de la chambre syndicale de la propriété et de la copropriété immobilière du Bas-Rhin, mis en demeure, par courrier du 24 octobre 2022, de remettre les lieux en état d’origine et de cesser toute activité non autorisée puis, par courrier du 8 décembre 2022, de remettre en place l’ancien barillet d’accès aux lieux.

Par ordonnance sur requête du 5 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau a autorisé Monsieur [J] [B] à faire procéder à un constat par voie de commissaire de justice, lequel a été diligenté le 28 février 2023 par Maître [V] [T], commissaire de justice à [Localité 5].

Suivant exploit de commissaire de justice du 23 mars 2023, Monsieur [J] [B] a fait assigner Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau afin de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des preneurs, outre condamnation à lui verser 800 euros de dommages et intérêts.

Les consorts [I]-[U] se sont opposés à ces demandes en contestant tout exercice habituel d’une activité commerciale.

Par jugement contradictoire rendu le 23 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau a :

déclaré recevable la demande de Monsieur [J] [B],

prononcé la résiliation du bail conclu entre Monsieur [J] [B] d’une part et Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] d’autre part, concernant la maison d’habitation et le hangar – remise sis [Adresse 3] à

[Localité 4] ;

autorisé le bailleur à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U],

fixé le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par les locataires depuis la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur, au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges, qui auraient été payés si le bail avait continué, soit 1 150 euros,

rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance de Monsieur [J] [B],

condamné in solidum Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] à payer à Monsieur [J] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais de constat de Maître [T] du 28 février 2023,

débouté Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que le bail stipulait que les lieux étaient uniquement destinés à un usage d’habitation ; que le constat du 28 février 2023 et une recherche internet du garage [K] démontraient que le hangar loué servait à l’exercice d’une activité professionnelle de réparation et d’entretien de véhicules, ce qui justifiait la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des preneurs.

Il a par ailleurs considéré que les éléments versés aux débats ne démontraient pas la présence d’un barillet empêchant l’accès du bailleur à la cour commune, la cave à vin, l’étable et le grenier à foin et que Monsieur [J] [B] ne motivait pas suffisamment sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] ont interjeté appel par déclaration enregistrée le 5 février 2024 de l’ensemble de ces dispositions, à l’exclusion du rejet de la demande indemnitaire adverse pour préjudice de jouissance.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] demandent à la cour de recevoir leur appel, le déclarer bien fondé, infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, débouter Monsieur [J] [B] de ses fins et conclusions et le condamner à leur payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens des deux instances.

Au soutien de leur appel, Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] soutiennent que le couple vit dans l’immeuble avec les cinq enfants de Madame [Y] [U], dont le fils aîné, [W] [K], est immatriculé en qualité de mécanicien au registre des entreprises, lequel stipule comme siège de son activité le [Adresse 2] et non les lieux loués ; que ce dernier exerce essentiellement une activité de réparation itinérante de véhicules, en sous-traitance pour un garage, et intervient chez les particuliers ; qu’il utilise un pont mobile dans l’atelier situé dans le hangar pour entretenir les véhicules de la famille ; que les constatations de l’huissier de justice ne démontrent pas l’exercice d’une activité commerciale habituelle, s’agissant de nombreux pneus liés aux quatre véhicules et à la remorque de la famille, d’une caisse à outils, d’un cric et d’un pont amovible, quelques bidons d’huile et de lave-glace et non d’une fosse ou d’un pont élévateur ; que les annonces et avis figurant sur internet confirment que Monsieur [W] [K] se déplace au domicile de ses clients.

Ils contestent que le bail comporte une quelconque indication relative à une cour commune ou au fait que le bailleur se serait réservé l’usage d’une partie des lieux loués et considèrent que les intrusions de Monsieur [J] [B] dans les lieux sont injustifiées.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2024, Monsieur [J] [B] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il rejette sa demande de dommages et intérêts, et sur appel incident concernant ce seul point, condamner Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] à lui payer in solidum une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Il sollicite en tout état de cause de débouter les appelants de l’intégralité de leurs fins, moyens et prétentions et de condamner les appelants in solidum à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, en sus des dépens.

A l’appui de ses conclusions, Monsieur [J] [B] fait essentiellement valoir que le constat dressé par Maître [T] a mis en évidence la présence d’un équipement important et a même été réalisé en présence d’un client ; que les recherches google sur le garage [K] orientent vers une photographie des lieux loués et évoquent bien des visites de clients sur place ; que la dénomination du garage figure sur la boîte aux lettres et une sonnette ; que le fils de l’intéressé ne justifie d’aucun bail commercial à une autre adresse.

Sur appel incident, il se prévaut d’une privation illégitime de jouissance de la cour commune et des autres équipements mentionnés au bail à savoir sa cave à vin, une ancienne étable et un grenier à foin, estimant que la preuve résulte suffisamment de la réponse du 11 décembre 2022 dans laquelle Madame [Y] [U] ne conteste pas les faits et de ce qu’il a dû recourir à un serrurier pour réaliser le constat.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur le prononcé de la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1729 dudit code précise, en matière de bail, que, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Conformément à l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le bail signé par les parties porte expressément mention qu’il est destiné à un usage d’habitation, seule la case afférente étant cochée, à l’exclusion de la case prévoyant un usage mixte, d’habitation et professionnel.

C’est par une exacte appréciation des pièces du dossier que le premier juge a retenu comme établie la preuve de l’exercice d’une activité professionnelle de réparation et d’entretien de véhicules dans le hangar loué.

Les dénégations et pièces adverses sont insuffisantes à remettre en cause les constatations diligentées par commissaire de justice, mettant en évidence un équipement et divers matériels témoignant d’une activité importante de réparation, qui ne peut être destinée à un seul usage familial comme en atteste d’ailleurs la présence, lors du constat, du propriétaire d’un véhicule tiers à la famille.

Les quelques pièces produites par les appelants portant mention d’un déplacement à domicile de Monsieur [W] [K] ou qu’il s’agirait d’un « garage mobile » ne permettent pas d’exclure l’exercice, en parallèle, de réparations sur place comme établi par d’autres avis de clients ayant « ramené » leur voiture ou évoquant le « garage [K] » ou comme ressortant du site Le Bon Coin mentionnant un déplacement à domicile « selon intervention ». La présence du nom du garage sur la boîte aux lettres et la sonnette confirment également la venue de clients sur place, aucune pièce n’étant d’ailleurs produite pour attester de la prétendue sous-traitance alléguée ou d’un autre lieu d’exercice de son activité de garagiste.

Il est ainsi suffisamment établi que les preneurs ont, en violation du bail, laissé leur fils exercer une activité commerciale régulière dans les lieux loués.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail pour violation des termes de ce dernier et a, subséquemment, autorisé le bailleur à procéder à l’expulsion des preneurs en cas de besoin et condamné ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation, dispositions non discutées par les parties.

Sur les dommages et intérêts pour privation de jouissance

Le bail porte location d’une maison individuelle avec mention, à titre d’accessoires à usage privatif du locataire, d’un grenier de 74m2, une cave de 15 m2, un jardin privatif de 150 m2 et un hangar-remise de 220 m2. En page 2, figure un paragraphe E « énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun » qui vise : « cour intérieure, entrée du hangar avec accès à l’armoire électrique commune et au grenier à raisins ».

Il en résulte donc le droit pour Monsieur [J] [B] d’accéder aux lieux ainsi énumérés.

Le premier juge a rejeté la demande de Monsieur [J] [B], faute pour ce dernier de démontrer la présence d’un barillet lui empêchant l’accès à la cour commune, cave à vin, étable et grenier à foin.

Il ressort toutefois du courrier du conseil des consorts [I]-[U] en date du 22 novembre 2022, de la plainte déposée par Monsieur [X] [I] le 1er mars 2023 et des échanges de courrier des 3 et 20 juin 2024 que si Monsieur [J] [B] s’est rendu sur place à plusieurs reprises, les preneurs se sont ensuite fermement opposés à son entrée dans les lieux et ont subordonné celle-ci à leur accord voire leur présence. Il s’en évince que l’intéressé a effectivement été entravé dans l’exercice de son libre droit d’accès aux parties de l’immeuble destinées à un usage commun, ce qui génère nécessairement un préjudice de jouissance et justifie infirmation de la décision sur ce point.

Monsieur [J] [B] ne précise toutefois pas ni ne caractérise les répercussions concrètes de cette privation de jouissance de sorte que l’indemnité sollicitée doit être ramenée à de plus justes proportions et fixée à la somme de 300 euros.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie perdante à hauteur d’appel, Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du même code.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à verser à la partie adverse une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1 300 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [J] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau de ce chef :

CONDAMNE Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] in solidum à verser à Monsieur [J] [B] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] à payer à Monsieur [J] [B] la somme de 1 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] et Madame [Y] [U] in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente