COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 52Z

chambre 1-2

BAIL RURAL

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 6 FEVRIER 2024

N° RG 22/02038 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VDBY

AFFAIRE :

M. [E], [X], [K] [F]

…

C/

M. [D] [V] [Z]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 mars 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHARTRES

N°RG : 51-19-0021

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 06/02/24

à :

M^e Nelly LEROUX-BOSTYN

M^e Marie SOYER

+

Parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [E], [X], [K] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Maître Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau d’EURE, vestiaire : 42

Madame [H], [A] [I] épouse [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Maître Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau d’EURE, vestiaire : 42

APPELANTS

****************

Monsieur [D] [V] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Présent à l’audience

Représentant : Maître Marie SOYER de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W06

Monsieur [L] [V] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Marie SOYER de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W06

Monsieur [T] [V] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Marie SOYER de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W06

Monsieur [S] [V] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Marie SOYER de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W06

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue en audience publique, le 03 Octobre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 décembre 1971, M. [U] [V] [Z] a donné à bail rural à long terme à M. et Mme [F] la ferme de l’écu de [Localité 5] sis sur la commune de [Localité 2] et par extension sur les communes de [Localité 9], [Localité 7] et [Localité 6].

Par acte authentique du 5 décembre 1997, M. et Mme [F] ont cédé au profit de leurs fils, M. [E] [F], le bail rural dont ils étaient titulaires et portant sur la ferme de l’écu de [Localité 5], sise sur le commune de [Localité 2], et par extension sur les communes de [Localité 9], [Localité 7] et [Localité 6].

Par acte authentique du 27 mars 1998, MM. [U] et [J] [V] [Z] et Mme [N] [V] [Z] et M. [D] [V] [Z] ont consenti à M. et Mme [F], un nouveau bail rural à long terme portant sur un corps de ferme comprenant une maison d’habitation, des bâtiments d’exploitation et des parcelles de terre sis communes de [Localité 2], [Localité 9], [Localité 7] et [Localité 6] à compter du 1er octobre 1999, pour se terminer le 30 septembre 2017. Le bail s’est renouvelé en 2017 pour une durée de 9 ans.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2019, Mme [F] a assigné MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres aux fins de contester le congé délivré à son encontre par MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z].

Par jugement du 4 mars 2022, le tribunal paritaire des baux Ruraux de Chartres a :

déclaré régulier les deux congés délivrés à la demande de MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] le 25 mars 2019 par Me [P], huissier de Justice à [Localité 8] (Eure et Loir), à M. et Mme [F],

dit qu’en conséquence M. et Mme [F] devront quitter et laisser libres, ainsi que de tous occupants de leur chef, le corps de ferme comprenant une maison d’habitation, les bâtiments d’exploitation et les diverses parcelles de terre situées sur les communes de [Localité 2], [Localité 9], [Localité 7] et [Localité 6], d’une contenance totale de 162ha 22a 60ca, objets des baux non renouvelés, et ce à compter du 1er octobre 2022,

dit qu’au cas où ces preneurs s’y maintiendraient indûment passé cette date, ils pourraient en être expulsés conformément à la loi et avec l’assistance de la force publique si besoin est,

dit également que, passé cette date, M. et Mme [F] seront redevables envers MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage,

s’est réservé la liquidation de cette astreinte,

condamné MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] à payer solidairement à M. et Mme [F] et pour solde de tout compte entre les parties, la somme de 10 000 euros,

débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

dit n’y avoir lieu en l’espèce à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, non plus qu’à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties à l’instance

Par déclaration reçue au greffe en date du 31 mars 2022, M. et Mme [F] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 septembre 2023, M. et Mme [F], appelants, demandent à la cour de :

déclarer irrecevable la demande d’indemnité d’occupation sollicitée par MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] s’agissant d’une nouvelle prétention,

débouter MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

réformer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres du 4 mars 2022,

— ordonner la prorogation du bail au profit de M. et Mme [F] jusqu’au 29 septembre 2026,

ordonner l’expulsion de M. et Mme [F] à compter du 29 septembre 2026,

condamner MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] à régler la somme de 9 758,26 euros,

fixer l’indemnité revenant au preneur sortant à la somme de 1 500 euros /ha,

Subsidiairement,

ordonner une expertise,

désigner un expert agricole et foncier, avec pour mission précise de :

— se rendre sur les lieux litigieux,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

— examiner les biens loués, en tenant compte de leur valeur agronomique, leur configuration (parcellaire) et leur situation locative,

— fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer l’importance des améliorations apportées, des investissements réalisés,

— donner son avis sur l’indemnité de sortie qui pourra être accordée au titre des améliorations culturales,

— faire procéder, en tant que de besoin, aux analyses de terres qu’il estimera nécessaires,

— répondre à tous dires des parties,

— dire que l’expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal,

— dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par le jugement à intervenir.

— autoriser M. et Mme [F] à se maintenir dans les lieux pendant la durée de la procédure d’expertise et jusqu’au règlement de l’indemnité leur revenant,

— condamner MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] à régler une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouter MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 27 septembre 2023, MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres le 4 mars 2022 en ce qu’il a :

— déclaré réguliers les deux congés délivrés à la demande de MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] le 25 mars 2019 par Me [P], huissier de Justice à [Localité 8], à M. et Mme [F],

— dit qu’en conséquence M. et Mme [F] devront quitter et laisser libres, ainsi que de tous occupants de leur chef, le corps de ferme comprenant une maison d’habitation, les bâtiments d’exploitation et les diverses parcelles de terre situées sur les communes de [Localité 2], [Localité 9], [Localité 7] et [Localité 6], d’une contenance totale de 162ha 22a 60ca, objets des baux non renouvelés et ce à compter du 1er octobre 2022,

— dit qu’au cas où ces preneurs s’y maintiendraient indûment passé cette date, ils pourraient en être expulsés conformément à la loi et avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— dit également que, passé cette date, M. et Mme [F] seront redevables envers MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage,

Y ajoutant :

— fixer la somme de 10 000 euros par mois l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [F], jusqu’à parfaite libération des lieux,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres le 4 mars 2022 en ce qu’il a :

— condamné MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] à payer solidairement à M. et Mme [F] et pour solde de tout compte entre les parties, la somme de 10 000 euros,

Statuant de nouveau :

— débouter M. et Mme [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, notamment de leurs demandes d’indemnités et d’expertise judiciaire,

Subsidiairement, pour le cas où l’expertise serait ordonnée :

étendre la mission de l’expert aux suivantes :

— convoquer les parties,

— se rendre sur place et examiner les biens loués,

— se faire remettre le bail initial, ses annexes, les actes de renouvellement,

— décrire l’état initial du fonds objet du bail,

— décrire les dégradations du fonds commises par le preneur,

— chiffrer le montant des réparations,

— décrire les améliorations du fonds apportées par le preneur,

— chiffrer le montant des améliorations, déduction faite de l’amortissement,

— faire les comptes entre les parties,

condamner M. et Mme [F] à faire l’avance des frais d’expertise,

En toutes hypothèses :

— condamner solidairement M. et Mme [F] à verser la somme de 10 000 euros à MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la régularité des congés délivrés aux époux [F]

Moyens des parties

Les époux [F] font grief aux premiers juges d’avoir déclaré réguliers les congés qui leurs ont été délivrés, au visa de l’article L.416-1 du code rural, aux motifs que :

— les bailleurs établissent leur qualité de propriétaires,

— les preneurs ont atteint l’âge de la retraite existant en matière d’assurance vieillesse, soit 62 ans et ne peuvent ajouter à la loi une condition qui est de pouvoir bénéficier d’une pension vieillesse complète.

A hauteur de cour, les preneurs appelants font valoir que :

— ils s’en remettent à la cour sur la question de savoir si les attestations notariées fournies par leurs bailleurs établissent la qualité de propriétaires de ces derniers,

— ils n’avaient pas atteint à la date d’effet des congés, l’âge leur permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein et l’article L.416-1 du code rural ne distingue pas l’âge de la retraite a minima de celui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein.

Les bailleurs intimés de répliquer que les congés litigieux sont parfaitement réguliers en raison du fait que :

— ils sont réguliers en la forme et répondent en tous points aux prescriptions de l’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime,

— les preneurs ont atteint l’âge légal de la retraite, aux dates d’effet des congés ( 30 septembre 2020 et 30 septembre 2022), tel que ' retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles', qui doit être déterminé en fonction de leur année de naissance, cet âge étant celui qui permet à l’exploitant de prendre sa retraite et non de bénéficier d’une retraite à taux plein.

Réponse de la cour

L’article L.416-1 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l’ article L. 416-5, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours.

Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l’ article L. 411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l’application des articles L. 411-6, L. 411-7 et L. 411-8 (alinéa 1er).

Le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre. Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. Toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail.

Le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l’ article L. 411-47. Toutefois, lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles (souligné par la cour), chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre'.

Comme il a été exactement relevé par les premiers juges, il résulte des termes de l’article L. 416-1 du texte précité que l’âge à prendre en considération est celui retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

L’âge de la retraite du preneur à ferme qui équivaut à celui retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles est de 62 ans pour les assurés nés entre le 1er janvier 1955 et le 31 août 1961 inclus.

Les preneurs appelants sont mal fondés à soutenir que les congés qui leur ont été délivrés seraient irréguliers en raison du fait qu’ils n’avaient pas atteint, à leur date d’effet, l’âge pour bénéficier d’une pension de vieillesse à taux plein, ce qui reviendrait à ajouter aux dispositions du texte précité et, partant, à la loi.

M. [F], à la date d’effet du congé qui lui a été délivré, soit le 30 septembre 2020, était âgé de 62 ans, pour être né le 6 juin 1958.

Son épouse, à la date d’effet du congé qui lui a été délivré, soit le 30 septembre 2022, était âgée de 62 ans, pour être née le 29 janvier 1960.

Il s’ensuit que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a dit ces congés réguliers, après avoir rejeté le moyen soulevé par les fermiers preneurs.

II) Sur la demande de report de la date d’effet des congés

Moyens des parties

Les époux [F] sollicitent une prorogation de bail dans l’attente de l’âge auquel ils pourront prétendre à une retraite à taux plein en faisant valoir que Monsieur est titulaire d’un plan de continuation suivant jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 1er juillet 2008, qui se terminera en 2025 et qu’ils acceptent de quitter les lieux à compter du 29 septembre 2026.

Les bailleurs intimés de s’opposer à cette demande en excipant du fait que, bénéficiaires d’un bail à long terme, leurs preneurs ne peuvent se prévaloir des dispositions de l’article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime.

Réponse de la cour

Il résulte des alinéas 2 et de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime que le preneur peut bénéficier d’une prorogation de son bail lorsque lui-même, ou en cas de copreneurs, l’un d’entre eux, se trouve à moins de 5 ans de l’âge de la retraite.

Toutefois, les dispositions des alinéas 2 et 3 du Code rural et de la pêche maritime ne sont pas applicables aux baux à long terme réglementés par les articles L. 416-1 et suivants du même code.

Au cas d’espèce, le bail consenti aux époux [F] ayant été consenti pour une durée de 18 ans est un bail à long terme, si bien qu’ils ne peuvent utilement solliciter la prorogation du bail litigieux jusqu’à la date à laquelle ils pourront prétendre à une retraite à taux plein, le fait que les preneurs bénéficient d’un plan de continuation étant sans import.

C’est pourquoi la demande sera rejetée.

III) Sur l’indemnité d’occupation due par les preneurs et l’astreinte de 100 euros par jour de retard accompagnant la mesure d’expulsion

Moyens des parties

Les bailleurs intimés sollicitent, à hauteur de cour, une indemnité d’occupation majorée à la somme de 10 000 euros par mois, en faisant valoir que l’indemnité d’occupation doit être fixée à un montant supérieur à celui du fermage, afin d’avoir un effet contraignant sur les preneurs, qui ne sont pas disposés à quitter les lieux avant la fin du mois de septembre 2026.

Les fermiers appelants soulèvent l’irrecevabilité de la demande en raison de sa nouveauté et, concluent à titre subsidiaire, à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation au montant du fermage, en soulignant que l’occupation étant précaire, le montant de l’indemnité doit être au plus égal à celui du fermage.

Les époux [F] invitent la cour à infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a mis à leur charge une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard en exposant à la cour que cette astreinte n’est pas justifiée, dès lors qu’ils proposent spontanément de quitter les lieux.

Réponse de la cour

Selon l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

La demande présentée par les bailleurs devant la cour tendant aux mêmes fins que celle soumise aux premiers juges, en l’occurrence obtenir la condamnation de leurs preneurs au paiement d’une indemnité d’ occupation, elle n’est pas nouvelle et doit être jugée recevable ( Cass.2e chambre civile, 16 Décembre 2021 ' n° 20-12.025).

Le locataire qui se maintient dans les lieux sans titre, commet une faute au préjudice du propriétaire, dont il doit réparation et l’indemnité d’occupation a un double caractère, indemnitaire, mais aussi compensatoire, dans la mesure où parallèlement à la réparation du préjudice subi par le bailleur, elle constitue également la contrepartie de l’ occupation des lieux.

Elle peut donc être fixée à un montant supérieur à celui du loyer.

En l’espèce, les époux [F] se maintenant dans les lieux depuis plus d’une année après la date d’effet du congé et ayant exprimé le souhait de demeurer dans les lieux jusqu’à la fin du mois de septembre 2026, l’indemnité d’occupation sera fixée à un montant supérieur à celui du fermage, soit 10 000 euros par mois.

Toutefois, cette majoration ne prendra effet qu’à compter de la date de la signification du présent arrêt, l’indemnité d’occupation étant maintenue à un montant égal à celui du fermage pour la période allant du 1er octobre 2022 jusqu’à la date de la signification du présent arrêt.

Par ailleurs, les preneurs ayant formulé le souhait de ne quitter les lieux qu’à une date lointaine, l’astreinte provisoire de 100 euros par jour accompagnant la mesure d’expulsion sera maintenue.

IV) Sur l’indemnité de sortie de ferme et la demande de remboursement de deux factures acquittées pour le compte des bailleurs et pour un montant total de 9 758, 26 euros

Moyens des parties

Les fermiers sollicitent que leur soit versée une indemnité de 1 500 euros par hectare, et, à défaut, que la cour ordonne une expertise aux fins de déterminer le montant de l’indemnité leur revenant, en application de l’article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime.

Les fermiers sollicitent également le paiement d’une somme de 9 758, 26 euros au titre du remboursement de deux factures : une facture d’entretien de la bordure du bois, pour un montant de 3 259,95 euros acquittée en avril 2009, et une facture d’un montant de 6 498,31 euros réglée en 2018 et correspondant à des frais d’aménagement foncier – frais de remembrement – incombant à leurs bailleurs.

Ils font valoir, au soutien de cette prétention, qu’ils ont réalisé d’importants travaux excédant de beaucoup leurs obligations de preneurs, en entretenant 7 136 mètres linéaires de bordures de bois

alors que ces travaux incombent aux propriétaires, en ayant fait réaliser à leurs frais, des travaux dans le corps de ferme et dans la maison qu’ils occupent, en drainant l’intégralité des terres données à bail, en réalisant des assolements diversifiés durant les cinq dernières années.

Ils soulignent qu’ils sont bien fondés à solliciter une indemnité de 1 000 euros par hectare au titre du drainage et qu’il est justifié d’apports d’engrais chaque année, de l’utilisation de fertilisants conformes aux besoins des cultures, d’analyses de sol et de diagnostic de fertilité.

Ils critiquent la décision entreprise en ce qu’elle s’est bornée selon eux, à condamner leurs bailleurs à leur rembourser deux factures, sans les indemniser, de ce fait, en application des dispositions du code rural relatives à l’indemnité due au preneur sortant.

Les bailleurs intimés concluent à l’infirmation du jugement querellé en ce qu’il les a condamnés à payer une somme de 10 000 euros à leurs fermiers, au titre des travaux réalisés emportant amélioration du fonds loué et au débouté des appelants de la totalité de leurs demandes en indemnisation et en remboursement de factures.

Ils exposent, à hauteur de cour, que :

— seuls les travaux réalisés emportant amélioration du fonds et non le remboursement de factures acquittées pour le compte du bailleur, peuvent être indemnisés sur le fondement de l’article L.411-69 du code rural,

— les demandes en paiement au titre des factures acquittées sont anciennes et prescrites,

— les preneurs ne peuvent prétendre à aucune indemnité faute d’avoir le formalisme prescrit par l’article L. 411-73 du code rural, dès lors qu’ils ne justifient pas avoir sollicité l’autorisation de leurs bailleurs avant que d’exécuter ces travaux, ni obtenu l’accord des bailleurs pour les travaux le requérant,

— les preneurs ne démontrent pas que les travaux n’ont pas été subventionnés, ce qui fait obstacle à toute indemnisation ni même que les travaux réalisés ont apporté une amélioration au fonds donné à bail, au sens de l’article L.411-69 du code rural, et les pièces justificatives produites tant pour l’entretien des bordures, que les travaux réalisés sur le corps de ferme et dans la maison sont dénuées de toute valeur probante,

— les époux [F] ont bénéficié d’un nouveau bail en 1998 et ne peuvent donc prétendre au bénéfice des améliorations réalisées par les preneurs les ayant précédés, notamment pour les travaux de drainage et d’électricité et de chauffage dans la maison,

— la demande d’expertise judiciaire doit être rejetée, parce qu’elle n’aurait pas d’intérêt et ne peut être ordonnée pour suppléer la carence des appelants dans l’administration de la preuve qui leur incombe et si, malgré tout, une expertise devait être ordonnée, elle devrait porter également sur les dégradations éventuellement commises par les preneurs.

Réponse de la cour

L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.

En cas de vente du bien loué, l’acquéreur doit être averti par l’officier public ou ministériel chargé de la vente du fait qu’il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l’indemnité éventuellement due à celui-ci.

Si la vente a eu lieu par adjudication, le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur dans les conditions prévues aux articles L. 411-71 et L. 411-73. Cette mention est établie par l’officier public ou ministériel chargé de la vente d’après les indications fournies par le bailleur et par le preneur ; en cas de désaccord entre les parties, elle fait état des éléments contestés.

La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion'.

Par ailleurs, l’ article L411-73 du même code dispose :

'I – les travaux d’amélioration, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon les cas, l’une des procédures suivantes :

1 – peuvent être exécutés sans l’ accord préalable du bailleur :

* les travaux dispensés de cette autorisation par la loi 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat et les textes pris pour son application,

* les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations que cette liste ne pourra comprendre que les travaux nécessités par les conditions locales et afférents en ce qui concerne l’amélioration des bâtiments d’exploitation existants, à l’installation de l’eau et de l’électricité dans ceux-ci, à la protection du cheptel vif dans les conditions de salubrité et à la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques et, en ce qui concerne les ouvrages incorporés au sol, à la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, ainsi qu’aux travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle,

* tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement, calculée dans les conditions fixées par l’ article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail, que toutefois, lorsqu’il n’a pas reçu congé dans le délai prévu à l’ article L411-47 ou à l’ article L416-3, selon le cas, il est ajouté à la durée du bail en cours celle du nouveau bail y compris la prorogation de plein droit prévue à l’ article L411-58 deuxième alinéa,

* que deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci, que le bailleur peut soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire dans le délai de deux mois, à peine de forclusion, que le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité pour le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter,

2 – que pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol ainsi que les travaux réalisés dans le cadre de la production et, le cas échéant, de la commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur , lui notifie sa proposition, qu’en cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire,

* que le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’ accord écrit du bailleur et qu’il exécute alors les travaux à ses frais et supporte les impôts et taxes afférents au bâtiment construit,

* qu’en ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux, que le bailleur peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé en accord avec le preneur, qu’en cas de refus du bailleur ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s’il ne respecte pas son engagement d’exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l’ accord du bailleur pour l’exécution de ces travaux.

3 que pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur , qu’à cet effet, il lui notifie sa proposition ainsi qu’à un comité technique départemental dont la composition et les conditions d’intervention sont fixées par décret en Conseil d’Etat, que le bailleur peut décider de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur, que s’il refuse ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, le preneur en informe le comité technique départemental qui dispose d’un délai de deux mois pour rendre son avis,

* que le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n’a été formée par le bailleur auprès du tribunal paritaire, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai prévu, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

II.- que quelle que soit la procédure qui s’applique, les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur , présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation'.

S’agissant, en premier lieu, de l’entretien des bordures, les époux [F] font valoir que la société civile immobilière de la Pionnière a réglé, au mois d’avril 2009, une facture d’entretien de la bordure du bois, propriété des bailleurs, pour un montant de 3 259, 95 euros, correspondant à 1700 mètres linéaires, mais qu’ils ont, en réalité, entretenu 7 136 mètres linéaires, alors même que ces travaux incombaient à leurs bailleurs.

Les époux [F] produisent une facture d’un montant de 3 259, 95 euros – pièce n°5 des appelants – adressée le 19 avril 2009, à la société civile immobilière de la Pionnière, et correspondant à ' des travaux de broyage et d’élagage au lamier’ sur 1 700 mètres linéaires.

Toutefois, cette facture ne permet pas d’identifier la localisation des travaux, de sorte qu’il n’est pas démontré que ces travaux concernent des parcelles données à bail aux époux [F] par les bailleurs intimés ; elle n’a pas été adressée aux fermiers sortant, si bien qu’il n’est pas établi que les travaux ont été réalisés par ce dernier, et le simple entretien de bordures ne constitue pas une amélioration au sens de l’article L.411-69 du code rural, l’existence d’une plus-value pour le bailleur n’étant pas, en l’espèce, démontrée.

Pour ces motifs, les époux [F] sont mal fondés à solliciter une indemnisation à raison des travaux réalisés, ni le remboursement de la facture.

S’agissant, en deuxième lieu, des travaux réalisés au sein de la maison d’habitation située dans le corps de ferme, les époux [F] produisent diverses factures pour un montant total de 43795,88 euros, concernant, une extension de l’installation électrique, des achats chez Brico dépôt et Leroy Merlin, une remise en état de la chape, mur, isolation et salle de bains, la pose d’un grillage de protection, des travaux sur la chaudière au fuel et notamment son remplacement.

La cour relève que les pièces n°30 (travaux de plomberie et de chauffage pour 27 195, 50 euros et n°9 sur l’installation de l’extension électrique pour un montant de 6152, 54 euros), sont de simples devis non signés et dont il n’est pas prouvé qu’ils ont été acceptés.

Les tickets de caisse et factures d’achat Brico dépôt et Leroy Merlin – Pièces n°10 et 11 de l’appelant – ne permettent pas de déterminer la destination des achats.

La facture d’aménagement de deux chambres, une lingerie et une salle de bains – pièce n°12 des appelants – d’un montant de 10 688, 97 euros, datée de 2003, est libellée à l’ordre de la société civile immobilière La pionnière, qui n’est pas l’habitant de la maison louée.

Par ailleurs, et pour l’ensemble des travaux prétendument réalisés et des pièces justificatives fournies, les preneurs ne sont pas en mesure de justifier des formalités de communication préalable au bailleur des projets de travaux d’amélioration de l’habitat, exigées par les articles L. 411-73 et R. 411-16 du Code rural et de la pêche maritime ( Cass. 3e civ., 18 févr. 2014, n° 12-26.258).

Aucune autorisation des bailleurs n’est, par ailleurs, produite pour les travaux pour lesquels cette autorisation est requise et il n’est pas démontré que les travaux conserveraient ' une valeur effective d’utilisation’ pour le fonds loué (Cass. 3ème civ.19 juillet 2000, n°96-14.331).

Par suite, les preneurs ne peuvent utilement solliciter une indemnisation au titre des travaux dont s’agit.

S’agissant, en troisième lieu, des travaux réalisés au sein du corps de ferme – réalisation d’aménagement des bâtiments d’exploitation pour un montant de 23 285 euros hors taxe – et pour lesquels il est demandé une indemnisation de 500 euros par hectare, il n’est justifié d’aucune information ou autorisation des bailleurs. Il n’est pas justifié non plus que les travaux réalisés auraient constitué une amélioration du fonds.

Par suite, les époux [F] sont mal fondés à solliciter, s’agissant de ces travaux, une indemnisation sur le fondement de l’article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime.

Il en va de même, s’agissant des travaux de drainage, d’épandage et d’analyses de sols, alors que, pour donner lieu à indemnisation, les améliorations culturales « doivent avoir été exécutées avec l’autorisation du bailleur ou après notification de la proposition du preneur » ( Cass. 3e civ., 7 mai 2002, n° 00-12.865).

Il convient d’ajouter que les travaux de drainage et aussi d’électricité et de chauffage dans la maison d’habitation des époux [F] ont été réalisés antérieurement à la prise à bail des fermiers actuels, qui n’ont pas bénéficié, comme le soulignent à bon droit les bailleurs intimés, d’une cession de bail des époux [Y] [F], mais d’un nouveau bail distinct, consenti en 1998, si bien que les appelants ne peuvent solliciter utilement l’indemnisation d’améliorations réalisées par les preneurs les ayant précédés.

Il résulte de ce qui précède qu’il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les bailleurs à payer aux époux [F] une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime ' et pour solde de tout compte', et de débouter les époux [F] de leur demande d’indemnisation sur le fondement de cet article du code rural.

En raison de ce débouté, il n’y a pas lieu d’accueillir la demande d’expertise des époux [F].

En revanche, rien ne s’oppose, dès lors que les époux [F] ont été déboutés de leur demande d’indemnité de sortie de ferme fondée sur l’article L. 411-69 du code rural, au remboursement des règlements effectués en 2018 et 2020, pour un montant total de 6 498, 91 euros hors taxe, au titre de la participation aux frais de maîtrise d’oeuvre, de travaux connexes et de fonctionnement de l’association foncière et de frais d’aménagement foncier réalisés sur la commune de [Localité 7], les travaux connexes au remembrement devant être assumés par le bailleur, en vertu des dispositions des articles L.133-1 et L.133-2 du code rural.

V) Sur les demandes accessoires

Les époux [F], qui succombent pour l’essentiel, seront condamnés aux dépens d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à celui du fermage jusqu’à la date de libération des lieux,

— condamné MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] à payer solidairement à M. et Mme [F] et pour solde de tout compte entre les parties, la somme de 10 000 euros ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Fixe à la somme de 10 000 euros par mois l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [F], à compter de la date de signification du présent arrêt et jusqu’à parfaite libération des lieux, l’indemnité d’occupation étant maintenue à un montant égal à celui du fermage pour la période allant du 1er octobre 2022 jusqu’à la date de la signification du présent arrêt ;

Déboute M. et Mme [F] de leur demande d’indemnisation sur le fondement de l’article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime ;

Ajoutant au jugement déféré

Condamne MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] à payer à M. et Mme [F] une somme de 6 498, 91 euros ;

Déboute M. et Mme [F] du surplus de leurs demandes en paiement et de la totalité de leurs autres demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme [F] à payer à

MM. [D], [L] et [S] [V] [Z] et Mme [T] [V] [Z] une indemnité de 6 000 euros ;

Condamne in solidum M. et Mme [F] aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,