MINUTE N° 24/537

Copie exécutoire à :

— M^e Guillaume HARTER

— M^e Mohamed MENDI

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 02 Décembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/04062 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IF35

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection de mulhouse

APPELANTE :

Madame [C] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4369 du 12/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A. IMMOBILIERE 3 F GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Mohamed MENDI, avocat au barreau de MULHOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 29 mars 2019, la Sa Immobilière 3F Grand Est a donné à bail à Madame [C] [E] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], et ce, en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel révisable dont le montant a initialement été fixé à la somme de 549,57 euros, charges comprises.

Le 22 septembre 2021, le bailleur a fait signifier à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’un arriéré locatif d’un montant de 1 490,30 euros.

Par acte d’huissier signifié le 28 février 2022, il a fait citer Madame [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de la défenderesse sous astreinte, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et à celui de l’arriéré locatif, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [C] [E] s’est, à titre principal, opposée aux demandes en faisant valoir que la dette était réglée et subsidiairement, elle a sollicité les plus larges délais de paiement dans une limite de deux années et la condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 20 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 29 mars 2019 sont réunies à la date du 22 novembre 2021 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date,

— débouté Madame [C] [E] de sa demande de délais de paiement,

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [C] [E] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [C] [E] à la somme qui aurait été due au titre du loyer et de la provision sur charges, régularisée sur justificatif, si le bail s’était poursuivi entre les parties,

— condamné Madame [C] [E] à payer à la Sa Immobilière 3F Grand Est cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 novembre 2023 ( en réalité 2021) jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés au bailleur,

— condamné Madame [C] [E] à verser à la Sa Immobilière 3F Grand Est la somme de 3 241,14 euros, décompte arrêté au 9 mai 2023 incluant l’échéance d’avril 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1490,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamné Madame [C] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée,

— débouté la Sa Immobilière 3F Grand Est de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision

Madame [C] [E] a, suivant déclaration en date du 14 novembre 2023, interjeté appel à l’encontre de cette décision et par dernières écritures notifiées le 8 août 2024, elle conclut à l’infirmation de la décision entreprise sauf en ce qu’elle a débouté la Sa Immobilière 3F Grand est de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

À titre principal

— débouter la Sa Immobilière 3F Grand Est de l’intégralité de ses demandes,

À titre subsidiaire :

— juger que Madame [C] [E] bénéficiera des plus larges délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,

— juger que si Madame [C] [E] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ainsi fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la Sa Immobilière 3F Grand Est de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la Sa Immobilière 3F Grand Est de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause :

— débouter la Sa Immobilière 3F Grand Est de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la Sa Immobilière 3F Grand Est aux entiers frais et dépens des deux instances.

Au soutien de son appel, Madame [C] [E] fait valoir que, divorcée, elle a la charge de ses trois enfants mineurs pour l’entretien desquels le père ne verse aucun subside, qu’elle a été victime d’un accident du travail au mois d’août 2021 l’empêchant de pouvoir reprendre son emploi ; qu’elle a fait l’objet d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que sa dette pourrait être réglée par la caisse d’allocations familiales par le biais du Fonds de solidarité pour le logement.

Elle ajoute bénéficier d’un revenu total moyen d’un montant de 2 042 € et assure s’acquitter actuellement de l’intégralité des loyers à sa charge et verser mensuellement depuis le mois de janvier 2024 un montant supplémentaire de 200 € à valoir sur l’arriéré, de sorte qu’elle est en situation de faire face au remboursement échelonné de l’arriéré locatif lequel, contrairement aux allégations de la partie intimée, n’a pas considérablement augmenté.

Par conclusions notifiées le 29 février 2024, la Sa Immobilière 3F Grand Est conclut à la confirmation de la décision entreprise, et au débouté des demandes présentées par Madame [C] [E] dont elle sollicite la condamnation aux dépens et à lui payer une

somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que si Madame [C] [E] a effectivement repris le règlement de ses loyers à compter de novembre 2023, l’arriéré locatif a augmenté puisqu’il s’élève à la somme de 3 873,38 euros au 20 février 2024 et que le montant de la dette locative dépasse le plafond de prise en charge par le fonds de solidarité pour le logement.

L’ordonnance de clôture est en date du 23 septembre 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la résiliation du bail

Etant admis que la dette locative litigieuse n’est pas incluse dans la procédure de surendettement dont a bénéficié l’appelante, il convient de relever que les dispositions du jugement déféré, par lesquelles le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, reposent sur des motifs pertinents et exhaustifs que la cour adopte.

Au demeurant, l’appelante ne soutient plus, comme elle l’avait fait devant le premier juge, avoir réglé le montant de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois prévu au commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui avait été signifié en date du 22 septembre 2021.

À défaut de moyen nouveau ou de preuve nouvelle, la décision déférée sera donc confirmée sur ce point.

Sur les demandes en paiement et la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII du même texte, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordé ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la dette locative, dont le montant n’est pas contesté, s’élève à la somme de 3 873,38 euros au 20 février 2024. Il est constant que la locataire a repris le paiement du loyer et des charges à compter du mois de novembre 2023 et qu’elle a mis en place un virement permanent d’un montant de 200 euros à valoir sur l’arriéré locatif à compter du mois de janvier 2024. Elle se trouve ainsi en situation de régler sa dette locative.

Dans cette occurrence et compte tenu des difficultés rencontrées par Madame [C] [E], qui a la charge effective de trois enfants mineurs et rencontre des difficultés de santé, il convient d’accorder à l’appelante un délai de paiement de trois années dans les conditions visées au dispositif du présent arrêt et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Madame [C] [E] devra impérativement respecter le moratoire qui lui est accordé sous peine de perdre, dès le premier manquement, soit à l’obligation de payer le loyer et les charges courantes, ou/et à l’obligation au paiement de l’acompte à valoir sur l’arriéré, le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire, auquel cas les dispositions du jugement déféré concernant l’expulsion et le paiement de l’indemnité d’occupation s’appliqueraient immédiatement et sans autre formalité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Débitrice bénéficiant d’une mesure de faveur, Madame [C] [E] sera condamnée aux dépens d’appel.

Eu égard à la situation économique de Madame [C] [E], il convient de dire n’y avoir lieu à faire application, à hauteur d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement formée par Madame [C] [E],

Et statuant à nouveau de ce chef,

ACCORDE à Madame [C] [E] un délai de paiement sur trois années à conditions qu’elle règle mensuellement et avant le 5 de chaque mois auprès de la Sa Immobilière 3F Grand Est, outre les loyers et les charges courants, une somme de 100 euros à valoir sur l’arriéré locatif jusqu’à apurement complet de la dette, la première échéance de remboursement de l’arriéré devant intervenir au plus tard le 5 janvier 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais octroyés,

DIT que si Madame [C] [E] respecte les modalités fixées supra, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT que dans le cas contraire et dès le premier manquement, elle reprendra son plein effet et que les dispositions du jugement déféré concernant la condamnation au paiement de l’arriéré locatif, la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation et les dispositions de ce jugement concernant l’expulsion reprendront leurs pleins effets.

Et y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [E] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente