MINUTE N° 262/24

Copie exécutoire à

— M^e Joseph WETZEL

— M^e Katja MAKOWSKI

Le 22.05.2024

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 22 Mai 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/03565 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H5RM

Décision déférée à la Cour : 16 Juin 2022 par le Juge des loyaux commerciaux du Tribunal judiciaire de COLMAR – 1ère chambre civile

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.S. VERTE VALLÉE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 31]

[Adresse 1]

[Localité 21]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT :

S.C.I. LES CLARINES

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 18]

[Localité 22]

Représentée par M^e Katja MAKOWSKI, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e GERARD, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon un acte sous seing privé en date du 20 mars 2009, la SCI LES CLARINES a donné à bail commercial à la société VERTE VALLEE des biens dépendant d’un ensemble immobilier, partiellement en copropriété, sis à MUNSTER.

La destination est celle d’hôtel, de restaurant et d’activités annexes à l’hôtellerie.

L’assiette du bail comprenait initialement, outre les locaux commerciaux décrits ci-après, un local à usage d’appartement de fonction pour le directeur de l’hôtel ainsi qu’un jardin et des caves (lots n°4, n°6, 8, 16 et 17 de l’immeuble [Adresse 19]).

Selon un acte sous seing privé en date du 1er octobre 2013, ces appartement, jardins et caves ont été retirés de l’assiette du bail, qui porte ainsi exclusivement sur les lots suivants :

1) Dans l’immeuble sis [Adresse 2], un local à usage commercial dans lequel est exploité un hôtel-restaurant, comprenant :

Un restaurant

Une cuisine

Un hall d’entrée agrandi

Une salle de jeux

Une salle de jeux pour petits enfants (lot n°3 de la copropriété VERTE VALLEE [Adresse 27])

Un studio (lot n°5 et n°28 de la copropriété [Adresse 37])

Un espace forme réaménagé dont une piscine

Un centre de balnéothérapie comprenant 10 cabines, un local de préparation, un vestiaire, une douche, 2 WC

2) Dans l’immeuble sis [Adresse 2], deux studios, à savoir :

Un studio formant le lot n°22 d’une surface d’environ 34,59 m2

Un studio formant le lot n°23 d’une surface d’environ 27,29 m2

3) Dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 35], cadastré section [Cadastre 9] n°[Cadastre 15] [Adresse 36] ares sol, section [Cadastre 9] n°[Cadastre 10]-[Adresse 7] ares sol : un local à usage commercial formant les lots de copropriété n°21 à 75 pour 606,12/1000, ainsi que les parties communes rattachées à ces divers lots, soit 55 chambres (201 à 219, 301 à 318, 401 à 416 et 501 à 505)

4) Dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], cadastré section [Cadastre 9] n°[Cadastre 13] avec 41,25 ares sol et bâtiment : un local à usage commercial comprenant :

Le lot n°1 : 35 chambres (120 à 128, 220 à 228, 320 à 328, 420 à 425, 520 à 521), au sous-sol : un espace forme comprenant local sauna, un hammam, une piscine, un bain bouillonnant, une salle de fitness, 2 vestiaires et au rez-de-chaussée : des salles de réunions modulables

Le lot n°2 : un bureau

Lesdits lors représentant respectivement 632,98/1000 et 12,82/1000 des parties communes.

5) Dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 34] [Localité 20] [Adresse 28], cadastré section [Cadastre 9] n°[Cadastre 16] [Adresse 26] ares sol et section [Cadastre 9] n°[Cadastre 12] [Adresse 24] ares sol : un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°3 à 20 pour 202,23/1000, soit 18 chambres au 1er étage (101 à 118) ainsi que les parties communes.

La location a été consentie à compter du 1er janvier 2009 pour une durée de neuf années, avec un loyer initial de 560 000 euros HT/HC, indexé annuellement.

Par avenant du 1er octobre 2013, le montant du loyer a été porté à un montant annuel de 583 691,76 euros HT/HC, les autres clauses du bail du 20 mars 2009 demeurant inchangées.

Ce bail sera évoqué dans le corps de l’arrêt sous la dénomination 'Bail 1', et la fixation du montant de son loyer commercial constitue l’objet du présent arrêt.

Par acte séparé sous seing privé du 20 mars 2009, la SCI CLARINES a donné à bail commercial à la société VERTE VALLEE le lot n°4, dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] et cadastré section [Cadastre 9] n°[Cadastre 17] [Adresse 25] ares, comprenant au rez-de-chaussée : un hall, une chambre, un coin cuisine, une salle de bains avec WC d’une surface de 31 m2, une terrasse d’une surface de 15 m2, et les parties communes 13,38/1000 des parties générales PC1 et 36,47/1000 des parties spéciales PC2.

Ce bail sera évoqué sous la dénomination 'Bail 2'. Le différend né de la contestation du montant du loyer commercial en découlant fait l’objet d’un arrêt séparé.

La location a été consentie à compter du 1er avril 2009 pour une durée de neuf années.

Par exploits d’huissier en date du 5 février 2018, la société VERTE VALLEE a sollicité auprès de son bailleur, le renouvellement de ses deux baux à compter du 1er avril 2018, et ce moyennant un loyer annuel de :

* 444 085 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1'

* 5 392,05 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

Ces propositions de loyer s’appuyaient essentiellement sur un rapport d’expertise amiable établi par Madame [J] [R], expert en valorisation immobilière agréé auprès la Cour d’appel de Colmar, qui estimait la valeur locative annuelle à un montant total de 465 145 euros HT/HC, soit 459 565 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1' et 5 580 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

Par actes signifiés le 24 avril 2018, le bailleur notifiait son acceptation de principe des renouvellements sollicités, mais refusait les loyers proposés, entendant maintenir le montant des loyers à ceux des baux expirés, à savoir 595 651,80 euros dans le cadre du 'bail 1' et 5 789,40 euros dans le cadre du 'bail 2'.

En l’absence d’accord, la société VERTE VALLEE a notifié au bailleur, par lettres recommandées du 6 août 2018, les mémoires préalables aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018, à un montant annuel de 382 169,43 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1' et 4 640,27 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

Selon mémoire du 4 septembre 2018, la SCI LES CLARINES s’opposait à la demande et maintenait ses prétentions.

La société VERTE VALLEE a par conséquent saisi le juge des loyers commerciaux de [Localité 23], aux fins de fixation des loyers des baux renouvelés aux montants sollicités aux termes de ses mémoires.

Par jugements du 18 juin 2019, le Tribunal a ordonné une expertise – aux fins d’estimer la valeur locative – confiée à Madame [V] [I], qui a déposé son rapport le 25 novembre 2020, au terme duquel elle conclut à une valeur locative au 1er avril 2018 de 546 146 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1' et de 5 135 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

Par jugements du 16 juin 2022, le Tribunal a fixé le loyer des baux renouvelés à compter du 1er avril 2018 à 518 839 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1' et 4 878,25 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

La société VERTE VALLEE a interjeté appel en date du 20 septembre 2022 des jugements dont elle demande l’infirmation, et réclame la fixation des loyers des baux renouvelés aux montants respectifs de 363 845 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1' et de 4 621,50 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

Par conclusions en date du 10 mars 2023, la SCI LES CLARINES, qui s’est constituée intimée le 5 octobre 2022, a interjeté appel incident du jugement du 16 juin 2022 et sollicite la fixation du loyer renouvelé, à compter du 1er avril 2018, à un montant annuel, pour le bail 1 de 595 651,80 euros HT/HC, subsidiairement 546 146 euros et à titre infiniment subsidiaire 518.839 euros, et pour le bail 2 de 5 789,40 euros, subsidiairement 5135 euros et à titre infiniment subsidiaire 4 878,25 euros.

Par ordonnance du 14 février 2024, la procédure RG 22/3565 -portant sur l’appel de la décision rendue au sujet du bail 1 (l’ensemble hôtelier, de restauration, de séminaires, de balnéothérapie, avec deux studios) – était clôturée et le dossier renvoyé à l’audience de plaidoirie du 13 mars 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières écritures datées du 16 janvier 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SAS VERTE VALLEE demande, au sujet du BAIL 1, à la cour de :

DIRE ET JUGER l’appel de la SOCIETE PAR ACTION SIMPLIFIEE VERTE VALLEE recevable et bien fondé.

INFIRMER le jugement.

Statuant à nouveau :

FIXER le loyer du bail renouvelé objet des présentes et portant sur les locaux ci-après, à compter du 1er avril 2018, à un montant annuel de 363 845 euros hors taxes et hors charges :

1) Dans un immeuble sis [Adresse 3], un local à usage commercial dans lequel est exploité un hôtel-restaurant, comprenant notamment :

— un restaurant

— une cuisine

— un hall d’entrée agrandi

— une salle de jeux

— une salle de jeux pour petits enfants (lot n°3 de la copropriété [Adresse 37])

— un studio (lot n°5 et n°28 copropriété [Adresse 37])

— un espace forme réaménagé dont une piscine

— un centre de balnéothérapie comprenant :

—  10 cabines

— un local de préparation

— un vestiaire

— une douche

—  2 wc

2) Dans un immeuble sis [Adresse 3], deux studios, à savoir :

— le studio vendu à la SCI LES CLARINES par les époux [D], lot n°22 d’une surface

d’environ 34,59 m2

— le studio vendu à la SCI LES CLARINES par la SAS YPG HOLDING, lot n°23 d’une surface d’environ 27,29 m2

3) Dans un immeuble sis [Adresse 33], un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°21 à 75 pour 606,12 / 1000, ainsi que les parties communes rattachées à ces divers lots, soit 55 chambres (201 à 219, 301 à 318, 401 à 416 et 501 à 505), faisant partie d’une copropriété sise à [Localité 29], cadastré section [Cadastre 9] n°[Cadastre 15] [Adresse 31] ' 44,18 ares sol ; section [Cadastre 9] n°[Cadastre 10]-[Cadastre 6] ' [Adresse 31] ' 10,38 ares sol

4) Dans un immeuble sis [Adresse 5], un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°1 et 2 représentant respectivement 632,98 / 1000, et 12,82/ 1000 des parties communes et cadastrés section [Cadastre 9] n°[Cadastre 13] avec 41,25 ares sol et bâtiment :

— Lot de copropriété n°1 : 35 chambres (120 à 128, 220 à 228, 320 à 328, 420 à 425, 520 à 521) ; au sous-sol : un espace forme comprenant local sauna, un hammam, une piscine, un bain bouillonnant, une salle de fitness, 2 vestiaires ; au Rez-de-chaussée : salle de réunions modulables ;

— Lot de copropriété n°2 : un bureau

5) Dans un immeuble sis [Adresse 31] à [Localité 21], un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°3 à 20 pour 202,23 / 1000, soit 18 chambres au 1er étage (101 à 118) ainsi que les parties communes, faisant partie d’une copropriété sise à [Localité 29] cadastré section [Cadastre 9] n°[Cadastre 15] ' [Adresse 31] ' 44,18 ares sol ; section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11] ' [Adresse 31] ' 10,39 ares sol.

SUR APPEL INCIDENT DE LA SCI LES CLARINES :

DIRE ET JUGER l’appel incident de la SCI LES CLARINES irrecevable et mal fondé ;

En conséquence,

L’en DEBOUTER ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société SCI LES CLARINES à payer à la société SOCIETE PAR ACTION SIMPLIFIEE VERTE VALLEE la somme de 15. 000 euros par application de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la société SCI LES CLARINES aux entiers frais et dépens, des deux instances en ce compris les frais d’expertise.

DEBOUTER la société SCI LES CLARINES de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions.

Aux termes de ses dernières écritures datées du 26 janvier 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SCI LES CLARINES demande à la cour de :

Sur l’appel principal :

DECLARER l’appel de la SAS VERTE VALLEE mal fondé

DEBOUTER la SAS VERTE VALLEE de l’intégralité de ses moyens et demandes

Sur l’appel incident :

DECLARER l’appel incident de la SCI LES CLARINES recevable et INFIRMER la décision entreprise,

A titre principal :

— DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 est fixé à 595.651,80 euros hors taxes et hors charges par an pour les locaux visés suivants :

1) Dans un immeuble sis [Adresse 3], un local à usage commercial dans lequel est exploité un hôtel-restaurant, comprenant

notamment :

— un restaurant

— une cuisine

— un hall d’entrée agrandi

— une salle de jeux

— une salle de jeux pour petits enfants (lot n°3 de la copropriété [Adresse 37])

— un studio (lot n°5 et lot n°28 copropriété [Adresse 37])

— un espace forme réaménagé dont une piscine – un centre de balnéothérapie comprenant : * 10 cabines

* un local de préparation

* un vestiaire

* une douche

* deux WC

2) Dans un immeuble sis [Adresse 3], deux studios, à savoir :

— le studio vendu à la SCI LES CLARINES par les époux [D], lot n°22 d’une surface

d’environ 34,59 m²,

— le studio vendu à la SCI LES CLARINES par la SAS YPG HOLDING, lot n°23 d’une surface d’environ 27,29 m².

3) Dans un immeuble sis [Adresse 31] à [Localité 29], un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°21 à 75 pour 606,12 / 1 000, ainsi que les parties communes rattachées à ces divers lots, soit 55 chambres (201 à 219, 301 à 318, 401 à 416 et 501 à 505). Les biens loués font parties d’une copropriété sise à [Localité 29] cadastré

section [Cadastre 9] n°[Cadastre 15] [Adresse 31] ' 44,18 ares sol; section [Cadastre 9] n°[Cadastre 10]-[Cadastre 6] ' [Adresse 31] ' 10,38 ares sol.

4) Dans un immeuble sis [Adresse 5], un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°1 et n°2 représentant respectivement 632,98 / 1000 et 12,82 / 1000 des parties communes et cadastrés section [Cadastre 9] n°[Cadastre 13] avec 41,25 ares sol et bâtiment.

Lot de copropriété n°1 : 35 chambres (120 à 128, 220 à 228, 320 à 328, 420 à 425 520 à 521); au sous-sol : un espace forme comprenant local sauna, un hammam, une piscine, un bain bouillonnant, une salle de fitness, deux vestiaires ; au rez-de-chaussée : salle de

réunions modulables

Lot de copropriété n°2 : un bureau

5) Dans un immeuble sis [Adresse 31] à [Localité 21], un local à usage commercial

comprenant les lots de copropriété n°3 à 20 pour 202,23 / 1000 soit 18 chambres au 1er étage (101 à 118) ainsi que les parties communes. Les biens loués font partie d’une copropriété sis à [Localité 29] cadastré section [Cadastre 9] n°[Cadastre 14] / [Cadastre 8] ' [Adresse 31] ' 44,18 ares

sol ; section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11] ' [Adresse 31] ' 10,39 ares sol.

A titre subsidiaire :

— DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 est fixé à 546 146 € hors taxes et hors charges par an pour les locaux suivants :

2) Dans un immeuble sis [Adresse 3], un local à usage commercial dans lequel est exploité un hôtel-restaurant, comprenant

notamment :

— un restaurant

— une cuisine

— un hall d’entrée agrandi

— une salle de jeux

— une salle de jeux pour petits enfants (lot n°3 de la copropriété [Adresse 37])

— un studio (lot n°5 et lot n°28 copropriété [Adresse 37]) – un espace forme réaménagé dont

une piscine – un centre de balnéothérapie comprenant :

* 10 cabines

* un local de préparation

* un vestiaire

* une douche

* deux WC

2) Dans un immeuble sis [Adresse 3], deux studios, à savoir :

— le studio vendu à la SCI LES CLARINES par les époux [D], lot n°22 d’une surface

d’environ 34,59 m²,

— le studio vendu à la SCI LES CLARINES par la SAS YPG HOLDING, lot n°23 d’une surface d’environ 27,29 m².

3) Dans un immeuble sis [Adresse 31] à [Localité 29], un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°21 à 75 pour 606,12 / 1 000, ainsi que les parties communes rattachées à ces divers lots, soit 55 chambres (201 à 219, 301 à 318, 401 à 416 et 501 à 505). Les biens loués font parties d’une copropriété sise à [Localité 29] cadastré

section [Cadastre 9] n°[Cadastre 15] [Adresse 31] ' 44,18 ares sol; section [Cadastre 9] n°[Cadastre 10]-[Cadastre 6] ' [Adresse 31] ' 10,38 ares sol.

4) Dans un immeuble sis [Adresse 5], un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°1 et n°2 représentant respectivement 632,98 / 1000 et 12,82 / 1000 des parties communes et cadastrés section [Cadastre 9] n°[Cadastre 13] avec 41,25 ares sol et bâtiment.

Lot de copropriété n°1 : 35 chambres (120 à 128, 220 à 228, 320 à 328, 420 à 425 520 à 521); au sous-sol : un espace forme comprenant local sauna, un hammam, une piscine, un bain bouillonnant, une salle de fitness, deux vestiaires ; au rez-de-chaussée : salle de

réunions modulables

Lot de copropriété n°2 : un bureau

5) Dans un immeuble sis [Adresse 31] à [Localité 21], un local à usage commercial

comprenant les lots de copropriété n°3 à 20 pour 202,23 / 1000 soit 18 chambres au 1er étage (101 à 118) ainsi que les parties communes. Les biens loués font partie d’une copropriété sis à [Localité 29] cadastré section [Cadastre 9] n°[Cadastre 14] / [Cadastre 8] ' [Adresse 31] ' 44,18 ares

sol ; section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11] ' [Adresse 31] ' 10,39

A titre infiniment subsidiaire :

— DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 est fixé à 518 839 € hors taxes et hors charges par an pour les locaux suivants :

3) Dans un immeuble sis [Adresse 3], un local à usage commercial dans lequel est exploité un hôtel-restaurant, comprenant

notamment :

— un restaurant

— une cuisine

— un hall d’entrée agrandi

— une salle de jeux

— une salle de jeux pour petits enfants (lot n°3 de la copropriété [Adresse 37])

— un studio (lot n°5 et lot n°28 copropriété [Adresse 37]) – un espace forme réaménagé dont

une piscine – un centre de balnéothérapie comprenant :

* 10 cabines

* un local de préparation

* un vestiaire

* une douche

* deux WC

2) Dans un immeuble sis [Adresse 3], deux studios, à savoir :

— le studio vendu à la SCI LES CLARINES par les époux [D], lot n°22 d’une surface

d’environ 34,59 m²,

— le studio vendu à la SCI LES CLARINES par la SAS YPG HOLDING, lot n°23 d’une surface d’environ 27,29 m².

3) Dans un immeuble sis [Adresse 31] à [Localité 29], un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°21 à 75 pour 606,12 / 1 000, ainsi que les parties communes rattachées à ces divers lots, soit 55 chambres (201 à 219, 301 à 318, 401 à 416 et 501 à 505). Les biens loués font parties d’une copropriété sise à [Localité 29] cadastré

section [Cadastre 9] n°[Cadastre 15] [Adresse 31] ' 44,18 ares sol; section [Cadastre 9] n°[Cadastre 10]-[Cadastre 6] ' [Adresse 31] ' 10,38 ares sol.

4) Dans un immeuble sis [Adresse 5], un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°1 et n°2 représentant respectivement 632,98 / 1000 et 12,82 / 1000 des parties communes et cadastrés section [Cadastre 9] n°[Cadastre 13] avec 41,25 ares sol et bâtiment.

Lot de copropriété n°1 : 35 chambres (120 à 128, 220 à 228, 320 à 328, 420 à 425 520 à 521); au sous-sol : un espace forme comprenant local sauna, un hammam, une piscine, un

bain bouillonnant, une salle de fitness, deux vestiaires ; au rez-de-chaussée : salle de

réunions modulables

Lot de copropriété n°2 : un bureau

5) Dans un immeuble sis [Adresse 31] à [Localité 21], un local à usage commercial

comprenant les lots de copropriété n°3 à 20 pour 202,23 / 1000 soit 18 chambres au 1er étage (101 à 118) ainsi que les parties communes. Les biens loués font partie d’une copropriété sis à [Localité 29] cadastré section [Cadastre 9] n°[Cadastre 14] / [Cadastre 8] ' [Adresse 31] ' 44,18 ares

sol ; section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11] ' [Adresse 32]

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SASU VERTE VALLEE aux entiers frais et dépens, y compris les frais

d’expertise

— CONDAMNER la SASU VERTE VALLEE à payer à la SCI LES CLARINES la somme

de 10.000 € au titre de l’article 700 CPC.

La Cour se référera aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des faits de la procédure et de leurs prétentions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

1) Sur un rappel du contexte et des observations d’ordre général :

Il est rappelé qu’au moment de l’engagement de la procédure, le loyer hors taxes et hors charges était de 595 651,80 euros par an pour les biens visés dans le Bail n°1, et qu’à l’heure actuelle il est de 625 001,64 euros. Lorsque la SAS VERTE VALLEE a demandé, le 5 février 2018, le renouvellement du bail commercial portant sur l’ensemble immobilier, elle a formulé une proposition de fixation du loyer à la baisse moyennant un loyer de 444 085,85 euros.

La SCI LES CLARINES a accepté le principe du renouvellement, mais a refusé la proposition de fixation du nouveau loyer.

En conséquence, le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans a été accepté aux clauses et conditions en vigueur au 1er avril 2018, avec un loyer de 595 651,80 euros.

L’expert judiciaire, Madame [V] [I], désignée par la juridiction de [Localité 23], a évalué la valeur locative annuelle des biens donnés dans le cadre du bail n°1 à la somme de 546.146 euros hors taxes et hors charges.

Par ailleurs, il est à noter que la SAS VERTE VALLEE avait produit aux débats un rapport établi par un expert privé, Madame [J] [R], qui avait évalué cette valeur locative à la somme de 459.565 euros hors taxes et hors charges par an.

Les locaux donnés à bail faisant l’objet de la présente procédure se composent :

— d’une partie hébergement de l’hôtel, à savoir les chambres ;

— d’une partie restauration ;

— de deux studios ;

— d’une partie 'salle de séminaires’ ;

— d’une partie balnéothérapie.

L’expert judiciaire a appliqué les méthodes de calcul 'dite hôtelière’ pour la partie 1 (hôtel – hébergement), la méthode par comparaison en fonction de la surface pondérée des locaux pour les parties 2 (restauration), 3 (les 2 studios) et 4 (salles de séminaires) et la méthode du chiffre d’affaires pour la partie 5 (balnéothérapie/ loisirs). La pertinence de ces choix de méthode n’est pas remise en cause par les parties, qui ne contestent que leurs modalités de calcul.

Le premier juge a considéré que les travaux réalisés par le locataire étaient suffisamment importants, pour qu’ils soient de nature à impacter le montant du loyer de manière globale, de sorte qu’un abattement de 5 % était appliqué sur la valeur locative de l’ensemble immobilier, toutes activités confondues.

Ce raisonnement – contesté par le preneur – ne peut cependant être maintenu à hauteur d’appel, en ce sens que la nature et l’importance des travaux avancés par le preneur varient selon le secteur d’activité concerné, de sorte qu’il conviendra de mener une réflexion sur cette question secteur d’activité par secteur d’activité.

2) Sur la valeur locative de la partie dédiée à l’activité hôtellerie :

Le premier juge a appliqué la méthode de calcul préconisée par l’expert, celle de la méthode hôtelière, qui avait également été retenue par Madame [R] dans son rapport privé établi à la demande de la SAS VERTE VALLEE.

Il convient dès lors de passer en revue les différentes étapes de la méthode 'dite hôtelière', à savoir :

* le calcul de la recette théorique basée sur un taux d’occupation de l’hôtel à 100 % tenant compte du taux de fermeture,

* les déductions pouvant s’opérer sur cette recette (taxe de séjour, TVA, commissionnement, remises et ristournes),

* le taux d’occupation,

* la détermination du taux d’effort des établissements de la catégorie appliqué au chiffre d’affaires final.

2-1) Le taux de recette théorique globale hors-taxes et les déductions :

L’expert judiciaire a retenu dans son rapport une recette théorique de 4 676 530 euros TTC, soit, après soustraction de la TVA (425 140 euros), 4 251 399 euros hors-taxes.

En opérant des déductions au titre des frais liés à la segmentation de la clientèle et au commissionnement (220 966 euros), aux remises tarifaires (191 738 euros), l’expert a fixé le chiffre d’affaires théorique HT à 3 838 686 euros hors-taxes.

Le jugement du 16 juin 2022 a repris ces chiffres, au motif que l’expert avait parfaitement justifié ses calculs en prenant en compte le prix des chambres et les jours de fermeture.

La société VERTE VALLEE avance à ce sujet un chiffre de 3 096 240 euros hors-taxes, le justifiant par la déduction de commissions liées aux [Localité 30] ainsi que de remises et ristournes qui n’auraient pas été suffisamment prises en compte. En outre, la société reproche à l’expert d’avoir opéré une confusion entre l’ancienne et la nouvelle méthode hôtelière, se fondant tantôt sur des statistiques, tantôt sur les résultats propres de l’établissement VERTE VALLEE, ce qui l’aurait poussé à retenir un taux d’occupation supérieur à la moyenne.

La société civile immobilière propriétaire considère de son côté qu’il ne devrait pas y avoir de déduction des frais [Localité 30], en ce qu’ils correspondent à la rémunération d’intermédiaires offrant un service à la société VERTE VALLEE (référencement Internet, collecte de données de clients, facturation.).

La cour constate que les chiffres avancés par l’expert, s’agissant de la question des commissionnements ([Localité 30]) – à savoir que les commissionnements pratiqués étaient de 16,5 % en 2017 et 2018 et que la proportion du chiffre d’affaires générée grâce aux sites de réservation en ligne avait été de 34 % en 2017 et de 29 % en 2018 (cf. annexe 11 du rapport), sont parfaitement justifiés en ce qu’ils ont été déterminés grâce à l’examen des documents comptables remis par l’exploitant. Aussi la moyenne retenue de 31,5 % est conforme à la réalité et doit être retenue.

Puis, s’agissant des remises tarifaires, il ressort également des éléments comptables remis que 11 % du chiffre d’affaires total 'hébergement’ proviennent des remises 'groupes et offres’ (séminaires, groupes, soirée étape) et que ces remises correspondent en moyenne à 41 % du prix affiché.

Il s’agit là encore d’éléments comptables objectifs qui doivent être pris en compte, et qui ne peuvent être écartés comme le souhaiterait le propriétaire au motif que le recours aux [Localité 30] constituerait 'un choix commercial délibéré de l’exploitant’ qui ne saurait lui être opposable, alors qu’il est de notoriété publique que le secteur de l’hôtellerie ne peut plus fonctionner sans cette pratique des [Localité 30].

2-2) Sur le taux d’occupation :

L’expert a expliqué dans son rapport les raisons qui l’ont amenée à fixer le taux d’occupation à 59,12 %. Elle a réalisé une moyenne entre d’une part le taux d’occupation des hôtels de catégorie trois étoiles sur la région (de 64,31 % en moyenne en 2017 et 2018) et d’autre part le taux d’occupation des 'hôtels toutes catégories’ situés dans le secteur de la vallée de [Localité 29] (53,94 % sur les deux années), après avoir indiqué qu’aucun de ces taux, pris isolément, n’était, 'parfaitement satisfaisant pour notre étude'.

Ce choix de procéder à une moyenne de ces deux taux s’explique par le fait que l’hôtel VERTE VALLEE était le seul établissement de sa catégorie dans la vallée de [Localité 29].

La demande de LA SAS VERTE VALLEE tendant à voir fixer le taux d’occupation à 54 % – soit le taux moyen d’occupation de tous les hôtels présents dans la vallée de [Localité 29] – ne saurait aboutir en ce sens que son raisonnement ne prend nullement en compte la spécificité de l’établissement, un trois étoiles, doté d’une piscine et d’un centre SPA / balnéothérapie.

Quant aux développements de LA SCI LES CLARINES – qui écrit être 'parfaitement en droit de penser que le taux d’occupation de la SAS VERTE VALLEE a été d’au moins 64 % ces dernières années ; mais que le taux d’occupation que LA SAS VERTE VALLEE peut atteindre est de 75 % (taux d’occupation largement atteint par les précédents exploitations de 1986 à 2009)' et souhaite que le taux d’occupation soit fixé à 75 % – la cour note qu’ils ne sont que des supputations hypothétiques en sachant que la référence aux résultats des précédents exploitants (1986 à 2009) n’est guère pertinente, seuls les résultats 2017 et 2018 étant à prendre en compte.

S’agissant plus particulièrement de sa proposition subsidiaire demandant la fixation du taux à 61 %, il y a lieu de constater que si celui-ci est plus proche du taux retenu par l’expert de 59,12 %, les références invoquées ne sont pas davantage pertinentes ; en effet plusieurs établissements cités sont des quatre étoiles, mais surtout les bilans et documents comptables produits de ces établissements ne portent pas sur la période étudiée (les bilans les plus récents portent sur l’exercice 2013 – cf. annexe 13 à 20).

Aussi, la SCI LES CLARINES qui reproche à l’expert d’avoir calculé le taux d’occupation uniquement en se basant sur des statistiques de référence- lui reprochant de ne pas avoir pris en compte les résultats comptables – n’apporte pas la preuve de ce qu’une approche basée sur l’étude des résultats comptables, tant de l’hôtel VERTE VALLEE que de ses concurrents de même standing, aurait permis de retenir un taux d’occupation différent.

Le taux retenu de 59,12 % par le juge sera dès lors confirmé.

2-3) Sur le taux d’effort :

Le taux d’effort correspond à la part de rémunération du bailleur. L’expert – qui a appliqué un taux de 16 % au cas d’espèce – a rappelé que pour la catégorie des hôtels 3 à 4 étoiles il se situait entre 15 % et 18 %, et que le déplacement du curseur entre ces taux plancher et plafond doit tenir compte de l’apport du bailleur (situation, emplacement, qualité du bâtiment.) et l’apport du preneur (qualité des petits déjeuners, de restaurants, séminaires, spa balnéothérapie).

Les parties à l’appel réclament la révision de ce taux, pour être fixé à 15 % (selon la SAS VERTE VALLEE) ou à 18 % (selon la SCI LES CLARINES).

L’expert a justifié son choix en répondant aux dires du 29 septembre 2020 de la SAS VERTE VALLEE, qui se prévalait de la qualité moyenne du bâti et de la mauvaise isolation.

Il est important de rappeler que l’expert privé, Madame [R], mandatée par le preneur, avait également retenu un taux d’effort de 16 % (cf. page 25 de son rapport).

Le locataire maintient sa demande de dévalorisation du taux, au motif notamment que le bâtiment âgé de plus d’une trentaine d’années, dénué d’originalité, présenterait un profil énergétique défaillant nécessitant des travaux d’isolation. Il produit en annexe 53 un audit qui révèle effectivement que la performance énergétique du bâti est faible – du fait de l’existence de ponts thermiques au niveau des murs extérieurs et des dalles, d’une isolation intérieure faible avec un coefficient R estimé à 1,75 – ce qui entraîne un surcoût de fonctionnement et nécessitera des travaux lourds à terme.

La cour note de surcroît que le bâtiment ne présente par ailleurs aucune originalité architecturale, que l’on peut retrouver sur des hôtels présentant trois ou quatre étoiles. Le bâti n’est ni ancien, ni historique, ni caractéristique de la région, ni loti dans un environnement remarquable.

Dans ces conditions, le taux d’effort de 16 % – évoqué par les deux experts – est justifié.

2-4) Sur la demande d’abattement :

L’article R 145 – 8 du code de commerce prévoit la possibilité de pratiquer un abattement sur la valeur locative brute, s’il est démontré que le preneur a financé des améliorations au cours du bail expiré.

Le principe de la mise en place d’un abattement a été retenu à juste titre par le premier juge.

Le preneur souhaite cependant la revalorisation du taux appliqué par le jugement de 5%, à un minimum de 20 %, eu égard aux investissements réalisés au profit des murs de l’hôtel, alors que le propriétaire s’oppose à tout abattement, et fait référence aux stipulations de l’article 5 de l’avenant au bail qui prévoient que 'tous les travaux imposés par les autorités administratives concernant les locaux objets du présent bail restent à la charge du preneur, à l’exception des travaux liés aux gros murs'.

Il convient de conserver en mémoire, que dans le cadre d’une activité commerciale accueillant du public, des travaux de mise aux normes sont fréquents et rendus nécessaires notamment par l’évolution de la législation, mais aussi que des travaux conséquents peuvent permettre une montée en gamme des chambres entraînant une augmentation du chiffre d’affaires qui va profiter au bailleur.

Le premier juge a, à juste titre, estimé que justifiaient un abattement de 5 % sur la valeur locative brute, d’une part la présence de la clause exorbitante du bail qui met à la charge du preneur l’ensemble des travaux de mise aux normes, et d’autre part la réalisation par le preneur des travaux de mise en conformité de normes de sécurité et d’alarme incendie, à hauteur de 77 791,46 euros et 30 929,14 euros.

Néanmoins, la cour considère – à l’étude des nombreuses pièces justificatives produites par le preneur – que le premier juge n’a pas suffisamment tenu compte de l’importance des travaux pris en charge par le preneur.

En premier lieu, il y a lieu de constater que les bâtiments présentent une problématique d’isolation notamment thermique du fait de l’existence de nombreux ponts thermiques et de l’absence d’isolation extérieure – et d’une isolation intérieure insuffisante – qui nécessiteront des travaux lourds d’isolation (cf. annexe 53 produite par le preneur, à savoir l’audit énergétique). Cette situation est particulièrement pénalisante pour l’établissement hôtelier qui, dans l’attente de la réalisation de ces travaux, doit supporter des frais de fonctionnement liés au chauffage plus conséquents. Or, cet état de fait n’a pas été pris en compte par le juge.

En deuxième lieu, il n’est pas contestable que devront être engagés des nouveaux travaux d’accessibilité chiffrés par le bureau Veritas à la somme de 212 000 euros, et de sécurité pour près de 180 000 euros (remplacement de portes par des portes coupe-feu, installation de cloisons coupe-feu pour modifier l’accès à certaines réserves qui donnent sur des cages d’escalier), travaux de mise aux normes qui s’imposent. L’annexe 73, constitué d’un courrier daté du 10 janvier 2021 émanant du cabinet d’architecte ERN HENSEL, rappelle cette obligation. Il est rappelé que l’audit 'sécurité incendie’ établi le 9 janvier 2019 par le bureau VERITAS (annexe 52 du preneur) comporte 28 prescriptions dont 25 pour la partie hôtelière.

En troisième lieu, si le premier juge a bien constaté que le preneur engageait une campagne d’investissement particulièrement importante ('les descriptions fournies par l’expert dans le cadre de l’expertise judiciaire démontrent que la part de travail de l’exploitant est très importante pour maintenir le standing de l’hôtel, à savoir de nombreuses améliorations et rafraîchissements effectués, de nombreux travaux, un coût important pour garantir toutes les prestations'), il n’en a pas tiré les conséquences. Il ressort pourtant des pièces du preneur, et notamment de son annexe 5, qu’il a mené des investissements conséquents en vue de rénover les chambres et les espaces communs de l’hôtel pour près de 1.29 millions d’euros entre le 30 janvier 2009 et le 13 novembre 2017, ce qui correspond à une moyenne de 162 000 euros de travaux tous les ans.

Le bailleur ne saurait sérieusement affirmer qu’il s’agit là uniquement de travaux destinés à changer le mobilier, ou ne portant que sur des 'éléments de décoration', alors que les travaux ont permis de modifier la décoration, l’agencement, les équipements notamment sanitaires des chambres. Il s’agit clairement de travaux amélioratifs.

Il est à noter que l’existence de ces travaux pris en charge par le preneur était en outre admise par l’expert judiciaire puisque, même s’il n’avait pas intégré d’abattement dans ses calculs, il évoquait 'certaines dépenses qui auraient dû normalement être à la charge des propriétaires’ en appelant de ses voeux les parties à trouver un arrangement financier, ou encore à ce que le tribunal tranche la question.

Dans ces conditions, il y a lieu d’affecter un abattement de 15 %.

2-5) Sur le calcul de la valeur locative de l’activité :

La valeur locative annuelle de l’activité hôtellerie sera dès lors évaluée de la manière suivante :

3 838 686 x 59,12 % x 16 % = 363 108.98 euros arrondis à 363 109 HT et HC

moins un abattement de 15 % (54 466) = 308 643 euros HT et HC.

3) Sur la partie 'restaurant’ :

3-1) Sur la détermination du périmètre :

Le restaurant et ses annexes sont situés principalement au rez-de-chaussée de l’établissement, les réserves, locaux sociaux, salle et office de banquet se trouvant en entresol. Le restaurant et le bar sont ouverts à la clientèle de l’hôtel mais également à une clientèle extérieure, qui peut également souhaiter bénéficier des prestations offertes par le service de balnéothérapie.

La méthode de calcul retenue par l’expert – celle de la valeur locative par comparaison – n’est pas contestée par les parties.

L’expert a considéré que :

— la partie principale au rez-de-chaussée, la partie lounge, le bar et le buffet devaient être pondérés à 1,

— la salle de banquet à 0,5,

— la cuisine des offices et sanitaires à 0,3,

— les espaces de stockage, réserves, locaux sociaux, et la cuisine de la salle banquet à 0,2,

de sorte qu’elle retenait une surface totale de 1386,50 m², pondérée à 778,45 m² arrondie à 778 m².

Puis, après avoir visité six établissements situés dans une zone géographique très proche pour être majoritairement situés à [Localité 29], l’expert a établi une valeur locative moyenne de 158 euros par m² de sorte qu’un montant de 122 924 euros était retenu au titre du loyer hors taxes et hors charges par an pour l’année 2020, soit une somme actualisée à 121 242 euros pour 2018.

La SCI LES CLARINES soutient que les aménagements et équipements, mis en avant par le preneur, bénéficieraient directement et exclusivement à l’exploitant et devraient être assumés par la seule SAS VERTE VALLEE.

La SAS VERTE VALLEE conteste la surface utile de 1386,50 m², reprochant à l’expert d’avoir intégré à tort dans son calcul des espaces communs à l’activité hôtelière et à l’activité de restauration de sorte que la surface utile devrait être revue à 1185 m², chiffre initialement retenu par l’expert dans son pré-rapport. Le preneur conteste également certaines pondérations retenues, les espaces partagés devant être affectés d’un coefficient de 0,2 au lieu de 0,5, la salle des banquets devant être affectée d’un coefficient de 0,4 au lieu et place de 0,5.

A son sens, la valeur locative devrait alors être revue à la baisse, à 107 700 euros HT HC (soit 718 m² de surface pondérée x 150 euros), duquel il conviendrait de retirer un abattement de 10 %, pour fixer une valeur locative à 96 930 euros HT/HC.

En raison de l’utilisation commune du hall d’entrée/réception (d’une surface de 74 m²) et de l’office (19 m²), tant par les utilisateurs du restaurant que du service hôtellerie, il est logique que l’expert préconise de diviser la surface par deux pour en affecter une moitié à chacune des activités concernées, et d’appliquer un taux de pondération de 0,5 au sas, au hall d’entrée/ réception, de 0,3 à l’office (dont la surface n’a pas été divisée par deux), de 0,2 pour les locaux sociaux (vestiaire, réfectoire, buanderie, local poubelle) et enfin de 0,1 pour la laverie.

Le raisonnement de l’expert, repris par le premier juge, est adapté en ce que les espaces communs sont nécessaires tant pour l’activité de restauration du complexe que pour celle d’hôtellerie. Il n’y avait donc pas lieu d’affecter ces espaces exclusivement à l’une des activités.

Adopter le raisonnement proposé par le locataire reviendrait de surcroît à exclure les 'parties communes’ du calcul de la surface pondérée et entraînerait l’absence de toute valorisation de ces dizaines de mètres carrés de surface dédiés à l’accueil des clients du service restaurant. En outre, même si l’affirmation du preneur – selon laquelle l’essentiel de l’activité de restauration serait généré par la clientèle de l’hôtel – était admise, elle ne serait pas de nature à conférer à l’espace commun du hall d’accueil une nature purement et exclusivement hôtelière.

Enfin, l’argumentation du preneur, selon laquelle les coefficients de l’expert ne correspondraient pas à ceux proposés par la charte, n’est pas pertinente en l’espèce ; la salle des banquets au sous-sol constitue une surface d’exploitation remarquable et indispensable (sans quoi l’établissement ne pourrait accueillir des groupes importants, ce qui impacte aussi l’attractivité de son service d’hôtellerie) de sorte qu’au cas d’espèce, elle ne saurait être dévalorisée avec un coefficient de 0,4, la valorisation de 0,5 retenue étant adaptée.

Quant aux locaux annexes (entrée, hall de réception), la pondération de 0,5 retenue par l’expert est à la hauteur de leur importance, puisqu’il s’agit des parties communes qui accueillent les clients de l’hôtel et du restaurant. Le souhait de voir retenus des taux de pondération de 0.2 ou de 0,3 est manifestement déconnecté de l’utilité et de l’importance de ces lieux.

Dès lors il convient de confirmer les chiffres retenus dans la décision de première instance.

3-2) Sur les abattements :

La cour rappelle que l’existence d’une clause exorbitante du droit commun, mettant à la charge du locataire l’ensemble des travaux de remise aux normes, est de nature à justifier la mise en place d’un abattement.

En outre, il n’est pas contesté que le preneur a engagé des travaux conséquents à hauteur de 500 348 euros, pour la seule partie restaurant et de 69 704 euros, pour la partie bar sur les années du précédent bail de neuf années (annexe 4 constituée de la liste comptable des dépenses de travaux). Le montant de ces investissements représente près de cinq années de loyer de cette activité.

Enfin l’étude comparative des photographies des lieux prises avant, et après les travaux, présentes en annexe 46 atteste de l’importance et de la qualité des travaux, qui ont modifié totalement l’agencement des lieux (bar, et espace de repas).

Dans ces conditions, l’abattement de 10 % sollicité par le preneur sera retenu.

3-3) Sur la valeur locative annuelle de l’activité restauration le total :

La valeur locative annuelle de l’activité restauration sera évaluée à la somme de 109 118 euros HT et HC (soit 121 242 euros – abattement de 10 % = 109 117,80 arrondis à 109 118 euros).

4) Sur les autres annexes (les studios, la partie salle de séminaire, la partie balnéothérapie) :

4-1) Les studios :

Se fondant sur la méthode non contestée par les parties, par comparaison en fonction de la surface pondérée des locaux, l’expert a fixé à 170 euros par m² habitable, par an, la valeur locative d’un appartement meublé dans le secteur de la ville de [Localité 29], de sorte qu’au 1er avril 2018 date du renouvellement du bail, la valeur locative des deux studios n°20 et 21 donnés à bail à la SAS VERTE VALLEE a été fixée à la somme de 10 435 euros hors-taxes et hors charges par an.

L’analyse des pièces produites aux débats ne permet pas à la juridiction de déterminer si ces studios ont fait l’objet de travaux de rénovations spécifiques.

Par ailleurs, le preneur n’a pas développé ses conclusions sur ce sujet.

Dans ces conditions il y aura lieu de limiter l’abattement – justifié par l’obligation de prise en charge de l’intégralité des travaux de rénovation mise à la charge du preneur dans le bail – à 5%.

La valeur locative sera dès lors de 9913 euros HT et HC (soit 10 435 euros – un abattement de 5 %).

4-2) Les salles de séminaires :

Pour la salle de séminaire, le loyer avancé par l’expert est de 18 360 euros (soit 90 euros de valeur locative x 204 m²).

Le preneur démontre avoir rénové entièrement la salle en 2012, pour un coût de 82 259,61 euros (annexe 4).

Au regard de l’importance de cet investissement (plus de quatre années et demi de loyer) il convient de fixer l’abattement à 15 %, de sorte que le loyer sera de 15 606 euros HT et HC (18 360 euros – abattement de 15 %).

4-3) L’activité balnéothérapie :

S’agissant enfin de l’activité balnéothérapie – étant rappelé qu’une telle activité entraîne de manière générale de lourds coûts d’entretien et est rarement bénéficiaire – l’expert a utilisé la méthode basée sur le chiffre d’affaires lissé portant sur les années 2017 (310 559 euros hors-taxes) et 2018 (290 852 euros hors-taxes), retenant un taux de rentabilité de 11 %, de sorte que la valeur locative était fixée à 33 000 euros.

Les modalités de calcul et les trois valeurs locatives retenues par l’expert ne sont pas remises en cause par les parties, si ce n’est que le locataire souhaite que le taux de rentabilité soit fixé à 10 % comme préconisé par Madame [R], et qu’un taux d’abattement supérieur à 5 %, soit retenu.

Cependant, aucune des explications apportées par le preneur n’est de nature à écarter le taux de rentabilité de 11 %, que l’expert a parfaitement justifié.

La cour note que des améliorations ont été réalisées par le preneur, qui a engagé des travaux de rénovation de l’espace piscine pour 138 257 euros, et pour l’espace balnéothérapie à hauteur de 100 191,36 euros (surtout en 2013 par l’acquisition de deux nouvelles baignoires pour près de 51 000 euros).

Le taux d’abattement de 10 %, qu’il demande à ce titre paraît dès lors justifié et sera retenu, de sorte que le montant du loyer sera fixé à 29 700 euros HT et HC (33 000 – un abattement de 10 %).

5) Sur le calcul global du loyer :

Il ressort des développements précédents, que le montant du loyer que doit la SAS VERTE VALLEE à la SCI LES CLARINES est de 472 980 euros HT et HC, soit 308 643 euros pour l’activité hôtellerie, 109 118 euros pour l’activité restauration, 9 913 euros pour les deux studios, 15 606 euros pour l’activité séminaire et 29 700 euros pour l’activité balnéothérapie.

Le jugement de première instance sera dès lors infirmé en ce qu’il avait fixé différemment le montant du loyer.

6) Sur les demandes accessoires :

Les dispositions du jugement déféré, portant sur la question de l’article 700 du code de procédure civile et sur la question des dépens, seront confirmées.

Les dépens de la procédure d’appel seront mis à la charge de la partie succombante principale, c’est-à-dire la SCI LES CLARINES.

En revanche, il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au cas d’espèce.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 16 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Colmar, en ce qu’il a débouté la SAS VERTE VALLEE de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel, débouté les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamné chacune d’elles à régler la moitié des dépens lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire,

L’Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,

Fixe le loyer du bail renouvelé entre la SAS VERTE VALLEE et la SCI LES CLARINES, portant sur les locaux visés par le contrat de bail du 20 mars 2009, modifié par des avenants du 1er octobre 2013 à la valeur locative de 472 980 euros HT et HC par année (quatre cent soixante-douze mille neuf cent quatre-vingt euros HT et HC) à compter du 1er avril 2018,

Condamne la SCI LES CLARINES aux dépens de la procédure d’appel,

Rejette les demandes la SCI LES CLARINES et de la SAS VERTE VALLEE en vue d’obtenir une indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière : le Président :