MINUTE N° 24/582

Copie exécutoire à :

— M^e Orlane AUER

— M^e Etienne PERNOT

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 Décembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01255 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIUP

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT :

Monsieur [X] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [R] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [E] [I] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 octobre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 20 décembre 1996, Madame [E] [I] épouse [S] et Monsieur [R] [S] ont donné à bail à Madame [N] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 4 150 francs, charges comprises.

Madame [N] [P] est décédée le 8 octobre 2022.

Par assignation en date du 20 avril 2023, Mme et M. [S] ont fait assigner Monsieur [X] [O], fils de la défunte, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin notamment d’obtenir l’expulsion de ce dernier des lieux loués, faute pour ce dernier de remplir les conditions de transfert du bail posées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et d’avoir remis les clés, et le voir condamner à leur payer une indemnité d’occupation, charges comprises, de 961 euros par mois, à compter du 8 octobre 2022 et jusqu’à libération complète des lieux, outre 1 500 euros d’indemnité de procédure et les dépens.

M. [O] s’est opposé à ces demandes, en soutenant avoir vécu avec sa mère à compter de l’année 2020 compte tenu de l’état de santé dégradé de cette dernière, n’ayant conservé son propre logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] qu’au titre de son activité professionnelle. Il a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation des consorts [S] à lui payer la somme symbolique d’un euro, compte tenu du « stress » causé par la procédure et de son attachement particulier à l’appartement, outre 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 15 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

rejeté les notes en délibéré produites par M. [O],

ordonné l’expulsion de M. [O] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6], le cas échéant avec le concours de la force publique ;

dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions de l’article L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [O] au paiement d’une indemnité d’occupation de 961 euros par mois à compter du mois d’octobre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux ;

débouté M. [O] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ;

condamné M. [O] aux dépens et à payer à Mme et M. [S] la somme de 200 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [O] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a rappelé qu’il appartenait à M. [O] de justifier, pour prétendre au transfert du bail, avoir vécu avec sa mère depuis au moins un an à la date du décès ; que ce dernier produisait divers témoignages attestant des difficultés de santé de cette dernière ainsi que de son fort investissement et de sa grande disponibilité pour elle ; que si ces documents tendaient à démontrer sa présence quotidienne au domicile de sa mère, M. [O] disposait toutefois d’une autre adresse à laquelle il recevait ses courriers et facture d’électricité de sa mère, sans démontrer la réalité de son allégation selon laquelle le logement sis [Adresse 2] ne constituerait plus que son bureau ; qu’il ne justifiait d’aucun élément attestant de démarches accomplies auprès d’administrations ou tiers les informant de son changement d’adresse entre octobre 2021 et octobre 2022, le courrier produit adressé aux services fiscaux étant daté d’octobre 2023 ; qu’enfin, il projetait de créer un institut en mémoire de sa mère dans l’appartement litigieux, ce qui laissait s’interroger sur sa réelle volonté d’y résider.

M. [O] a, par déclaration enregistrée le 22 mars 2024, interjeté appel de cette décision.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, M. [O] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau :

constater/attribuer la reprise du bail à M. [O],

en conséquence, dire n’y avoir lieu à expulsion,

débouter M. et Mme [S] de leurs demandes,

condamner M. et Mme [S] à lui régler la somme d’un euro à titre de dommages-intérêts,

condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, M. [O] soutient avoir résidé avec sa mère depuis l’épidémie de Covid, conservant son propre logement, sis [Adresse 2] à [Localité 6], uniquement en tant que bureau. Il précise avoir vécu sur place depuis l’entrée de sa mère dans les lieux en 1976, de manière intermittente d’abord puis de manière constante depuis 2020, par suite notamment de la dégradation de son état de santé et de ce qu’il était tant sa personne habilitée sur le plan administratif que sa personne de confiance pour le quotidien.

Il conteste tout emménagement de sa mère au [Adresse 2] et explique avoir fait adresser les courriers de celle-ci à son bureau pour éviter le risque de perte lié à la pathologie de cette dernière.

Il argue de son attachement au logement, compte tenu de la notoriété de sa mère, et souligne en avoir réglé le loyer sans retard, précisant vouloir y installer, non une fondation comme allégué par les parties adverses, mais un simple institut dédié à la mémoire de celle-ci et gérant ses archives, publications, etc. Il estime que ce sujet détourne l’attention de la véritable question liée à son droit de reprise du bail et que le comportement adverse lui cause un stress justifiant indemnisation.

Par dernières écritures notifiées le 5 juin 2024, Mme et M. [S] demandent à voir confirmer le jugement en toutes ses dispositions, débouter l’appelant de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions, condamner ce dernier à leur payer une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Mme et M. [S] s’opposent à tout transfert de bail, dès lors que M. [O] ne justifie pas avoir résidé de manière continue dans le logement dans l’année ayant précédé le décès de sa mère. Ils soutiennent qu’il vivait au [Adresse 2] où habitait également sa mère, ou à tout le moins, parvenaient ses factures d’électricité. Ils insistent sur le fait que les documents produits par M. [O] démontrent son investissement filial sans pour autant prouver un réel transfert de domicile et s’inquiètent en outre du projet de ce dernier de transformer le logement en musée et non en faire son lieu de résidence.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 16 décembre 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues audit article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Il incombe à celui qui revendique le bénéfice de ces dispositions de justifier en remplir les conditions et de démontrer l’existence d’une cohabitation habituelle, effective et continue des lieux.

Comme relevé par le premier juge, si les attestations et pièces produites caractérisent le fort attachement et l’implication de M. [O] dans la prise en charge quotidienne de sa mère, l’appelant ne démontre pas pour autant avoir transféré sa résidence principale auprès d’elle alors qu’il disposait d’un logement personnel, qu’il ne justifie pas avoir participé aux frais du logement de sa mère ni avoir averti les administrations ou assurances d’un quelconque changement de lieu de vie et que ce n’est que par suite de l’état de santé dégradé de Mme [P] et de l’accompagnement qu’elle requérait qu’il était autant présent sur place.

C’est ainsi par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a, après avoir rappelé les textes applicables, retenu que M. [O] avait un domicile personnel sis [Adresse 2], dont l’adresse figurait sur des documents officiels tant en 2019 qu’en 2022 (courrier du service des tutelles, facture d’électricité) sans démontrer avoir changé d’adresse en 2020 (l’affectation de son logement à son activité professionnelle remontant d’ailleurs à décembre 2004, soit bien antérieurement à la période considérée).

Les pièces produites devant la cour, dont l’attestation d’une résidente de l’immeuble [Adresse 4] affirmant, en juillet 2024, avoir vu M. [O] promener sa mère chaque jour ou entrer et sortir de l’immeuble, ne sont pas de nature à remettre en cause l’appréciation portée par le premier juge et c’est également de manière inopérante que M. [O] a produit des documents (facture, changement d’adresse opéré auprès des services fiscaux) portant sur une période postérieure au décès de l’ancienne preneuse.

La cour observera au surplus que M. [O] ne conteste pas avoir conservé son logement et dispose ainsi de la faculté d’y reprendre sa vie quotidienne, peu important qu’il n’y ait résidé que de manière intermittente du fait de l’assistance apportée à sa mère.

Dès lors que l’intéressé avait un logement personnel et que la cohabitation ne traduisait pas une volonté de s’installer durablement sur place dans le cadre d’une cohabitation effective et continue mais résultait des circonstances liées à l’état de santé de sa mère, M. [O] ne peut être considéré comme ayant vécu au domicile loué et, a fortiori, ne remplit pas les conditions nécessaires au transfert du bail.

L’admiration et l’attachement de M. [O] à sa mère et à son lieu de vie, qui ne sont pas remis en cause, sont à cet égard sans emport sur l’issue du litige et ne sauraient justifier une atteinte au droit des bailleurs de disposer de leur bien, hors les cas strictement prévus par la loi.

Le jugement querellé sera en conséquence confirmé, en ce compris le rejet de la demande de dommages et intérêts symbolique présentée par M. [O], aucune faute ne pouvant être imputée aux bailleurs quant à leur volonté de reprendre les lieux loués.

Sur les frais et dépens

L’issue du litige commande de condamner M. [O], qui succombe, aux dépens de l’appel et à verser aux consorts [S] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La demande de M. [O] présentée sur ce même fondement sera pour sa part rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,hn

CONFIRME le jugement rendu le 15 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à verser à Madame [E] [I] épouse [S] et Monsieur [R] [S] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [O] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente