Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 21 octobre 2025, n° 24/01515

TGI 9 janvier 2024

CA Versailles
Confirmation 21 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Évaluation de la valeur du bien
La cour a estimé que le prix d'achat datant de 1987 n'était pas pertinent pour l'évaluation actuelle et que les références de vente produites par l'intimé justifiaient le montant de l'indemnité fixée par le juge de première instance.
Accepté
Pollution du terrain
La cour a confirmé que la pollution du terrain justifiait une évaluation à un prix réduit, ce qui a été pris en compte dans le jugement initial.
Rejeté
Calcul de la perte locative
La cour a jugé que l'appelant n'avait pas produit de preuves suffisantes concernant l'existence d'un bail ou l'encaissement d'un fermage, rendant sa demande infondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 21 oct. 2025, n° 24/01515
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/01515
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 9 janvier 2024, N° 23/145
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Barbara DELEUZEAnne-Sophie REVERSMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	ARNAULT SELAS
Parties :	SYNDICAT MIXTE POUR L' AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [ Localité 12 ] [ Localité 6 ] ( SMAPP )

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2025

N° RG 24/01515 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMVR

AFFAIRE :

[J] [D] [W] [X]

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 12] [Localité 6] (SMAPP)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Janvier 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 14]

RG n° : 23/145

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Sophie REVERS,

M^e Dominique LE BRUN,

Mme [C] [R] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [J] [D] [W] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Barbara DELEUZE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1213

APPELANT

****************

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 12] [Localité 6] (SMAPP)

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentant : M^e Dominique LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4 et M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [C] [R], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

Le SMAPP procède à l’expropriation d’une parcelle cadastrée [Cadastre 5] sise [Adresse 9], à [Localité 12] (95), de nature agricole, d’une superficie de 4 692 m², appartenant à M. [X], et ce, aux fins de réaliser un projet d’aménagement forestier de la plaine de [Localité 13]. La déclaration d’utilité publique est datée du 24 février 2020, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 24 juin 2021.

Saisi par le SMAPP selon requête datée du 26 juillet 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 14] a par jugement en date du 9 janvier 2024 fixé le montant de l’indemnité due à M. [X] à 3 941,28 euros, soit 3 284,40 euros au titre de l’indemnité principale et 656,88 euros au titre de l’indemnité de remploi, sur la base d’un euro/m² mais en pratiquant un abattement de 0,7 pour occupation agricole, a rejeté la demande de M. [X] au titre de l’indemnité pour perte locative, et a condamné le SMAPP à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 4 mars 2024, M. [X] a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 17 juin 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 14 juin 2024 dont le commissaire du gouvernement et le SMAPP ont accusé réception le 17 juin 2024, M. [X] expose :

— que le bien dont s’agit a été acquis en 1987 pour la somme de 45 000 F, alors qu’il était déjà classé en zone N ;

— que le jugement attaqué n’a nullement tenu compte de ce prix d’achat ;

— que des avis émanant d’agences immobilières font état d’une valeur de 8,52 euros/m² ;

— qu’il existe un terme de comparaison datant de l’année 2023 aboutissant à une valeur de 14,48 euros/m² ;

— que le bien étant actuellement loué, il perçoit un fermage de 300 euros par an si bien qu’au regard de son espérance de vie, il peut prétendre à une indemnité de ce montant sur 22 ans.

M. [X] demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de lui allouer :

— une indemnité de dépossession de 45 000 euros (soit 40 000 euros au titre de l’indemnité principale et 5 000 euros au titre de l’indemnité de remploi) ;

— une indemnité pour perte locative de 6 600 euros ;

— une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens qui seront recouvrés par Maître Deleuze.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 11 septembre 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 13 juin 2025, le SMAPP réplique :

— que le bien dont s’agit est actuellement occupé par un exploitant agricole ;

— que ce terrain est pollué, et des études de sols ont permis de démontrer que son seul aménagement possible était la réalisation d’une forêt ;

— qu’un avis de valeur émanant d’une agence immobilière ne peut être pris en compte, seules pouvant être retenues des références de vente ou des décisions de justice ; que ne peuvent pas non plus être retenues des ventes dont les références ne sont pas communiquées ;

— qu’il produit des termes de comparaison aboutissant à un prix d’un euro/m², alors que tant le juge de l’expropriation de Pontoise que la Cour d’appel de Versailles ont rendu de nombreuses décisions en ce sens ;

— que le bien de l’appelant a donc été correctement évalué ;

— que la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs doit être rejetée car l’intéressé n’apporte aucune preuve de l’existence d’un bail ou de l’encaissement d’un fermage.

Le SMAPP demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— débouter M. [X] de ses prétentions à fin de réformation du jugement ;

— le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 4 juillet 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 31 juillet 2024 dont le SMAPP et M. [X] ont accusé réception le 2 août 2024, dans lequel il soutient :

— que la valeur vénale des terres sur le marché est affectée par le phénomène de pollution alors qu’un arrêté préfectoral y interdit certaines cultures ;

— que le prix d’un euro/m² est adéquat ;

— que la situation privilégiée de la parcelle litigieuse est à relativiser, eu égard à la circonstance qu’il n’existe pas de pression foncière en raison du projet de forêt.

Il propose en conséquence à la Cour de confirmer le jugement.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 24 juin 2021).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 9 janvier 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe se situe au 5 juin 2018, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

La parcelle litigieuse est en nature agricole et n’est pas constructible ; elle est située dans une zone entourée de communes fortement urbanisées. Il est constant que ladite parcelle, à l’instar de partie de celles sises sur les communes de [Localité 6] et de [Localité 10], a été polluée par les eaux usées provenant de la ville de [Localité 11], et ce depuis l’année 1899 ; sont présents des métaux lourds (arsenic, plomb, cadmium, chrome, cuivre, nickel, mercure, zinc), et des arrêtés datés de 1999 et du 31 mars 2000 ont prohibé la vente de cultures légumières en provenant, puis leur production, un autre arrêté du 15 juin 2019 ayant interdit toute culture à vocation humaine ou animale. D’ailleurs, il est prévu d’interdire au public l’accès des zones les plus polluées et de les chauler. Et cette pollution a une incidence négative sur la valeur des terres dont s’agit, même si la circulation du public n’y a pas été interdite car la pollution des eaux n’est pas toxique à un point tel que semblable mesure doive être prise. Dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de rétablir l’équilibre qui a été rompu par l’expropriation, en allouant à la partie expropriée une somme correspondant à la valeur des parcelles en cause. Celle-ci est nécessairement amoindrie par l’état de pollution, comme l’a estimé le premier juge à juste titre.

La partie expropriée invoque une référence de mutation (sa pièce 5) mais sans en communiquer les références ce qui place la partie adverse dans l’impossibilité d’en vérifier la pertinence ; cette référence ne sera donc pas retenue. La parcelle étant évaluée à la date du jugement, il ne saurait être tenu compte de son prix d’achat, et ce d’autant plus que c’est en 1987, soit 37 ans auparavant, que l’appelant avait acquis son bien.

Le SMAPP produit des références d’actes de vente portant sur des parcelles dont la configuration est semblable à celles objet du litige, notamment les suivantes :

— vente du 23 février 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8] et [Localité 12], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8] et [Localité 12], pour 0,60 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6] et [Localité 10], pour 0,87 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 12], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,93 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 10] et [Localité 12], pour 0,92 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,64 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,55 euros le m² ;

— vente du 7 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 24 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 10], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 4 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,94 euros le m² ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 14] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 10] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— autre jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 14] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 10] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 14] le 15 avril 2022 (terres sises à [Localité 6] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 14] le 25 novembre 2022 (terres sises à [Localité 6] évaluées à 0,70 euros/m²).

Aucune des références susvisées ne dépasse un prix d’un euro/m² alors que la plupart retiennent un prix de 0,70 euros/m². Le premier juge doit ainsi être approuvé d’avoir fixé la valeur de la parcelle à un euro/m², sauf à appliquer un abattement de 0,7 pour occupation agricole.

En définitive, les indemnités allouées à M. [E] ont été correctement évaluées, si bien que le jugement sera confirmé au sujet de leurs montants.

S’agissant de la perte locative, M. [X] en calcule le quantum en multipliant la somme de 300 euros par an par son espérance de vie, mais il ne produit aucune pièce au sujet de la valeur locative de son bien, et surtout la Cour rappelle qu’avec les indemnités qui lui ont été allouées supra il ne tient qu’à lui d’acquérir un autre bien et de le louer. Il ne saurait donc utilement réclamer le montant des loyers escomptés jusqu’à la date présumée de son décès. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a refusé de faire droit à sa demande.

M. [X], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 9 janvier 2024 ;

— CONDAMNE M. [J] [X] à payer au SMAPP la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [J] [X] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT