MINUTE N° 263/24

Copie exécutoire à

— M^e Joseph WETZEL

— M^e Katja MAKOWSKI

Le 22.05.2024

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 22 Mai 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/03567 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H5RQ

Décision déférée à la Cour : 16 Juin 2022 par le Juge des loyaux commerciaux du Tribunal judiciaire de COLMAR – 1ère chambre civile

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.S. [Adresse 14]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT :

S.C.I. LES CLARINES

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

[Localité 12]

Représentée par M^e Katja MAKOWSKI, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e GERARD, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon un acte sous seing privé en date du 20 mars 2009, la SCI LES CLARINES a donné à bail commercial à la société [Adresse 14] des biens dépendant d’un ensemble immobilier, partiellement en copropriété, sis à [Localité 13].

La destination est celle d’hôtel, de restaurant et d’activités annexes à l’hôtellerie.

L’assiette du bail comprenait initialement, outre les locaux commerciaux décrits ci-après, un local à usage d’appartement de fonction pour le directeur de l’hôtel ainsi qu’un jardin et des caves (lots n°4, n°6, 8, 16 et 17 de l’immeuble [Adresse 10]).

Selon un acte sous seing privé en date du 1er octobre 2013, ces appartement, jardins et caves ont été retirés de l’assiette du bail, qui porte ainsi exclusivement sur les lots suivants :

1) Dans l’immeuble sis [Adresse 1], un local à usage commercial dans lequel est exploité un hôtel-restaurant, comprenant :

Un restaurant

Une cuisine

Un hall d’entrée agrandi

Une salle de jeux

Une salle de jeux pour petits enfants (lot n°3 de la copropriété [Adresse 1])

Un studio (lot n°5 et n°28 de la copropriété [Adresse 1])

Un espace forme réaménagé dont une piscine

Un centre de balnéothérapie comprenant 10 cabines, un local de préparation, un vestiaire, une douche, 2 WC

2) Dans l’immeuble sis [Adresse 1], deux studios, à savoir :

Un studio formant le lot n°22 d’une surface d’environ 34,59 m2

Un studio formant le lot n°23 d’une surface d’environ 27,29 m2

3) Dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 13], cadastré section 15 n°[Cadastre 7]/[Cadastre 4] [Adresse 1]-44,18 ares sol, section 15 n°[Cadastre 5]-[Cadastre 3]-[Adresse 1]-10,38 ares sol : un local à usage commercial formant les lots de copropriété n°21 à 75 pour 606,12/1000, ainsi que les parties communes rattachées à ces divers lots, soit 55 chambres (201 à 219, 301 à 318, 401 à 416 et 501 à 505)

4) Dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2], cadastré section 15 n°[Cadastre 6]/[Cadastre 4] avec 41,25 ares sol et bâtiment : un local à usage commercial comprenant :

Le lot n°1 : 35 chambres (120 à 128, 220 à 228, 320 à 328, 420 à 425, 520 à 521), au sous-sol : un espace forme comprenant local sauna, un hammam, une piscine, un bain bouillonnant, une salle de fitness, 2 vestiaires et au rez-de-chaussée : des salles de réunions modulables

Le lot n°2 : un bureau

Lesdits lors représentant respectivement 632,98/1000 et 12,82/1000 des parties communes.

5) Dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 11], cadastré section 15 n°[Cadastre 7]/[Cadastre 4]-[Adresse 1]-44,18 ares sol et section 15 n°[Cadastre 5]/[Cadastre 3]-[Adresse 1]-10,39 ares sol : un local à usage commercial comprenant les lots de copropriété n°3 à 20 pour 202,23/1000, soit 18 chambres au 1er étage (101 à 118) ainsi que les parties communes.

La location a été consentie à compter du 1er janvier 2009 pour une durée de neuf années, avec un loyer initial de 560 000 euros HT/HC, indexé annuellement.

Par avenant du 1er octobre 2013, le montant du loyer a été porté à un montant annuel de 583 691,76 euros HT/HC, les autres clauses du bail du 20 mars 2009 demeurant inchangées.

Ce bail sera évoqué dans le corps de l’arrêt sous la dénomination 'Bail 1'. Le différend né de la contestation du montant du loyer commercial en découlant fait l’objet d’un arrêt séparé.

Par acte séparé sous seing privé du 20 mars 2009, la SCI CLARINES a donné à bail commercial à la société [Adresse 14] le lot n°4, dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] et cadastré section 15 n°[Cadastre 8]/[Cadastre 4]-[Adresse 1]-38,25 ares, comprenant au rez-de-chaussée : un hall, une chambre, un coin cuisine, une salle de bains avec WC d’une surface de 31 m2, une terrasse d’une surface de 15 m2, et les parties communes 13,38/1000 des parties générales PC1 et 36,47/1000 des parties spéciales PC2.

Ce bail sera évoqué sous la dénomination 'Bail 2', c’est la fixation du montant du loyer commercial qui constitue l’objet du présent arrêt.

La location a été consentie à compter du 1er avril 2009 pour une durée de neuf années.

Par exploits d’huissier en date du 5 février 2018, la société [Adresse 14] a sollicité auprès de son bailleur, le renouvellement de ses deux baux à compter du 1er avril 2018, et ce moyennant un loyer annuel de :

* 444 085 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1'

* 5 392,05 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

Ces propositions de loyer s’appuyaient essentiellement sur un rapport d’expertise amiable établi par Madame [F] [E], expert en valorisation immobilière agréé auprès la Cour d’appel de Colmar, qui estimait la valeur locative annuelle à un montant total de 465 145 euros HT/HC, soit 459 565 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1' et 5 580 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

Par actes signifiés le 24 avril 2018, le bailleur notifiait son acceptation de principe des renouvellements sollicités, mais refusait les loyers proposés, entendant maintenir le montant des loyers à ceux des baux expirés, à savoir 595 651,80 euros dans le cadre du 'bail 1' et 5 789,40 euros dans le cadre du 'bail 2'.

En l’absence d’accord, la société [Adresse 14] a notifié au bailleur, par lettres recommandées du 6 août 2018, les mémoires préalables aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018, à un montant annuel de 382 169,43 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1' et 4 640,27 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

Selon mémoire du 4 septembre 2018, la SCI LES CLARINES s’opposait à la demande et maintenait ses prétentions.

La société [Adresse 14] a par conséquent saisi le juge des loyers commerciaux de Colmar, aux fins de fixation des loyers des baux renouvelés aux montants sollicités aux termes de ses mémoires.

Par jugements du 18 juin 2019, le Tribunal a ordonné une expertise – aux fins d’estimer la valeur locative – confiée à Madame [Z] [B], qui a déposé son rapport le 25 novembre 2020, au terme duquel elle conclut à une valeur locative au 1er avril 2018 de 546 146 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1' et de 5 135 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

Par jugements du 16 juin 2022, le Tribunal a fixé le loyer des baux renouvelés à compter du 1er avril 2018 à 518 839 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1' et 4 878,25 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

La société [Adresse 14] a interjeté appel en date du 20 septembre 2022 des jugements dont elle demande l’infirmation, et réclame la fixation des loyers des baux renouvelés aux montants respectifs de 363 845 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 1' et de 4 621,50 euros HT/HC dans le cadre du 'bail 2'.

Par conclusions en date du 10 mars 2023, la SCI LES CLARINES, qui s’est constituée intimée le 5 octobre 2022, a interjeté appel incident du jugement du 16 juin 2022 et sollicite la fixation du loyer renouvelé, à compter du 1er avril 2018, à un montant annuel, pour le bail 1 de 595 651,80 euros HT/HC, subsidiairement 546 146 euros et à titre infiniment subsidiaire 518.839 euros, et pour le bail 2 de 5 789,40 euros, subsidiairement 5 135 euros et à titre infiniment subsidiaire 4 878,25 euros.

Par ordonnance du 14 février 2024, la procédure RG 22/3567 -portant sur l’appel de la décision rendue au sujet du bail 2 (le studio) était clôturé et le dossier renvoyé à l’audience de plaidoirie du 13 mars 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières écritures datées du 16 janvier 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SAS [Adresse 14] demande, au sujet du Bail n°2, à la cour de :

SUR APPEL PRINCIPAL :

DIRE ET JUGER l’appel de la SOCIETE PAR ACTION SIMPLIFIEE [Adresse 14] recevable et bien fondé.

INFIRMER le jugement.

Statuant à nouveau :

FIXER le loyer du bail renouvelé objet des présentes et portant sur les locaux ci-après, à compter du 1er avril 2018, à un montant annuel de 4 621,50 euros hors taxes et hors charges :

Un lot de copropriété Ville de [Localité 13], section 15 n°[Cadastre 8]/[Cadastre 4] ' [Adresse 1] ' 38,25 ares dont l’adresse est [Adresse 1] ' Résidence [Adresse 1] ' bâtiment B, lot n°4 comprenant les parties privatives suivants au Rez-de-chaussée : un hall, une chambre, un coin cuisine, une salle de bains avec wc d’une surface de 31 m2, une terrasse d’une surface de 15 m2 et les parties communes suivants : 13,38 / 1000 des parties générales PC1 et 36,47 / 1000 des parties spéciales PC2 ; ainsi que la mise à disposition des lots 24, 26, 27, 36 avec paiement des charges de copropriété y afférent.

SUR APPEL INCIDENT DE LA SCI LES CLARINES :

DIRE ET JUGER l’appel incident de la SCI LES CLARINES irrecevable et mal fondé ;

En conséquence,

L’en DEBOUTER ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société SCI LES CLARINES à payer à la société SOCIETE PAR ACTION SIMPLIFIEE [Adresse 14] la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la société SCI LES CLARINES aux entiers frais et dépens, des deux instances en ce compris les frais d’expertise.

DEBOUTER la société SCI LES CLARINES de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions.

Aux termes de ses dernières écritures datées du 26 janvier 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SCI LES CLARINES demande à la cour de :

Sur l’appel principal :

DECLARER l’appel de la SAS [Adresse 14] mal fondé

DEBOUTER la SAS [Adresse 14] de l’intégralité de ses moyens et demandes

Sur l’appel incident :

DECLARER l’appel incident de la SCI LES CLARINES recevable et INFIRMER la décision entreprise,

A titre principal :

— DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 est fixé à 5 789,40 euros hors taxes et hors charges par an pour les locaux suivants :

Un lot de copropriété Ville de [Localité 13], section 15 n°[Cadastre 8] / [Cadastre 4] ' [Adresse 1] ' 38,25 ares dont l’adresse est [Adresse 1] ' Résidence [Adresse 1] ' bâtiment B, lot n°4 comprenant les parties privatives suivants au rez-de-chaussée : un hall, une chambre, un coin cuisine, une salle de bains avec WC d’une surface de 31 m², une terrasse d’une surface de 15 m² et les parties communes suivants : 13,38 / 1000 des parties générales PC1 et 36,47 / 1000 des parties spéciales PC2.

Ainsi que la mise à disposition des lots 24, 26, 27, 36, avec paiement des charges de copropriété y afférent.

A titre subsidiaire :

— DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 est fixé à 5 135 € hors taxes et hors charges par an pour les locaux suivants :

Un lot de copropriété Ville de [Localité 13], section 15 n°[Cadastre 8] / [Cadastre 4] ' [Adresse 1] ' 38,25 ares dont l’adresse est [Adresse 1] ' Résidence [Adresse 1] ' bâtiment B, lot n°4 comprenant les parties privatives suivants au rez-de-chaussée : un hall, une chambre, un coin cuisine, une salle de bains avec WC d’une surface de 31 m², une terrasse d’une surface de 15 m² et les parties communes suivants : 13,38 / 1000 des parties générales PC1 et 36,47 / 1000 des parties spéciales PC2.

Ainsi que la mise à disposition des lots 24, 26, 27, 36, avec paiement des charges de copropriété y afférent.

A titre infiniment subsidiaire :

— DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 est fixé à 4 878,25 € hors taxes et hors charges par an pour les locaux suivants :

Un lot de copropriété Ville de [Localité 13], section 15 n°[Cadastre 8] / [Cadastre 4] ' [Adresse 1] ' 38,25 ares dont l’adresse est [Adresse 1] ' Résidence [Adresse 1] ' bâtiment B, lot n°4 comprenant les parties privatives suivants au rez-de-chaussée : un hall, une chambre, un coin cuisine, une salle de bains avec WC d’une surface de 31 m², une terrasse d’une surface de 15 m² et les parties communes suivants : 13,38 / 1000 des parties générales PC1 et 36,47 / 1000 des parties spéciales PC2.

Ainsi que la mise à disposition des lots 24, 26, 27, 36, avec paiement des charges de copropriété y afférent.

En tout état de cause :

— DEBOUTER la SASU [Adresse 14] de l’intégralité de ses moyens et demandes et notamment sa demande de fixation d’un loyer provisionnel

— CONDAMNER la SASU [Adresse 14] aux entiers frais et dépens, y compris les frais d’expertise

— CONDAMNER la SASU [Adresse 14] à payer à la SCI LES CLARINES la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 CPC.

La Cour se référera aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des faits de la procédure et de leurs prétentions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

Il est rappelé qu’au moment de l’engagement de la procédure, le loyer hors taxes et hors charges du lot n° 4 de la copropriété 'ville de [Localité 13]' section 15 numéro [Cadastre 8]/[Cadastre 4] [Adresse 1], situé au [Adresse 1] dans la résidence [Adresse 1] bâtiment B – à savoir un logement de 31 m², comprenant un hall, une chambre, un coin cuisine, une salle de bains avec WC et une terrasse de 15 m² – objet du bail n°2, était de 5789,40 euros par an.

Lorsque la SAS [Adresse 14] a demandé le 5 février 2018 le renouvellement du bail commercial portant sur ce studio, elle a formulé une proposition de fixation du loyer à la baisse, soit 4 640,27 euros.

La SCI LES CLARINES a accepté le principe du renouvellement mais a refusé la proposition portant sur le montant du loyer.

En conséquence, le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans a été accepté aux clauses et conditions en vigueur au 1er avril 2018, avec un loyer de 5 789,40 euros hors taxes et hors charges.

L’expert judiciaire, Madame [Z] [B], désignée par la juridiction de Colmar, a évalué la valeur locative annuelle du bien donné à bail à la somme de 5135 euros hors taxes et hors charges au 1er avril 2018 ; pour ce faire elle a eu recours à la méthode – non contestée par les parties – de la comparaison en fonction de la surface pondérée des locaux, retenant une valeur locative de 170 euros par m² habitable par an (moyenne de la valeur locative d’un appartement meublé dans le secteur de la ville de [Localité 13]).

Par ailleurs, il est à noter que la SAS [Adresse 14] avait produit aux débats un rapport établi par un expert privé, Madame [F] [E], qui avait retenu une valeur locative très sensiblement identique, de 5 580 euros.

Aussi, les valeurs retenues par l’expert judiciaire paraissent justifiées.

L’analyse des pièces produites aux débats ne permet pas à la juridiction de déterminer si ce logement a fait l’objet de travaux spécifiques de rénovation. Par ailleurs, le preneur n’a pas développé ses conclusions sur ce sujet.

Dans ces conditions, il y aura lieu de rejoindre le premier juge qui a mis en compte un abattement de 5 %, en contrepartie de l’obligation mise à la charge du preneur dans le bail, de prendre en charge l’intégralité des travaux de rénovation et de mise aux normes.

La valeur locative retenue par le juge de 4 878,25 euros est dès lors adaptée, le jugement devant être confirmé en toutes ses dispositions.

Les dépens de la procédure d’appel seront mis à la charge de la partie appelante, partie succombante.

En revanche, il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au cas d’espèce.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Colmar,

et y ajoutant,

Condamne la SAS [Adresse 14] aux dépens de la procédure d’appel,

Rejette les demandes la SCI LES CLARINES et de la SAS [Adresse 14] en vue d’obtenir une indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière : le Président :