MINUTE N° 342/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 27 juin 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/03081 -

N° Portalis DBVW-V-B7I-ILUS

Décision déférée à la cour : 29 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne

APPELANTS :

Monsieur [T] [C] [J] et

Madame [A] [D] [W]

demeurant tous deux [Adresse 2]

représentés par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

INTIMÉS :

Monsieur [U] [Z]

demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [B]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 mai 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique reçu le 7 août 2020, par Me [O], notaire associée à [Localité 6], les époux [T] [J] et [A] [W] ont acquis des époux [U] [Z] et [F] [B] une maison individuelle sise à [Adresse 4] au prix total de 199 000 euros, dont 10 000 euros pour le mobilier.

L’acte comporte un paragraphe intitulé 'information concernant le forage géothermique ayant eu lieu dans la commune’ relatif à d’importants dégâts causés à des bâtiments de la commune de [Localité 5] consécutifs à un phénomène de gonflement d’anhydrite, faisant l’objet de multiples procédures judiciaires.

Se plaignant de désordres électriques et de la survenance d’infiltrations en sous-sol, ainsi que du fait que l’immeuble comporte une dépendance ne pouvant faire l’objet d’un aménagement car se trouvant en zone inconstructible, les époux [J] ont saisi le juge des référés de [Localité 6], le 15 avril 2024, d’une demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 29 juillet 2024, le juge des référés a rejeté leur demande, les a condamné aux dépens et a dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que l’acte de vente faisait référence à la problématique visant la commune atteinte par un phénomène notoire de gonflement d’anhydrite et aux risques en résultant ; que les acquéreurs avaient été informés d’anomalies révélés par les diagnostics concernant l’installation électrique dont ils avaient déclaré faire leur affaire ; qu’ils s’étaient expressément déclarés renseignés sur les règles d’urbanisme ; que l’acte comportait une clause de non-garantie des vices cachés. Il a déduit du tout que les acquéreurs avaient contracté en toute connaissance de cause, ce qui excluait un quelconque vice du consentement.

Les époux [J] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions, par déclaration électronique du 12 août 2024.

Par ordonnance du 16 octobre 2024, la présidente de la chambre a fixé d’office l’affaire à bref délai en application de l’article 905 ancien du code de procédure civile. L’avis de fixation a été envoyé par le greffe le même jour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 avril 2024, les époux [J] demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau d’ordonner une expertise avec la mission qu’ils détaillent, aux fins, notamment, d’examiner les désordres affectant le bien (infiltrations d’eau, coupure électrique), dire s’ils étaient antérieurs à la vente, confirmer que le bien était en zone d’inconstructibilité stricte à la date de l’acquisition, et se prononcer quant aux fissures et infiltrations et dire si elles sont antérieures à la vente.

Au soutien de leur appel, ils font valoir qu’ils ont un intérêt légitime à obtenir une expertise, soutenant que :

— la clause de non-garantie des vices cachés devra être écartée à raison de la mauvaise foi des vendeurs qui ont réalisé eux-mêmes les travaux affectés de vices;

— les intimés ont commis un dol par réticence et engagé leur responsabilité contractuelle pour défaut d’information et défaut de délivrance conforme ;

— les problèmes rencontrés avec l’installation électrique vont au-delà des anomalies relevées dans le diagnostic [L], puisque lorsqu’ils allument les lumières extérieures, particulièrement par temps de forte pluie, l’électricité est coupée dans toute la maison, en outre le tableau électrique n’est pas conforme ;

— les travaux d’électricité ont été réalisés par M. [Z] qui est électricien de métier, et qui doit être assimilé à un vendeur professionnel ;

— ils avaient pour projet d’aménager une pension pour chiens et chats, ce dont avaient connaissance les vendeurs, et lorsqu’ils ont entrepris les démarches à cette fin, ils ont découvert que l’immeuble était situé dans une zone rouge foncé totalement inconstructible du fait du sinistre affectant la commune, ce que ne pouvaient ignorer les vendeurs puisque des réunions d’information sont régulièrement organisées à ce sujet ;

— les intimés ne peuvent leur opposer le fait qu’ils ont renoncé à solliciter un certificat d’urbanisme ;

— ils ont découvert des fissures qui avaient été masquées par de la peinture dans la montée d’escalier, et appris que les époux [Z] avaient fait intervenir le Fonds de garantie des assurances obligatoires dommages en charge du règlement du sinistre consécutif au phénomène de gonflement d’anhydrite pour ces désordres ;

— ils ont subi des infiltrations en sous-sol et appris par des voisins que les vendeurs avaient déjà dû faire intervenir les pompiers pour ce motif.

Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 6 décembre 2024, Mme [B] et M. [Z], qui sont divorcés, concluent au rejet de l’appel, à la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, au débouté de M. [J] et Mme [W], et à leur condamnation aux entiers frais et dépens et au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, ils demandent qu’ il leur soit donné acte de leurs protestations et réserves et que l’avance sur les frais d’expertise soit mise à la charge des appelants.

Ils font valoir que :

— il résulte de l’acte de vente que les acquéreurs ont expressément dispensé le notaire de requérir un certificat d’urbanisme et déclaré parfaitement connaître le bien vendu et avoir pris eux-mêmes, auprès des services compétents, tous renseignements concernant les règles d’urbanisme s’appliquant au bien vendu ;

— ils étaient parfaitement informés du sinistre affectant la commune, qui est connu de tous ;

— les indications figurant dans l’acte sont confirmées par le Fonds de garantie des assurances obligatoires dommages, dont l’intervention a été sollicitée seulement pour les fissures, qui a considéré qu’elles provenaient d’une pathologie de la construction et non d’un mouvement du sol, et confirmé que l’immeuble était situé en périphérie de la zone sous influence ;

— des anomalies affectant l’installation électrique étaient mentionnées dans le diagnostic et les acquéreurs ont déclaré faire leur affaire personnelle de la mise en conformité de l’immeuble au regard de la réglementation relative à la sécurité de l’installation intérieure d’électricité ;

— l’acte comporte une clause de non-garantie des vices cachés et ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier ;

— la demande d’expertise n’est donc pas fondée.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Selon l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour apprécier l’existence d’un motif légitime pour une partie de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher les conditions de mise en oeuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, mais de caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties, qui ne soit pas manifestement voué à l’échec.

En premier lieu, une expertise n’apparaît pas utile pour 'confirmer’ que l’immeuble était situé en zone non-constructible au jour de la vente, ce qui peut être aisément démontré par la seule production des documents d’urbanisme. En outre, il ressort des termes de l’acte de vente que les époux [J] ont expressément dispensé le notaire de requérir un certificat d’urbanisme et déclaré parfaitement connaître le bien vendu et avoir pris eux-mêmes, auprès des services compétents, tous renseignements concernant les règles d’urbanisme s’appliquant au bien vendu.

En second lieu, les époux [J] ne produisent aucun élément de nature à caractériser un motif légitime d’obtenir une mesure d’instruction en vue d’une éventuelle action au fond s’agissant des désordres qu’ils dénoncent.

Ils ne produisent en effet aucun élément de preuve à l’appui de leur affirmation selon laquelle des fissures auraient été dissimulées par de la peinture, le seul fait, au demeurant non contesté, que les vendeurs ne les aient pas informés de la déclaration de sinistre qu’ils avaient adressée au Fonds de garantie des assurances obligatoires dommages, s’agissant des fissures, est insuffisant à légitimer leur demande d’expertise, outre que les conclusions du rapport du Fonds ne sont pas contraires aux déclarations faites par les vendeurs dans l’acte de vente.

S’agissant des problèmes affectant l’installation électrique, il ressort de l’acte de vente auquel est annexé le rapport de diagnostic [L] que les acquéreurs étaient informés de l’existence d’anomalies et qu’ils ont déclaré faire leur affaire personnelle de la mise en conformité de l’immeuble au regard de la réglementation relative à la sécurité de l’installation intérieure d’électricité.

Si les époux [J] font état de dysfonctionnements sans lien avec les anomalies relevées dans le rapport [L], ils n’apportent toutefois aucun élément de nature à rendre plausible la pré-existence de ces dysfonctionnements à la vente, étant

observé qu’ils ont été signalés près de quatre années après celle-ci, alors qu’ils avaient fait intervenir un électricien en octobre 2022 qui ne fait nullement état de ces anomalies.

Enfin, aucun élément n’est produit attestant du fait que l’immeuble serait affecté d’infiltrations récurrentes, les photographies produites, prises à une date et dans des conditions indéterminées, étant insuffisantes à l’établir, tout comme l’attestation de Mme [E] qui indique que M. [Z] se serait plaint d’avoir de l’eau dans sa cave et lui aurait demandé de faire de travaux.

En l’état de ces constations, les époux [J] ne justifiant pas d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise l’ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions frappées d’appel.

Les époux [J] supporteront la charge des entiers dépens d’appel et seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera en revanche alloué, sur ce fondement, à Mme [B] et M. [Z], conjointement, une somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME, dans les limites de l’appel, l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne du 29 juillet 2024 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [T] [J] et Mme [A] [W] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [U] [Z] et Mme [F] [B], conjointement, la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [T] [J] et Mme [A] [W] sur ce fondement.

La greffière, La présidente,