MINUTE N° 25/250

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

Copie à :

— M^e Anne-Catherine BOUL

— Greffe du JCP du TJ Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01530 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJDC

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTS :

Monsieur [N] [Y]

[Adresse 3] [Localité 4]

Représenté par M^e Anne-Catherine BOUL, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [S] [W] épouse [Y]

[Adresse 3] [Localité 4]

Représentée par M^e Anne-Catherine BOUL, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉ :

OPHEA – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 5] Etablissement public local à caractère industriel ou commercial, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1] – [Localité 5]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé avec effet au 1er juillet 2022, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] (ci-dessous dénommé Ophéa) a donné en location à M. [N] [Y] et Mme [S] [W] épouse [Y] un logement sis [Adresse 3] [Localité 4], ledit bail étant régi par les dispositions du code de la construction et de l’habitation, lequel renvoie en son article L442-6 à l’application de la loi du 1er septembre 1948, qui accorde un maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi.

Par courrier du 9 octobre 2023 signifié le 11 octobre 2023, Ophéa a donné congé aux époux [Y] pour le 15 novembre 2023, en se prévalant d’une «sous-location du logement/activités prohibés par la loi ou par une disposition règlementaire».

Ophéa a, par acte du 15 novembre 2023, saisi le tribunal judiciaire d’une demande principale en validation du congé avec déchéance du droit des preneurs au maintien dans les lieux, expulsion, condamnation à payer une somme de 517,32 euros au titre des loyers et charges, à compter de l’assignation jusqu’à la résiliation du bail, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 800 euros jusqu’à évacuation des lieux, outre 1'500 euros de dommages et intérêts, et d’une demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail pour défaut de jouissance paisible.

Les époux [Y] ont contesté la régularité du congé en indiquant avoir confié leurs clefs à leur fils, M. [L] [Y], durant leurs vacances au Maroc, sans avoir consenti à l’occupation des lieux par d’autres personnes. Ils ont contesté toute activité de prostitution menée dans leur logement, laquelle n’est en tout état de cause pas une activité prohibée. Ils ont dénié toute preuve de sous-location, le bail n’interdisant pas le prêt à titre gratuit du logement.

Par jugement contradictoire rendu le 5 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— déclaré le congé du 9 octobre 2023, avec effet au 15 novembre suivant, valide et régulier ;

— constaté de ce fait la résiliation au 15 novembre 2023 du contrat de bail conclu entre Ophéa et les époux [Y], portant sur le logement sis [Adresse 2] [Localité 4] (rectifié selon jugement du 21 juin 2024 en [Adresse 3] [Localité 4])';

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. et Mme [Y] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux';

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution';

— condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à Ophéa une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges de 517,32 euros du 16 novembre 2023 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer';

— débouté Ophéa de sa demande de dommages et intérêts';

— condamné solidairement M. et Mme [Y] à verser à Ophéa la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des frais et dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a rappelé l’interdiction de toute activité professionnelle ou sous-location posée par l’article 2 du bail ainsi que l’obligation des locataires de jouir paisiblement des lieux’et de respecter les règles de bienséance, d’hygiène et de sécurité. Il a relevé que l’occupation des lieux par des tierces personnes se livrant à la prostitution, permise par la remise des clés des preneurs à leur fils, tendait à une activité lucrative proscrite par le bail et avait porté atteinte à la jouissance paisible des lieux'; que s’il n’y avait pas lieu de valider le congé pour sous-location, il devait l’être pour non-respect de l’interdiction d’exercer toute activité professionnelle dans l’immeuble, étant précisé que le bail encourait en sus la résiliation judiciaire pour défaut de jouissance paisible'; qu’il en a ainsi tiré toutes conséquences quant à l’expulsion des preneurs et le paiement d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant des loyers et avance sur charges. Il a par ailleurs débouté la bailleresse de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de préjudice direct subi par celle-ci.

Les époux [Y] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 16 avril 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, M. et Mme [Y] demandent à la cour de déclarer recevable et bien fondé leur appel, y faisant droit, infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté Ophéa de sa demande de dommages et intérêts, et, statuant à nouveau :

— débouter l’intimé de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

— juger irrégulier le congé délivré le 15 novembre 2023';

— en conséquence, débouter l’intimé de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

— condamner l’intimé à payer aux appelants une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu’une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

A l’appui de leur appel, M. et Mme [Y] exposent s’être absentés de leur logement du 5 août 2023 au 9 octobre 2023 et contestent tant une violation de leur obligation de jouissance paisible des lieux que le non-respect de l’interdiction d’exercer une activité professionnelle dans l’immeuble.

Ils font essentiellement valoir que les attestations produites par la bailleresse sont insuffisantes à démontrer la violation de leur obligation de jouissance paisible alors que c’est leur fils qui, en leur absence, a permis à trois personnes qu’ils ne connaissaient pas d’occuper le logement pendant trois nuits'; que ces attestations et photographies de conversations téléphoniques n’ont pas de valeur probantes faute d’être corroborées par un

dépôt de plainte ou un constat de commissaire de justice'; que la bailleresse ne démontre ni leur mauvaise foi ni la gravité de ce fait isolé. Ils estiment que la décision querellée manque en fait et en droit et est disproportionnée alors que le droit au logement est un droit fondamental particulièrement protégé et que les troubles allégués n’ont pas persisté et sont contredits par les attestations qu’ils produisent, témoignant de bonnes relations de voisinage et de l’absence de reproches à leur égard.

Ils critiquent également le jugement en ce qu’il a retenu l’exercice d’une activité lucrative au sein du logement, soulignant que la réalité d’une activité professionnelle, supposément de prostitution, n’est pas établie et que, le cas échéant, elle a eu lieu sans leur accord, la résiliation du bail paraissant disproportionnée.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, Ophéa demande à voir':

— déclarer les époux [Y] mal fondés en leur appel, le rejeter,

— confirmer le jugement entrepris,

subsidiairement, en cas d’infirmation sur l’appel principal et en tant que de besoin par voie d’appel incident, infirmer le jugement, et statuant à nouveau':

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location avec toutes conséquences de droit,

— condamner les époux [Y] au payement des loyers et charges jusqu’à la date de la résiliation,

— à compter de la résiliation prononcée, condamner solidairement les époux [Y] au payement au profit de l’office concluant d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à complète évacuation des lieux,

— condamner les époux [Y] aux entiers dépens et à payer à l’office concluant la somme de 1'000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, Ophéa se fonde sur le fait que le proxénétisme constitue non seulement une activité interdite par le bail mais illicite'; que ces faits ont troublé le voisinage, qui s’est adressé au bailleur, ainsi tenu de réagir, lequel a signalé la situation à la mairie'; que les preneurs restent responsables de la jouissance paisible des lieux même en leur absence'; que le congé était donc justifié.

La bailleresse sollicite subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements graves des preneurs à leurs obligations.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 26 mai 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure';

Conformément aux dispositions de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre 1er de la loi du 1er septembre 1948 sont applicables aux habitations à loyer modéré, notamment l’article 4, au terme duquel les

occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

En l’espèce, par lettre recommandée datée du 9 octobre 2023 délivrée le 11 octobre 2023, Ophéa a délivré congé à M. et Mme [Y] du logement qu’ils occupent au motif d’une «'sous-location du logement/activités prohibées par la loi ou une disposition réglementaire'».

La validité formelle du congé n’est pas contestée.

S’agissant de son bien-fondé, il est reconnu par les époux [Y] que leur fils, auquel ils ont confié les clés en leur absence et dont ils sont donc responsables des agissements, a mis le logement à disposition de tiers pendant plusieurs jours.

Aux termes des conditions générales du bail, paraphées par les preneurs, ils sont tenus, conformément à l’article 2, d’utiliser les lieux loués exclusivement à usage d’habitation, et, en application de l’article 9 portant règlement intérieur de l’immeuble, de jouir paisiblement des lieux et, tant eux-mêmes que leurs visiteurs ou personnes vivant avec eux, de se conformer aux règles de bienséance, d’hygiène et de sécurité. Il est précisé en page 18 que le locataire s’engage à ne pas faire usage des lieux dans des conditions anormales ou excessives entraînant la dépréciation des lieux ou une gêne pour le propriétaire ou les voisins.

Comme justement relevé par le premier juge, il est suffisamment établi par les attestations circonstanciées et photographies d’échanges SMS produites que l’appartement a servi à l’hébergement de prostituées, qui y ont exercé leur activité professionnelle et ont accueilli leurs clients et que ces faits ont été de nature à troubler la jouissance paisible des autres résidents de l’immeuble.

Ce non-respect des obligations locatives constitue un motif sérieux et légitime de délivrance d’un congé et exclut tout droit au maintien dans les lieux.

Les attestations produites par les époux [Y] à hauteur de cour, qui émanent en partie des mêmes voisins que ceux ayant alerté la bailleresse en septembre 2023, ne sont pas de nature à contredire la réalité des faits reprochés aux époux [Y], plusieurs de ces attestations renvoyant d’ailleurs aux désagréments subis, quand bien même ils n’auraient pas été réitérés depuis lors. La circonstance que les époux [Y] entretiennent actuellement de bonnes relations avec leur voisinage est sans emport sur le bien-fondé du congé et la résiliation subséquente, ayant pris effet le 15 novembre 2023.

Si l’existence d’une sous-location n’a pas été démontrée, c’est ainsi par une exacte appréciation des faits que le premier juge a constaté que la jouissance des lieux par des personnes entrées du chef des preneurs caractérisait une violation de leur obligation de jouissance paisible, et ne leur permettait pas de prétendre au maintien dans les lieux, le fait que les personnes ainsi hébergées aient en outre exercé une activité professionnelle contraire à l’usage d’habitation des lieux étant à cet égard surabondant.

Le jugement sera donc confirmé.

L’issue du litige commande de confirmer la condamnation des époux [Y] aux dépens de première instance et de les condamner également au paiement des frais et dépens de la procédure d’appel et à verser à Ophéa une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 800 euros, la demande des appelants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile étant pour sa part rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire';

CONFIRME le jugement rendu le 5 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [N] [Y] et Mme [S] [W] épouse [Y] de leurs demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. [N] [Y] et Mme [S] [W] épouse [Y] in solidum à payer à Ophéa une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. [N] [Y] et Mme [S] [W] épouse [Y] in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente