MINUTE N° 25/298

Copie exécutoire à :

— Marion BORGHI

Copie à :

— M^e Katja MAKOWSKI

— greffe du JCP du TPRX [Localité 7]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Juin 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03506 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IMKF

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de GUEBWILLER

APPELANT :

Monsieur [M] [B]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3440 du 24/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représenté par M^e Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.C.I. PLATE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Marion BORGHI de la SELARL MARION BORGHI AVOCAT, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 1er janvier 2020, la Sci Plate a consenti à M. [M] [B] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 950 euros.

Le 19 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 2 122,55 euros correspondant aux loyers impayés de novembre et décembre 2023 (1 966,36 euros), au coût du signalement à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions (24,83 euros) et au coût de l’acte (131,36 euros).

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 mars 2024, la Sci Plate a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail signé entre la Sci Plate et M. [B] par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour impayés des loyers,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [B], de corps et de biens et de tous occupants de son chef, des locaux qu’il occupe sans droit ni titre à [Localité 5], [Adresse 1], et ce avec le concours, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [B] à payer à la Sci Plate la somme de 3 932,72 euros correspondant aux loyers arrêtés à la date du 23 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner M. [B] à payer à la Sci Plate une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers réévalués qui seraient dus en cas de non résiliation du bail, à savoir 983,18 euros par mois, et ce à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à restitution effective des clefs,

— condamner M. [B] à payer à la Sci Plate la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— condamner M. [B] aux dépens comprenant les frais d’huissier antérieurs à savoir la somme de 156,19 euros ainsi que les frais de l’assignation,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [B] n’était pas présent, ni représenté à l’audience du 14 mai 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 4 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté la résiliation du contrat de bail liant la Sci Plate, bailleur, à M. [M] [B], locataire,

— ordonné la libération des lieux loués et, à défaut d’exécution spontanée, l’expulsion de la personne locataire ainsi que des occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et la possibilité de régler le sort des meubles meublants conformément à la loi,

— condamné M. [M] [B] à payer en deniers ou quittances au bailleur :

' la somme de 3 932,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté le 29 février 2024,

' les intérêts au taux légal sur la somme précédemment spécifiée, à compter de la présente décision,

' la somme mensuelle de 983,18 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 29 février 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

— rejeté les demandes plus amples et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire,

— condamné M. [M] [B] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 février 2024 et que M. [B] restait devoir la somme de 3 932,72 euros à la date du 29 février 2024 au titre de l’arriéré locatif.

M. [B] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 2 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 25 avril 2025, M. [B] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [B] bien fondé,

En conséquence,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’il a été ordonné l’expulsion du locataire, en ce qu’il a été condamné à payer une somme de 3 932,72 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 983,18 euros et les dépens,

Et statuant à nouveau,

— constater que M. [B] a quitté les lieux,

— dire et juger n’y avoir lieu à expulsion,

— dire et juger n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation,

— constater que l’arriéré locatif n’est pas justifié,

— débouter la Sci Plate de sa demande en condamnation de M. [B] au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation mensuelle,

En tout état de cause,

— débouter la Sci Plate de toutes ses fins et conclusions,

— condamner la Sci Plate aux dépens de première instance et d’appel.

L’appelant fait valoir qu’il a quitté les lieux en janvier 2024 et que la bailleresse est de mauvaise foi puisqu’elle savait que le locataire ne résidait plus dans le logement lorsqu’elle a engagé la procédure.

M. [B] soutient que la Sci Plate a délivré un congé pour vendre en cours de bail mais qu’elle a finalement reloué le logement.

L’appelant conteste devoir les loyers qui lui sont réclamés et indique qu’il n’y a pas lieu à expulsion, ni indemnité d’occupation, puisqu’il a quitté les lieux en janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 27 février 2025, la Sci Plate demande à la cour de :

— rejeter l’appel de M. [B],

— le dire mal fondé,

En conséquence,

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à une amende civile de 1 000 euros,

— confirmer la décision de première instance.

L’intimée fait valoir que le locataire a peut-être quitté le logement en janvier 2024 mais qu’il s’est abstenu d’en informer le propriétaire et qu’il a conservé les clefs jusqu’à l’été 2024, celles-ci ayant été remises directement au commissaire de justice et non au bailleur.

La Sci Plate soutient que si l’appelant a régularisé le loyer d’octobre 2023, les loyers postérieurs n’ont pas été réglés alors qu’il n’était pas dispensé de son obligation de paiement en l’absence de congé régulièrement délivré.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le départ du locataire des lieux loués :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par le locataire, en respectant un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec demande de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, M. [B] soutient qu’il aurait quitté le logement au mois de janvier 2024.

Cependant, il ne justifie pas avoir avisé, d’une quelconque façon, le bailleur de son départ des lieux, ni avoir respecté les conditions légales de forme et de délai nécessaires à la régularité du congé donné par le locataire.

En l’absence de congé valablement délivré, M. [B] reste tenu de respecter les obligations résultant du contrat de bail et notamment l’obligation de payer les loyers et les charges.

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à M. [B] le 19 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour la somme en principal de 1 966,36 euros (983,18 euros X 2) au titre des impayés de loyers de novembre et décembre 2023.

M. [B] ne démontre pas que les sommes réclamées dans ce commandement ont été réglées dans le délai de deux mois, de telle sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient bien réunies à la date du 20 février 2024.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail, ordonné l’expulsion du locataire et condamné M. [B] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’appelant ne justifie pas de l’apurement de sa dette locative, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [B] au paiement de la somme de 3 932,72 euros (983,18 euros X 4) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 29 février 2024.

Sur l’amende civile :

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il n’est justifié d’aucune circonstance caractérisant une faute susceptible d’avoir fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice de M. [B].

Par conséquent, il n’y a pas lieu de condamner l’appelant au paiement d’une amende civile.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. [B] sera condamné aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu de prononcer une amende civile,

CONDAMNE M. [M] [B] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente