MINUTE N° 25/510

Copie exécutoire à :

— M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH

Copie conforme à :

— Me [M]

CHEVALLIER-GASCHY

— greffe du JCP TJ [Localité 8]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Novembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03145 – N° Portalis DBVW-V-B7I-ILX7

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [D] [T]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Monsieur [Z] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

Madame [M] [J]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 septembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant de fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAIT CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant contrat en date du 18 mars 2015, Monsieur [D] [T], par l’intermédiaire de la société Immobilière du Rhin, a donné à bail à usage d’habitation à Madame [P] [L] un local situé [Adresse 2] à [Localité 8], formant le lot n° 6 de la copropriété de l’immeuble le Keops, et ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 335 € outre 28 € à titre de provision sur charges.

Le 20 mars 2015, Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] se sont engagés en qualité de cautions solidaires en garantie du paiement des loyers et charges, des impôts et taxes, de l’indemnité d’occupation après résiliation et de toutes autres indemnités dues par la locataire, et ce jusqu’au 31 mars 2024.

Madame [P] [L] a été absente de son domicile dans les suites de la pandémie liée au covid 19.

Un problème de surconsommation d’eau au sein de la copropriété est apparu au 3ème trimestre de l’année 2020 et des échanges ont eu lieu à ce sujet entre le syndic, le bailleur ou son mandataire et la locataire jusqu’au mois de mai 2021.

Un compteur individuel d’eau a été installé à l’intérieur du logement loué le 14 février 2021.

La commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a, le 31 mai 2021, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [P] [L], laquelle a déclaré une créance locative de 6 606,55 € dont 3 054,59 € au titre des loyers et 3 551,96 € au titre de la consommation d’eau.

Monsieur [D] [T] a, par courriers d’avocat du 5 avril 2022, réceptionnés les 8 et 10 avril 2022, mis en demeure les cautions d’avoir à régler la somme de 13 759,09 € correspondant au montant de la dette locative au 31 mars 2022.

Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] ont réglé la somme de 3 500 € et contesté, en l’absence de compteur d’eau individuel jusqu’au 14 février 2021, l’imputation à leur fille de la surconsommation d’eau constatée dans la copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié les 30 septembre 2022 et 5 octobre 2022, Monsieur [D] [T] a fait assigner Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, chambre civile, commerciale et des contentieux de la protection, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

-10 259,09 € correspondant à l’arriéré locatif relatif aux années 2020 et 2021

sous déduction de la somme versée par les cautions,

-1 000 € en réparation du préjudice moral et matériel subi,

-1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] se sont opposés à la demande qu’ils considèrent comme étant non étayée de preuve. Ils ont demandé que la somme de 3 500 € qu’ils ont versée s’impute sur les loyers échus et la condamnation de Monsieur [D] [T] à leur verser la somme de 1 008 € au titre des charges avancées de manière indue.

Par jugement en date du 19 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— déclaré que la somme de 3 500 € versée par Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] en juin 2022 à Monsieur [D] [T] s’impute sur les loyers échus,

— débouté Monsieur [D] [T] de toutes ses demandes,

— débouté Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] du surplus de leur demandes,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie supportera les frais et dépens qu’elle aura engagés.

Pour statuer ainsi, le premier juge a essentiellement relevé que la quasi intégralité de la demande correspondait aux charges de consommation d’eau ; que l’imputabilité à Madame [P] [L] de la surconsommation d’eau froide de la copropriété n’est établie par aucun élément probant en l’absence d’expertise technique ; qu’au surplus, l’estimation du coût de cette consommation rapportée au logement de Monsieur [D] [T] est purement empirique et ne saurait asseoir le principe d’une créance certaine, liquide et exigible ; qu’enfin Monsieur [D] [T] ne démontre pas une carence de Madame [P] [L] dans le règlement de ses loyers.

S’agissant de la demande reconventionnelle, il a retenu que Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] n’étant pas parties au contrat de location, leur demande en remboursement de charges locatives est irrecevable.

Monsieur [D] [T] a interjeté appel le 20 août 2024 à l’encontre de ce jugement et par ultimes conclusions notifiées le 4 août 2025, il conclut à son infirmation et demande à la cour de :

— débouter Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] de leurs demandes et appel incident,

— les condamner solidairement à lui payer les sommes de :

* 3 106,55 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 18 mai 2021,

* 7 508,46 € au titre des arriérés de charges de copropriété de l’année 2021,

* 1 000 € en réparation de son préjudice matériel et moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— les condamner aux dépens et à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, Monsieur [D] [T] fait valoir que des compteurs d’eau individuels ont été installés à l’intérieur de l’ensemble des lots privatifs de l’immeuble en 2019, à l’exception du lot n° 6 correspondant au studio loué à Madame [P] [L] ; qu’un compteur individuel n’a pu être installé dans ce lot n° 6 qu’au 14 février 2021; que la société Eurotech a relevé les compteurs les 25 janvier 2021 pour l’année 2020 et 24 janvier 2022 pour l’année 2021; que Madame [P] [L] qui a été absente pour une longue durée n’a pas solutionné le problème de fuite lorsqu’elle en a été avertie ; que la consommation d’eau imputée au lot n°6 a été calculée par le syndic en fonction du volume d’eau consommée par l’immeuble entier moins le volume relevé au titre des autres lots de copropriété minoré de 10 % ; que déduction faite du montant de 3 500 € réglé par les cautions, il reste un solde à payer de 3106,55 € au titre de l’année 2020 et de 7 508,46 € pour l’année 2021; que la fuite a cessé en février 2021 après une intervention sur les sanitaires du studio loué ; que le dégât des eaux survenu en 2022 est sans rapport avec le litige ; que le syndic atteste de ce que le bruit d’ écoulement dans la conduite principale a cessé à partir de l’intervention sur les sanitaires chez Madame [P] [L] et les consommations de l’immeuble sont redevenues normales.

Il ajoute qu’il a, mais en vain, tout fait pour régler ce litige à l’amiable et a dû avancer les charges auprès du syndic et multiplier les diligences, circonstances lui ayant causé un préjudice matériel et moral.

Par dernières écritures notifiées le 25 juillet 2025, Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel principal mal fondé, et de le rejeter,

— débouter Monsieur [D] [T] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions ;

— constater que Monsieur [D] [T] échoue à rapporter la preuve des montants dont il entend obtenir le remboursement ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré que la somme de 3 500 € versée par Monsieur [Z] [L] (et) Madame [M] [J] en juin 2022 s’imputait sur les loyers échus ;

— de débouter Monsieur [D] [T] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions ;

— déclarer l’appel incident bien fondé et d’y faire droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [Z] [L] et Madame [M] [J] du surplus de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

— condamner Monsieur [D] [T] à verser à Monsieur [Z] [L] et à Madame [M] [J] la somme de 1 008 € au titre des charges avancées de manière indue ;

— condamner Monsieur [D] [T] à verser à Monsieur [Z] [L] et à Madame [M] [J] la somme de 2 000 € pour procédure abusive ;

En tout état de cause :

— condamner Monsieur [D] [T] à verser à Monsieur [Z] [L] et de Madame [M] [J] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner Monsieur [D] [T] aux entiers frais et dépens de la procédure,

Ils font valoir que Monsieur [D] [T], qui ne justifie pas s’être acquitté des factures d’eau dont il réclame le remboursement, ne produit pas de décompte précis et détaillé tant des loyers prétendument dus que des charges ; que le syndic de la copropriété a entendu imputer à leur fille l’intégralité des charges d’eau de la copropriété alors que la surconsommation relevée, dont la cause n’est pas connue, pouvait être imputable à la défaillance d’une canalisation commune, ainsi qu’il est advenu en 2022 ; que les appartements relevant de la copropriété litigieuse n’ont été équipés d’un compteur d’eau individuel qu’au mois de février 2021 ; que l’installation d’un compteur d’eau au domicile de la locataire le 14 février 2021, alors qu’aucuns travaux n’ont été entrepris pour remédier à une fuite inexistante, montrera que la consommation d’eau dans le studio litigieux a été tout à fait normale jusqu’au départ de [P] en octobre 2022.

Enfin, s’agissant de leur demande reconventionnelle, ils affirment être en droit de réclamer le remboursement intégral, sous réserve de la prescription triennale, des char­ges acquittées par leur fille dès lors que le bailleur ne produit aucun décompte de régularisation des charges.

L’ordonnance de clôture est en date du 15 septembre 2025.

MOTIFS

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 2288 du code civil, la caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables par le bailleur sur le locataire, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

En l’espèce, les sommes réclamées par Monsieur [D] [T], qui justifie par attestation du syndic de la copropriété en date du 26 février 2025, les avoirs lui-même acquittées en tant que copropriétaire, correspondent aux charges d’eau froide pour les années 2020 et 2021, imputées par le syndic au lot n° 6, dont il est propriétaire et qu’il a loué à Madame [P] [L].

En application des dispositions légales précitées, il appartient à Monsieur [D] [T] qui actionne ses cautions solidaires, de rapporter la preuve que la surconsommation d’eau exponentielle qui a été attribuée à son lot et dont il a acquitté le coût, provient bien d’une fuite d’eau survenue dans le logement loué à Madame [P] [L].

Il ressort des factures du service de l’eau et de l’assainissement de [Localité 8] Eurométropole que la copropriété le Kheops a consommé :

— au 3 juillet 2019 : 210 m³

— au 9 janvier 2020 : 456 m³

— au 8 juillet 2020 : 1351 m³

— au 11 janvier 2021 : 2612 m³

— au 15 juillet 2021 : 635 m³

Les factures d’eau froide de la copropriété se sont ainsi élevées pour l’année 2020 à 1 237 € pour le premier semestre et à 3 641,37 € pour le second trimestre et pour l’année 2021 à 7 024,40 € pour le premier semestre et à 1 720,24 € pour le deuxième.

La partie appelante soutient que tous les lots de copropriété étaient équipés depuis le 7 mars 2019 d’un compteur d’eau individuel sauf le lot n° 6, dont Madame [P] [L] était locataire, que tous les occupants de l’immeuble à l’exception de Madame [P] [L] ont fait vérifier leur appartement, que le syndic de copropriété indique qu’il n’y a plus eu de bruit d’écoulement dans la conduite principale depuis « l’intervention du sanitaire » chez Madame [P] [L] en février 2021, ce dont elle tire que le syndic était fondé à imputer au lot n° 6 le coût de la différence entre la consommation d’eau de l’entier immeuble et la consommation de chacun des lots, hors ce dernier, selon les consommations réelles de chaque appartement, minorée de 10 %.

La partie intimée produit quant à elle une attestation de Monsieur [S] qui certifie avoir été sollicité par Madame [P] [L] début février 2021 pour un problème qu’elle rencontre avec son bailleur suite à une consommation excessive d’eau.

Le témoin rapporte avoir vérifié tous les éléments sanitaires (lavabo, baignoire, wc, évier, ballon d’eau chaude ainsi que toutes les robinetteries, n’avoir constaté aucune fuite, une fois les robinets fermés, avoir constaté qu’il n’y avait pas de compteur d’eau et que la vanne d’arrêt générale ne fonctionnait pas ; qu’après être descendu au local d’accès, plusieurs canalisations s’y trouvaient notamment celle des eaux grises et qu’après plus de seize minutes d’attente, l’eau coulait en abondance dans ces canalisations alors que les robinets de l’appartement de Madame [P] [L] étaient tous fermés.

Il sera relevé à titre liminaire que la déclaration de créance que Madame [P] [L] a effectuée dans le cadre de la procédure de surendettement, en fonction de ce qui lui a été réclamé par son bailleur en loyers impayés et charges d’eau, ne vaut pas reconnnaissance par elle du bien-fondé de cette créance.

Pas davantage, les courriels adressés par Madame [P] [L] le 23 octobre 2020 au mandataire de Monsieur [D] [T] « comme convenu avec le syndicat, je leur ai indiqué que tout problème serait réglé au plus tard fin novembre » et le 25 janvier 2021 « je viens de prendre contact avec un plombier qui devrait passer dans mon appartement mi-février pour regarder/réparer la fuite en question, selon lui ça serait également un écoulement via les toilettes puisqu’aucune fuite constatée via les robinets » et celui du 27 janvier 2021 « comme discuté par téléphone avec le syndicat je n’avais pas constaté de fuite dans mon appartement après avoir discuté avec un plombier il m’a parlé d’une fuite pouvant provenir des toilettes qui serait donc indétectable sans expertise. Celui-ci sera à même d’intervenir directement dans mon appartement début de semaine prochaine pour faire les réparations si celles-ci sont nécessaires et si cette fuite provient bien des toilettes », ne constituent ils la preuve de l’imputabilité à Madame [P] [L], qui était absente de son logement au cours de la période considérée, de la surconsommation exponentielle d’eau, constatée dans la copropriété dans les années 2020 et 2021.

Même si le témoin, Monsieur [S], qui se flatte d’avoir quelques connaissances en matière de rénovation des logements, n’est en effet pas plombier, il n’en demeure pas moins qu’il a pu constater que tous les appareils sanitaires équipant le logement étaient hors de cause, ce qui exclut l’hypothèse d’une fuite apparente au niveau de la chasse d’eau des toilettes.

Le syndic de la copropriété ne peut pas affirmer que tous les lots de copropriétés étaient équipés de compteurs individuels dès le mois de mars 2019 alors que Monsieur [D] [T] produit une attestation de la société Eurotech qui les a installés et dont il résulte que les compteurs des lots 1, 2,4, 5,7, 9 et 10 ont été posés entre mars et mai 2019, mais que les compteurs des lots 3 et 8 ont été posés en 2020 (sans autre précision), le compteur du lot 6 ayant été posé le 14 février 2021.

Au demeurant, le décompte des volumes d’eau 2020 établi par Eurotech permet de corroborer le fait que les compteurs individuels des lots 3 et 8 n’étaient pas posés au mois de juillet 2020, le lot n° 3 n’ayant été équipé qu’à compter du 28 octobre 2020.

Si la situation en termes de consommation d’eau s’est régularisée à compter du premier semestre 2021, la cour ne dispose d’aucun élément factuel suffisamment probant établissant comme le soutient Monsieur [D] [T], que l’origine de la surconsommation d’eau passée était imputable à un dysfonctionnement de la chasse d’eau du studio loué à Madame [P] [L], plutôt qu’à une fuite de canalisation enterrée ou à une fuite extérieure.

Le syndic de la copropriété affirme que le bruit d’écoulement dans la conduite principale a cessé à partir de « l’intervention sur le sanitaire » chez Madame [P] [L] en février 2021, alors que rien n’établit la réalité de l’intervention d’un technicien au domicile de cette dernière, qui soutient que seul, Monsieur [S] a visité son appartement et a constaté l’absence de fuite visible.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être considéré avec le premier juge que l’origine de la surconsommation d’eau dans la copropriété étant indéterminée, Monsieur [D] [T] ne rapporte pas la preuve qui lui incombait et que son action envers les cautions en remboursement des charges d’eau froide qu’il a acquittées, ne saurait prospérer.

Il résulte des décomptes qu’après paiement par les cautions de la somme de 3 500 €, Madame [P] [L] n’est plus débitrice de loyers et de charges envers Monsieur [D] [T] qui sera dès lors débouté de ses demandes y compris celle au titre des dommages intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande en répétition des acomptes de charges

La décision déférée qui a rejeté ce chef de demande formée par les cautions solidaires repose sur des motifs pertinents que la cour adopte.

À défaut de moyens nouveaux ou de preuves nouvelles, la décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les cautions contre Monsieur [D] [T]

Comme devant le premier juge, Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] prétendent, sans en rapporter la preuve, que Monsieur [D] [T] a intenté la présente procédure sur des fondements calomnieux.

En exerçant une action à leur encontre et en relevant appel de la décision du juge des contentieux de la protection de [Localité 8], Monsieur [D] [T] n’a aucunement abusé de son droit d’ester en justice.

La décision déférée sera donc intégralement confirmée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La décision déférée sera confirmée quand aux dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante à hauteur d’appel, Monsieur [D] [T] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné à payer aux intimés la somme de 1 500 € sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions la décision déférée,

Y ajoutant,

DÉBOUTE Monsieur [D] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à payer à Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [L] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [T] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente