MINUTE N° 25/394

Copie exécutoire à :

— M^e Christine

LAISSUE-STRAVOPODIS

— M^e Stephanie ROTH

Copie conforme à :

— greffe du JCP du TJ [Localité 5]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Septembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/04158 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INLK

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar

APPELANT :

Monsieur [T] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/484 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Madame [N] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stephanie ROTH, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat de bail en date du 29 novembre 2020, Madame [N] [F] a loué à Monsieur [T] [O] une maison à usage d’habitation située à [Adresse 6], et ce moyennnat le paiement d’un loyer mensuel s’élevant à la somme de 400 €.

Faisant valoir que le locataire ne jouit pas paisiblement de la chose louée, qu’il se plaint sans cesse et harcèle sa bailleresse de manière continuelle malgré mises en demeure, Madame [F] a, par assignation du 18 août 2023, fait citer Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [O] et sa condamnation a paiement d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] s’est prévalu de l’insalubrité de la maison, a réclamé l’instauration d’une expertise judiciaire et la minoration du montant du loyer et a sollicité des dommages et intérêts ainsi que le remboursement d’une partie des loyers acquittés.

Par jugement en date du 22 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] a':

— dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,

— déclaré la demande de Madame [F] recevable et bien-fondée,

— prononcé la résiliation du contrat de bail litigieux à compter de la décision,

— ordonné l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [O],

— condamné Monsieur [T] [O] à payer à Madame [N] [F] une indemnité d’occupation, à compter de la décision, d’un montant mensuel de 400 €,

— rejeté la demande de minoration du montant du loyer et les demandes en paiement de Monsieur [T] [O],

— condamné Monsieur [T] [O] aux dépens et à payer à Madame [N] [F] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [O] a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 18 novembre 2024 et par dernières écritures notifiées le 20 juin 2025, il a conclu à l’ infirmation du jugement déféré et a demandé à la cour, statuant à nouveau, de':

— débouter Madame [F] de toutes ses demandes,

— déclarer sa demande reconventionnelle recevable et bien fondée,

— fixer le loyer à 320 € par mois,

En conséquence,

— condamner Madame [F] à lui payer la somme de 2 880 € en raison du trop-perçu de loyer eu égard à sa nouvelle valorisation, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision attaquée,

— condamner Madame [F] à lui payer la somme de 5 400 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement attaqué,

— condamner Madame [F] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement attaqué,

— confirmer le jugement pour le surplus,

En tout état de cause,

— débouter Madame [F] de ses demandes,

— condamner Madame [F] aux entiers dépens et à payer à Monsieur [O] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par dernières écritures notifiées le 19 juin 2025, Madame [F] a conclu à la confirmation du jugement attaqué et a demandé à la cour, y ajoutant, de':

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie, compte-tenu des dégradations locatives commises par Monsieur [O],

En tout état de cause,

— juger les demandes de Monsieur [O] irrecevables, en tout état de cause, non fondées,

— débouter Monsieur [O] de ses demandes, y compris de toute demande de restitution du dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [O] aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prise le 23 juin 2025 à 8 h 15.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile';

Vu les pièces régulièrement communiquées';

A titre liminaire, il est rappelé que Monsieur [T] [O] a spontanément quitter les lieux loués dont la propriétaire a récupéré la jouissance le 31 mars 2025, selon procès-vebal de reprise des lieux établi par commissaire de justice. La demande d’expulsion est de ce fait devenue sans objet.

Sur la résiliation du bail

En vertu des articles 1217 et suivants du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été ou a été imparfaitement exécuté peut provoque la résolution du contrat. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas de manquement suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de jouir paisiblement des lieux loués.

En l’espèce, la bailleresse, qui réside dans la maison voisine de celle donnée à bail, lesquelles partagent une cour commune, reproche au locataire de se plaindre à tort et à travers de l’état du logement, ce de façon aussi récurrente qu’infondée, et de manière agressive voire injurieuse, confinant au harcèlement.

Monsieur [O], qui suspecte Madame [F] de vouloir se débarasser d’un locataire âgé de plus de quatre-vingt ans, estime être fondé en ses réclamations et dénie toutes force probante aux attestations versées aux débats par la bailleresse, comme émanant toutes de la famille proche ou d’une amie d’enfance de cette dernière.

Il sera relevé que le bail a été conclu alors que Monsieur [T] [O] était déjà âgé de quatre-vingt-deux ans, qu’il a toujours régulièrement payé son loyer de sorte que, dans ces conditions, l’intérêt qu’aurait eu Madame [F] à résilier le bail du fait de l’âge de son locataire demeure très flou et n’est au demeurant pas explicité par l’appelant.

Le premier juge a fait une juste analyse des éléments de preuve présentés par Madame [F], suffisamment répondu aux prétentions des parties et exactement appliqué la règle de droit en retenant que le comportement excessivement virulent de Monsieur [T] [O] était suffisamment grave, au regard de la proximité des domiciles et du partage d’une cour commune, pour justifier la résiliation du bail aux torts de ce dernier.

La décision sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail liant les parties.

Sur la demande additionnelle de Madame [F] visant à se voir autorisée à conserver le dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu à la place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, en l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire établissant la réalité, la consistance et l’imputabilité des dégradations alléguées, contestées par Monsieur [O], et dont la preuve ne saurait être rapportée par l’unique témoignage du compagnon de Madame [F], il ne peut être fait droit à la demande au seul visa d’une offre de prix de la société Zolpan en date du 15 mai 2025 pour un montant de 585,92 €.

Madame sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle

— sur les demandes de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral

Monsieur [T] [O] fait part des désordres suivants':

' plafonds qui ont tendance à s’affaisser,

' lavabo fissuré menançant de tomber,

' plinthes détériorées,

' présence de parasites piquants,

' ouvertures de faible hauteur et protégées par des volets en bois en mauvais état, donnant directement sur la rue,

' prises électriques arrachées,

' joints de carrelages de douche ou des joints de carrelage présentant de très nombreuses traces d’humidité,

' traces noires d’humidité sur les murs.

Il appartient à celui qui se prévaut d’une obligation d’en rapporter la preuve, ainsi qu’en dispose l’article 1353 du code civil.

En la matière, de simples photographies sont dénuées de la moindre force probante.

Or, l’appelant ne verse aux débats aucun autre élément au soutien de ses allégations.

Il n’établit ainsi pas la réalité des désordres qu’il allègue étant précisé que l’état des lieux d’entrée mentionne que les lieux sont en bon état voire en très bon état, notamment toutes les fenêtres et que la fissure du lavabo, dont rien n’établit la dangerosité, y a été signalée.

Par ailleurs, l’agence régionale de santé est intervenue à la demande du maire le 18 août 2021 et n’a relevé ni absence de ventilation et/ou problème d’humidité, ni présence d’insectes ou autres rampants.

En définitive, Monsieur [T] [O], qui n’a pas pris l’initiative de saisir le juge en vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, échoue à démontrer la carence du bailleur dans son obligation de délivrance et d’entretien, les certificats délivrés par des médecins qui n’ont pas visité les lieux, étant au surplus inopérants.

La décision sera en conséquence confirmée en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

— sur la révision du loyer

Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Il est jugé qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur(3e Civ 20 avril 2023 n° 2215529) et que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (3e Civ., 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-19.212, publié).

En l’espèce, Monsieur [T] [O] a, par son conseil, adressé le 29 septembre 2022 à Madame [F] une lettre portant énumération de ses griefs en termes de vétusté du logement nuisible à sa santé et requérant réponse sous quinzaine faute de quoi une action

judiciaire serait engagée. Si ce courrier évoque le fait que la surface habitable du logement est de 48 m2 et non de 60 m2, comme stipulé au contrat de bail, il n’ a été formalisé aucune demande expresse de diminution du loyer corrélative.

La demande en justice, formée sans le préalable extrajudiciaire requis par la loi, apparaît ainsi irrecevable.

Au demeurant, même à considérer que cette demande de diminution aurait, dans le cadre d’une tentative de règlement amiable de l’entier litige, été implicitement mais nécessairement incluse dans l’interpellation faite au bailleur quant au respect de ses obligations, il reste que Monsieur [T] [O] disposait d’un délai de quatre mois à compter du 29 septembre 2022 pour agir en justice et solliciter la diminution du montant du loyer au regard de la différence entre la surface habitable réelle et celle mentionnée au contrat de bail.

Or la demande en diminution a été formulée pour la première fois devant le premier juge par conclusions en date du 3 avril 2024, date à laquelle le délai de quatre mois était largement expiré.

Il découle de ces développements que la demande doit, comme le demande à bon droit Madame [F], être déclarée irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie perdante sur son appel, Monsieur [O] sera condamné aux dépens, à l’exception de ceux portant sur la demande additionnelle de Madame'[F], conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il sera fait droit à la demande formée par Madame [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 600 €.

Les dépens relatifs à la demande additionnelle formée par Madame [F] seront mis à sa charge dès lors qu’elle succombe en sa prétention.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de diminution du loyer et de condamnation de Madame [F] au remboursement du trop-perçu,

Et statuant à nouveau dans cette seule limite,

DECLARE irrecevable la demande en diminution du loyer et en remboursement du trop perçu formée par Monsieur [T] [O],

Et y ajoutant,

REJETTE la demande de Madame [N] [F] au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNE Monsieur [T] [O] aux dépens d’appel en ce non compris ceux relatifs à la demande additionnelle formée par Madame [N] [F],

CONDAMNE Madame [N] [F] aux dépens relatifs à sa demande additionnelle,

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à Madame [N] [F] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [T] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente