MINUTE N° 530/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 07 novembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00508 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IABR

Décision déférée à la cour : 15 Décembre 2022 par le tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANTS et INTIMES sur appel incident :

Monsieur [S] [J]

Madame [W] [J]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.

INTIMÉE et APPELANTE sur appel incident :

La S.A. APRR-SOCIETE DES AUTOROUTES [Localité 6] RHIN-RHONE

ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Murielle ROBERT-NICOUD, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 10 octobre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique reçu par Me [M], le 5 mai 2011, les époux [S] et [W] [J] ont acquis de la société APRR, un immeuble sis [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 2] n°[Cadastre 1] d’une superficie de 16,15 ares, au prix de 100 000 euros. L’acte mentionne ' l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de l’existence dans le voisinage du bien vendu du tunnel Maurice Lemaire de [Localité 7] et de sa galerie de sécurité. Il déclare dispenser le notaire soussigné de plus amples renseignements à ce sujet, déchargeant le vendeur et le notaire soussigné de toute responsabilité à ce sujet, et déclarant vouloir en assumer toutes éventuelles conséquences.

Courant 2017 et 2018, différents échanges ont eu lieu entre la société APRR et les époux [J] au sujet de cette galerie technique de sécurité qui est située en tréfonds de la parcelle acquise par ces derniers, lesquels se plaignaient de ce qu’elle faisait obstacle à la réalisation de leur projet d’édifier une nouvelle construction à l’arrière de ladite parcelle.

Selon exploit du 28 avril 2021, les époux [J] ont fait citer la société APRR devant le tribunal judiciaire de Colmar aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal a condamné la société APRR à payer aux époux [J] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, rejetant la demande présentée par cette société sur ce fondement.

Le tribunal a considéré que la mention figurant dans l’acte notarié était insuffisante pour établir de manière certaine la parfaite connaissance par les époux [J] de la présence de la galerie de sécurité du tunnel dans le tréfonds de la parcelle, laquelle selon des témoins, n’avait été évoquée ni lors de la visite des lieux, ni lors de la signature de l’acte de vente.

Il en a déduit que les époux [J] n’avaient pas été suffisamment informés par leur vendeur de l’existence de cette galerie constituant un obstacle à la constructibilité du terrain, laquelle était déterminante de leur consentement, et a ainsi manqué à son obligation d’information.

Le tribunal a considéré que l’impossibilité de construire résultant de la présence de la galerie de sécurité, qui constitue une servitude n’affectant qu’une partie de la parcelle, le préjudice des époux [J] devait être évalué à la somme de 10 000 euros.

Les époux [J] ont interjeté appel de ce jugement le 31 octobre 2023, en tant qu’il a condamné la société APRR au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 22 mai 2023, le magistrat chargé de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Les parties ont accepté une mesure de médiation laquelle n’a cependant pas abouti à un accord.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 novembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 mai 2024, les époux [J] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a limité à 10 000 euros le montant des dommages et intérêts, et statuant à nouveau, de condamner la société APRR à leur payer la somme de 80 000 euros en réparation des préjudices subis, débouter cette société de son appel incident, la condamner aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la société APRR qui était informée de leur projet de construction a manqué à son obligation d’information en ne les avisant pas de la présence d’une galerie sous leur terrain, de nature à empêcher la réalisation de leur projet, et les a ainsi induits en erreur.

Ils soutiennent que la présence de cette galerie dévalorise leur terrain, et qu’ils justifient d’une perte de valeur de leur bien de 50 000 euros, à laquelle s’ajoute le préjudice moral résultant de l’impossibilité de mener à bien leur projet de construction.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 septembre 2009, la société APRR conclut au rejet de l’appel principal et forme appel incident pour demander l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de dommages et intérêts. Elle demande à la cour, statuant à nouveau de rejeter purement et simplement, dans son intégralité les demandes des époux [J], de les condamner aux entiers frais et dépens et au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société APRR conteste toute faute de sa part. Elle affirme que les époux [J] ont signé l’acte de vente en toute connaissance de cause et se réfère à la clause de l’acte qui mentionne expressément la présence du tunnel et de la galerie technique de sécurité.

Elle soutient avoir délivré la chose vendue, les époux [J] ne démontrant aucun défaut de conformité de l’immeuble vendu à celui indiqué dans l’acte de vente et ayant accepté le bien dans son ensemble en déchargeant tant le notaire que le vendeur de toute responsabilité.

Elle considère que le notaire, qui est tenu d’une obligation d’information et de conseil, est exclusivement responsable d’un éventuel défaut d’information des acquéreurs quant aux risques d’impossibilité de construction du fait de la topographie des lieux.

Elle conteste enfin le préjudice allégué, faisant valoir que l’inconstructibilité du bien n’affecte qu’une partie de la parcelle, un projet de construction restant possible sur la moitié sud-ouest du terrain en front de rue, malgré la servitude non aedificandi affectant le reste de la parcelle du fait de la présence du tunnel. De surcroît, la réalisation du projet des époux [J] n’apparaît pas possible au regard de la réglementation de la zone UB du plan local d’urbanisme dans laquelle est situé le bien, de sorte que la société APRR ne peut être tenue pour responsable d’un quelconque préjudice causé par une prétendue inconstructibilité due à la présence de la galerie souterraine.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Si les dispositions de l’article 1112-1 du code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131du 10 février 2016 n’ont pas vocation à s’appliquer, s’agissant d’un contrat conclu avant l’entrée en vigueur de cette ordonnance, néanmoins sous l’empire du droit applicable antérieurement, il était admis, comme l’a rappelé le premier juge, que le vendeur est tenu d’une obligation d’information de l’acquéreur sur la consistance et les caractéristiques du bien vendu et notamment de lui fournir les informations qu’il détient portant sur des éléments déterminants de son consentement.

Dans la situation présente, il ressort de l’attestation non contestée de M. [E] que les époux [J] avaient évoqué leur projet de construction avant la vente, lorsqu’ils ont visité les lieux avec l’agent immobilier. La société APRR ne conteste pas avoir eu connaissance de ce projet. En tout état de cause, et quand bien même n’en aurait-elle pas été informée, l’existence d’une servitude non aedificandi affectant les possibilités de construction sur le bien vendu est déterminante du consentement de tout acquéreur, s’agissant d’une parcelle d’une superficie de plus de 16 ares, partiellement surbâtie, située en zone UB du plan local d’urbanisme, zone constructible en limite d’agglomération.

Or, comme l’a exactement retenu le tribunal, la société APRR ne démontre pas avoir informé les acquéreurs de la présence d’une galerie dans le tréfonds de leur parcelle, la clause de l’acte y faisant référence étant trop imprécise, en tant qu’elle vise seulement 'l’existence dans le voisinage du bien vendu’ du tunnel et de sa galerie de sécurité, sans indiquer précisément la localisation de cette galerie ni le fait qu’elle soit située dans le tréfonds du terrain acquis, l’acte ne mentionnant par ailleurs aucune servitude spécifique à cet égard.

Le vendeur étant le mieux à même de connaître les caractéristiques du bien qu’il vend, la société APRR ne peut se soustraire à sa responsabilité pour manquement à son devoir d’information en invoquant un manquement du notaire à son devoir de conseil.

Le jugement sera donc confirmé en tant qu’il a retenu que la société APRR avait manqué à son obligation d’information à l’égard des acquéreurs.

Cette dernière ne démontre pas que le projet des époux [J] serait totalement voué à l’échec du fait des règles d’urbanisme applicables. En effet, elle se prévaut des règles applicables en zone UBa et UBb, or il n’est pas établi que l’immeuble soit situé dans une de ces zones, alors que selon le certificat d’urbanisme joint à l’acte de vente, l’immeuble est en zone UB qui est une zone constructible, ce qu’admet au demeurant la société APRR pour la partie de la parcelle non affectée par la servitude précitée.

Les époux [J] produisent une estimation d’un agent immobilier selon laquelle, en se basant sur la valeur actuelle du marché de l’immobilier, leur bien vaudrait entre 130 000 et 150 000 euros en prenant en compte la valeur du terrain non constructible, chacune de ces valeurs étant majorée de 50 000 euros si le terrain s’avérait constructible.

Il n’est toutefois pas précisé si l’inconstructibilité du terrain a été considérée pour la totalité de la parcelle ou seulement pour partie, et la rubrique relative au prix de biens comparables n’est pas renseignée.

En l’état des éléments d’appréciation soumis à la cour, la perte de valeur alléguée n’est pas suffisamment démontrée. Le préjudice des époux [J] est néanmoins avéré dès lors que leur bien est affecté, du fait de la présence en tréfonds de la galerie du tunnel, d’une servitude restreignant les possibilités de construction à l’arrière de ladite parcelle, sans qu’il soit pour autant démontré que toute nouvelle construction serait totalement impossible sur le reste de la parcelle, ce qui nécessite une modification de leur projet.

Il sera alloué aux époux [J], en réparation de leur préjudice, une indemnité totale de 15 000 euros. Le jugement étant infirmé dans cette limite.

En considération de la solution du litige, la société APRR sera condamnée aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les limites de l’appel,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Colmar en date du 15 décembre 2022 en ce qu’il a condamné la société APRR à payer aux époux [J] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la SA APRR à payer aux époux [S] et [W] [J] une somme de 15 000 (mille cinq cents) euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SA APRR aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [S] et [W] [J] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA APRR sur ce fondement.

Le cadre greffier, La présidente,