COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 FEVRIER 2025

N° 2025/59

Rôle N° RG 21/00662 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZEG

S.A.R.L. COSMOS ENTREPRISES ET COMMERCES

C/

S.A.R.L. REALISATIONS HOTELIERES

S.C.I. SUD REALISATIONS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin CORDIEZ

M^e Karine TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 19 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04241.

APPELANTE

S.A.R.L. COSMOS ENTREPRISES ET COMMERCES

Représentée par sa gérante, Mme [D] [W]

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin CORDIEZ de la SCP CORDIEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Frédéric GAULT, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Aurélien DELEAU, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMEES

S.A.R.L. REALISATIONS HOTELIERES

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 8]

S.C.I. SUD REALISATIONS

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

toutes deux représentées par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Lionel GIRAUDON-NICOLAI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 23 mars 2017, M. [E] [X], ès qualités de gérant de la SCI Sud Réalisations a confié à la SARL Cosmos Entreprises et Commerces un mandat de vente sans exclusivité enregistré sous le n°2768 portant sur les murs commerciaux d’un complexe Hôtelier Ibis situé [Adresse 7] à Orange au prix net vendeur de 2 000 000 euros et moyennant une rémunération du mandataire de 120 000 euros en cas de réalisation de la vente, étant précisé que cette cession était indissociable de celle du fonds de commerce vendu sous forme de parts sociales.

Par acte du 23 mars 2017, Mme [R] [F], ès qualités de gérante de la SARL Réalisations Hôtelières a confié à la SARL Cosmos Entreprises et Commerces un mandat de vente sans exclusivité enregistré sous le n°2767 portant sur le fonds de commerce restaurant à l’enseigne Ibis qu’elle exploite [Adresse 7] à [Localité 5] au prix net vendeur de 2 000 000 euros et moyennant une rémunération du mandataire de 120 000 euros en cas de réalisation de la vente, étant précisé que cette cession était indissociable de celle des murs commerciaux.

Parallèlement, selon acte du 11 avril 2017, M. [C] [G] a donné mandat de recherche à la SARL Cosmos Entreprises et Commerces pour l’acquisition de biens hôteliers dans la région d'[Localité 5] et [Localité 3].

Le 24 mai 2017, la SARL Cosmos Entreprises et Commerces a présenté une lettre d’intention émanant de M. [C] [G] pour l’acquisition des murs commerciaux et des parts de la société exploitant le fonds de commerce de l’hôtel Ibis d'[Localité 5] au prix global de 3 750 000 euros. Cette offre a été prolongée par avenant du 14 juin 2017.

Le 7 juillet 2017, une deuxième lettre d’intention a été transmise par M. [G] par l’intermédiaire de la SARL Cosmos Entreprises et Commerces au prix global de 3 900 000 euros.

Enfin, le 2 février 2018, une troisième lettre d’intention a été transmise par M. [G] par l’intermédiaire de la SARL Cosmos Entreprises et Commerces aux gérants de la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations au prix global de 4 000 000 euros.

Suivant courrier recommandé du 20 février 2018, la SARL Cosmos Entreprises et Commerces a convoqué les gérants des deux sociétés mandantes au cabinet de son conseil.

Par courrier du 27 février 2018, Maître Giraud-Nicolai, avocat, contestait, au nom des deux sociétés mandantes, la validité des mandats du 23 mars 2017 au motif qu’ils étaient antérieurs aux procès-verbaux d’assemblée générale ayant autorisé la mise en vente du 29 juin 2017.

Ayant appris que les sociétés envisageaient de conclure la vente avec un autre acquéreur, par courrier du 6 mars 2017, la SARL Cosmos Entreprises et Commerces adressait deux factures de 120 000 euros, soit un total de 240 000 euros à la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations en application de la clause pénale figurant aux mandats et les mettait en demeure de lui régler cette somme suivant lettre recommandée du 16 mars 2018.

Le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Carpentras accordait un nantissement provisoire sur le fonds de commerce de la SARL Réalisations Hôtelières suivant ordonnance du 12 avril 2018.

Suite à des négociations engagées par les deux sociétés directement avec M. [S], un compromis de vente était signé à son profit le 9 avril 2018 et les actes réitératifs signés devant notaire le 28 juillet 2018.

Par acte d’huissier de justice du 24 mai 2018, la SARL Cosmos Entreprises et Commerces a assigné la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 240 000 euros sur le fondement de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, 1984 du code civil et des clauses contractuelles des mandats indissociables du 23 mars 2017.

Par jugement en date du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

rejeté la demande de communication de pièces formée par la SARL Cosmos Entreprises et Commerces,

déclaré le mandat de vente sans exclusivité conclu le 23 mars 2017 au profit de la SARL Cosmos Entreprises et Commerces portant sur le fonds de commerce exploité sous l’enseigne hôtel Ibis Sud à [Localité 5], inopposable à la SARL Réalisations Hôtelières,

déclaré le mandat de vente sans exclusivité conclu le 23 mars 2017 au profit de la SARL Cosmos Entreprises et Commerces portant sur les murs commerciaux situés [Adresse 6] à Orange inopposable à la SCI Sud Réalisations,

débouté la SARL Cosmos Entreprises et Commerces de sa demande en paiement de la somme de 120 000 euros contre la SCI Sud Réalisations,

débouté la SARL Cosmos Entreprises et Commerces de sa demande en paiement de la somme de 120 000 euros à l’encontre de la SARL Réalisations Hôtelières,

rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Réalisations Hôtelières et par la SCI Sud Réalisations,

condamné la SARL Cosmos Entreprises et Commerces à payer à la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes les autres demandes,

condamné la SARL Cosmos Entreprises et Commerces aux dépens de l’instance,

dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Pour rejeter les demandes en paiement des clauses pénales contractuellement stipulées, le tribunal a estimé que les mandats de vente du 23 mars 2017, expressément indissociables, ont été signés dans des circonstances particulières, alors que la SARL Cosmos Entreprises et Commerces, en tant que professionnelle intervenant régulièrement en qualité d’intermédiaire dans des opérations de vente et acquisition de biens commerciaux, savait que les gérants ainsi mentionnés ne pouvaient pas engager les sociétés mandantes. Le tribunal a retenu que la preuve de la signature du mandat au nom de la SARL Réalisations Hôtelières par sa gérante, Mme [R] [F], n’était pas rapportée, et, qu’un gérant n’a pas la capacité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des associés, de céder 100 % des parts sociales de la société qu’il gère. Sur le fondement de l’article L 223-18 du code de commerce, le tribunal a retenu l’inopposabilité des mandats aux sociétés mandantes faute de capacité à agir de leurs gérants, nécessairement connue du mandataire.

A défaut de démonstration d’un comportement fautif imputable à la SARL Cosmos Entreprises et Commerces, et non éventuellement à son gérant à titre personnel, le tribunal a rejeté les demandes de dommages et intérêts de la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations.

Selon déclaration reçue au greffe le 14 janvier 2021, la SARL Cosmos Entreprises et Commerces a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur les chefs suivants de la décision critiquée :

rejeté la demande de communication de pièces formée par la SARL Cosmos Entreprises et Commerces,

déclaré le mandat de vente sans exclusivité conclu le 23 mars 2017 au profit de la SARL Cosmos Entreprises et Commerces portant sur le fonds de commerce exploité sous l’enseigne hôtel Ibis Sud à [Localité 5], inopposable à la SARL Réalisations Hôtelières,

déclaré le mandat de vente sans exclusivité conclu le 23 mars 2017 au profit de la SARL Cosmos Entreprises et Commerces portant sur les murs commerciaux situés [Adresse 6] à Orange inopposable à la SCI Sud Réalisations,

débouté la SARL Cosmos Entreprises et Commerces de sa demande en paiement de la somme de 120 000 euros contre la SCI Sud Réalisations,

débouté la SARL Cosmos Entreprises et Commerces de sa demande en paiement de la somme de 120 000 euros à l’encontre de la SARL Réalisations Hôtelières,

rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Réalisations Hôtelières et par la SCI Sud Réalisations,

condamné la SARL Cosmos Entreprises et Commerces à payer à la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes les autres demandes,

condamné la SARL Cosmos Entreprises et Commerces aux dépens de l’instance,

dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par dernières conclusions transmises le 29 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Cosmos Entreprises et Commerces sollicite de la cour qu’elle :

' déclare son appel recevable et bien fondé,

' réforme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 19 novembre 2020 en ce qu’il a :

— déclaré le mandat de vente sans exclusivité conclu le 23 mars 2017 au profit de la SARL Cosmos Entreprises et Commerces portant sur le fonds de commerce exploité sous l’enseigne hôtel Ibis Sud à [Localité 5], inopposable à la SARL Réalisations Hôtelières,

— déclaré le mandat de vente sans exclusivité conclu le 23 mars 2017 au profit de la SARL Cosmos Entreprises et Commerces portant sur les murs commerciaux situés [Adresse 6] à Orange inopposable à la SCI Sud Réalisations,

— débouté la SARL Cosmos Entreprises et Commerces de sa demande en paiement de la somme de 120 00 euros contre la SCI Sud Réalisations,

— débouté la SARL Cosmos Entreprises et Commerces de sa demande en paiement de la somme de 120 000 euros à l’encontre de la SARL Réalisations Hôtelières,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Réalisations Hôtelières et par la SCI Sud Réalisations,

— condamné la SARL Cosmos Entreprises et Commerces à payer à la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes,

— condamné la SARL Cosmos Entreprises et Commerces aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau :

À titre principal :

' condamne in solidum la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations à lui payer la somme de 240 000 euros en principal et ce, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 16 mars 2018,

' condamne in solidum la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens,

À titre subsidiaire :

' condamne la SCI Sud Réalisations à lui payer la somme de 120 000 euros en principal et ce, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 16 mars 2018,

' condamne la SARL Réalisations Hôtelières à lui payer la somme de 120 000 euros en principal et ce, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 16 mars 2018,

' condamne in solidum la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL Cosmos Entreprises et Commerces soutient que les représentants légaux des sociétés sont à l’égard des tiers investis de tous pouvoirs pour agir en toutes circonstances au nom des sociétés qu’ils représentent, à charge éventuellement pour lesdites sociétés de se retourner contre leurs gérants en raison de la violation des statuts et le dépassement de pouvoir. Elle invoque l’article L 223-18 du code de commerce et en déduit que le prétendu défaut d’autorisation préalable par l’assemblée générale de signer le mandat de vente, ne lui est pas opposable s’agissant du mandat signé par Mme [F] pour la SARL Réalisations Hôtelières et du mandat signé par M. [X] pour la SCI Sud Réalisations.

L’appelante met en avant les évaluations financières du prix du fonds de commerce et des murs réalisées par l’expert-comptable des vendeurs eux-mêmes.

L’appelante dénonce la mauvaise foi des intimées et conteste les circonstances de la signature des mandats décrites par elles.

L’appelante s’oppose à l’argumentation adverse et soutient que :

— les dispositions de l’article L 221-28 du code de la consommation sont inapplicables quant à l’absence d’information sur la rétractation, la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations ne pouvant être qualifiées de consommateur, ces dispositions ne s’appliquant que dans le cadre d’un contrat à distance, ce qui n’est pas le cas ici, et n’étant susceptibles d’être invoqués que préalablement à l’exécution de ses obligations par le mandataire, ce qui n’était plus le cas ici ;

— les mandats ont été rédigés et remis en double exemplaire, conformément à l’article 6 de la loi Hoguet, ainsi qu’ils en portent mention ;

— les dispositions de l’article 1161 du code civil, interdisant le double mandat, s’appliquent pour éviter tout conflit d’intérêt qui n’existe pas ici, et uniquement à l’égard de personnes physiques.

La SARL Cosmos Entreprises et Commerces se fonde sur l’article 4 des mandats, les articles 1103, 1231 et suivants ainsi que 1231-5 du code civil, et, en déduit que, conformément aux mandats de vente, en l’état du non-respect des obligations énoncées précédemment, les défenderesses doivent verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto. Elle leur reproche d’avoir manqué à leurs obligations en refusant de signer les actes de vente avec l’acquéreur par elle présenté aux prix et conditions des mandats de vente.

Elle estime la clause pénale indiquée dans les mandats en termes clairs et apparents.

La SARL Cosmos Entreprises et Commerces assure que l’intention des intimées, en refusant de signer la vente avec l’acquéreur par elle présenté, tient en une fraude fiscale, par une ventilation différente du prix entre la valeur du fonds de commerce et la valeur des murs, à laquelle elle-même n’a pas voulu s’associer.

Par dernières conclusions transmises le 30 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations sollicitent de la cour qu’elle :

À titre principal :

constate que la déclaration d’appel ne mentionne pas les chefs de jugements critiqués, se contentant d’indiquer 'voir pièce jointe en annexe objet et portée de l’appel', qu’un tel renvoi n’est justifié par aucune impossibilité technique, et que ce document ne contient qu’un copié-collé du dispositif du jugement, sans plus de précision sur les moyens qui seront développés au soutien de l’appel,

retienne, qu’en conséquence, en l’absence d’effet dévolutif, la cour n’est saisie d’aucune demande,

dise n’y avoir lieu de statuer sur l’appel de la SARL Cosmos Entreprises et Commerces,

À titre subsidiaire :

confirme le jugement du tribunal judiciaire ayant débouté l’appelante de sa demande indemnitaire après avoir déclaré inopposable les mandats du 23 mars 2017, et cela au besoin par substitution de motifs au visa des articles 6 de la loi du 02 janvier 1970 dite Loi Hoguet, des dispositions des articles 1153 à 1161 du code civil, de l’article L 221-28 du code de la consommation, car les mandats sur lesquels sont fondés les demandes encourent la nullité et/ou l’inopposabilité du fait du défaut de capacité du mandant, du non-respect de l’obligation d’information sur les modalités de rétractation, de l’absence d’ établissement de deux exemplaires originaux, ainsi que du non-respect des dispositions de l’article 1161 du code civil sur l’interdiction du double mandat de vente et de recherche et également le défaut de mention de la clause pénale en termes clairs et apparents,

constate la particulière mauvaise foi et l’acharnement de l’agence Cosmos,

réforme le jugement et condamne la SARL Cosmos Entreprises et Commerces à leur verser, à titre de réparation des différents préjudices subis, une somme de 20 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil,

À titre infiniment subsidiaire :

fasse application de l’article 1231-5 du code civil et réduise le montant de l’indemnisation sollicitée en référence à l’absence de préjudice,

En tout état de cause :

condamne la SARL Cosmos Entreprises et Commerces au versement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre des dépens, avec distraction.

Les intimées soulèvent en premier lieu l’absence d’effet dévolutif de l’appel faute de mention dans la déclaration d’appel des chefs expressément critiqués à l’encontre du jugement entrepris. Elles font valoir que l’annexe à la déclaration d’appel n’est pas la déclaration d’appel, qu’elle n’était pas requise pour des considérations techniques puisqu’il n’est pas démontré qu’elle dépasse les 4080 caractères, et qu’elle procède par simple copier-coller, sans information précise sur le périmètre du débat.

En deuxième lieu, les intimées soulignent la duplicité de l’agence immobilière qui a relancé de manière insistante les gérants pour obtenir la signature des mandats et la réalisation de la vente. Elles expliquent avoir choisi de contracter avec M. [S] ensuite de pourparlers anciens avec lui. La SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations s’opposent aux demandes présentées par la SARL Cosmos Entreprises et Commerces pour les motifs suivants :

— le défaut de capacité des gérants pour signer un mandat de vente, faute d’autorisation de l’assemblée générale des associés, et ce alors que la cession porte sur la vente de 100 % des parts sociales,

— l’absence d’information sur la rétractation en violation des dispositions de l’article L 221-28 du code de la consommation,

— l’obligation de deux exemplaires en originaux des mandats en vertu de l’article 6 de la loi Hoguet, non respecté ici,

— l’interdiction du double mandat en vertu de l’article 1161 du code civil,

— une clause pénale stipulée en des termes clairs et apparents.

Les intimées font valoir que le principe d’inopposabilité aux tiers des clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants ne peut trouver à s’appliquer lorsque la cession porte sur un bien qui ne fait pas partie de l’actif social, la société ne pouvant se trouver engagée par un acte du gérant n’entrant pas dans l’objet social, ce qui est nécessairement le cas ici puisque les mandats portaient sur la cession de la totalité des parts, à la seule initiative du gérant de chaque société qui n’avait pas la capacité pour céder les parts sociales des associés non-gérants. Les intimées entendent voir écarter tout mandat apparent.

Enfin, la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations sollicitent des dommages et intérêts, estimant avoir été victimes d’un chantage, avec menace de dénonciation pour fraude fiscale par la SARL Cosmos Entreprises et Commerces.

Elles en déduisent que les mandats doivent dès lors être déclarés nuls et inopposables, de sorte qu’ils ne sauraient produire d’effets en termes de paiement d’une clause pénale.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’effet dévolutif de l’appel

En application de l’article 901, 4°, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, ici applicable, la déclaration d’appel doit contenir, à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à la nullité du jugement ou si l’objet du litige est indivisible. En application de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du même décret, seul l’acte d’appel emporte dévolution des chefs critiqués du jugement.

En vertu de ces dispositions et de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, ici applicables, la jurisprudence a retenu que seul l’acte d’appel emporte dévolution des chefs critiqués du jugement, de sorte qu’elle doit, lorsqu’elle tend à la réformation du jugement, mentionner les chefs de jugement critiqués.

En l’occurrence, la SARL Cosmos Entreprises et Commerces a interjeté appel le 14 janvier 2021 contre le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 19 novembre 2020 en indiquant 'appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, voir pièces jointes en annexe objet et portée de l’appel'. Aux termes de cette annexe, l’appelante a expressément précisé, en application des articles 542 et 562 du code de procédure civile, les chefs du jugement qu’elle déférait à la cour, tels que repris dans l’exposé du litige de la présente décision, et correspondant à chacun des chefs du dispositif de la décision critiquée.

En l’état des textes alors applicables, la jurisprudence a, certes, considéré, d’abord, qu’il résulte de la combinaison des articles 562 et 901, 4°, du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, ainsi que des articles 748-1 et 930-1 du même code, que la déclaration d’appel, dans laquelle doit figurer l’énonciation des chefs critiqués du jugement, est un acte de procédure se suffisant à lui seul ; cependant, en cas d’empêchement d’ordre technique, l’appelant peut compléter la déclaration d’appel par un document faisant corps avec elle et auquel elle doit renvoyer (Civ. 2ème, 13 janvier 2022 n°2017516).

Toutefois, le décret n° 2022-245 du 25 février 2022 et l’arrêté du 25 février 2022 modifiant l’arrêté du 20 mai 2020 ont modifié l’article 901 du code de procédure civile en prévoyant que la déclaration d’appel pouvait être complétée par une annexe, sans que celle-ci ne puisse intervenir qu’en cas d’empêchement d’ordre technique, notamment à raison du nombre de caractères permis par l’interface du réseau privé virtuel de la justice. Or, la Cour de cassation s’est prononcée, par avis du 8 juillet 2022 (n°2270005), puis par arrêt du 7 mars 2024 (n°2223522), et a estimé que le décret n°2022-245 du 25 février 2022 et l’arrêté du 25 février 2022, modifiant l’arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant la cour d’appel, sont immédiatement applicables aux instances en cours pour les déclarations d’appel qui ont été formées antérieurement à l’entrée en vigueur de ces deux textes réglementaires, pour autant qu’elles n’ont pas été annulées par une ordonnance du magistrat compétent qui n’a pas fait l’objet d’un déféré dans le délai requis, ou par l’ arrêt d’une cour d’appel statuant sur déféré. Elle a ajouté qu’une déclaration d’appel, à laquelle est jointe une annexe comportant les chefs de dispositif du jugement critiqués, constitue l’acte d’appel conforme aux exigences de l’article 901 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction, même en l’absence d’empêchement technique.

Tel est précisément le cas en l’espèce, de sorte que la déclaration d’appel interjetée par la SARL Cosmos Entreprises et Commerces, entendue au sens à la fois du document principal et de son annexe, est régulière et saisit la cour de chacun des chefs du jugement du tribunal judiciaire de Draguignan critiqués. Elle a pleinement un effet dévolutif et ce moyen doit être écarté.

Sur la demande en paiement des clauses pénales et la validité des mandats de vente du 23 mars 2017

Par application de l’article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social (') les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

De même, en vertu de l’article L 223-18 du code de commerce, dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés. La société est engagée même par les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social, (') les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants qui résultent du présent article sont inopposables aux tiers.

En l’occurrence, aux termes de deux mandats n°2767 et 2768, signés le 23 mars 2017, la SARL Cosmos Entreprises et Commerces s’est vue confiée, sans exclusivité, d’une part, par M. [E] [X], gérant de la SARL Réalisations Hôtelières, et, et d’autre part, par Mme [R] [F], gérante de la SCI Sud Réalisations, la vente respectivement d’un fonds de commerce et des murs au sein desquels celui-ci est exploité, moyennant un rémunération du mandataire à hauteur de 120 000 euros au titre de chaque mandat. A titre de clauses particulières, chaque mandat précise que la cession du fonds de commerce et des murs commerciaux est indissociable, et que la cession a lieu sous forme de vente de 100 % des parts sociales.

Chacun des mandats mentionne qu’il a été rédigé en double exemplaire en originaux, dont un remis au mandant. Ils portent chacun un numéro d’enregistrement, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi Hoguet.

En seconde page de chaque mandat, au titre des obligations du mandant, une clause pénale est stipulée dans les termes suivants : 'de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant :

a- S’engage à signer au prix, charges et conditions convenues toutes promesses de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire ;

b- Garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur. Cependant, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet pendant la durée du mandat, il s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé réception les noms et adresses de l’acquéreur, du rédacteur de l’acte définitif de vente et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d’engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandant les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur.

c- S’interdit pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a-, b-, ou c-, il s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto'.

L’absence d’information au sein des mandats quant au droit de rétractation du mandant invoqué par la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations comme caractérisant des violations de l’article L 221-28 du code de la consommation sont des moyens inopérants, dès lors que les contrats prennent ici place dans des relations entre des parties qui ne peuvent être qualifiées de 'consommateur', de sorte que ces dispositions ne sont pas applicables.

En revanche, aucun procès-verbal d’assemblée générale de chacune des sociétés intimées autorisant la mise en vente des biens en cause antérieurement à ces mandats n’est produit à la procédure, les parties admettant qu’il n’en existe pas.

Certes, en principe, il est acquis que les représentants légaux des sociétés sont à l’égard des tiers investis de tous pouvoirs pour agir en toutes circonstances au nom des sociétés qu’ils représentent.

De plus, les dispositions statutaires, et notamment celles tendant à la limitation des pouvoirs du gérant, sont inopposables aux tiers, et ce, quel que soit leur statut de professionnel ou de profane.

Cependant, le principe d’inopposabilité aux tiers des clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants ne peut trouver à s’appliquer lorsque la cession porte sur un bien qui ne fait pas partie de l’actif social, la société ne pouvant alors se trouver engagée par un acte du gérant.

Aux termes des statuts de la SCI Sud Réalisations, il appert que cette société a pour objet social principalement l’acquisition d’un terrain constructible sur la commune d’Orange, la mise en valeur du terrain, le dépôt d’un permis de construire pour un complexe hôtelier, l’édification de tout immeuble à cette fin, la cession par vente ou apport à une autre société de tous biens lui appartenant. S’agissant de la SARL Réalisations Hôtelières, son objet social tient notamment en l’exploitation d’un complexe hôtelier et tout acte requis à cette fin (acquisition d’une licence IV, la construction de bâti ment à cette fin, …) ainsi que la cession à des particuliers ou à des sociétés de tout ou partie de l’actif de la société.

Or, les cessions ici envisagées portent sur 100 % des parts sociales de la SARL Réalisations Hôtelières et de la SCI Sud Réalisations. Si l’objet social de chacune des sociétés prévoient la possibilité de cession de l’actif des sociétés, les cessions envisagées au bénéfice de M. [G], présenté par la SARL Cosmos Entreprises et Commerces, correspondent à la cession de l’intégralité des parts sociales, ce qui n’est pas compris dans l’objet social de chacune des sociétés. Les parts sociales de la SARL Réalisations Hôtelières comme de la SCI Sud Réalisations étaient détenues par trois associés, M. [E] [X], Mme [R] [F] et l’indivision successorale de M. [J] [L]. Le gérant de chacune des sociétés, s’il pouvait engager l’actif de celle-ci, ne pouvait aucunement engager la vente des parts sociales d’un autre associé, sans l’accord exprès de celui-ci, sauf à vendre la chose d’autrui. En effet, un gérant n’a pas la capacité de mettre seul en vente la totalité des parts sociales de la société qu’il gère. Ces cessions interviennent donc hors objet social des sociétés, ce que la SARL Cosmos Entreprises et Commerces, professionnel de l’acquisition et de la vente de biens commerciaux, ne pouvait ignorer à la lecture des seuls mandats signés, non accompagnés d’un procès-verbal d’assemblée générale de chacune des sociétés autorisant de telles cessions. L’interdépendance des deux contrats ne permet pas de palier cette difficulté puisque les sociétés comprennent non pas deux associés, gérants respectifs de chacune des sociétés intimées, mais trois associés, le troisième d’entre eux n’étant signataire d’aucun document versé au dossier.

En conséquence, les mandats du 23 mars 2017 sont inopposables à la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations, de sorte que la SARL Cosmos Entreprises et Commerces ne peut solliciter contre elles le paiement des indemnités correspondant à l’application des clauses pénales figurant aux contrats. C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté ses demandes et la décision entreprise sera confirmée.

Sur les dommages et intérêts sollicités par la SARL Réalisations Hôtelières et la SCI Sud Réalisations

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte des échanges produits entre les parties que des négociations ont été suivies entre mai 2017 et février 2018 en vue de l’acquisition des parts sociales des sociétés intimées par M. [G], acquéreur potentiel présenté par la SARL Cosmos Entreprises et Commerces. De même, il est démontré que des négociations ont eu lieu, sur la même période, avec M. [S] qui a finalement acquis les parts sociales des sociétés intimées après y avoir été autorisé selon procès-verbaux d’assemblées générales du 27 janvier 2018.

Les sociétés intimées soutiennent avoir été victimes d’un chantage avec menace de dénonciation pour fraude fiscale de la part de la SARL Cosmos Entreprises et Commerces.

Or, les pièces produites ne démontrent pas l’existence d’un tel comportement fautif imputable à la SARL Cosmos Entreprises et Commerces elle-même, et non éventuellement à son dirigeant personnellement. Il n’est pas davantage justifier d’un quelconque abus lors de la signature des mandats, quelque soit l’état de santé alors de M. [X], étant observé que ce même état de santé ne l’a pas empêché, en parallèle, de négocier la vente avec un autre acquéreur, et d’en tirer un bénéfice équivalent, voire supérieur.

Ces demandes de dommages et intérêts doivent donc être rejetées et la décision entreprise sera à ce titre, également, confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SARL Cosmos Entreprises et Commerces, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 2 000 euros sera mise à sa charge au bénéfice de chacune des intimées, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit que la déclaration d’appel du 14 janvier 2021 emporte effet dévolutif à la cour des chefs de décision dûment mentionnés et critiqués,

Rejette le moyen tiré de l’absence d’effet dévolutif de cette déclaration d’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne la SARL Cosmos Entreprises et Commerces au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Cosmos Entreprises et Commerces à payer à la SARL Réalisations Hôtelières la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Cosmos Entreprises et Commerces à payer à la SCI Sud Réalisations la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Cosmos Entreprises et Commerces de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente