MINUTE N° 25/328

Copie exécutoire à :

— M^e Joseph WETZEL

Copie à :

— M^e Guillaume HARTER

— greffe du JCP du TJ [Localité 6]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Juillet 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00649 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHUP

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

S.C.I. [L], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Madame [W] [M] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [G] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 mai 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 25 novembre 2021 à effet au 1er décembre 2021, la Sci [L] a donné en location à Madame [W] [M] et Monsieur [G] [F] une maison située [Adresse 3] à Froeningen, moyennant paiement d’un loyer de 1 220 € hors charges.

Le logement a été restitué au mois de janvier 2022.

Par acte du 3 mai 2023 et conclusions ultérieures, Madame [W] [M] et Monsieur [G] [F] ont assigné la Sci [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir constater la résiliation du contrat de location aux torts de la bailleresse, de la voir condamner à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’inexécution contractuelle, à leur payer la somme de 2 440 € augmentée des intérêts au taux légal de 10 % à compter du jugement à intervenir en remboursement du dépôt de garantie et aux fins de la voir condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils ont conclu à l’irrecevabilité, en tout cas au mal fondé des demandes de la Sci [L].

La Sci [L] a conclu au rejet des demandes. À titre reconventionnel, elle a demandé qu’il soit constaté que les locataires ont quitté les lieux sans respecter le préavis de trois mois qui leur incombait, a sollicité en conséquence leur condamnation à lui payer la somme de 3 660 € correspondant à trois mois de loyer. Elle a demandé que le dépôt de garantie de 1 200 € lui reste acquis au regard des dégradations causées et conclut à la condamnation des demandeurs aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 23 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection, du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— condamné la Sci [L] à payer la somme de 1 476,20 € à Madame [W] [M] et Monsieur [G] [F], outre intérêts au taux légal à compter de la décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

— débouté la Sci [L] de sa demande reconventionnelle en paiement ;

— condamné la Sci [L] aux entiers dépens ;

— débouté la Sci [L] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci [L] à payer la somme de 600 € à Madame [W] [M] et Monsieur [G] [F], pris en une seule et même partie, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

La Sci [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 7 février 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, la Sci [L] demande à la cour de recevoir l’appel, le déclarer bien fondé, infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau de :

Sur la demande principale

— la déclarer non fondée ;

— débouter Monsieur [G] [F] et Madame [W] [M] de leurs fins et conclusions ;

Sur la demande reconventionnelle

— condamner in solidum Monsieur [G] [F] et Madame [W] [M] à payer à la Sci [L] un montant de 3 660 euros correspondant à trois mois de loyer pour la période du préavis ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [F] et Madame [W] [M] à payer à la Sci [L] un montant de 1 560 euros à titre d’arriéré de loyer pour la période du 1er janvier au 9 février 2022 ;

Sur l’appel incident,

— le déclarer non fondé ;

— le rejeter ;

— débouter Monsieur [G] [F] et Madame [W] [M] de leurs conclusions d’appel incident ;

Statuant sur les frais,

— condamner in solidum Monsieur [G] [F] et Madame [W] [M] à payer à la Sci [L] un montant de 3 000 euros au titre de l’article 700 pour les deux instances ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [F] et Madame [W] [M] aux dépens des deux instances.

La Sci [L] fait principalement valoir que :

' sur l’exécution du bail : qu’elle avait demandé, par courrier non daté adressé à un seul des locataires, aux intimés de quitter les lieux suite à divers incidents, sans pour autant former une demande de résiliation valide du bail ; que le courrier du 21 décembre 2021, même s’il était interprété comme un congé, ne

respectait pas les formes légales requises ; que les locataire ont abusivement pris prétexte de ce courrier pour quitter les lieux sans respecter le préavis de trois mois et sans paiement des loyers dus ; qu’ils ont été convoqués par un huissier pour un état des lieux pour le 22 février 2022, auquel ils ne se sont pas présentés ; que la rupture est entièrement imputable aux intimés, lesquels ont quitté les lieux sans prévenir et en l’en informant a posteriori par un courrier daté du 14 janvier 2022, sans toutefois restituer immédiatement les clés ;

' sur les conséquences de la rupture : qu’aucun élément ne permet de caractériser un manquement contractuel de sa part ; que les intimés n’ont pas payé le loyer du mois de janvier 2022 alors qu’ils reconnaissent avoir quitté les lieux le 14 janvier ; que les clefs ont été restituées le 9 février 2022 dans une enveloppe découverte dans la boîte aux lettres avec la mention « voici vos clefs, la suite mon avocat vous l’enverra » ; que le loyer hors période de préavis est donc dû jusqu’à cette date ; que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose un délai de préavis de trois mois ; que le préavis court à compter du jour de la notification par les preneurs de leur départ des lieux, soit à compter du 14 janvier 2022 ; que compte tenu du préavis le bail devait se terminer le 9 mai 2022 ; que c’est donc de manière prématurée que le tribunal a été saisi le 3 mai par la partie adverse en restitution du dépôt de garantie ; que compte tenu des montants dus par les locataires, la restitution du dépôt de garantie augmenté d’une majoration n’était pas fondée ;

' sur les dommages et intérêts : qu’il résulte des états des lieux d’entrée et de sortie que l’appartement, qui était neuf lorsque les preneurs en ont pris possession, a été rendu avec des dégradations et sans être nettoyé, ce qui justifie la mise en compte un montant de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

' sur l’appel incident de M. et Mme [F] : qu’aucun élément ne permet de considérer l’existence d’un manquement contractuel imputable à la Sci [L] ; que la partie demanderesse n’a pas démontré la réalité d’un chauffage défectueux, ni de la nécessité d’acheter des meubles en urgence du fait de son départ soudain.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 août 2024, Madame [W] [M] et Monsieur [G] [F] demandent à la cour de :

— débouter la Sci [L] de l’intégralité de ses fins et conclusions ;

Sur l’appel incident des consorts [I] ;

— juger leur appel incident recevable et bien fondé ;

Y faire droit,

En conséquence,

— infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 23 novembre 2023 en ce qu’il a limité à 1 467,20 euros le montant de la condamnation de la Sci [L] et en ce qu’il a débouté les consorts [I] de leur demande de dommages et intérêts ;

Et, statuant à nouveau,

— juger que la Sci [L] a résilié unilatéralement de manière fautive le contrat de location ;

— la condamner, en conséquence, à payer aux consorts [I] la somme de 3 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre de l’inexécution contractuelle ;

— condamner la Sci [L] à payer aux consorts [I] la somme de 2 440 euros augmentée des intérêts au taux légal de 10 % à compter de la décision à intervenir en remboursement du dépôt de garantie ;

— condamner la Sci [L] aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

' sur l’exécution du bail : que le courrier adressé par la bailleresse visait directement Monsieur [F], copropriétaire du bail avec son épouse et s’analysait comme une demande explicite de quitter les lieux ; qu’il s’agit bien d’un congé émanant du bailleur, même si ce congé n’a pas été formalisé dans les formes légales ; que la bailleresse ne peut se prévaloir de l’irrégularité de ce congé pour échapper aux conséquences de son propre acte ; que la clause résolutoire ne saurait être invoquée car les conditions de l’article 1226 du code civil n’ont pas été respectées ; qu’ils ont pu légitimement croire qu’ils devaient quitter les lieux et qu’ils ont remis les clés volontairement et proposé une date pour l’état des lieux de sortie ; que la bailleresse ne s’est jamais manifestée pour organiser cet état des lieux ;

' sur les conséquences de la rupture : qu’ils ont été contraints de quitter le logement alors qu’ils auraient pu bénéficier du contrat de bail jusqu’en 2024 ; que durant leur occupation, ils n’ont pas été correctement chauffés et ont été privés de la vasque de la salle de bain ; qu’ils ont dû se reloger en urgence en plein hiver avec deux enfants à charge, alors que M. [F] souffre de quasi-cécité, ce qui a engendré un stress considérable ; qu’ils ont dû racheter une nouvelle cuisine et souscrire deux crédits à la consommation, les plaçant dans une situation financière difficile ; que la bailleresse a réclamé deux mois de dépôt de garantie, contrairement à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui interdit un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer ; qu’en outre, ce même article prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des clés ou dans un délai maximal d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; que deux chèques de 1 220 euros ont bien été encaissés par la bailleresse dès le début du bail, ce qui prouve l’existence d’un double dépôt de garantie injustifié.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Sur la résiliation du bail :

En vertu des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur'. Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Par lettre recommandée du 21 décembre 2021, Monsieur [L] s’est plaint de réclamations multiples infondées des locataires depuis le début du bail et de messages téléphoniques menaçants qu’ils auraient laissé sur son téléphone à la suite de la chute du lavabo de la salle de bains. Il termine son courrier en indiquant que : « c’est moi qui vais déposer une plainte pour menaces et harcèlements, si vous ne payez pas les loyers j’engagerai bien entendu une procédure juridique contre vous, je vous demande de quitter cette maison le plus vite possible. En 25 années de location, je n’ai encore jamais connu une personne comme vous ».

Les locataires ont adressé au bailleur une lettre en date du 14 janvier 2022, ayant pour objet : rupture du bail engagée par le propriétaire, par laquelle ils indiquent qu’à la suite du courrier du 21 décembre 2021, par lequel il leur a été demandé de quitter la maison très rapidement, ils se sont exécutés, la maison étant libre depuis le 1er janvier, raison pour laquelle le loyer n’est pas payé.

Pour autant, la lettre du 21 décembre 2021 ne pouvait en aucun cas constituer un congé explicite du bailleur, en ce qu’elle ne contenait qu’une déclaration d’intention ; que les locataires, qui avaient parfaite connaissance des dispositions légales applicables rappelées dans le contrat de bail, ne pouvaient méconnaître leur droit tiré de ce contrat de se maintenir dans les lieux.

Dès lors, le départ des locataires dans ces conditions, sans que les clés soient restituées immédiatement au bailleur, ne peut être considéré comme dû à une faute de la Sci [L], de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en dommages et intérêts formulée par les intimés, dont il sera constaté au surplus qu’elle n’est étayée par aucune pièce de nature à caractériser un préjudice.

Compte tenu des échanges entre les parties et du souhait affiché de la Sci [L] de ne pas voir se poursuivre la relation contractuelle avec les intimés, c’est également à juste titre que le premier juge a rejeté la demande tendant au paiement de la somme de 3 660 € correspondant à trois mois de loyer pour la période de préavis.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La Sci [L] sollicite paiement d’une somme de 1560 € à titre d’arriérés de loyer pour la période du 1er janvier au 9 février 2022.

Elle indique avoir restitution des clés par dépôt dans la boîte aux lettres le 9 février 2022, accompagné du message suivant : « voici vos clés, la suite mon avocat vous l’enverra ».

Les intimés ne produisent aucune pièce de nature à démontrer que les clés ont été restituées antérieurement à cette date, de sorte qu’il sera fait droit à la demande en paiement de la somme de 1 560 €, portant intérêts au taux légal à compter de la demande, le 7 mai 2024.

Sur le dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule le versement d’un dépôt de garantie de 1 220 euros, égal à un mois de loyer.

Par mail du 25 novembre 2021 antérieur à la conclusion du bail, Monsieur [O] [L], gérant de la Sci [L], a précisé à Monsieur [G] [F] et Madame [W] [M] les démarches à effectuer en vue de la conclusion du contrat, indiquant que le chèque de caution de 1 220 euros sera encaissé après la signature du bail ; qu’il accepte leur proposition de recevoir un deuxième chèque de 1 220 euros en garantie, du fait qu’ils ne pouvaient fournir un garant.

Toutefois, les intimés se bornent à verser aux débats la copie d’un chèque de 1 220 € portant la date du 18 janvier 2022, postérieure à la résiliation du bail, de sorte qu’il ne peut en aucun cas avoir eu pour objet de constituer un complément de caution pour un contrat déjà rompu.

De plus, aucune preuve n’est rapportée de ce que ce chèque a été adressé à la partie adverse et de ce qu’il a été débité du compte de Madame [M] et de Monsieur [F], de sorte que ces derniers ne sont pas fondés à prétendre au remboursement d’une somme de 2 440 € au titre du dépôt de garantie.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie restituée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être retenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées’ à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La Sci [L] prétend pouvoir conserver le montant du dépôt de garantie, au motif que les preneurs ont pris possession d’un appartement neuf et l’ont rendu avec des dégradations et non nettoyé.

Si l’état des lieux d’entrée signé par les parties fait effectivement état d’un appartement globalement en très bon état, l’état des lieux de sortie, dressé par procès-verbal de commissaire de justice après convocation des locataires pour le 22 février 2022, n’est communiqué que très partiellement et fait apparaître que dans la cuisine, l’évier, le placard et les meubles sont sales, de même que le lavabo dans les toilettes ; que dans le séjour, il existe des impacts sur la peinture vers le garage et dans la montée d’escalier, de même que sur les angles des murs de la cuisine.

Pour autant, les annexes et photographies effectuées par le commissaire de justice ne sont pas joints au document très parcellaire versé aux débats. De même manque dans l’état des lieux d’entrée la page relative à l’état des murs du séjour.

Dès lors, la seule mention de ce que l’appartement nécessite un simple nettoyage ne saurait justifier une retenue sur le dépôt de garantie, en l’absence de tout devis ou facture.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie, augmenté de la majoration légale.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Les appelants succombant en leurs demandes et les prétentions de l’intimé prospérant partiellement, les dépens d’appel seront mis à la charge des consorts [Y], dont la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il sera pour les mêmes motifs alloué à l’intimé une somme de 800 € au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [W] [M] et Monsieur [G] [F] à payer à la Sci [L] la somme de 1 560 € au titre de l’arriéré locatif, portant intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024,

CONDAMNE Madame [W] [M] et Monsieur [G] [F] à payer à la Sci [L] la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Madame [W] [M] et Monsieur [G] [F] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [M] et Monsieur [G] [F] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente