Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 2 juillet 2025, n° 24/03959

TGI Colmar 25 septembre 2024

CA Colmar
Infirmation 2 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Contestations sérieuses sur l'existence d'une dette locative
La cour a estimé que les demandes des bailleurs se heurtent à une contestation sérieuse quant à l'existence d'une dette locative, rendant ainsi la confirmation de l'ordonnance de référé mal fondée.
Rejeté
Absence de fondement des demandes des bailleurs
La cour a rejeté cette demande en considérant que les bailleurs avaient des droits légitimes à faire valoir, et que les locataires ne pouvaient pas être déboutés de l'ensemble de leurs demandes.
Accepté
Droit aux dépens en cas de défaite des intimés
La cour a jugé que les bailleurs, ayant succombé dans leurs demandes, devaient être condamnés aux dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Colmar, les appelants, M. et Mme [H], contestent l'ordonnance du juge des référés qui avait constaté la résiliation de leur bail commercial et ordonné leur expulsion. La juridiction de première instance avait jugé les demandes des bailleurs recevables, en raison d'un impayé de loyers. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments du contrat de bail, a estimé qu'il existait une contestation sérieuse sur l'existence d'une dette locative, notamment en raison de l'indétermination de la part des charges. En conséquence, la cour a infirmé l'ordonnance de première instance, débouté les bailleurs de leurs demandes et condamné ces derniers aux dépens, tout en accordant une indemnité aux appelants.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 1 a, 2 juil. 2025, n° 24/03959
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	24/03959
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Colmar, 25 septembre 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Céline RICHARDVincent MERRIEN
Cabinet(s) :	ACVF ASSOCIES

Texte intégral

MINUTE N° 301/25

Copie exécutoire à

— la SELARL ACVF ASSOCIES

— M^e Céline RICHARD

Le 02.07.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 02 Juillet 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/03959 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IM7Z

Décision déférée à la Cour : 25 Septembre 2024 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANTS :

Madame [O] [G] épouse [H]

[Adresse 3]

Monsieur [X] [H]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Vincent MERRIEN de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la Cour

INTIMES :

Madame [K] [U]

[Adresse 5]

Monsieur [E] [U]

[Adresse 6]

Monsieur [A] [U]

[Adresse 2]

Madame [W] [F]

[Adresse 1]

Représentés par M^e Céline RICHARD, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre et M^me Anne RHODE, Conseillère, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique du 6 décembre 2007, Mme [Y], Mme [W] [U], M. [A] [U], Mme [K] [U] et M. [E] [U] ont donné à bail commercial à M. [B] [J] et Mme [P] [V] un local commercial d’une surface d’environ 30 m2 et une réserve d’environ 10 m2, ainsi qu’un local WC situé [Adresse 4] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 627,69 € HT.

Par acte du 2 septembre 2018, la SARL Jeanne d’Arc, représentée par M. [B] [J], a cédé à M. [X] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] son fonds artisanal assorti du droit au bail des locaux, cession agréée par M. [A] [U] en son nom personnel et en sa qualité de représentant des autres bailleurs.

Selon acte du 27 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer à M. [X] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour recevoir le paiement de la somme de 11'869,25 euros, représentant le montant des loyers et charges sur la période des années 2019 à 2024 incluses.

Par assignations délivrées le 16 avril 2024, Mme [W] [U], M. [A] [U], Mme [K] [U] et M. [E] [U] ont fait assigner M. [X] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar.

Par ordonnance rendue le 25 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar a':

Renvoyé les parties au fond ainsi qu’elles en aviseront';

Déclaré les demandes de Mme [W] [U] épouse [F], M. [A] [U], Mme [K] [U] et M. [E] [U] recevables';

Constaté la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire à effet du 28 mars 2024';

Ordonné à M. [X] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] d’avoir à quitter volontairement les lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision';

Assorti cette obligation de libération volontaire d’une astreinte de 50 euros par jour de retard dans la limite de 5'000 €';

Ordonné, passé le délai de 30 jours en l’absence d’exécution volontaire, l’expulsion de M. [X] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier';

Rappelé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution';

Condamné M. [X] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] in solidum à verser à Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [F] la somme provisionnelle de 11'453,60 € au titre des arriérés de charges et loyers';

Condamné M. [X] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] in solidum à leur verser une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1'080 € par mois, charges et taxes en sus à compter du 28 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux';

Condamné les consorts [H] in solidum à leur verser une somme de 1'800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer';

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraire';

Rappelé que l’ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Mme [O] [G] épouse [H] et M. [X] [H] ont interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 24 octobre 2024.

Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [F] se sont constitués intimés le 28 novembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions datées du 19 mai 2025, transmises par voie électronique le 20 mai 2025, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, M. [X] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] demandent à la cour de':

'Déclarer l’appel interjeté par Madame [O] [H] et Monsieur [X] [H], recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

Confirmer l’ordonnance du 25 septembre 2024 de la présidente du tribunal judiciaire de Colmar en ce qu’elle a :

— renvoyé les parties au fond ainsi qu’elles en aviseront,

Infirmer l’ordonnance du 25 septembre 2024 de la Présidente du Tribunal judiciaire de Colmar en ce qu’elle a :

— Déclaré les demandes de Mme [W] [U], M. [A] [U], Mme [K] [U] et M. [E] [U] recevables';

— Constaté la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire à effet du 28 mars 2024';

— Ordonné à M. [X] [H] et Mme [O] [G] d’avoir à quitter volontairement les lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision';

— Assorti cette obligation de libération volontaire d’une astreinte de 50 euros par jour de retard dans la limite de 5'000 €';

— Ordonné, passé le délai de 30 jours en l’absence d’exécution volontaire, l’expulsion de M. [X] [H] et Mme [O] [G] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier';

— Rappelé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution';

— Condamné M. [X] [H] et Mme [O] [G] in solidum à verser à Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [F] la somme provisionnelle de 11'453,60 € au titre des arriérés de charges et loyers';

— Condamné M. [X] [H] et Mme [O] [G] in solidum à leur verser une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1'080 € par mois, charges et taxes en sus à compter du 28 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux';

— Condamné les consorts [H] in solidum à leur verser une somme de 1'800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer';

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires';

Et, statuant à nouveau :

Prendre acte des contestations sérieuses soulevées par les consorts [H] ;

En conséquence,

Déclarer mal fondées les demandes des requérants ;

Les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

Les condamner in solidum à verser à Madame et Monsieur [H] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers frais et dépens.'

Dans leurs dernières écritures déposées le 15 mai 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [U] épouse [F] demandent à la cour de':

'Déclarer l’appel interjeté par les consorts [H] mal fondé et le rejeter ;

Confirmer l’ordonnance de référé du 25 septembre 2024 en toutes ses dispositions ;

Débouter les appelants de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions ;

Les condamner, in solidum, à payer un montant de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile';

Les condamner, in solidum, aux entiers frais et dépens.'

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 mai 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 26 mai 2025.

MOTIFS :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux stipule que':

'Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de sept mille cinq cent trente-deux euros et vingt-huit cents (7'532,28 €), hors taxes, mais en ce compris les charges, correspondant à la valeur locative des biens loués'';

'Ce loyer est payable mensuellement (') par termes de': six cent vingt-sept euros et soixante-neuf cents (627,69 €), hors taxes, mais en ce compris les charges'.

Ainsi, la lecture du contrat de bail ne permet pas de déterminer quelle part de la somme due correspond au montant du loyer et quelle part de cette somme correspond à la provision sur charges.

Selon acte du 27 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer à M. [X] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 11 869,25 euros, représentant le montant des loyers et charges dus sur la période des années 2019 à 2024 incluses.

Cette somme correspond, aux termes du commandement délivré, au':

Reliquat de loyer et charges 2019,

Reliquat de loyer et charges 2020,

Reliquat de loyer et charges 2021,

Reliquat de loyer et charges 2022,

Reliquat de loyer et charges 2023,

Reliquat de loyer et charges 2024,

et résulte quasiment exclusivement de l’application de la clause d’indexation stipulée par le contrat de bail, à l’exception de la somme de 143,92 € mise en compte au titre de la régularisation des charges, sans qu’aucun justificatif ne soit produit à ce titre.

Si les propriétaires ont pu faire application de la clause d’indexation en 2024, sous réserve de la prescription quinquennale, force est de constater qu’elle n’a pas vocation à être appliquée au montant de la provision sur charges, non déterminable à la simple lecture du contrat de bail.

Il y a lieu, en conséquence, de définir l’assiette de la clause d’indexation. Cette question impose une interprétation du contrat et dépasse la compétence du juge des référés, de sorte que la cour ne peut que constater que les demandes de Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [F] se heurtent à une contestation sérieuse quant à l’existence d’une dette locative.

Succombant, Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [F] seront condamnés, in solidum, aux dépens des procédures de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [O] [G] épouse [H] et M. [X] [H] la somme de 3'000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [F] seront enfin déboutés de leur prétention au titre des frais irrépétibles.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme l’ordonnance rendue le 25 septembre 2024 par le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Colmar, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant':

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [F],

Condamne in solidum Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [F] aux dépens des procédures de première instance et d’appel,

Condamne in solidum Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [F] à payer à Mme [O] [G] épouse [H] et M. [X] [H] la somme de 3'000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [K] [U], M. [E] [U], M. [A] [U] et Mme [W] [F] de leur prétention au titre des frais irrépétibles.

Le cadre greffier : le Président :