MINUTE N° 418/2023

Copie exécutoire

aux avocats

Le 18 septembre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01660 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IB5I

Décision déférée à la cour : 29 Mars 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS ET INTIMES SUR INCIDENT :

Monsieur [G] [Z]

Madame [E] [K]

demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par M^e Mathilde SEILLE, avocat à la cour, avocat postulant et par M^e Nicolas MEYER, avocat au barreau de Strasbourg, avocat plaidant

INTIMÉS ET APPELANTS SUR INCIDENT :

Monsieur [B] [Y]

demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [Y] épouse [A]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour, avocat postulant et par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de Strasbourg, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Nathalie HERY, conseillère,

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et M^me Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2012, M. [V] [N] a donné à bail pour une durée de trois ans avec reconduction tacite un appartement dépendant d’un immeuble collectif lui appartenant situé [Adresse 2] (67) à Mme [E] [K] et M. [G] [Z] avec effet au 1er août 2012.

[V] [N] étant décédé le 11 janvier 2016, Mme [M] [Y] et M. [B] [Y], ses héritiers sont devenus propriétaires indivis de ce bien immobilier.

Par acte extra-judiciaire du 28 janvier 2021, les consorts [Y] ont délivré aux preneurs un congé pour vendre lequel était assorti d’une offre de vente du bien immeuble objet du contrat de bail pour la somme de 230 000 euros.

Par courriers recommandés avec demande d’avis de réception du 19 mars 2021, les preneurs ont informé M. [B] [Y] qu’ils étaient intéressés par l’acquisition du logement qu’ils occupaient.

Le 13 décembre 2021, Mme [K] et M. [Z] ont fait assigner les consorts [Y] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir juger que la vente était parfaite entre les parties suite à l’acceptation de l’offre de vente et, ainsi, ordonner l’exécution forcée de la vente.

Par jugement rendu le 29 mars 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

débouté les demandeurs de leur demande tendant à voir ordonner l’exécution forcée de la vente et de leurs demandes subséquentes ;

débouté les défendeurs de leur demande reconventionnelle en indemnisation ;

ordonné la mainlevée de la pré-notation grevant l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 5] ;

condamné les demandeurs aux dépens ;

débouté les parties de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal judiciaire a retenu que l’offre de vente avait été acceptée par les consorts [P] et que M. [Y] en avait eu conscience faisant état de que :

au regard des mentions du congé délivré le 28 janvier 2021 par les consorts [Y] aux consorts [P], les éléments essentiels de la vente, la chose et le prix étaient déterminés, ce qui rendait l’offre valable,

l’acceptation de l’offre par les demandeurs se déduisait de :

la proposition des consorts [P] d’établir un « compromis de vente »,

la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mars 2021 que les consorts [P] avaient adressée aux consorts [Y],

l’attache prise par les consorts [P] avec leur banque afin d’obtenir le prêt nécessaire à financer ce projet pour le prix proposé, M. [Y] ayant connaissance de ce prêt,

des démarches préalables à la réalisation de cette vente réalisées par M. [Y] telle que la déclaration d’intention d’aliéner au bénéfice des demandeurs à la mairie de [Localité 7].

Il a ensuite évoqué l’incompatibilité de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle et de l’article 15, II, 3ème alinéa de la loi de 1989, tous deux d’ordre public, et, au regard du caractère spécial de ce dernier article, a retenu qu’il devait en être fait application.

Considérant que l’intention de recourir à un prêt avant la fin de la durée de la validité de l’offre soit le 1er avril 2021 n’était pas établie, le tribunal a retenu que la réitération de la vente était enfermée dans un délai de deux mois, soulignant que la lenteur des démarches et l’échec de la réitération dans le délai imparti était imputable tant aux consorts [Y] qu’aux consorts [P].

Il en a déduit que la vente n’ayant pas été réalisée à l’expiration du délai imparti, l’acceptation de l’offre était nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Par ailleurs, le tribunal a indiqué qu’à supposer que l’occupation sans titre serait constitutive d’une faute de nature à ouvrir droit à indemnisation, les consorts [Y] ne présentaient aucun élément de nature à démontrer l’existence de leur préjudice de perte de chance de vendre le bien immobilier.

Le 19 avril 2023, M. [Z] et Mme [K] ont formé appel de ce jugement par voie électronique.

Par ordonnance du 7 mai 2024, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 26 mars 2025 puis à celle du 3 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 décembre 2023, les consorts [P] demandent à la cour de :

juger leur appel recevable et bien fondé ;

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 29 mars 2023 en ce qu’il :

les a déboutés de leur demande tendant à voir ordonner l’exécution forcée de la vente et de leurs demandes subséquentes,

ordonné la mainlevée de la pré-notation grevant l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 5],

les a condamnés aux dépens,

les a déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

juger que la vente est parfaite entre les parties suite à l’acceptation de l’offre de vente par lettres recommandées avec avis de réception du 19 mars 2021 ;

ordonner l’exécution forcée de la vente ;

enjoindre les consorts [Y] d’avoir à se présenter en l’étude notariale de Me [U] [D] ou de tout autre notaire venant à être désigné par eux afin de réitération de la vente par acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la date du jugement à intervenir ;

assortir l’injonction d’une astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de l’arrêt à intervenir ;

juger qu’à défaut pour les consorts [Y] de se présenter en l’étude notariale de Me [U] [D] ou de tout autre notaire venant à être désigné par eux aux fins de réitération de la vente par acte authentique, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de l’arrêt à intervenir, le présent arrêt vaudra vente, selon les conditions qu’ils exposent ;

sur l’appel incident

le juger irrecevable et mal fondé ;

en débouter les consorts [Y] ;

par conséquent,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [Y] de leur demande reconventionnelle en indemnisation ;

en tout état de cause

débouter les consorts [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à leur encontre ;

condamner solidairement les consorts [Y] d’avoir à leur payer la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement les consorts [Y] aux entiers frais et dépens de l’instance devant le premier juge et à hauteur d’appel.

Les appelants font valoir que :

le congé pour vendre s’analyse en une offre de vente au sens des articles 1113 du code civil et 15 II de la loi du 6 juillet 1989,

ils ont accepté l’offre de vente par courrier recommandé du 19 mars 2021, en invitant les vendeurs à discuter des modalités exactes de conclusion de l’acte de vente, l’accord des parties sur la chose et le prix étant caractérisé, les seuls éléments restant à discuter étant purement accessoires et ne remettant pas en cause la rencontre des volontés sur les éléments essentiels de la vente,

ils se sont vus communiquer le procès-verbal d’arpentage, les diagnostics techniques, l’attestation notariale nécessaire à l’établissement d’une offre de prêt, la transmission de ces éléments reflétant la volonté des parties de poursuivre les diligences nécessaires à la conclusion de la vente, le stade des pourparlers étant à l’évidence dépassé,

les consorts [Y] ne peuvent soutenir qu’ils ignoraient leur volonté de financer l’acquisition au moyen d’un prêt, cette volonté était, au contraire, connue des vendeurs lesquels leur ont transmis une attestation nécessaire à la demande de prêt et ont eu de nombreux échanges avec eux au sujet de l’offre de prêt,

la demande en exécution forcée de la vente doit être appréciée au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

les démarches accomplies par les consorts [Y] s’analysent en une exécution volontaire de l’acte de vente qu’ils se sont engagés de signer, la volonté de ces derniers de leur vendre le bien ayant été systématiquement réitérée depuis le mois de janvier 2021, date de signification du congé, et ce, jusqu’au mois de septembre 2021 et la dernière des diligences accomplies par les vendeurs et leur notaire étant intervenue plus de cinq mois à compter de la date à laquelle la « nullité » de l’acceptation de l’offre de vente était acquise, de sorte que la renonciation par les consorts [Y] à se prévaloir de la « nullité » est caractérisée,

le comportement fautif des intimés est caractérisé par le simple refus de procéder à la signature de l’acte de vente à tout le moins par l’abstention fautive des vendeurs dans l’accomplissement des diligences en vue de la signature de l’acte de vente, le refus de vendre ne reposant sur aucun motif légitime et l’engagement contracté par les consorts [Y] étant ainsi ferme et définitif suite à l’acceptation de l’offre de vente.

Sur l’appel incident, les appelants arguent que les intimés ne rapportent pas la preuve de la réunion des conditions cumulatives nécessaires pour engager la responsabilité civile des appelants soulignant que les intimés ont finalement souhaité vendre leur bien en un bloc à un acquéreur unique violant ainsi leur engagement.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 octobre 2023, les consorts [Y] demandent à la cour de :

déclarer l’appel de M. [Z] et Mme [K] mal fondé ;

débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

confirmer le jugement rendu le 29 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a :

débouté les consorts [P] de leur demande tendant à voir ordonner l’exécution forcée de la vente et de leurs demandes subséquentes,

ordonné la mainlevée de la pré-notation grevant l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 6],

condamné les consorts [P] aux dépens ;

déclarer l’appel incident des consorts [O] recevable et bien fondé ;

y faisant droit,

infirmer le jugement rendu le 29 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il :

les a déboutés de leur demande reconventionnelle en indemnisation,

les a déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

condamner in solidum les consorts [P] à leur payer :

la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts,

la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

confirmer le jugement critiqué pour le surplus ;

en tout état de cause

condamner in solidum les consorts [P] à leur payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

condamner in solidum les consorts [P] aux entiers frais et dépens de la présente procédure d’appel

Les intimés font valoir que :

l’analyse du courrier du 19 mars 2021 démontre qu’aucune acceptation ferme de l’offre de vente n’est intervenue à cette date, les termes employés ne pouvant en aucune manière être envisagés comme une acceptation de l’offre de vente ; l’acceptation sans réserve fait défaut puisque les appelants ont souhaité négocier le prix lors de leur rencontre ultérieure avec M. [Y] ; les appelants n’ont pas évoqué dans le courrier susvisé la nécessité de financer le projet par un emprunt bancaire, de sorte qu’à l’issue du délai d’acceptation, soit le 31 mars 2021, aucune acceptation de l’offre n’était intervenue,

ils rejoignent le premier juge qui a retenu que la vente aurait dû intervenir le 19 mai 2021 au plus tard, de sorte que la prétendue acceptation est nulle de plein droit en l’absence de régularisation de la vente dans le délai de deux mois ou d’engagement d’une procédure dans ce délai,

l’échec de la réitération ne résulte que du seul comportement des locataires eux-mêmes, qui, bien qu’informés du délai de l’article 15 II rappelé dans le congé lui-même, n’ont engagé aucune démarche en vue de la réalisation de la vente ; le fait que M. [Y] leur ait transmis, par courriel du 7 mai 2021, le projet de procès-verbal d’arpentage et les diagnostics techniques, accompagnés d’une attestation de Me [D], concernant la désignation du bien et son prix, ne permet pas de considérer ce courrier comme une acceptation à la vente et de contourner l’obligation de réalisation de la vente dans le délai pesant sur les appelants,

les appelants ont brusquement fait part à M. [Y] de l’obtention d’un accord de principe de leur banque le 5 août 2021 sans pour autant en avoir jamais fait état dans le délai de réponse de deux mois,

aucune faute ne peut être retenue à leur encontre puisqu’à supposer que l’acceptation de l’offre soit recevable, le seul élément à prendre en considération est la réitération de la vente dans les délais laquelle n’a pas eu lieu ; ils n’ont jamais émis le souhait de maintenir l’offre postérieurement au délai légal puisqu’ils ont trouvé d’autres acquéreurs.

Sur leur appel incident, les consorts [Y] estiment que :

la procédure engagée par les consorts [P] n’a d’autre but que de les bloquer dans leur projet de vente à un tiers et de tenter de forcer ces derniers à leur vendre les biens,

les appelants occupent irrégulièrement des parties qui ne sont pourtant pas incluses dans le périmètre locatif, envahissant ainsi l’ensemble de l’ancien moulin, de sorte qu’il n’est pas anormal que de potentiels acquéreurs se détournent de ce bien en constatant que des individus occupent sans droit ni titre les lieux, sans assurance de leur départ.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’appel incident de M. [B] [Y] et de Mme [M] [Y]

Les appelants ne développant aucun moyen à l’appui de leur demande d’irrecevabilité de l’appel incident de M. [B] [Y] et de Mme [M] [Y] et en l’absence de cause d’irrecevabilité susceptible d’être soulevée d’office, il y a lieu de déclarer cet appel incident recevable.

Sur la formation de la vente

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé donné par le bailleur au preneur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ; le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente ; si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ; le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente ; si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Force est de constater que le courrier du 19 mars 2021 que les preneurs ont adressé aux consorts [Y] en réponse à leur notification de congé pour vente ne caractérise pas une acceptation ferme de l’offre dès lors que si les preneurs y ont effectivement manifesté leur intérêt pour l’acquisition du logement, ils y indiquent aussi qu’ils aimeraient rencontrer les bailleurs pour éclaircir certains points et discuter des modalités d’achat, qu’ils aimeraient leur proposer un « compromis de vente » mais que certains détails et documents obligatoires leur manquent tels le bornage exact de la parcelle concernée et le dossier de diagnostic technique entre autres.

Par conséquent, considérant que les appelants n’ont pas accepté l’offre des bailleurs dans le délai imparti par l’article 15 susvisé soit pendant les deux premiers mois du délai de préavis, ils ont été déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local à l’expiration du délai de préavis.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [Y]

Les appelants étant toujours dans les lieux, les intimés ont toute légitimité à solliciter des dommages et intérêts pour les indemniser de leur préjudice découlant de ce que les appelants se maintiennent dans les lieux abusivement et de ce qu’ils ne peuvent vendre le bien du fait de son immobilisation et ce, depuis 2021.

Les appelants sont condamnés in solidum à leur payer la somme de 6 000 euros à ce titre.

Le jugement entrepris est infirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a débouté les consorts [Y] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens mais confirmé pour le surplus.

A hauteur d’appel, M. [Z] et Mme [K] sont condamnés in solidum aux dépens et leur demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens est rejetée.

M. [Z] et Mme [K] sont condamnés in solidum à payer aux consorts [I] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés en premier ressort et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

DECLARE recevable l’appel incident de M. [B] [Y] et de Mme [M] [Y] ;

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 29 mars 2023 en ce qu’il a :

débouté les défendeurs de leur demande reconventionnelle en indemnisation ;

débouté M. [B] [Y] et Mme [M] [Y] de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE CONFIRME pour le surplus, dans les limites de l’appel ;

Statuant de nouveau sur les seuls points infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE in solidum M. [G] [Z] et Mme [E] [K] à payer à M. [B] [Y] et Mme [M] [Y] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [Z] et Mme [E] [K] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [Z] et Mme [E] [K] à payer à M. [B] [Y] et Mme [M] [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés en premier ressort et à hauteur d’appel ;

REJETTE la demande de M. [G] [Z] et Mme [E] [K] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente,