Cour d'appel de Colmar, Chambre 3 a, 20 janvier 2025, n° 24/00607

TI Sélestat 4 décembre 2023

CA Colmar
Confirmation 20 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de nuisances sonores
La cour a constaté que les nuisances sonores étaient avérées, soutenues par des attestations et des plaintes, et que Monsieur [P] n'a pas démontré que ces attestations étaient insincères.
Accepté
Nuisances sonores persistantes
La cour a confirmé que les nuisances sonores étaient suffisamment graves et répétées pour justifier la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que Monsieur [P] devait payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens en raison de la défaite de l'appelant
La cour a confirmé que Monsieur [P], en succombant, devait être condamné aux dépens.
Accepté
Droit à une indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 3 a, 20 janv. 2025, n° 24/00607
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	24/00607
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Sélestat, 4 décembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Loïc RENAUDDominique Serge BERGMANN
Cabinet(s) :	ARTHUS

Texte intégral

MINUTE N° 25/42

Copie exécutoire à :

— M^e Loïc RENAUD

Copie à :

— M^e Dominique

BERGMANN

— greffe du JCP du tribunal de proximité de Sélestat

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00607 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHR5

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat

APPELANT :

Monsieur [T] [P]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Dominique BERGMANN, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

HABITATS DE HAUTE-ALSACE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE EUROPEENNE D’ALSACE , pris en la personne de son représentant légal domicilié encette qualité audit siège

[Adresse 3]

Représenté par M^e Loïc RENAUD de la Selarl Arthus, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 novembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 24 février 2021, l’établissement Habitats de Haute Alsace, office public de l’habitat de la collectivité européenne d’Alsace, a consenti à M. [T] [P] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 265,31 euros, outre 157,95 euros de provision sur charges.

Par contrat du 22 juillet 2021, le bailleur a également donné en location à M. [P] un garage situé [Adresse 5] à [Localité 4] en contrepartie d’un loyer mensuel de 38,67 euros.

Par acte d’huissier délivré le 26 juin 2023, l’OPH Habitats de Haute Alsace a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation et du contrat de location du garage,

— ordonner l’expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef, du logement et du garage, à compter du prononcé du jugement, si besoin avec le concours de la force publique,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 512,76 euros par mois à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à l’évacuation complète des lieux,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 39,64 euros par mois pour le garage à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à l’évacuation complète des lieux,

— le condamner au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bailleur a fait valoir que le locataire était à l’origine de nuisances sonores répétées et de troubles de voisinage au préjudice des autres occupants de l’immeuble, de sorte qu’il manquait à ses obligations contractuelles.

Le bailleur a soutenu qu’il lui appartenait de faire cesser les troubles afin d’assurer aux locataires la jouissance paisible des locaux loués.

Assigné en personne, M. [P] n’était pas présent ni représenté à l’audience du 2 octobre 2023.

Par jugement réputé contradictoire du 4 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail d’habitation et du bail du garage liant les parties à effet du présent jugement,

— ordonné l’expulsion de M. [T] [P] du logement et du garage sis à [Adresse 2], et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [T] [P] à payer à l’office public de l’Habitats de Haute Alsace une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et de la provision sur charges que le locataire aurait dû payer en cas de poursuite du bail d’habitation, à compter de ce jour et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. [T] [P] à payer à l’office public de l’Habitats de Haute Alsace la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] [P] aux dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que M. [P] n’avait pas usé raisonnablement et paisiblement de la chose louée et que les manquements reprochés étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.

M. [P] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 5 février 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 9 octobre 2024, M. [P] demande à la cour de :

— recevoir l’appel de M. [P],

— infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— débouter l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, (Habitats de Haute-Alsace) de sa demande,

— statuer ce que de droit sur la demande de complément du jugement entrepris formulée par le bailleur,

— Le condamner aux dépens des deux instances.

L’appelant fait valoir que les griefs formulés par le bailleur à son encontre ne sont pas établis, les attestations de Mme [O] et M. [N] étant de pure complaisance. M. [P] indique que sa voisine du dessous lui cherche querelle sans motif valable et qu’il convient de tenir compte du fait que l’appartement occupé est situé au 3ème étage sous les combles et qu’il est amené à prendre une douche lorsqu’il rentre du travail à une heure du matin sans que cela ne constitue un trouble du voisinage.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 15 octobre 2024, l’OPH Habitats de Haute Alsace demande à la cour de :

Avant dire droit,

— déclarer recevable et bien fondée la demande en omission de statuer de l’Office Public Habitats de Haute Alsace,

— compléter le dispositif du jugement entrepris par la mention suivante : « condamne M. [T] [P] à payer à l’Office public Habitats de Haute Alsace une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer que le locataire aurait dû payer en cas de poursuite du bail du garage, à compter de ce jour et jusqu’à la libération effective des lieux »,

En droit,

— rejeter l’appel de M. [T] [P] comme non fondé,

— confirmer le jugement du 4 décembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner M. [T] [P] à payer à l’Office Public Habitats de Haute Alsace la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

L’intimé fait valoir qu’en dépit de l’engagement pris par M. [P] à l’égard des autres locataires de réduire le bruit qu’il génère pendant la nuit, l’appelant a continué de provoquer des nuisances sonores et de troubler la tranquillité de l’immeuble. Le bailleur soutient que les troubles anormaux de voisinage résultent des attestations circonstanciées de M. [N] et Mme [O], de mains courantes et plaintes déposées à la gendarmerie de [Localité 4] et des propres déclarations de M. [P]. L’intimé ajoute que les troubles causés par M. [P] ont persisté en dépit du jugement entrepris et qu’il a été destinataire de nouvelles réclamations émanant de voisins.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 28 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’omission de statuer :

L’alinéa premier de l’article 462 du code de procédure civile dispose : « Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande ».

En l’espèce, il est constant que l’OPH Habitats de Haute Alsace a sollicité devant le premier juge la condamnation de M. [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 512,76 euros pour l’appartement et d’une indemnité d’occupation mensuelle de 39,64 euros pour le garage.

Si le tribunal retient dans sa motivation que M. [P] sera condamné au paiement des indemnités d’occupation, seule la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation pour l’appartement figure dans le dispositif du jugement déféré.

Il y a donc lieu, réparant l’omission de statuer dont est affecté le dispositif du jugement déféré, de condamner M. [P] à payer à l’OPH Habitats de Haute Alsace une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer que le locataire aurait dû payer en cas de poursuite du contrat de location portant sur le garage situé [Adresse 5] à [Localité 4], à compter du prononcé du jugement et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu des dispositions de l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à son engagement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par le bailleur que ce dernier a informé M. [P], par courrier du 26 juillet 2021, de plaintes émanant du voisinage du fait des nuisances sonores résultant notamment du niveau sonore qualifié d’insupportable de la musique et de la télévision.

Par un courrier postérieur du 25 avril 2022, le bailleur a mis en demeure M. [P] de cesser ses agissements et de respecter la tranquillité des voisins, faisant état de nouvelles plaintes en raison des nuisances sonores causées par l’écoute de musique et de télévision à un niveau sonore très élevé pendant la nuit (4h00/5h00 du matin) et la mise en route de machine à laver en dehors des heures autorisées.

Il est constant qu’une conciliation a été entreprise entre le bailleur, M. [P] et ses voisins, M. et Mme [J], ayant abouti à la conclusion d’un constat d’accord signé le 1er juillet 2022 devant un conciliateur de justice.

Cet accord fait état des bruits nocturnes générés par M. [P], produisant des troubles anormaux de voisinage du fait de leur intensité et portant atteinte à la tranquillité de M. et Mme [J] qui ont déposé une main courante à la gendarmerie de [Localité 4] le 4 mai 2022.

Mme [J] a fait état devant le conciliateur d’insomnies, de crises d’angoisse et d’accès de tachycardie causés par des bruits sourds contre le sol et la musique provenant de l’appartement de M. [P].

La cour relève que M. [P] n’a pas contesté les nuisances sonores qui lui étaient reprochées en expliquant avoir besoin d’un moment de détente lorsqu’il rentre tard la nuit de son travail et faisant remarquer la mauvaise insonorisation de l’immeuble.

Aux termes de cet accord, il s’est engagé à réduire le bruit généré pendant la nuit.

Cependant, il résulte des attestations concordantes de M. [K] [N] et Mme [Y] [J] que les nuisances sonores ont persisté de façon récurrente les 13, 16, 18, 20, 24 juillet 2022, 8, 21 août 2022 et 1er septembre 2022, notamment avec de la musique et le jet d’objets au sol pendant la nuit.

M. [P] ne démontre pas que ces attestations seraient insincères et de pure complaisance comme il le soutient.

Par ailleurs, la cour relève que les nuisances sonores causées par M. [P] ont persisté postérieurement au jugement du 4 décembre 2023, ayant prononcé la résiliation du bail et ordonné son expulsion, puisque le bailleur justifie avoir été destinataire de nouvelles

plaintes du voisinage les 8, 12 mars 2024 et le 23 avril 2024 en raison de musique nocturne diffusé de 22h45 à 4h30 du matin ou encore d’une soirée bruyante qui s’est achevée à 3 heures du matin.

L’intimé justifie également de deux mains courantes déposées à la gendarmerie de [Localité 4], le 12 mars 2024 par Mme [J] et le 23 juillet 2024 par M. [J], dans lesquelles les voisins de M. [P] font part de leur désarroi face aux nuisances sonores causées par l’appelant notamment la musique nocturne, le jet de boules de pétanque au sol, l’utilisation du mixeur ou du lave-linge en pleine nuit.

L’ensemble des éléments produits par le bailleur permet d’établir la réalité d’un tapage nocturne important et persistant, imputable à M. [P], qui trouble fortement la tranquillité des occupants de l’immeuble.

Les manquements répétés et graves de M. [P] à son obligation de jouissance paisible, qui ont perduré malgré les engagements pris auprès du conciliateur de justice et le jugement rendu par le tribunal de proximité de Sélestat, justifient la résiliation du bail.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail, en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [P] et l’a condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. [P] sera condamné aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant et réparant l’omission de statuer affectant le jugement,

CONDAMNE M. [T] [P] à payer à l’office public de l’Habitats de Haute Alsace une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer que le locataire aurait dû payer en cas de poursuite du contrat de location portant sur le garage situé [Adresse 5] à [Localité 4], à compter du prononcé du jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [T] [P] aux dépens de l’instance d’appel.

CONDAMNE M. [T] [P] à payer à l’Office Public Habitats de Haute Alsace la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente