MINUTE N° 25/226

Copie exécutoire à :

— M^e Joseph WETZEL

Copie à :

— M^e Ahlem

RAMOUL-BENKHODJA

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00987 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIF2

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [I] [O]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/831 du 27/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR

INTIM''E ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Madame [R] [M]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [T] [O]

[Localité 6](SUISSE)

Non représenté, assigné par procès-verbaux du 18 juin 2024 et du 24 septembre 2024 selon formalités prévues à l’article 5 de la Convention de La Haye du 15 novembre 1965

Monsieur [E] [G]

[Adresse 1]

Non représenté, assigné à étude de commissaire de justice le 20 juin 2024 par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 8 février 2020, Madame [R] [M] a donné à bail à Madame [I] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800 ' outre une provision sur charges de 100 '.

Madame [I] [O] a donné congé par courrier du 4 mai 2020.

Par acte du 4 juin 2021, Madame [R] [M] a assigné Madame [I] [O], locataire, Monsieur [E] [G] et Monsieur [T] [O] en qualité de cautions, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de les voir condamner au paiement d’une somme de 4 985,64 ' au titre d’un arriéré de loyers et charges et de réparations locatives, outre des dommages et intérêts et des frais.

Madame [R] [M] a, lors de l’audience, déclaré se désister de ses demandes à l’encontre de Monsieur [E] [G].

Madame [I] [O] a admis devoir le loyer du mois de mai et a sollicité des délais de paiement. Elle a conclu pour le surplus au rejet des demandes.

Par jugement du 25 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— constaté le désistement d’instance de Madame [R] [M] à l’encontre de Monsieur [E] [G],

— condamné Madame [I] [O] à payer à Madame [R] [M] la somme de 3 928,12 ' au titre des loyers, charges et dégradations locatives découlant du contrat de bail signé par les parties le 8 février 2020,

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté Madame [I] [O] de sa demande de délai de paiement,

— condamné Monsieur [T] [O], ès qualité de caution, à payer solidairement avec Madame [I] [O] à Madame [R] [M] la somme de 3 921,12 ' assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné in solidum Madame [I] [O] et Monsieur [T] [O] aux dépens,

— condamné in solidum Madame [I] [O] et Monsieur [T] [O] à verser à Madame [R] [M] une somme de 800 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Madame [I] [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 27 février 2024.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 987/24.

Madame [I] [O] a également formé appel de cette décision par déclaration du 24 mars 2024, enregistrée sous le numéro RG 1260/24.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 30 mai 2024.

Par dernières écritures en date du 7 mars 2025, Madame [I] [O] a conclu ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel de Madame [I] [O] recevable et bien fondé,

Y faire droit,

— infirmer le jugement en ce qui concerne les montants auxquels a été condamnée Madame [I] [O] ainsi qu’en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de délai de paiement,

Statuant à nouveau dans cette limite,

— constater que Madame [I] [O] bénéficiait des allocations CAF et du RSA au moment de la résiliation du contrat de bail,

— juger que la durée du préavis est d’un mois,

— juger que Madame [I] [O] a payé à Madame [R] [M] la somme de 900 ' au titre du préavis,

— juger que Madame [I] [O] reste devoir la somme de 342,33 ' au titre de la régularisation des charges,

— juger que Madame [I] [O] a payé à Madame [R] [M] la somme de 350 ' au titre de la régularisation des charges,

En conséquence,

— juger que Madame [I] [O] a apuré sa dette à l’égard de Madame [R] [M],

— juger qu’il n’y a lieu à condamner Madame [I] [O] au paiement de quelque somme que ce soit,

— confirmer la première décision pour le surplus,

À titre infiniment subsidiaire,

— accorder à Madame [I] [O] les plus larges délais pour le règlement des montants auxquels elle est condamnée et, en tout état de cause, lui accorder un délai de vingt-quatre mois,

Sur l’appel incident,

— déclarer l’appel incident de Madame [R] [M] irrecevable et mal fondé,

— le rejeter,

— débouter Madame [R] [M] de son appel incident,

En tout état de cause,

— débouter Madame [R] [M] de l’intégralité de ses conclusions, fins, demandes et éventuel appel incident à l’encontre de Madame [I] [O],

— débouter Monsieur [T] [O] et Monsieur [E] [G] de l’intégralité de leurs conclusions, fins et demandes contre Madame [I] [O],

— condamner Madame [R] [M] aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir qu’elle n’était redevable que d’un préavis d’un mois, en ce que la bailleresse était informée qu’elle était bénéficiaire du RSA ; qu’elle a restitué les clés du logement avant l’expiration du préavis de trois mois ; qu’elle a toujours réglé les loyers régulièrement  ; qu’elle n’est redevable que d’une somme de 342,33 ' au titre des charges ; qu’il était convenu qu’elle règle 100 ' à ce titre en plus de la consommation d’électricité, gaz et eau et qu’il était convenu que la bailleresse assume l’ensemble des autres charges ; qu’elle n’a pas bénéficié de la jouissance paisible des lieux, en raison d’un blocage des robinets de chauffage qui l’a privée de chauffage pendant plusieurs jours.

Elle conteste la somme mise en compte au titre des réparations locatives, selon constat effectué en son absence, faisant valoir que les dégradations dont il est fait état ne peuvent lui être imputées, le logement n’ayant été occupé que pendant deux mois, à l’exception d’un nettoyage de la moquette qu’elle reconnaît devoir assumer.

Elle sollicite les plus larges délais de paiement, en ce qu’elle est mère célibataire de sept enfants qu’elle assume seule et qu’elle ne perçoit que les allocations familiales.

Par écritures notifiées le 14 mars 2025, Madame [R] [M] a conclu ainsi qu’il suit :

Sur l’appel principal :

— déclarer l’appel irrecevable et mal fondé,

En conséquence, le rejeter,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [I] [O] à payer à Madame [R] [M] la somme de 3 928,12 ' au titre des loyers et avances sur charges pour la période de mai au 5 août 2020 à hauteur de 2 840 ' et au titre de la régularisation des charges à hauteur de 1 027,53 ', avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [T] [O], es qualité de caution, à payer, solidairement avec Madame [I] [O], à Madame [R] [M] la somme de 3 928,12 ' au titre des loyers et avances sur charges pour la période de mai au 5 août 2020 à hauteur de 2 840 ' et au titre de la régularisation des charges à hauteur de 1 027,53 ', avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

Sur appel incident :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Madame [I] [O] et Monsieur [T] [O] à payer à Madame [R] [M] la somme de 55,59 ' au titre des dégradations locatives,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum Madame [I] [O] et Monsieur [T] [O] à payer à Madame [R] [M] la somme de 800 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

— fixer le montant de l’indemnité due au titre des dégradations locatives à la somme de 558,29 ',

— condamner Madame [I] [O] à payer à Madame [R] [M] la somme de 4 430,82 ' au titre des loyers, charges et dégradations locatives découlant du contrat de bail signé par les parties le 8 février 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement du 24 janvier 2024,

— condamner Monsieur [T] [O] es qualité de caution, solidairement avec Madame [I] [O], à payer à Madame [R] [M] la somme de 4 430,82 ' au titre des loyers, charges et dégradations locatives découlant du contrat de bail signé par les parties le 8 février 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement du 24 janvier 2024.

— condamner in solidum Madame [I] [O] et Monsieur [T] [O] à payer à Madame [R] [M] la somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

Sur les frais d’appel :

— condamner in solidum Madame [I] [O] et Monsieur [T] [O] à payer à Madame [R] [M] la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

— condamner in solidum Madame [I] [O] et Monsieur [T] [O] aux dépens de l’appel.

Elle fait valoir que la lettre de résiliation du bail du 4 mai 2020 ne vise aucun motif permettant de réduire le délai de préavis ; que les charges sont dues ; que Madame [I] [O] était représentée par son ex conjoint et caution lors de l’état des lieux de sortie, signé sans réserve, faisant apparaître différentes dégradations, justifiant la mise en compte d’une somme de 558,29 ' à ce titre ; que l’appelante est de mauvaise foi et n’a fait aucun versement sur les sommes non contestées, de sorte que la demande de délai de paiement n’est pas justifiée.

Monsieur [T] [O], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel et d’intimée ont été signifiées par procès-verbaux du 18 juin 2024 et du 24 septembre 2024 selon formalités prévues à l’article 5 de la Convention de La Haye du 15 novembre 1965, n’a pas constitué avocat.

Monsieur [E] [G], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées par acte du 20 juin 2024 déposé en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur le préavis

En vertu des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

En l’espèce, par lettre du 4 mai 2020 reçue par la bailleresse le 6 mai 2020, Madame [I] [O] a donné congé de l’appartement qu’elle avait pris à bail, sans faire valoir aucun motif relativement à la réduction du délai de préavis. C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que la locataire était redevable d’un préavis de trois mois jusqu’au 5 août 2020, étant relevé que le logement n’a pas été reloué jusqu’à cette date.

Il n’est pas contesté que le dernier loyer acquitté était celui du mois d’avril 2020.

L’appelante se prévaut du versement d’une somme de 750 ' par virement en date du 28 février 2025. Il sera cependant relevé que le justificatif qu’elle verse aux débats ne consiste qu’en un récépissé d’une demande de virement, dont il n’est pas établi qu’il a été effectué, ce d’autant que le solde du compte présentait un solde débiteur de 293,08 '.

L’appelante se prévaut de même d’un virement de 500 ' à la date du 6 mars 2025, qui n’est de même pas suffisamment démontré, en ce que la pièce produite ne consiste qu’en le récépissé d’une demande de virement dont l’exécution n’est pas démontrée, en l’absence de production des extraits de compte bancaire de Madame [I] [O].

Il convient en conséquence de retenir, en deniers ou quittance, un arriéré de loyer de 2 845 ' au titre des mois de mai au 5 août 2020.

Sur les charges

Selon stipulations du contrat de bail, la provision sur charges mensuelles a été fixée à la somme de 100 '.

Contrairement à ce qu’affirme l’appelante, il ne résulte d’aucun document contractuel ni de pièces du dossier qu’un accord est intervenu avec la bailleresse concernant la prise en charge par celle-ci d’une partie des charges locatives.

Conformément aux pièces justificatives produites, la bailleresse est en droit de réclamer paiement des charges telles qu’arrêtées par le premier juge pour des montants qui ne sont pas en eux-mêmes contestés, à hauteur de 283,23 ' au titre de la consommation d’eau chaude, de 117,27 ' au titre de la consommation d’eau froide, de 1 128,60 ' au titre des autres charges récupérables pour la période de mars 2020 au 5 août 2020, outre la somme de 160 ' au titre de la taxe des ordures ménagères, dont à déduire les provisions mensuelles acquittées, soit en définitive un solde de 1 027,53 '.

Sur les réparations locatives

Vu les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

L’état des lieux d’entrée signé par les parties le 8 février 2020 mentionne que les lieux sont en bon état. L’état des lieux de sortie établi le 30 mai 2020 en présence de la bailleresse et de Monsieur [E] [G], qui a signé ce document pour le compte de Madame [I] [O], mentionne que les moquettes sont à nettoyer ; qu’il existe quelques rayures sur le mur de la cuisine et de l’entrée ; que le WC est à détartrer, de même que le robinet de la cuisine et les deux robinets de la salle de bains ; que le volet de la chambre est à réparer, ainsi que la clenche de la porte de la chambre à coucher ; que la serrure de la buanderie est à remplacer ; que le frigidaire est à dégivrer et la plaque de cuisson à nettoyer ; qu’il existe 12 trous dans la porte du salon et les deux portes du cagibi.

Madame [R] [M] critique le jugement déféré en ce qu’il lui a été alloué une somme de 55,59 ', au motif qu’elle ne produit pas de factures justifiant les frais de mise en 'uvre et fait valoir qu’elle est fondée à solliciter une indemnité pour les travaux exécutés par elle en régie propre. Elle met ainsi en compte au titre des réparations locatives une somme de 108,29 ' au titre de factures d’achat de matériel (14,27 + 59,20+ 6,5+ 28,32), outre des frais de main-d''uvre de 450 '.

Elle ne verse cependant pas aux débats les factures de matériel dont elle fait état, que le premier juge avait partiellement écartées, retenant que la facture de 59,20 ' était incomplète, que deux étaient relatives à des clés et que la dernière facture correspondait à des produits d’entretien.

Madame [I] [O] ne conteste pas que la moquette de l’entrée était sale et devait être nettoyée et qu’il convenait de réparer le bras de la fenêtre et remplacer une serrure et une clé manquante de la buanderie.

La bailleresse ayant dû procéder au nettoyage de la moquette et des toilettes et ayant dû remplacer la clé de la buanderie, il convient de lui allouer, en compensation du préjudice ainsi subi, une somme globale de 200 '.

Madame [I] [O] est en définitive redevable d’une somme de 2 845 ' au titre des arriérés de loyer, d’une somme de 1 027,53 ' au titre de la régularisation des charges et d’une somme de 200 ' au titre des dégradations locatives, soit au total une somme de 4 072,53 '.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné Madame [I] [O] à payer à Madame [R] [M] la somme de 3 928,12 ' et l’appelante sera condamnée au paiement de la somme de 4 072,53 ', solidairement avec Monsieur [T] [O] pris en sa qualité de caution solidaire de la locataire, avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré sur la somme de 3 928,12 ' et à compter du 26 août 2024, date de la demande, sur le surplus.

Sur les délais de paiement

Au soutien de sa demande de délai de paiement, Madame [I] [O] verse aux débats une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales portant sur les prestations perçues au titre du mois d’octobre 2024, faisant apparaître un versement total de 3 368,83 ' au titre de l’allocation logement, de l’allocation de soutien familial, des allocations familiales avec conditions de ressources, d’un complément familial et d’un revenu de solidarité active et mentionnant qu’elle a à sa charge sept enfants nés entre 2004 et 2018.

Outre que cet unique document ne permet pas de connaître la situation financière exacte de Madame [I] [O], il convient de constater que celle-ci a bénéficié de larges délais de fait pour une dette ancienne en partie non contestée, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délai de paiement.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Madame [I] [O] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à l’intimé une somme de 800 ' en compensation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut,

INFIRME le jugement déféré quant au montant de la condamnation en paiement des loyers, charges et dégradations locatives,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [O] et Monsieur [T] [O] à payer à Madame [R] [M], en deniers ou quittance, la somme de 4 072,53 ' avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré sur la somme de 3 928,12 ' et à compter du 26 août 2024 sur le surplus,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à Madame [R] [M] la somme de 800 ' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [O] aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente