RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

(n°2026/ , 26 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15013 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHBI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2023-Juge des contentieux de la protection de PARIS- RG n° 22/00088

APPELANTS

Madame [U] [B] épouse [M]

née le 02 janvier 1981 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 12] (ISRAËL)

Madame [V] [B] épouse [T]

née le 30 août 1979 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 17] (ISRAËL)

Monsieur [J] [B]

né le 14 janvier 1983 à [Localité 15]

[Adresse 6]

[Localité 11] (ISRAËL)

Madame [H] [R] veuve [B]

née le 28 janvier 1955 à [Localité 14] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 13] (ISRAËL)

Tous représentés par M^e François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0070

INTIMÉS

Monsieur [K] [X]

né le 20 avril 1955 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [C] [X]

née le 24 janvier 1956 à [Localité 18]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Toux deux représentés par M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0289

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] [Localité 16]

représenté par son syndic le cabinet SAFAR, S.A.S. immatriculé au R.C.S. de PARIS sous le numéro 318 174 315

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par M^e Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, toque : G0313

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Madame Laura TARDY, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Anne-Laure MEANO, présidente, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Fanny MARCEL, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 août 2005, à effet au 1er septembre 2005, « M. et Mme [S] [B] » ont donné à bail à « M. et Mme [X] » un appartement situé au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 16], moyennant le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 7.000 euros, outre le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 3.500 euros et d’une provision sur charges de 500 euros, et ce pour une durée de 3 ans tacitement reconductible pour la même durée.

L’appartement comporte notamment une terrasse, partie commune à usage privatif.

Le 14 mars 2018, l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] a voté l’exécution de travaux de réfection totale de l’étanchéité de cette terrasse, en raison d’infiltrations subies par le restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, lesquels devaient durer environ 3 à 4 semaines hors intempéries.

La réparation des éléments constitutifs du bandeau en pierres de la façade sur rue de l’immeuble était prévue également, ce désordre ayant pour origine le défaut d’étanchéité de la terrasse.

Par acte d’huissier de justice du 6 juillet 2021, M. [K] [X] et Mme [C] [X] ont fait assigner Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] (ci-après « les consorts [B] ») devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, notamment, une diminution de leur loyer à hauteur de 25%, la restitution d’un trop perçus de loyers à hauteur de 32.598,86 euros, et une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier de justice du 4 novembre 2021, les consorts [B] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] (ci-après le SDC) en intervention forcée devant la même juridiction, aux fins de les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

Les instances ont été jointes.

Parallèlement, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte du 10 novembre 2021.

À l’audience du 12 mai 2023, à laquelle l’affaire a été retenue, M. et Mme [X] ont conclu au rejet des demandes adverses et ont demandé :

— une diminution du prix de loyer à hauteur de 25 % du montant du loyer du 03/12/2018 au 29/09/2022, puis à hauteur de la totalité du loyer du 30/09/2022 au 31/08/2023 ;

— la condamnation des consorts [B] in solidum avec le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] à leur payer les sommes de :

-95.611,92 euros au titre des trop-perçus de loyer depuis le 03/12/2018 ;

-80.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— l’autorisation de séquestrer le loyer résiduel auprès d’un compte ouvert en CARPA jusqu’à l’achèvement des travaux constaté par huissier ;

— la condamnation de 'tout succombant’ à leur verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Grégoire Halpern en application de l’article 699 du code de procédure civile, comprenant les frais de constat d’huissier et les frais de l’expertise privée réalisée par M. [L] ;

— l’exécution provisoire.

Les consorts [B] ont conclu au rejet des demandes adverses et ont demandé :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ou subsidiairement sa résiliation judiciaire;

— l’expulsion des locataires, sans délai  ;

— la conservation du dépôt de garantie ;

— la condamnation solidaire de M. et Mme [X] à leur payer :

— la somme de 22.604,89 euros représentant l’arriéré locatif arrêté à mai 2023 inclus,

— la somme de 2.260,48 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail (soit 10 % des sommes dues au titre des loyers et charges impayés)

— une indemnité d’occupation mensuelle;

— la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant les coûts de signification des conclusions et de notification CCAPEX.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16], pris en la personne de son syndic a conclu au rejet des demandes formées contre lui ; subsidiairement, il a demandé de fixer des quotes-parts de responsabilité de chacun pour la réparation des dommages au regard du comportement des consorts [X].

Par jugement contradictoire entrepris du 18 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

ACCORDE à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution de 25% du montant du loyer dont ils se trouvent redevables en vertu du contrat de bail du 23 août 2005, ce sur la période allant du 3 décembre 2018 au 4 février 2019 ;

CONDAMNE en conséquence Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] à restituer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 3.114,29 euros au titre des trop perçus de loyers sur cette période allant du 3 décembre 2018 au 4 février 2019 ;

ACCORDE à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution de 5 % du montant du loyer dont ils se trouvent redevables en vertu du contrat de bail du 23 août 2005, ce à compter du 30 septembre 2022 ;

CONDAMNE en conséquence Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] à restituer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 1.748,56 euros au titre des trop perçus de loyers sur cette période allant du 30 septembre 2022 au 12 mai 2023 (terme de mai 2023 inclus) ;

REJETTE la demande en paiement formée par M. [K] [X] et Mme [C] [X] tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] au titre des trop-perçus de loyers ;

REJETTE la demande formée par M. [K] [X] et Mme [C] [X] tendant à la séquestration du loyer résiduel sur un compte CARPA jusqu’à l’achèvement des travaux constaté par huissier ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par M. [K] [X], et Mme [C] [X] à l’encontre de Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B], et à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] ;

REJETTE la demande formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] à l’encontre de M. [K] [X] et Mme [C] [X] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location les liant ;

REJETTE la demande formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] à l’encontre de M. [K] [X] et Mme [C] [X] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location les liant ;

REJETTE les demandes subséquentes formées par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] tendant à l’expulsion de M. [K] [X] et Mme [C] [X], à leur condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation, à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et à la conservation du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande en paiement formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] à l’encontre de M. [K] [X] et Mme [C] [X] au titre des loyers et charges impayés arrêtés à mai 2023 inclus ;

REJETTE la demande en paiement formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] à l’encontre de M. [K] [X] et Mme [C] [X] au titre de la clause pénale ;

REJETTE la demande de garantie formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] à payer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16], pris en la personne de son syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] aux dépens, lesquels ne sauraient comprendre le coût des constats d’huissier et de l’expertise privée réalisés par les demandeurs ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Les consorts [B] ont formé appel de ce jugement par déclaration du 5 septembre 2023.

M. et Mme [X] ont formé appel par déclaration du 10 octobre 2023.

La jonction des deux instances d’appel a été ordonnée le 4 avril 2024;

Une ordonnance de médiation a été rendue le 18 janvier 2024 par le conseiller de la mise en état, sans succès.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 octobre 2025 par lesquelles les consorts [B] demandent à la cour de :

JUGER Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B] recevables et bien fondés en leurs appel, fins et conclusions et y faisant droit ;

DEBOUTER M. [K] [X] et Mme [C] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement rendu le 18 juillet 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il :

REJETTE la demande en paiement formée par M. [K] [X] et Mme [C] [X] tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] au titre des trop-perçus de loyers ;

REJETTE la demande formée par M. [K] [X] et Mme [C] [X] tendant à la séquestration du loyer résiduel sur un compte CARPA jusqu’à l’achèvement des travaux constatés par huissier ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par M. [K] [X] et Mme [C] [X] à l’encontre de Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B], et à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] ;

INFIRMER le jugement rendu le 18 juillet 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il :

ACCORDE à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution de 25 % du montant du loyer dont ils se trouvent redevables en vertu du contrat de bail du 23 août 2005, ce sur la période allant du 3 décembre 2018 au 4 février 2019 ;

CONDAMNE en conséquence Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à restituer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 3 114.29 euros au titre des trop perçus de loyers sur cette période allant du 3 décembre 2018 au 4 février 2019 ;

ACCORDE à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution de 5 % du montant du loyer dont ils se trouvent redevables en vertu du contrat de bail du 23 août 2005, ce à compter du 30 septembre 2022 ;

CONDAMNE en conséquence Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à restituer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 1 748.56 euros au titre des trop perçus de loyers sur cette période allant du 30 septembre 2022 au 12 mai 2023 (terme de mai 2023 inclus) ;

REJETTE la demande formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à l’encontre de M. [K] [X] et Mme [C] [X] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location les liant ;

REJETTE la demande formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à l’encontre de M. [K] [X] et Mme [C] [X] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location les liant ;

REJETTE les demandes subséquentes formées par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] tendant à l’expulsion de M. [K] [X] et Mme [C] [X], à leur condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation, à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et à la conservation du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande en paiement formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à l’encontre de M. [K] [X] et Mme [C] [X] au titre des loyers et charges impayés arrêtés à mai 2023 inclus ;

REJETTE la demande en paiement formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à l’encontre de M. [K] [X] et Mme [C] [X] au titre de la clause pénale ;

REJETTE la demande de garantie formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à payer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

DEBOUTER M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] [Localité 16] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] [Localité 16] à relever et garantir les consorts [B] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

À titre reconventionnel,

JUGER acquise au profit des bailleurs le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 23 août 2005 et subsidiairement, juger et PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail précité ;

ORDONNER l’expulsion de M. [K] [X] et Mme [C] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des locaux sis [Adresse 4], [Localité 16], et ce avec l’assistance du Commissaire de Police ou à défaut d’une des personnes prévues à l’article L.142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et d’un serrurier si besoin est.

SUPPRIMER le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter tel que prévu par l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

JUGER que le dépôt de garantie sera intégralement conservé par les consorts [B] ;

CONDAMNER solidairement M. [K] [X] et Mme [C] [X] au paiement de la somme de 169 775,76 euros représentant l’arriéré locatif au 20 octobre 2025, et subsidiairement condamnés sous la même solidarité au paiement de la somme de 154 151,61 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 31 juillet 2025 ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [X] au paiement de la somme équivalente à dix pour cent des sommes dues au titre des loyers et charges impayés, soit 16 977,57 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail et subsidiairement, au paiement de la somme de 15 415,16 euros ;

CONDAMNER solidairement M. [K] [X] et Mme [C] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible en cas d’occupation régulière des lieux, et ce jusqu’à la libération effective des locaux.

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement M. et Mme [X] au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [X] à supporter les entiers dépens de la présente instance comprenant les coûts de signification des conclusions et de notification CCAPEX.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 novembre 2025 par lesquelles M. et Mme [X] demandent à la cour de :

D’INFIRMER le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du 18 juillet 2023 en ce qu’il a :

ACCORDÉ à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution de 25 % du montant du loyer dont ils se trouvent redevables en vertu du contrat de bail du 23 août 2005, ce sur la période allant du 3 décembre 2018 au 4 février 2019 :

CONDAMNÉ en conséquence Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à restituer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 3 114,29 euros au titre des trop perçus de loyers sur cette période allant du 3 décembre 2018 au 4 février 2019 ;

ACCORDÉ à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution de 5 % du montant du loyer dont ils se trouvent redevables en vertu du contrat de bail du 23 août 2005, ce à compter du 30 septembre 2022 ;

CONDAMNÉ en conséquence Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à restituer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 1 748.56 euros au titre des trop perçus de loyers sur cette période allant du 30 septembre 2022 au 12 mai 2023 (terme de mai 2023 inclus) ;

REJETÉ la demande en paiement formée par M. [K] [X] et Mme [C] [X] tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] au titre des trop-perçus de loyers ;

REJETÉ la demande en paiement formée par M. [K] [X] et Mme [C] [X] tendant à la séquestration du loyer résiduel sur un compte CARPA jusqu’à l’achèvement des travaux constaté par huissier ;

REJETÉ la demande en dommages et intérêts formée par M. [K] [X] et Mme [C] [X] à l’encontre de Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] et à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16]

REJETÉ le surplus des demandes ;

Et statuant à nouveau,

ACCORDER à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution du loyer ou une indemnité à hauteur de 10 % de son montant sur la période du 16 novembre 2018 au 3 décembre 2018, au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’installation de l’échafaudage,

Et CONDAMNER solidairement Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B], et in solidum avec le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4][Localité 16], à payer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme ou une indemnité de 2 622,83 euros,

ACCORDER à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution du loyer ou une indemnité à hauteur de 25 % de son montant sur la période du 3 décembre 2018 au 31 mai 2023, au titre du préjudice de jouissance subi du fait des travaux de la terrasse,

Et CONDAMNER solidairement Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B], et in solidum avec le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4][Localité 16], à payer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme ou une indemnité de 82.497,75 euros,

ACCORDER à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution du loyer ou une indemnité à hauteur de 15 % de son montant sur la période du 30 septembre 2022 au 31 mai 2023, au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres affectant le logement,

Et CONDAMNER solidairement Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B], et in solidum avec le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4][Localité 16], à payer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme ou une indemnité de 5.245,66 euros,

ACCORDER M. [K] [X] et Mme [C] [X] le bénéfice de l’exception d’inexécution au visa de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, sur la période courant à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la restitution des lieux du 30 juillet 2025,

et les autoriser à suspendre l’obligation de paiement des loyers dans son intégralité au titre de cette période et par conséquent, JUGER que M. et Mme [X] ne sont redevables d’aucun loyer depuis le 1er juin 2023,

Subsidiairement, si la Cour ne suspendait pas l’obligation de paiement des loyers, CONDAMNER solidairement Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B], et in solidum avec le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4][Localité 16], à payer M. [K] [X] et Mme [C] [X] une indemnité pour trouble de jouissance de 45.462,45 euros, au titre de la période du 1er juin 2023 au 30 juillet 2025,

CONDAMNER solidairement Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B], au paiement à M. [K] [X] et Mme [C] [X], de la somme de 12 675,49 euros au titre du remboursement des provisions sur charges de 2020, 2021 et 2022, et DISPENSER M. [K] [X] et Mme [C] [X] du paiement des provisions sur charges à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au 30 juillet 2025 ;

CONDAMNER solidairement Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B], et in solidum avec le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 16], à payer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 16] à garantir Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B] des sommes dues à ce titre à M. [K] [X] et Mme [C] [X] ;

En tout état de cause,

DEBOUTER Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

DEBOUTER Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B] de leur demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion des locataires ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 16] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER solidairement les succombants à verser à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement les succombants aux entiers dépens, comprenant les frais des constats d’huissier des 4 février 2025 et 29 septembre 2022, les frais d’expertise de M. [L], les frais de traduction et de signification aux consorts [B].

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 novembre 2024 par lesquelles le SDC demande à la cour de :

CONFIRMER le Jugement du Juge des Contentieux de la Protection du 18 juillet 2023 en ce qu’il :

REJETTE la demande en paiement formée par les époux [X] tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] ; Et statuant à nouveau :

REJETTE la demande de garantie formée par Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] ; Et statuant à nouveau :

EN CONSEQUENCE

DEBOUTER les consorts [X] ainsi que l’indivision [B] de leurs demande de garantie à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4],[Localité 16];

EN TOUTE HYPOTHESE

CONDAMNER in solidum M. [K] [X] et Mme [C] [X] et Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M [J] [B] au paiement de la somme de 5000 euros au ttire de l’article 700 du cpc au profit du syndicat des copropriétaire concluant.

Et les condamner aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que M. et Mme [X] ont quitté les lieux en 2025. Un procès verbal de remise des clés du 31 juillet 2025 est produit.

Sur le commandement de payer du 10 novembre 2021 et la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, formée par les consorts [B]

Les consorts [B] demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes tendant au constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Ils réitèrent ces demandes devant la cour d’appel.

M. et Mme [X] demandent la confirmation du jugement, sauf à constater qu’ils ont déjà quitté les lieux le 31 juillet 2025 et que la résiliation est acquise de ce fait.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les consorts [B], lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir exactement rappelé les principes et dispositions applicables, a retenu en substance :

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié aux locataires le 10 novembre 2021 pour paiement de la somme en principal de 14.073,46 euros ;

— qu’il comporte en annexe un décompte arrêté au 4 novembre 2021, ce mois étant inclus ;

— que l’examen de ce décompte fait toutefois apparaître qu’il comporte une reprise d’un solde précédent de 14.006,22 euros au 31 décembre 2019, sans qu’aucun élément ne justifie cette somme, l’acte délivré n’étant donc pas intelligible et ne permettant pas aux locataires (pas plus qu’au juge) de vérifier le bien-fondé de la somme réclamée ;

— que pour la somme en surplus, de 67,24 euros, les paiements effectués par les locataires dans les 2 mois suivant la signification du commandement de payer, ont suffit à l’éteindre.

La cour ajoute que la circonstance qu’un précédent commandement de payer avait déjà été signifié aux locataires le 14 novembre 2019 est inopérante, le commandement de payer litigieux devant être intelligible et se suffire à lui-même.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant de la demande de résiliation judiciaire, fondée notamment sur le défaut de paiement des loyers par les locataires, en particulier à partir de juin 2023 elle sera examinée plus bas, l’examen de la demande de M. et Mme [X] tendant à bénéficier d’une exception d’inexécution et à être dispensés du paiement des loyers étant préalable.

Sur les demandes de réduction du loyer

Les consorts [B] et M. et Mme [X] demandent à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que :

— les travaux d’étanchéité de la terrasse justifient une diminution du loyer de 25 % du montant du loyer sur la période allant du 3 décembre 2018 au 4 février 2019, et a en conséquence condamné les consorts [B] à restituer la somme de 3 114,29 euros au titre des trop perçus de loyers sur cette période ;

— les désordres constatés dans l’appartement justifient une diminution du loyer de 25 % du montant du loyer de 5% à partir du 30 septembre 2022, et a en conséquence condamné les consorts [B] à restituer la somme de 1 748,56 euros au titre des trop perçus de loyers sur la période allant du 30 septembre 2022 au 12 mai 2023 (terme de mai 2023 inclus).

M. et Mme [X] demandent en outre l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de condamnation du SDC in solidum avec les consorts [B] au titre des trop-perçus de loyers.

Devant la cour d’appel, M. et Mme [X] demandent :

— ajoutant au jugement, la diminution du loyer à hauteur de 10 % du 16 novembre 2018 au 3 décembre 2018, au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’installation de l’échafaudage, 'et une somme ou indemnité’ à ce titre de 2.622,83 euros,

— la 'diminution du loyer ou une indemnité’ à hauteur de 25 % sur la période du 3 décembre 2018 au 31 mai 2023, au titre du préjudice de jouissance subi du fait des travaux de la terrasse, et la condamnation des intimés à leur payer à ce titre 'une somme ou une indemnité de 82.497,75 euros,'

— la diminution du loyer à hauteur de 15 % de son montant sur la période du 30 septembre 2022 au 31 mai 2023, au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres affectant le logement, et la condamnation des intimés à leur payer 'une somme ou une indemnité de 5.245,66 euros',

— de retenir l’exception d’inexécution au visa de 'l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989", sur la période courant à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la restitution des lieux du 30 juillet 2025, et donc de les 'autoriser à suspendre l’obligation de paiement des loyers’ au titre de cette période et de dire qu’ils ne sont redevables d’aucun loyer depuis le 1er juin 2023.

Comme devant le premier juge ils se fondent essentiellement sur l’article 1724 du code civil et sur l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur résultant des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Les consorts [B] concluent à l’infirmation du jugement et au rejet de toutes les demandes de M. et Mme [X].

Le SDC conclut à la confirmation du jugement et au rejet de toutes les demandes adverses.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu''il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.'

Aux termes de l’article 1724 du code civil 'Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.'

Il résulte de l’article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 ; que les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ; qu’avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Par ailleurs, les articles 1719 et 1720 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 posent le principe de l’obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparation et d’entretien et de garantie de la jouissance paisible, ainsi que de réaliser toutes les réparations autres que locatives.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire à diverses conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment la protection contre les infiltrations d’eau ou d’air dans l’habitation et l’évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale.

Sur la réduction de loyer à partir du 3 décembre 2018 en raison de la privation d’usage résultant des travaux de la terrasse

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les parties, lesquelles ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, que ce dernier, après avoir rappelé exactement les dispositions applicables, a retenu en substance qu’il résulte de l’ensemble des pièces produites que :

— les locataires ont effectivement été privés de l’usage de leur terrasse, de leur balcon et d’une partie de leur appartement, qui se trouvait très encombré par le mobilier déplacé pour l’accueil des travaux d’étanchéité, et ce à partir du 12 novembre 2018,

— le report de la date des travaux, initialement prévue à l’été 2018, ne peut leur être reproché; qu’ainsi, en particulier, il n’est pas établi que leur exigence d’un accès par l’extérieur à l’aide d’un échafaudage soit fautive compte tenue de l’ampleur des travaux et des désagréments qui en seraient résultés pour eux ; qu’en outre ils ont légitimement exigé, par courrier recommandé du 31 octobre 2018, qu’il soit justifié de l’installation d’un système d’alarme; or, l’installation d’une alarme sur le chantier n’a été sollicitée par le syndic que le 14 novembre 2018 et il n’est pas démontré que cette circonstance a été portée à la connaissance des locataires; qu’en l’absence de réponse apportée aux demandes légitimes des locataires il ne peut leur être reproché de ne pas avoir permis l’exécution des travaux dès le 12 novembre 2018 ;

— compte tenu de l’encombrement de leur appartement, de leur balcon et de la privation de l’usage de la terrasse, outre la présence de l’échafaudage, la réduction de loyer justifiée et tenant au commencement des travaux d’étanchéité sur une partie de la terrasse s’apprécie à hauteur de 25% de celui-ci, et ce à compter du 3 décembre 2018 (conformément à la demande des époux [X] en 1ère instance comme en appel) ;

— en revanche, les époux [X] se sont abstenus fautivement et sans aucun motif légitime de débarrasser entièrement la terrasse, sur laquelle sont demeurés des pots de plantes, ce qui, à compter du 5 février 2019 a bloqué l’intervention des ouvriers et la poursuite des travaux ; que les considérations de sécurité alléguées par les locataires ne justifiaient pas qu’ils empêchent de leur propre initiative la réalisation des travaux, pas plus que leurs démarches auprès de différents services ou architectes pour faire constater les défectuosités ou irrégularités alléguées dans la conduite desdits travaux ; qu’il résulte des éléments du dossier que cette obstruction a perduré, ce qui a contraint l’entreprise de travaux à retirer l’échafaudage sur rue pour des raisons de délais d’autorisation administrative et de coût; que les locataires, qui soutenaient, que des irrégularités et des considérations de sécurité justifiaient cette interruption se sont fait justice à eux mêmes et n’ont pas saisi le juge d’une demande d’interruption de travaux comme le prévoit le e/ de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La cour observe que contrairement à ce qu’ils semblent soutenir devant la cour, les époux [X] ne se trouvaient pas dans l’impossibilité de déplacer les pots de plantes litigieux mais qu’ils s’y sont opposés volontairement (invoquant des conditions et arguments dont le bienfondé n’est pas démontré), comme le montre le courrier adressé par leur conseil au syndic le 20 septembre 2019 ; le syndic a ainsi du les mettre en demeure, sans succès, par courrier du 15 octobre 2019.

— qu’ainsi les préjudices invoqués par les locataires tenant à la privation de l’usage de leur terrasse, de leur balcon et d’une partie de l’appartement, postérieurement au 4 février 2019 ne résultent en réalité que de leur propre obstruction en ce qu’ils se sont abstenus de déplacer leurs plantations et ont empêché l’achèvement des travaux.

— la condamnation in solidum du SDC à restituer aux locataires le trop perçu de loyers ou à payer les sommes correspondantes, qui résultent des obligations du bailleur envers le locataire au regard du contrat de bail, n’est pas justifiée et doit être rejetée.

La cour ajoute :

— qu’en octobre 2019, le syndic a constaté que les travaux d’étanchéité n’étaient toujours pas terminés en l’absence de déplacement des pots de plantes des locataires, que les travaux de pose d’un garde-corps réclamés par ces derniers supposaient précisément que la terrasse soit débarrassée et qu’il soit possible d’y accéder, alors que l’échafaudage avait dû être démonté et que les locataires s’opposaient au passage des ouvriers par leur appartement ; que M. et Mme [X] ne contredisent pas utilement ces circonstances ;

— que si M. et Mme [X] invoquent avoir pris l’initiative d’une instance en référé, celle-ci a été introduite bien après leur obstruction, soit en mars 2020 ; qu’ils peut être observé qu’ils ont été déboutés de leurs demandes tant en première instance qu’en appel (arrêt du 10 décembre 2020) ; qu’il ne résulte pas du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 4 février 2020 une situation d’insécurité, de danger ou des dégâts particuliers de nature à justifier que M. et Mme [X] aient empêché la poursuite des travaux de la terrasse et l’accès des ouvriers au chantier.

— qu’il n’est pas établi que le préjudice invoqué par les locataires, consistant dans la privation de l’accès à leur terrasse et l’encombrement du salon, ait un rapport avec l’absence de saisine initiale des Architectes des Bâtiments de France ; que M. et Mme [X] ne démontrent en outre pas l’existence d’un lien de causalité entre ce préjudice allégué et la procédure en régularisation qui s’est révélée nécessaire devant les ABF, étant observé que cette procédure visait également à entreprendre divers autres travaux dans l’immeuble, concernant notamment les terrasses des étages supérieurs (comme le montrent les documents relatifs à la demande de permis de construire déposée en 2024), ce qui est sans rapport avec les circonstances du présent litige relatives aux conditions du déroulement des travaux d’étancheité de la terrasse du 1er étage en raison de la fuite d’eau observée dans le restaurant situé au rez-de-chaussée, laquelle au demeurant nécessitait manifestement des travaux présentant un caractère d’urgence.

Au vu de ces éléments il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a accordé aux locataires une diminution de 25 % du montant du loyer et l’a limitée à la période du 3 décembre 2018 au 4 février 2019, au titre des préjudices précités, et en ce qu’il a condamné en conséquence les consorts [B] à restituer aux locataires la somme correspondante de 3.114,29 euros.

Sur la réduction de loyer au titre des désordres à l’intérieur de l’appartement

Le premier juge a accordé à M. et Mme [X] une diminution de 5 % du montant du loyer à compter du 30 septembre 2022 en réparation du préjudice de jouissance résultant de désordres concernant l’intérieur du logement; il a condamné en conséquence les consorts [B] à leur payer une somme de 1.748,56 euros au titre des trop perçus de loyers à compter de cette date et arrêtée au 12 mai 2023 (terme de mai 2023 inclus).

Comme il a été dit plus haut, M. et Mme [X] demandent à la cour de dire que le loyer doit être réduit à hauteur de 15 % sur cette période et de condamner les intimés à leur payer 'une somme ou une indemnité de 5.245,66 euros'.

Comme l’a retenu le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adopte, les désordres avérés de la salle de bains, d’une chambre, des WC du couloir et de la porte d’accès à la terrasse, constatés par procès-verbal d’huissier de justice le 29 septembre 2022, et confirmés notamment par les diverses photos produites, révèlent une humidité anormale de la salle de bains, une fuite de la colonne de descente située dans les WC du couloir et l’insuffisante étanchéité à l’air de la porte d’accès à la terrasse, ces désordres constituant des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation et ayant causé un préjudice aux locataires qu’il convient d’indemniser, de même que celui tenant au carreau cassé d’une baie vitrée, causé manifestement par les travaux ; qu’en revanche les désordres ayant causé un préjudice et tenant à l’installation électrique ne sont pas démontrés ; que de plus, tout autre préjudice, à le supposer démontré, tenant à l’absence de garde-corps ou à la chute de pierres ou de végétaux sur la terrasse en provenance des étages supérieurs est ici sans incidence dès lors que M. et Mme [X] ne pouvaient jouir de la terrasse pour des raisons tenant exclusivement à leur propre obstruction à la poursuite des travaux sur la terrasse.

Comme l’a retenu le premier juge la condamnation in solidum du SDC à payer ces sommes, qui résultent des obligations contractuelles du bailleur envers le locataire n’est pas justifiée et doit être rejetée ; aucun manquement des locataires à leur propre obligation d’entretien courant sur ce points ne résulte des pièces produites.

Cependant, il résulte des éléments du dossier qu’une partie des désordres invoqués tient au ruissellement d’eau à l’intérieur de l’appartement provenant de la terrasse et que ce désordre résulte certes du fait que les locataires ont empêché l’achèvement des travaux d’étanchéité, mais également de la réalisation même de ces travaux ; en effet il résulte du rapport de M. [P], architecte mandaté par le Syndicat des copropriétaires, le 18 décembre 2020, que 'les hauteurs réglementaires de relevés aux droits des seuils des ouvertures de l’appartement ne sont pas respectés de sorte que des infiltrations se produisent de façon récurrente en cas de pluies’ ; ce constat est conforme à la déclaration de sinistre effectuée par les locataires.

Ces désordres résultent ainsi, au moins en partie de la pose d’un sol trop élevé sur la terrasse, et non pas seulement de l’absence d’achèvement des travaux initiaux imputable aux locataires.

En revanche, ce désordre est survenu plus d’un an après l’interruption des travaux causée par les locataires et le caractère 'récurrent’ des infiltrations provenant de la terrasse n’est pas établi ; de plus certains autres désordres constatés par l’architecte sont sans rapport avec les préjudices invoqués et justifiés par les locataires (percement sans autorisation de la façade de la boutique du rez-de-chaussée inscrite aux Monuments Historiques).

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et, statuant à nouveau la cour considère que compte tenu de l’ensemble de ces éléments, de la nature des désordres relevés et de l’usage des pièces impactées, le préjudice de jouissance subi justifie une réduction du loyer à hauteur de 10 % sur la période invoquée, soit la somme de 3.497,11 euros (4.371,39 euros x 10 % x 8 mois).

Sur la réduction de loyer tenant à l’installation de l’échafaudage, au titre de la période entre le 16 novembre et le 3 décembre 2018, ajoutée en appel

Devant la cour, M. et Mme [X] demandent une 'réduction de loyer ou l’octroi d’une indemnité’ au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance pour la période entre le 16 novembre et le 3 décembre 2018, à hauteur de 10 % du loyer, soit l’octroi d’une somme correspondante de 2.622,83 euros ; ils font valoir en effet que l’échafaudage a été installé le 16 novembre 2018, ce qui a leur a donc causé, dès le 18 novembre un préjudice de jouissance.

Les consorts [B] s’y opposent, estimant cette demande 'extravagante’ en ce que cet échafaudage a été installé à la demande des locataires qui s’opposaient au passage des ouvriers par l’intérieur de l’appartement.

Tout d’abord, la somme demandée par M. et Mme [X] est inintelligible étant ainsi présentée dans leurs conclusions : '4.371,39 euros [loyer] x 10% x18 jours= 2.622,83 euros', alors que ces éléments de calcul aboutiraient à un résultat de 7.868,502 euros ; la cour observe qu’au vu de ce calcul ils demandent en réalité la restitution de l’entier loyer sur la période considérée de 18 jours, ce qui est contradictoire avec leurs explications.

Ensuite, comme par ailleurs pertinemment retenu par le premier juge, par des motifs adoptés par la cour, il ne résulte pas des pièces produites que l’exigence des locataires d’un accès par l’extérieur présente un caractère fautif compte tenu de l’ampleur des travaux considérés et des désagréments qui en seraient résultés pour eux dans la jouissance de l’appartement ; l’option de l’installation de l’échafaudage a d’ailleurs été entérinée par la copropriété.

La présence de cet échafaudage nécessaire aux travaux a causé un préjudice de jouissance aux locataires qui doit être réparé et qui justifie une indemnisation correspondant à une réduction de 5 % du loyer entre le 16 novembre 2018 et jusqu’au 3 décembre 2018.

La cour d’appel, ajoutant au jugement, accueillera donc partiellement la demande ainsi, par conséquent, que celle tendant à l’octroi d’une indemnité correspondante, arrondie à 132 euros selon le calcul suivant :

— loyer normal par jour = 145,71 euros (soit 4.371,39 euros / 30 jours)

— loyer normal sur 18 jours =2.622,83 euros (soit 145,71 euros x 18)

— rabat de 5 % = 131,13 (soit 2.622,83 euros x 5 %)

Sur l’exception d’inexécution invoquée par M. et Mme [X] pour la période du 1er juin 2023 jusqu’à la restitution des lieux du 30 juillet 2025

M. et Mme [X] se prévalent devant la cour d’appel de l’exception d’inexécution, afin d’être dispensés du paiement des loyers à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la restitution des lieux du 30 juillet 2025.

Ils invoquent les désordres déjà mentionnés plus haut ainsi que des constatations effectuées par un procès-verbal de commissaire de justice du 20 février 2025.

Les consorts [B] s’opposent à cette demande en l’absence d’impossibilité d’user des lieux ; ils estiment que les locataires ont manqué à leur propre obligation d’entretien de l’appartement loué.

Il est constant que les loyers et charges n’ont plus été payés par M. et Mme [X] à partir de juin 2023.

A l’appui de leur demande, M. et Mme [X] invoquent l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; or, cet article, relatif à la commission départementale de conciliation, sans aucun rapport avec leur demande.

A supposer que l’article réellement invoqué soit l’article 20-1 de la même loi, il est ici sans application s’agissant d’une disposition permettant au locataire de demander au propriétaire d’effectuer des travaux de mise en conformité du logement, avec suspension ou réduction du loyer jusqu’à leur exécution ; or, cette demande de réalisation de travaux n’est pas formée en l’espèce par M. et Mme [X] et suppose, en tout état de cause, que le bail soit toujours en cours ce qui n’est pas le cas (cf plus bas).

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Le bailleur a notamment l’obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives, à charge pour lui de se retourner éventuellement contre les tiers auteur du trouble. Ainsi, la responsabilité du bailleur est en cause s’il commet une faute concourant à la réalisation du préjudice ou n’effectue pas les réparations d’entretien nécessaires pour éviter le trouble de jouissance du locataire, même si le fait à l’origine de la nécessité de le réparer est le fait d’un tiers (3e civ 25 février 2004, Bull 36, pourvoi 02-10.085, 3e Civ 20 janvier 2009, pourvoi n° 07-19.544 , 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.345 ).

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu pour sa part de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu, sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination ; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers (voir notamment 3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n 19-19.092 ; 3e Civ., 13 mars 2025, pourvoi n° 22-23.406).

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces produites que les désordres affectant l’appartement que ce soit à l’été 2023 ou postérieurement, empêchaient les locataires d’user des locaux loués conformément à leur usage.

L’exception d’inexécution sera donc être écartée ainsi que la demande de suspension de paiement des loyers.

Sur la demande subsidiaire de M. et Mme [X] en paiement d’une indemnisation à hauteur de 45.462,45 euros en raison des préjudices subis du 1er juillet 2023 au 30 juillet 2025

En cas de rejet de la demande tendant à bénéficier de l’exception d’inexécution et à être dispensés du paiement des loyers, M. et Mme [X] demandent subsidiairement à la cour d’appel une indemnisation de leur trouble de jouissance à hauteur de 45.462,45 euros au titre de la période allant du 1er juin 2023 au 30 juillet 2025.

Ils se prévalent en substance de la comparaison entre un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 29 septembre 2022 et celui du 20 février 2025 et font état de leur préjudice sur la période précitée de la façon suivante :

'Au titre du préjudice lié aux travaux de la terrasse :

(4.371,39 € x 25 %) x 26 mois = 28.414,03 euros

Au titre du préjudice lié aux désordres du logement :

(4.371,39 € x 15 %) x 26 mois = 17.048,42 euros

Soit un total de : 45.462,45 euros'.

Les consorts [B] s’opposent à cette demande en faisant valoir en substance que les locataires ont manqué à leur propre obligation d’entretien des lieux.

Le SDC dont la condamnation in solidum est sollicitée s’y oppose également.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain (Cass. 2e civ., 12 nov. 1986 no85-14.486 Bull. No164).

La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi ; les dommages et intérêts alloués doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte ni perte ni profit (2ème Civ 29 mars 2006, no04-15776; 23 janvier 2003, Bull no20).

En l’espèce, s’agissant des désordres liés aux travaux de la terrasse, il doivent être appréciés en tenant compte des circonstances retenues plus haut, une part d’entre eux relevant de ce que les locataires ont empêché l’entreprise intervenant en 2019 d’achever et de poursuivre les travaux entrepris mais également d’une excessive hauteur du sol de la terrasse.

De plus, il résulte des éléments du dossier que les travaux de la terrasse n’étaient toujours pas achevés courant 2025 sans qu’il soit établi que cette circonstance était alors toujours imputable à M. et Mme [X], alors que le SDC avait entretemps décidé de faire appel, pour diverses missions incluant la terrasse litigieuse, à des Architectes des Bâtiments de France.

Il convient d’ajouter par ailleurs qu’un courriel de la société Safar, syndic de l’immeuble, du 3 juillet 2025, décrit une absence de nettoyage de l’araignée de collecte des eaux pluviales par les locataires ce qui a impliqué que la copropriété fasse intervenir une entreprise afin d’effectuer cet entretien qui incombait aux locataires et qui n’avait pas été accompli, ce que confirment les éléments résultant du constat du commissaire de justice effectué en juillet 2025.

S’agissant des désordres concernant l’intérieur du logement, il est constant que les désordres constatés dans les WC ont été réparés ; en revanche, les désordres d’humidité anormaux constatés dans la salle de bains et dans une chambre par le procès-verbal de constat de 2022 et concernant la porte de la terrasse, subsistent en février 2025, comme le démontrent l’ensemble des pièces produites par M. et Mme [X] et notamment le procès-verbal de constat du 20 février 2025, sans que les consorts [B] n’allèguent ni n’établissent avoir procédé à des réparations, ni même à une tentative d’examiner la situation du logement ; les désordres concernant les traces d’humidité de la salle de bain et de la chambre apparaissent toujours dans le procès-verbal de constat effectué le 30 juillet 2025 lors de la remise des clés des locataires au commissaire de justice.

Par ailleurs, cependant, aucune analyse objective et technique ne permet d’établir la cause exacte de l’ensemble des autres désordres constatés (office, cuisine…) et d’en déduire qu’ils sont imputables à un manquement des bailleurs à leurs obligations résultant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 plutôt qu’à l’obligation d’entretien courant qui s’impose au locataire en application de l’article 7 de la même loi.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer qu’il existe des désordres sur la période du 1er juin 2023 au 30 juillet 2025, relevant des obligations contractuelles des bailleurs et qui ont causé à M. et Mme [X] un trouble de jouissance qu’il convient de réparer ; ce préjudice de jouissance doit être indemnisé par une somme de 9.000 euros (par référence à 8% du loyer de 4.371,39 euros sur 26 mois, arrondie), que les consorts [B] seront donc condamnés in solidum à payer à M. et Mme [X], laquelle est de nature à réparer leur entier préjudice sans perte ni profit.

Aucun élément ne justifie d’accueillir la demande formée par M. et Mme [X] de condamnation des consorts [B] in solidum avec le SDC.

Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 80.000 euros

M. et Mme [X] demandent à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes de condamnation des consorts [B], in solidum avec le SDC, à leur payer une somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts ; ils réitèrent cette demande devant la cour.

Ils font état notamment de leur préjudice moral tenant aux ruissellements d’eau à l’intérieur de leur appartement, de leurs démarches et multiples tracas, de l’encombrement de la terrasse, des nuisances olfactives et sonores dues à l’installation du restaurant, de leur préjudice matériel tenant à la contrainte de devoir déplacer leurs pots, plantes et mobilier à l’intérieur de leur appartement, au qu’ils ont dû engager 'des frais d’entretien et de remplacement’ et à l’inertie des bailleurs ; ils concluent en qualifiant les 80.000 euros demandés de préjudice de jouissance.

Les consorts [B] s’opposent à la demande et sollicitent la confirmation du jugement, de même que le SDC.

C’est par des motifs exacts et pertinents, auxquels il convient de se référer et qui ne sont pas utilement contredits par M. et Mme [X], lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté cette demande, M. et Mme [X] ne démontrant pas avoir subi des préjudices distincts de ceux qui ont par ailleurs déjà été réparés et qui soient imputables aux consorts [B] et au SDC.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail formée par les consorts [B] et la date de fin du bail

Les consorts [B] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail et réitèrent cette demande devant la cour.

Ils font valoir que les locataires ont empêché le bon déroulement de travaux litigieux et ont irrégulièrement payé les loyers, voire plus du tout à partir de l’été 2023 et qu’en tout état de cause ils n’ont pas donné congé régulièrement.

M. et Mme [X] s’y oppposent, faisant valoir pour leur part que le bail est d’ores et déjà résilié depuis le 31 juillet 2025, date à laquelle ils ont remis les clés au gestionnaire de location.

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis du locataire est en principe de trois mois mais il est réduit à un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17, soit en zone géographique tendue, comme c’est le cas s’agissant de [Localité 15] ; ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de sa remise en main propre et pendant ce délai, le locataire est redevable du loyer et des charges s’il est à l’initiative du congé (sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, ce qui n’est ni allégué ni établi en l’espèce).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation à l’issue du bail et c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, peu important une date de déménagement du locataire qui serait antérieure.

M. et Mme [X] ne sauraient soutenir comme ils le font qu’ 'en restituant les lieux et en remettant les clés (…) [ils] ont donné suite à la demande de résiliation du bail des bailleurs’ et que 'dans ce cas, aucun congé ou préavis n’avait à être délivré'.

S’il est constant qu’ils n’ont pas donné congé dans les conditions légales mais qu’ils ont restitué toutes les clés au mandataire des bailleurs, gestionnaire de la location, le 31 juillet 2025, comme cela résulte de l’acte de commissaire de justice établi le même jour, ce dont les bailleurs ont été avisés, comme le montre un courrier de leur conseil du 4 août 2025 qui mentionne cette remise de clés.

Aucune des parties ne se prévaut désormais de la poursuite du contrat de bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le bail s’est trouvé résilié le 31 août 2025, soit un mois après la remise des clés non précédée d’un congé régulier, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail.

Surabondamment, il résulte des motifs développés plus haut et des pièces produites que les locataires ont payés irrégulièrement les loyers à partir de 2021 et n’ont plus payé aucune somme depuis depuis l’été 2023, et en outre qu’ils ont de façon avérée fait obstacle au déroulement des travaux à partir de février 2019, notamment en ne libérant pas leur terrasse des pots de plante s’y trouvant.

Ces circonstances caractérisent des manquements graves à leurs obligations déjà mentionnées résultant des articles 1724 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 justifiant la résiliation judiciaire du bail à la date du 31 août 2025.

Sur la séquestration du loyer

M. et Mme [X] demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande tendant à la séquestration du loyer résiduel sur un compte CARPA jusqu’à l’achèvement des travaux constaté par huissier ; mais ils ne la saisissent d’aucune prétention à ce sujet.

En tout état de cause il n’y a pas lieu de statuer sur ce point compte tenu des circonstances de fait et de droit déjà développées.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de paiement de sommes au titre de la clause pénale, formée par les consorts [B]

Les consorts [B] demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande au titre de la clause pénale prévue au bail, et réitèrent cette demande, l’élevant aux sommes de 16.977,57 euros et subsidiairement, de 15.415,16 euros.

Ils se réfèrent aux dispositions du code civil et à des jurisprudences de la cour de cassation de 1991 et 1997.

M. et Mme [X] s’y opposent et concluent à la confirmation du jugement et au rejet des demandes, invoquant l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 ; les consorts [B] ne répliquent pas sur cette disposition spéciale.

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Si l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 dispose que les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables ; si aucune exception prévue au même article ne concerne l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 82 de la loi du 6 août 2015 prévoit, quant à lui, qu’à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats d’habitation soumis à la loi de 1989 sont régis par l’ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction (à l’exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement).

Il s’ensuit que les dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, sont applicables à compter de la première date d’effet du renouvellement ou de la reconduction tacite intervenant après le 7 août 2015, date d’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015.

En l’espèce, le contrat de bail comprend une clause pénale selon laquelle, en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier ou la première présentation d’une lettre de rappel adressée en recommandé avec accusé de réception, le preneur devra payer en sus, outre des frais de recouvrement, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Or, le contrat a été conclu à effet du 1er septembre 2005 et reconduit tacitement tous les trois ans, notamment les 1er septembre 2014, 2017, 2020 et 2023.

Il s’ensuit que la clause pénale insérée dans le contrat de location est désormais réputée non écrite. Il n’y a pas lieu de l’appliquer, et les demandes du bailleur de ce chef seront rejetées, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la demande de restitution des provisions sur charges formée par M. et Mme [X]

M. et Mme [X] demandent à la cour d’appel de condamner les consorts [B] à leur payer la somme de 12.675,49 euros au titre du remboursement des provisions sur charges de 2020, 2021 et 2022, et de les dispenser du paiement des provisions sur charges à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au 30 juillet 2025.

Leurs moyens à ce sujet se trouvent développés sous le paragraphe de leurs conclusions relatif à l’irrégularité du commandement de payer précité délivré en 2021, et leur calcul est le suivant (p.34) :

Provisions sur charges 2020 : 3.794,29 euros

Provisions sur charges 2021 : 4.441,20 euros

Provisions sur charges 2022 : 4.440 euros,

soit au total : 12.675,49 euros

Les consorts [B] s’y opposent, soutenant avoir régularisé les charges litigieuses et faisant valoir que les locataires se sont dispensés eux mêmes, fautivement, de tout paiement depuis juin 2023.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.

En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance (sous réserve du délai de prescription triennale de son action en paiement).

Les décomptes doivent être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Civ. 3 22 mars 2005, pourvoi 04-11.728 ; Civ. 3 31 mai 2011, pourvoi 10-18.568).

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 10 février 2015).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

En l’espèce, pour l’année 2020 un décompte de charges précis, selon leur nature, avec précision de la part locative, et un avis de régularisation de charges sont produits par les bailleurs; il résulte du premier de ces documents que les charges imputables aux locataires sont de 3.905,18 euros et non de 4.400,18 euros comme indiqué dans le second de ces documents, sans que la différence entre ces sommes soit justifiée.

Ces pièces ne sont pas utilement contestées par M. et Mme [X].

Par conséquent, puisqu’il est constant que les provisions appelées sur cette période sont de 3.794,29 euros, il convient de considérer que les locataires ne sont pas redevables de la différence entre ces deux sommes soit 495 euros.

Les avis de régularisation de charges produits devant la cour d’appel au titre des années 2021 et 2022 se bornent à faire mention des charges réelles du lot, des charges imputables à M. et Mme [X] et des provisions appelées sur la période mais les décomptes des charges selon leur nature et le mode de répartition entre les locataires ne sont pas justifiés ; le premier juge a donc exactement considéré que les bailleurs échouent à justifier du bien-fondé des provisions sur charges dont ils réclament le paiement.

Les sommes correspondant aux provisions sur charges versées pour ces années, telles que calculées par M. et Mme [X], soit à hauteur de 4.441,20 euros et 4.440 euros, formant un total de 8.881,20 euros, sont justifiées par les pièces produites et ne font pas l’objet d’une contestation explicite et utile des consorts [B].

En revanche, s’agissant des charges de l’année 2023 les locataires demandent la 'dispense de provisions', sans qu’aucun élément de fait ou de droit ne justifie d’y faire droit ; à toutes fins utiles, il est rappelé que la régularisation des charges dues au titre de l’année 2023, peut être effectuée par le bailleur jusqu’en décembre 2026; ainsi les provisions qui auraient été versées au début de l’année 2023 ne sauraient en l’état être considérées comme indues ni donner lieu à restitution (ce qui n’est d’ailleurs pas demandé) ; le même raisonnement est à retenir pour les provision sur charges jusqu’à l’été 2025.

Au vu de ces éléments, M. et Mme [X] ne sont pas redevables de la somme totale de 9.376,2 euros (soit 495 + 8.881,20) laquelle devra donc être retirée de la dette locative, selon les motifs développés ci-après.

Sur la dette locative invoquée par les consorts [B] et les comptes entre les parties

En première instance, les consorts [B] ont sollicité le paiement de la somme de 22.604,89 euros représentant l’arriéré locatif arrêté à mai 2023 inclus; ils demandent à la cour d’appel d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté cette demande et, statuant à nouveau, de condamner solidairement M. et Mme [X] à leur payer la somme de 169.775,76 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2025, et subsidiairement la somme de 154.151,61 euros au 31 juillet 2025.

Ils font valoir que les locataires n’ont pas donné congé, qu’ils ont restitué les clés à la société Isis immobilier le 31 juillet 2025 mais qu’ils n’ont pas avisé les consorts [B] de leur intention de sorte que le contrat de bail était toujours en cours jusqu’au 20 octobre 2025, date à laquelle leurs écritures ont été notifiées et les consorts [B] ont appris que les lieux avaient été libérés.

De plus ils font valoir qu’ils justifient du solde débiteur du décompte à la date du 31 décembre 2019 à hauteur de 14.006,22 euros.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Les consorts [B] produisent un décompte d’où il résulte que M. et Mme [X] restent leur devoir la somme de 169.775,76 euros au 1er octobre 2025.

M. et Mme [X] n’allèguent et en tout état de cause ne démontrent pas avoir effectué des paiements qui ne seraient pas pris en compte ; aucun paiement n’a été effectué depuis mai 2023.

Il a été jugé plus haut que :

— le bail est résilié au 31 août 2025, tenant compte du délai de préavis obligatoire d’un mois ;

— M. et Mme [X] ne sont pas redevables de la somme de 9.376,2 euros au titre des provisions pour charges des années 2020, 2021 et 2022.

Le solde progressif du compte n’est pas indiqué dans une colonne distincte, comme l’a déjà relevé le premier juge; le bail étant résilié au 31 août 2025, il convient donc de déduire du solde final les 2 sommes inscrites au débit du décompte au titre des échéances de septembre et octobre 2025, soit 10.416,10 euros (5.208,05 x2); le solde de la dette alléguée par les consorts [B], telle qu’arrêtée au 31 août 2025 est donc de 159.359,66 euros.

Par ailleurs, ce décompte, comme ceux déjà produits devant le premier juge, commence avec un solde débiteur de 14.006,22 euros qui n’est pas justifié ; contrairement à ce que soutiennent les consorts [B] le commandement de payer signifié le 14 novembre 2019 ne corrobore pas cette somme qui sera donc déduite de la dette locative invoquée.

Les sommes dues s’élèvent donc à 135.977,24 euros (159.359,66 euros -14.006,22 euros- 9.376,2 euros ).

Par ailleurs compte tenu de la dette locative, il est justifié au regard de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs d’accueillir la demande des consorts [B] tendant à conserver le dépôt de garantie de 7.000 euros, cette somme devant venir en déduction de la dette locative.

Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande des consorts [B] tendant à condamner M. et Mme [X] au paiement d’une dette locative ; statuant à nouveau la cour les condamnera à payer aux consorts [B] la somme de 128.977,24 euros, après déduction du dépôt de garantie.

La solidarité ne se présume pas (article 1310 du code civil) ; en l’absence de clause de solidarité dans le bail et de précision sur la situation matrimoniale de M. et Mme [X] au regard de l’article 220 du code civil, cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement.

Sur la demande de garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Les consorts [B] demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de garantie à l’égard du SDC et réitèrent cette demande, se fondant sur l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et faisant valoir que tant la colonne de descente située dans les wc du couloir que la terrasse litigieuse sont des parties communes et que le SDC est responsable des travaux litigieux.

Ils invoquent notemment:

— s’agissant de la fuite sur la colonne de descente située dans les wc du couloir, le fait que les désordres provenant des colonnes d’évacuation des eaux usées trouvent leur origine dans ces parties communes; ils citent le règlement de copropriété qui précise que « les canalisations et tuyaux de tout à l’égoût » ainsi que « l’écoulement des eaux pluviales et ménagères » constituent des parties communes;

— le fait que la terrasse litigieuse est une partie commune, dont le Syndicat des copropriétaires a décidé les travaux de réfection de l’étanchéité par un vote en assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 2018, et que les travaux après avoir été retardés et inachevés du fait du comportement des locataires, n’ont en tout état de cause plus été poursuivis avec diligence et ne sont d’ailleurs toujours pas achevés.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 331 du code de procédure civile :

'Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.'

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité de plein droit est mise en oeuvre même sans faute du syndicat dès lors que l’origine du dommage trouve sa source dans les parties communes.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier et des circonstances et motifs développés plus haut que les désordres constatés et les préjudices indemnisés (dans la limite déterminée plus haut prenant en compte le comportement des locataires), concernent la colonne située dans les WC, les travaux d’étanchéité de la terrasse et l’humidité qui en est résulté dans l’appartement, trouvent leur source dans des vices de construction et défauts d’entretien des parties communes de la copropriété ; il convient d’observer au surplus qu’à la suite de la déclaration de sinistre des loccataires en juin 2020, le SDC a mandaté l’Architecte des Bâtiments de France et que le 4 août 2021, l’Architecte mandaté, a communiqué une proposition d’honoraires pour sa mission d’étude de divers travaux de réfection sur façade et terrasses, devis qui était accepté le 8 août 2021.

Les consorts [B] sont donc bien fondés à solliciter la garantie du SDC de ses condamnations à l’égard de ses locataires, ce que le SDC ne conteste pas utilement, étant observé en outre que le fait que les locataires ont, pour leur part, laissé se développer des végétaux qui ont obstrué les canalisations d’eaux pluviales a d’ores et déjà été pris en compte au titre de la limitation des indemnités octroyées.

Le SDC réplique, cependant, et ce sans être utilement contredit, que le bailleur a fait le choix d’une pose d’un revêtement de caillebotis sur la terrasse litigieuse ce qui en a surélevé le niveau et était de nature à favoriser le ruissellement de l’eau vers l’appartement ce qui ne relève pas de sa responsabilité ; en outre une partie des indemnités mises à la charge des bailleurs tient à leur propre manquement à leur obligation de délivrance sans lien avec les travaux litigieux en terrasse ou avec la colonne d’évacuation des WC.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner le SDC à relever et garantir les consorts [B] des condamnations prononcées contre eux et ce à hauteur de 70 %.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de laisser à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposé et de rejeter toutes les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— octroyé à M. et Mme [X] une diminution de 5 % du montant du loyer à compter du 30 septembre 2022 et en ce qu’il a condamné les consorts [B] en conséquence à leur payer une somme de 1.748,56 euros au titre des trop perçus de loyers sur cette période allant du 30 septembre 2022 au mois de mai 2023 inclus ;

— rejeté la demande des consorts [B] en condamnation de M. et Mme [X] à leur payer des sommes au titre des loyers et charges impayés arrêtés à mai 2023 inclus ;

— rejeté la demande de garantie formée par les consorts [B] à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16],

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du contrat de bail conclu le 23 août 2005, portant sur l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 16], à la date du 31 août 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion et à fixer une indemnité d’occupation, les lieux étant déjà libérés;

Accorde à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution de 5 % du montant du loyer sur la période du 16 novembre 2018 au 3 décembre 2018,

Condamne en conséquence Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B] à payer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] la somme de 132 euros,

Accorde à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une diminution de 10 % du montant du loyer dont ils se trouvent redevables en vertu du contrat de bail du 23 août 2005, sur la période allant du 30 septembre 2022 au mois de mai 2023 inclus ;

Condamne en conséquence Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] à restituer à M. [K] [X] et Mme [C] [X] une somme de 3.497,11 euros au titre des trop perçus de loyers sur cette période allant du 30 septembre 2022 jusqu’à mai 2023 inclus  ;

Rejette l’exception d’inexécution et la demande de suspension de l’obligation de paiement des loyers postérieurement au le 1er juin 2023 formée par M. [K] [X] et Mme [C] [X] ;

Condamne in solidum Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M], et M. [J] [B] à verser à M. [K] [X] et Mme [C] [X] la somme de 9.000 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance pour la période du 1er juin 2023 au 31 juillet 2025 ;

Dit que la somme totale de 9.376,2 euros au titre des provisions sur charges non justifiées, pour les années 2020 à 2022 doit être retirée de la dette locative ;

Rejette la demande de M. [K] [X] et Mme [C] [X] relative à la dispense de provisions sur charges de l’année 2023 jusqu’au 30 juillet 2025 ;

Condamne M. [K] [X] et Mme [C] [X] à payer la somme de 128.977,24 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 août 2025 à Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B], déduction faite du dépôt de garantie et des provisions pour charges précitées ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] , représenté par son syndic le cabinet Safar, à relever et garantir Mme [H] [R] veuve [B], Mme [V] [B] épouse [T], Mme [U] [B] épouse [M] et M. [J] [B] à hauteur de 70% des condamnations prononcées contre eux ;

Dit que chaque partie conservera la charges de ses dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffiere La présidente de chambre