MINUTE N° 25/530

Copie exécutoire à :

— M^e Mathilde SEILLE

Copie conforme à :

— M^e Thierry CAHN

— greffe civil TJ [Localité 5]

( site Athena)

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 Novembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/04289 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INSA

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

S.A.R.L. SODICO IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement en date du 24 février 2022, Monsieur [J] [I] a acquis auprès de la Sarl Sodico Immobilier un appartement, une cave, un garage et un emplacement de parking sis [Adresse 2] à [Localité 4] au prix de 297 000 €, la date de livraison ayant été fixée au plus tard le 30 juin 2022. Le procès-verbal de réception des travaux a été établi le 20 octobre 2022 avec des réserves.

Par acte du 28 février 2024, la Sarl Sodico Immobilier a assigné Monsieur [J] [I] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de le voir condamner au paiement d’une somme de 7 369,08 € en principal, outre la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir que les réserves mineures ont été levées à l’initiative du constructeur.

Monsieur [J] [I] s’est opposé aux demandes, estimant le solde dû compensé par sa créance d’indemnité de retard et a réclamé paiement d’une somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— condamné Monsieur [J] [I] à payer à la Sarl Sodico Immobilier la somme de 301,38 euros avec intérêts de retard à compter du 26 octobre 2022, date de la mise en demeure,

— débouté la Sarl Sodico Immobilier de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la Sarl Sodico Immobilier du surplus de ses demandes,

— débouté Monsieur [J] [I] du surplus de ses demandes,

— condamné la Sarl Sodico Immobilier aux dépens,

— rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que le défendeur restait redevable d’un solde de 6 597,78 € ; qu’il est créancier à hauteur de 6 652,80 € au titre des pénalités de retard stipulées dans le contrat.

La Sarl Sodico Immobilier a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 29 novembre 2024.

Par dernières écritures notifiées le 11 juillet 2025, elle conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité la condamnation de Monsieur [J] [I] à un solde de 301,38 euros et demande à la cour de :

— condamner Monsieur [J] [I] à payer la somme de 6 597,78 € à la Sarl Sodico Immobilier,

— débouter Monsieur [J] [I] de toute demande au titre des pénalités de retard,

— le débouter de ses demandes nouvelles à hauteur de cour visant à voir réaliser les travaux par la Sarl Sodico Immobilier en ce qu’elles sont irrecevables et mal fondées,

— condamner Monsieur [J] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— le condamner à payer une somme globale de 3 000 € à la Sarl Sodico Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle se fonde sur les mentions du procès-verbal de réception du 20 octobre 2022, selon lesquelles Monsieur [I] a déclaré renoncer à solliciter toute indemnité au titre d’un éventuel retard de livraison ou divergence avec la notice de vente et fait valoir que la livraison avait été retardée par les demandes de modification émanant de l’intimé ; qu’il n’existe aucuns travaux non achevés, mais des micro- retouches qu’elle a toujours été disposée à réaliser ; que le délai de livraison de quatre mois après la signature s’entendait en dehors des travaux modificatifs sollicités par l’acquéreur ; qu’aucun retard ne peut lui être imputée, l’intimé ayant de mauvaise foi tardé à régulariser les avenants qui ont induit le dépassement du délai de livraison.

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes nouvelles formées devant la cour tendant à voir effectuer des travaux et fait valoir que les réserves n’ont plus d’objet, dans la mesure où le séquestre a été libéré au bénéfice de Monsieur [J] [I], ainsi dédommagé de toute question relative à l’existence ou à la levée de réserves.

Par dernières écritures notifiées le 17 septembre 2025, Monsieur [J] [I] a conclu au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris.

Il demande à la cour de :

— condamner en outre la Sarl Sodico Immobilier à terminer le chantier et livrer en totalité l’appartement de Monsieur [J] [I] conformément aux constatations de Maître [K] [X] dans son procès-verbal du 25 novembre 2024 produit en annexe 15,

— condamner la Sarl Sodico Immobilier à réaliser sans délai les travaux suivants :

' dans l’entrée :

' mise en place d’un habillage autour de la porte côté extérieure,

' réparer l’accroc visible sur l’arête du mur,

' procéder aux finitions autour de la sonnette,

' réparer les coulures côté intérieures,

' réparer la situation telle que décrite à savoir un écart de 3,5 centimètres à droite et 4,2 entimètres à gauche visible entre le plafond et la partie haute de la porte,

' dans les toilettes de rez-de-chaussée, mise en place d’éclairage au-dessus du miroir,

' cuisine :

' procéder au branchement de la boîte de dérivation par rapport à la prise électrique sur le mur de l’îlot central en partie haute,

' les finitions au niveau de la plinthe,

' dans l’escalier :

' supprimer les rayures visibles sur les marches métalliques recouvertes de peinture noire,

' constater les défauts relatifs au nombre de marches et à la profondeur des marches, et mettre en compte à ce titre une indemnité de 1 500 €,

' dans la chambre deux à l’étage, supprimer les causes et les conséquences des traces d’humidité visibles au-dessus de la fenêtre,

' dans la salle de bains, réparer les défauts d’électricité et poser à nouveau le radiateur et permettre le fonctionnement du thermostat de chauffage au sol,

— dire qu’à défaut de réalisation de la totalité de ces travaux nécessaires à la bonne fin du chantier, dans un délai de quatre mois suivant la signification de l’arrêt par huissier, la Sarl Sodico Immobilier sera condamnée en outre des autres condamnations à verser un montant de 4 500 €,

— condamner en tout état de cause la Sarl Sodico Immobilier aux entiers dépens de l’appel ainsi qu’au versement d’un montant de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Il conteste toute renonciation à solliciter l’indemnisation d’un éventuel retard de livraison ou divergence avec la notice de vente, s’agissant d’une formule incluse dans un document pré imprimé sur laquelle son intention n’a pas été attirée ; qu’il ne pouvait de même renoncer à un droit qu’il n’avait pas encore acquis, puisque la livraison n’était pas encore intervenue à la date de la signature du procès-verbal.

Il fait valoir que les réserves ne portent pas sur des questions mineures ; qu’un avenant a été antidaté et ne lui a été adressé que plusieurs mois après.

Il forme une demande aux fins de voir exécuter la totalité des travaux non réalisé.

MOTIFS

Il sera constaté à titre liminaire que le jugement déféré n’est pas remis en cause en ce qu’il a, implicitement mais nécessairement, condamné Monsieur [J] [I] à payer à la Sarl Sodico Immobilier un solde de 6 597,78 € TTC, l’appel formé par la Sarl Sodico Immobilier ne portant que sur la compensation de ce solde avec les pénalités de retard et l’intimé concluant à la confirmation du jugement entrepris.

Sur les pénalités de retard :

Il est constant qu’aux termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 24 février 2022, la livraison des locaux à l’acquéreur était prévue pour le 30 juin 2022 au plus tard, sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement une cause légitime de suspension du délai de livraison ; qu’en l’espèce, la livraison du bien a été réalisée selon procès-verbal de réception et remise des clés établi par les parties le 20 octobre 2022.

Toutefois, ce procès-verbal comporte, immédiatement au-dessus de la signature de Monsieur [J] [I], la mention suivante : « Monsieur [J] [I] renonce à solliciter toute indemnité au titre d’un éventuel retard de livraison ou divergence avec la notice de vente. ».

Il est de principe que la renonciation à un droit ne se présume pas et qu’elle peut seulement résulter d’une manifestation non équivoque de la volonté de son auteur à renoncer.

La mention claire apposée de manière apparente au-dessus de la signature de l’acquéreur et qu’il n’a pu manquer de lire, dans un procès-verbal établi spécifiquement pour la réception de l’ouvrage, est dénuée de toute ambiguïté et manifeste clairement la volonté de l’intimé de renoncer à se prévaloir d’un retard de livraison.

Monsieur [J] [I] ne peut soutenir que le droit auquel il déclarait renoncer était futur, alors que cette renonciation a été consentie au moment de la livraison du bien et de la remise des clés, date à laquelle son droit à obtenir indemnisation du retard de livraison était acquis.

En conséquence de cette renonciation, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Sodico Immobilier à payer à l’acquéreur des indemnités de retard venant en déduction du solde restant dû sur le contrat.

Monsieur [J] [I] sera dès lors débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes additionnelles formées par Monsieur [J] [I] :

En vertu des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, il ne peut être soutenu que les demandes formées à hauteur d’appel par Monsieur [J] [I], tendant à la condamnation de la Sarl Sodico Immobilier à effectuer des travaux ou à être condamnée en cas d’inexécution à payer des dommages et intérêts, découle de la survenance de la révélation d’un fait, le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 25 novembre 2024 listant des malfaçons préexistantes.

Elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, ni n’en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il sera dès lors fait droit à la demande de l’appelante tendant à les voir déclarer irrecevables.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens seront infirmées.

Partie perdante, Monsieur [J] [I] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du même code.

Il sera alloué à l’appelante une somme de 1 500 € au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande au titre des pénalités de retard et a limité, après compensation, la condamnation en paiement du défendeur à la somme de 301,38 euros et en ce qu’il a condamné la demanderesse aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à la Sarl Sodico Immobilier la somme de 6 597,78 €,

DEBOUTE Monsieur [J] [I] de sa demande au titre des pénalités de retard,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux dépens de première instance,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DECLARE irrecevables les demandes formées par Monsieur [J] [I] tendant à la condamnation de la Sarl Sodico Immobilier à effectuer des travaux ou à être condamnée en cas d’inexécution à payer des dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à la Sarl Sodico Immobilier la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [J] [I] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente