MINUTE N° 63/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/02557 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IDNJ

Décision déférée à la cour : 05 Mai 2023 par le tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANTS :

Monsieur [M] [S] [T]

Madame [J] [X] épouse [T]

demeurant ensemble [Adresse 1] à [Localité 6]

représentés par M^e Raphaël REINS, avocat à la cour.

INTIMÉS :

1/ Monsieur [L] [I]

demeurant [Adresse 3] à [Localité 7]

1/ représenté par la SELARL V² AVOCATS, prise en la personne M^e Virginie VOILLIOT, avocat à la cour.

2/ Monsieur [U] [P]

demeurant [Adresse 4] à [Localité 9]

3/ L’E.U.R.L. IMMOBILIERE DU HAUT-KOENIGSBOURG prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 8] à [Localité 5]

2 & 3/ représentés par la SELARL LX COLMAR prise en la personne de M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. Emmanuel ROBIN, président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Emmanuel ROBIN, président de chambre

M. Jean-François LEVEQUE, président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par M. Emmanuel ROBIN, président et Madame Claire-Sophie BENARDEAU, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 28 octobre 2016, M. [U] [P] a vendu à M. [L] [I] un appartement et une cave constituant les lots 101 et 7 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 9] pour la somme de 70 000 euros, qu’il avait lui-même acquis, le 16 juin 2016, de M. [M] et Mme [J] [T]. La vente de ce bien immobilier s’est réalisée grâce au concours de la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg, agence immobilière, laquelle a perçu, à ce titre, de la part de M. [L] [I], la somme de 3 000 euros. M. [L] [I] a voulu agrandir l’espace et a, pour cela, démoli des cloisons de plâtre ; il a alors découvert que la poutre maîtresse de la charpente avait été sciée pour créer une pièce supplémentaire en mezzanine.

M. [U] [P] et l’agence immobilière ayant refusé de reconnaître les malfaçons et de financer les travaux de réfection, M. [L] [I] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Colmar, lequel, par ordonnance du 27 mars 2017, a ordonné une expertise. Par ordonnance du 19 février 2018, les opérations d’expertises ont été étendues à M. [M] et Mme [J] [T]. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 2 août 2019.

Sur la base du rapport d’expertise judiciaire, M. [L] [I] a respectivement fait assigner M. [U] [P] et l’agence immobilière par actes d’huissier du 25 septembre 2019 et du 2 octobre 2019 devant le tribunal de grande instance de Colmar afin d’obtenir leur condamnation à lui verser des dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de réfection ainsi qu’au préjudice de jouissance. Le 16 mars 2020, M. [U] [P] a mis en cause M. [M] et Mme [J] [T] aux fins de garantie de toute condamnation prononcée à son encontre dans le cadre de la procédure initiée par M. [L] [I]. Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 5 mai 2023, le tribunal judiciaire de Colmar a condamné M. [U] [P] à payer à M. [L] [I] les sommes de 5 940 euros, au titre des travaux de réfection, 33 138,13 euros, à titre de dommages et intérêts, et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais a débouté M. [L] [I] du surplus de ses demandes ainsi que de ses demandes à l’encontre de la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg, débouté cette société de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. [U] [P] aux dépens, y compris les dépens des procédures de référé et le coût de l’expertise judiciaire ; sur l’appel en garantie formé par M. [U] [P] et la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg à l’encontre de M. [M] et Mme [J] [T], le tribunal a dit que l’appel en garantie formé par l’agence immobilière était sans objet en raison de l’absence de condamnation de celle-ci, mais a condamné solidairement M. [M] et Mme [J] [T] à garantir à M. [U] [P] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans la procédure l’opposant à M. [L] [I], ainsi qu’à payer à M. [U] [P] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; il a débouté la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et formée à l’encontre de M. [L] [I], et a condamné solidairement M. [M] et Mme [J] [T] aux dépens de l’appel en garantie.

Pour statuer ainsi, le tribunal, faisant application de l’article 1641 du code civil, a retenu que les conditions de l’action en garantie des vices cachés étaient réunies, que le vice était caractérisé et grave car il affectait la charpente du bien immobilier ainsi que la structure de l’immeuble, qu’il était antérieur aux deux ventes dans la mesure où cette malfaçon avait été constatée dès le 14 novembre 2016, lors de la démolition d’une cloison en plaques de plâtre par un professionnel, et où M. [M] et Mme [J] [T] avaient admis dans le cadre de l’expertise avoir rajouté un espace, et que le vice était caché puisque les éléments de charpente étaient dissimulés dans le doublage des cloisons et dans l’isolant. Enfin, le tribunal a estimé que si M. [L] [I] avait connu l’existence de ce vice, il aurait évidemment sollicité une diminution du prix du bien immobilier, notamment afin de prendre en compte le montant des travaux correspondant à la consolidation des éléments structurels. Le tribunal a également retenu que M. [U] [P], gérant de l’agence immobilière intervenue lors de la vente, était un professionnel de l’immobilier, de sorte que la clause de non garantie des vices cachés ne pouvait être appliquée.

En revanche, le tribunal a considéré qu’en l’absence de faute de la société Immobilière du Haut-Koenisbourg, sa responsabilité ne pouvait pas être engagée. Il a notamment relevé que rien ne démontrait que l’agence immobilière avait connaissance du vice ni qu’elle avait les moyens de se douter de ce vice, et qu’elle n’avait donc aucune raison de mettre en garde M. [L] [I] à ce titre.

Pour la réparation des préjudices, le tribunal a retenu le devis de M. [O] [G] pour un montant de 5 940 euros correspondant aux travaux de réfection et de remise en conformité structurelle des désordres contradictoirement constatés, écartant le devis produit par M. [M] et Mme [J] [T], non soumis à l’expert judiciaire. Par ailleurs, le tribunal a considéré que M. [U] [P], assimilé à un professionnel et, par conséquent, à un vendeur de mauvaise foi, était tenu à des dommages et intérêts en application de l’article 1645 du code civil. De ce fait, le tribunal a condamné M. [U] [P] à payer à M. [L] [I] la somme de 33 138,13 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la perte d’une chance, évaluée à 80%, de percevoir un loyer de 490 euros par mois jusqu’à la date du jugement.

Sur l’appel en garantie de M. [U] [P] contre M. [M] et Mme [J] [T], le tribunal a retenu l’existence du même vice que celui invoqué par M. [L] [I], qui était caché et antérieur à l’achat par M. [U] [P]. Dès lors, le tribunal a considéré que les conditions relatives à la garantie des vices cachés étaient réunies, que M. [M] et Mme [J] [T] devaient être assimilés à des vendeurs professionnels en raison de la réalisation par eux-mêmes des travaux à l’origine du vice ou de l’aggravation de celui-ci, et qu’ils ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie.

Le 30 juin 2023, M. [M] et Mme [J] [T] ont interjeté appel de ce jugement. La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de la cour du 20 novembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

*

Par conclusions déposées le 16 novembre 2024, M. [M] et Mme [J] [T] demandent à la cour d’infirmer le jugement ci-dessus et de débouter M. [L] [I] comme M. [U] [P] de leurs demandes ; subsidiairement, ils sollicitent une réduction des sommes allouées à M. [L] [I] et invoquent un partage de responsabilité avec M. [U] [P] ; en tout état de cause, ils sollicitent une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] et Mme [J] [T] relèvent tout d’abord que l’analyse de l’expert concernant les responsabilités est absente de son rapport et qu’il existe un doute sérieux sur le fait que M. [U] [P] ait été ignorant de l’existence du vice affectant la charpente au moment de la vente à M. [L] [I], dans la mesure où il a occupé l’appartement et l’a vendu deux mois à peine après son acquisition. Ils contestent être intervenus sur l’entrait découpé et relèvent que le rapport d’expertise ne retient pas qu’ils seraient à l’origine de cette découpe ni qu’ils auraient procédé eux-mêmes à la réalisation des travaux litigieux.

Sur la garantie des vices cachés, M. [M] et Mme [J] [T] soutiennent qu’ils étaient ignorants de l’existence du sciage de l’entrait et invoquent une clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente à M. [U] [P]. Ils ajoutent que celui-ci a modifié les lieux entre les deux actes de vente, qu’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier qui dirige une agence immobilière, une société de maçonnerie, une société de maîtrise d''uvre et des sociétés civiles immobilières et qu’il a occupé le logement entre les deux ventes.

S’agissant des montants sollicités, M. [M] et Mme [J] [T] soutiennent que M. [L] [I] est défaillant dans la charge de la preuve qui lui incombe, c’est-à-dire de la réalité du préjudice subi et de son importance, en l’occurrence une perte de chance de percevoir des loyers ; il n’aurait jamais justifié que l’appartement était demeuré inoccupé ; le premier juge aurait retenu à tort une perte de chance à hauteur de 80% dans la mesure où la réparation doit être mesurée à la chance perdue, et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Dès lors, les appelants contestent l’estimation faite par le tribunal. Sur le montant des travaux, ils indiquent que le devis de l’entreprise [G] est imprécis et ne peut servir de fondement pour évaluer le coût des travaux de reprises.

Par conclusions déposées le 27 décembre 2023, M. [U] [P] et la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg demandent à la cour de rejeter l’appel principal et, interjetant appel incident, d’infirmer le jugement entrepris, de débouter M. [L] [I] de ses demandes et de le condamner au paiement d’une indemnité de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ou, subsidiairement, de condamner M. [M] et Mme [J] [T] à garantir également la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg et de condamner solidairement M. [L] [I] et M. [M] et Mme [J] [T] à leur payer une indemnité de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Tout d’abord, sur l’absence de responsabilité de la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg, ils font valoir qu’une agence immobilière n’est pas un professionnel du bâtiment et qu’il ne saurait lui être reproché un défaut d’information ou de conseil quant à un désordre structurel non décelable ; le premier juge aurait ainsi retenu à bon droit l’absence de responsabilité de l’agence immobilière.

Concernant la qualité de professionnel de M. [U] [P], celui-ci estime que le fait d’avoir acheté le bien et de l’avoir revendu ensuite ne permet pas de déduire cette qualité, que le fait d’être dirigeant d’une agence immobilière est parfaitement indifférent dès lors que le bien a été vendu en son nom propre et que les diverses sociétés citées par l’intimé et les appelants ne sont aucunement intervenues lors de l’opération litigieuse, de sorte que l’on ne saurait considérer qu’il agissait en qualité de professionnel de l’immobilier. Il pourrait donc se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

M. [U] [P] ajoute qu’il n’a effectué aucuns travaux et qu’il n’avait pas connaissance du vice allégué, raison pour laquelle il a mis en cause les appelants qui lui ont vendu initialement le bien, que les travaux avaient été réalisés avant la vente à son profit et qu’il ne pouvait pas se douter de leur réalisation ; le vice situé derrière une cloison, n’aurait pu être décelé sans un sondage destructif.

Par conclusions déposées le 22 avril 2025, M. [L] [I] demande à la cour de rejeter l’appel principal comme l’appel incident et de condamner M. [M] et Mme [J] [T], d’une part, ainsi que M. [U] [P] et la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg, d’autre part, à lui payer chacun une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L] [I] approuve le premier juge d’avoir écarté l’application de la clause de non-garantie des vices cachés et réitère ses explications concernant son préjudice.

MOTIFS

Sur l’appel à l’encontre de la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg

Le jugement déféré à la cour n’est pas critiqué en ce qu’il a mis hors de cause la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg ; l’appel en garantie de cette société a été à bon droit déclarée sans objet en l’absence de condamnation à son encontre.

Sur le vice caché

Il résulte du rapport d’expertise que l’entrait d’une ferme de la charpente avait été découpé avant même la vente du bien immobilier à M. [U] [P], que l’atteinte à cette pièce structurelle nécessitait soit une reprise de charges soit la mise en 'uvre d’un assemblage cohérent et qu’en l’espèce l’assemblage était inexistant et la reprise de charges illusoire et à risque.

Cette atteinte à un élément essentiel à la solidité de l’immeuble constitue un vice. En outre, il résulte également des constatations de l’expert que cette situation était dissimulée par de l’isolant et des plaques de plâtre posés pour les besoins de l’aménagement de l’appartement vendu. Dès lors, le tribunal a retenu à juste titre que ce vice était dissimulé avant la vente par M. [M] et Mme [J] [T] à M. [U] [P], comme avant la vente par celui-ci à M. [L] [I].

Sur les clauses de non-garantie

Ainsi que l’a constaté l’expert, à la suite de la découpe de l’entrait, des pièces de renfort ont été fixées sur le côté de cet entrait pour reposer sur un escalier d’accès, installé par M. [M] [T] pour desservir une pièce de vie qu’il avait créée en accrochant une structure plancher bois à la charpente ; selon l’expert, cet assemblage grossier ne correspond à aucune reprise de charges et nécessite une réfection et reprise cohérente. La circonstance que M. [M] [T] n’aurait pas scié lui-même l’entrait est indifférente, puisque, même dans l’hypothèse où cette action aurait été antérieure à l’achat par ses soins, ainsi qu’il le soutient, il résulte de ses explications et des constatations de l’expert qu’il a lui-même réalisé l’assemblage grossier et incohérent ne permettant pas de remédier à la situation dont il connaissait l’existence.

Dès lors, le tribunal a considéré à juste titre que M. [M] et Mme [J] [T], constructeurs qui connaissaient le vice dont ils étaient à l’origine, étaient mal fondés à se prévaloir de la clause de non-garantie stipulée à l’occasion de la vente à M. [U] [P]. La circonstance que celui-ci est un professionnel de l’immobilier importe peu puisque M. [M] et Mme [J] [T], qui avaient réalisé les travaux, connaissaient le vice de la chose, et que celui-ci ne pouvait, en pratique, être découvert sans une démolition des cloisons de plâtre qui le masquaient.

Lors de la vente à M. [L] [I], le vice n’était pas davantage décelable par celui-ci. Cependant M. [L] [I] n’est ni un professionnel de l’immobilier ni un professionnel de la construction alors que M. [U] [P], qui dirige une agence immobilière, une société de maîtrise d''uvre et une entreprise de maçonnerie, disposait manifestement des compétences lui permettant de déceler le vice au cours des deux mois durant lesquels le bien est demeuré sa propriété. Il importe peu qu’il n’ait pas vendu le bien en qualité de professionnel de l’immobilier ainsi qu’il le soutient.

Dès lors, le tribunal a considéré à juste titre que M. [U] [P] ne pouvait opposer à M. [L] [I] la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente.

Sur le préjudice

Selon le rapport d’expertise, le devis de l’entreprise [G], d’un montant de 5 940 euros toutes taxes comprises, correspond aux travaux de réfection et de remise en conformité structurelle des désordres contradictoirement constatés.

M. [M] et Mme [J] [T] ne produisent aucun élément susceptible de contredire utilement cette appréciation de l’expert et reprochent à tort à ce devis d’être insuffisamment précis, alors qu’il énumère les opérations successives à réaliser.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, il résulte des éléments versés aux débats et du rapport d’expertise, que le vice a été découvert immédiatement après la vente et avant toute occupation du bien immobilier, que ce bien n’était pas occupé durant les opérations d’expertise et que les risques générés par le désordres affectant la charpente rendaient toute occupation impossible avant qu’il y soit remédié.

Enfin, M. [L] [I] verse aux débats des factures d’eau et d’électricité qui démontrent que le bien immobilier litigieux n’a pas été occupé dans l’attente de la réparation des désordres.

Par ailleurs, le premier juge a évalué le préjudice de jouissance de M. [L] [I] au regard d’une perte de chance de louer le bien en retenant 80% de la valeur locative de ce bien et M. [M] et Mme [J] [T] sont mal fondés à critiquer cette évaluation en soutenant à tort que le préjudice de jouissance pourrait être encore inférieur à ce pourcentage de la valeur locative.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qui concerne l’évaluation du préjudice subi.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

M. [M] et Mme [J] [T], qui succombent à titre principal, ont été à juste titre condamnés aux dépens de première instance. Ils seront également condamnés aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l’espèce justifient de condamner M. [M] et Mme [J] [T] à payer à M. [L] [I] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel ; ils seront eux-mêmes déboutés de leur demande à ce titre, ainsi que M. [U] [P] et la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg, qui succombent sur leur appel provoqué,.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions frappées d’appel ;

Ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE M. [M] et Mme [J] [T] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [L] [I] une indemnité de 3 000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, et les déboute de leur demande à ce titre, ainsi que M. [U] [P] et la société Immobilière du Haut-Koenigsbourg.

La Greffière, Le Président,