MINUTE N° 26/57

Copie exécutoire à :

— M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER

Copie conforme à :

— M^e Dominique BERGMANN

— greffe du JCP TJ [Localité 8]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 02 Février 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03934

N° Portalis DBVW-V-B7I-IM6U

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [K] [I]

DRIPPING SPRINGS

[Adresse 2]

[Localité 4] (ETATS-UNIS)

Représenté par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [P] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/5015 du 07/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par M^e Dominique serge BERGMANN, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 décembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 26 juillet 2010, Mme [O] [J] [D] a consenti à M. [P] [E] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 430 euros, outre 110 euros de provision sur charges.

Mme [O] [J] [D] est décédée le 23 décembre 2014.

Son héritier, M. [K] [I], a repris la gestion du bien.

Par acte d’huissier de justice délivré le 23 décembre 2014, M. [E] a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, sollicitant en dernier lieu de voir :

— condamner M. [I] à lui rembourser la somme de 6 765 euros au titre du trop payé des loyers sur la période allant de novembre 2019 à octobre 2021,

— condamner M. [I] à lui rembourser la somme de 3 960 euros au titre du trop payé de charges sur la période allant d’avril 2019 à avril 2021,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 2 500 euros d’indemnisation en réparation du préjudice subi,

— dire la demande de M. [I] irrecevable et le débouter de ses demandes,

— condamner M. [I] à lui rembourser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] aux dépens.

M. [E] a fait valoir que les allocations d’aide au logement n’avaient pas été déduites du loyer par le bailleur et que les régularisations de charges n’avaient pas été établies de novembre 2019 à octobre 2021.

M. [I] a conclu au rejet des demandes de M. [E] et à sa condamnation au paiement des sommes de 740,93 euros au titre de la régularisation des charges sur la période d’octobre 2019 à novembre 2021, 4 580 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus sur la période de novembre 2021 à octobre 2023 et 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur a fait valoir que le locataire n’avait plus payé les loyers et provisions sur charges depuis octobre 2021 et que le trop perçu de loyer venait en compensation de la dette locative de 38 700 euros et qu’il en ressortait un solde dû au profit du bailleur de 5 320,93 euros.

Par jugement contradictoire du 26 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré recevable la demande en paiement formée par M. [E],

— déclaré recevable la demande reconventionnelle formée par M. [I],

— condamné M. [I] à verser à M. [E] la somme de 2 982,94 euros au titre du trop versé de loyers par le locataire de novembre 2019 à octobre 2021 et de la régularisation des charges de novembre 2019 à octobre 2021,

— condamné M. [I] à verser à M. [E] la somme de 2 500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi,

— débouté M. [E] du surplus de ses demandes, fins et prétentions,

— débouté M. [I] du surplus de ses demandes, fins et prétentions,

— condamné M. [I] à verser à M. [E] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que le trop versé de loyer par M. [E] s’élevait à la somme de 2 483,08 euros, que le trop versé à la suite de la régularisation des charges était de 2 355,95 euros et que l’arriéré locatif dû par le locataire était de 1 856,09 euros, de sorte qu’après compensation, M. [I] restait devoir à M. [E] la somme de 2 982,94 euros (2 483,08 + 2 355,95 ' 1 856,09 euros).

Le juge a également considéré que M. [I] avait fait preuve de négligence en recueillant des prestations sociales sans les déduire des loyers pendant plusieurs années, qu’il avait failli à son obligation légale de délivrer chaque année un décompte de régularisation de charges malgré les relances de son locataire, dont le préjudice était caractérisé.

M. [I] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 23 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 27 octobre 2025, M. [I] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel incident formé par M. [I] recevable et bien fondé,

y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 26 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu’il a :

' déclaré recevable la demande en paiement formée par M. [E],

' condamné M. [I] à verser à M. [E] la somme de 2 982,94 euros au titre du trop versé de loyers par le locataire de novembre 2019 à octobre 2021 et de la régularisation des charges de novembre 2019 à octobre 2021,

' condamné M. [I] à verser à M. [E] la somme de 2 500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi,

' débouté M. [I] du surplus de ses demandes, fins et prétentions,

' condamné M. [I] à verser à M. [E] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [I] aux dépens,

statuant à nouveau,

— débouter M. [E] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— condamner M. [E] à verser à M. [I] la somme de 25 032,02 euros correspondant à l’arriéré de loyer et de charges dus, arrêté le 27 octobre 2025, somme à parfaire,

— condamner M. [E] aux entiers frais et dépens des procédures de première instance et d’appel,

— condamner M. [E] à verser à M. [I] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur l’appel incident,

— rejeter l’appel incident formé par M. [E],

en conséquence,

— le débouter de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions.

S’agissant du paiement des loyers, l’appelant indique avoir perçu du locataire la somme de 9 537 euros au titre des allocations d’aide au logement pour la période de novembre 2019 à ce jour, outre la somme de 7 910 euros versée directement par M. [E] au titre de la même période.

M. [I] précise que les deux virements de 2 500 euros chacun, que M. [E] déclare avoir réalisé le 25 juin 2020 et le 11 décembre 2020, sont intervenus à destination d’un compte bancaire clôturé depuis le 24 décembre 2019 et que l’intimé a nécessairement été recrédité de ces deux virements.

En ce qui concerne le paiement des charges, l’appelant fait valoir que le montant des provisions sur charges mis à la charge du locataire s’élevait à la somme de 153,83 euros et non de 183,83 comme retenu par erreur par le premier juge.

M. [I] soutient que M. [E] n’a plus versé le moindre centime au titre de son loyer à compter du 12 janvier 2022 et que le décompte de loyers et de charges fait ressortir un solde créditeur de 25 032,02 euros à la date du 27 octobre 2025.

L’appelant conteste l’insalubrité du logement alléguée par le locataire, indiquant que ce dernier n’entretient pas les lieux loués et les laisse se dégrader.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 14 octobre 2025, M. [E] demande à la cour de :

— recevoir l’appel de M. [E],

— rejeter l’appel de M. [I],

— infirmer partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— débouter M. [I] de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [I] à rembourser à M. [E] la somme de 6 765 euros au titre du trop payé de loyers sur la période de novembre 2019 à octobre 2021, la somme de 3 960 euros au titre du trop payé de charges sur la période d’avril 2019 à avril 2021,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner M. [I] à payer à M. [E] la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens des deux instances.

L’intimé fait valoir qu’il s’est toujours acquitté de la totalité des loyers et des charges alors qu’aucune régularisation annuelle des charges n’a été opérée par le propriétaire qui a perçu les prestations versées par la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Il soutient avoir trop payé la somme de 6 765 euros de novembre 2019 à octobre 2021 au titre des loyers ainsi que la somme de 3 960 euros au titre des charges au titre de la période d’avril 2019 à avril 2021.

M. [E] indique avoir signalé au bailleur, par courrier du 15 novembre 2021, que le relevé d’identité bancaire en sa possession n’était plus valide.

Il ajoute qu’un rapport du service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] et un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice mettent en évidence l’existence de graves désordres affectant le logement loué.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les comptes entres les parties :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte figurant dans les conclusions du bailleur fait ressortir une dette locative de 25 032,02 euros, incluant le loyer et les charges locatives, pour la période allant du 1er janvier 2019 au 27 octobre 2025.

Le loyer réclamé correspond au loyer contractuel, soit la somme mensuelle de 430 euros.

Les charges locatives réclamées se décomposent comme suit :

—  2019 : 1 185,17 euros

—  2020 : 1 351,25 euros

—  2021 : 1 725,51 euros

—  2022 : 2 984,71 euros

—  2023 : 2 801,06 euros

—  2024 : 3 323,02 euros

—  2025 : 1 538,30 euros (provision sur charges)

Pour justifier des sommes réclamées au titre des charges locatives, M. [I] produit l’état des dépenses de la copropriété établi par le syndic professionnel pour les exercices 2019 à 2024 faisant apparaître les tantièmes de lots et ventilant les différentes charges (charges communes générales, bâtiment, ascenseur, chauffage, eau froide, eau chaude') correspondant aux dépenses imputables au lot de M. [I] entre la part incombant au propriétaire et celle récupérable sur le locataire.

Il produit également les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété qui ont approuvé les comptes pour chacun des exercices considérés.

Enfin, l’appelant justifie des sommes réclamées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par la production des avis d’imposition afférents aux années 2019 à 2024.

Cette répartition des dépenses et les pièces justificatives produites ne font l’objet d’aucune observation, ni contestation de la part de M. [E].

Le décompte prend également en compte les versements effectués par la caisse d’allocations familiales (2 320 euros en 2019, 2 162 euros en 2020, 3 254 euros en 2021, 3 300 euros en 2021) ainsi que les versements directement effectués par M. [E] (7 500 euros en 2019, 5 000 euros en 2021 et 410 euros en 2022).

Pour sa part, M. [E] justifie que la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin a effectué les règlements suivants au profit de M. [I] :

—  540 euros au titre des mois de novembre et décembre 2019,

—  3 243 euros pour l’année 2020,

—  2 711 euros pour la période de janvier 2021 à octobre 2021.

Il justifie également des virements bancaires suivants :

—  2 500 euros le 7 juin 2019 sur le compte FR7616705090170437875899071 de M. [I],

—  2 500 euros le 3 décembre 2019 sur le compte [XXXXXXXXXX06] de M. [I],

—  2 500 euros le 25 juin 2020 sur le compte [XXXXXXXXXX06] de M. [I],

—  2 500 euros le 11 décembre 2020 sur le compte [XXXXXXXXXX06] de M. [I],

—  2 500 euros le 9 novembre 2021 sur le compte [XXXXXXXXXX07] de M. [I],

—  410 euros le 11 janvier 2022 sur le compte [XXXXXXXXXX07] de M. [I],

Le locataire ne justifie d’aucun paiement effectué depuis le 11 janvier 2022.

Les virements dont M. [E] justifie pour les années 2015, 2016, 2017 et 2018 sont sans incidence sur la solution du litige dans la mesure où le trop versé allégué concerne une période allant de novembre 2019 à octobre 2021 et que le bailleur ne fait état d’aucun arriéré antérieur au 1er janvier 2019.

Par ailleurs, M. [I] justifie que le compte bancaire à son nom ouvert dans les livres de la caisse d’épargne sous le n° [XXXXXXXXXX06] a été clôturé le 24 décembre 2019, de sorte que les deux virements de 2 500 euros chacun, effectués par M. [E] à destination de ce compte les 25 juin 2020 et 11 décembre 2020 ne peuvent être pris en considération.

A cet égard, la cour relève que M. [E] produit seulement les avis de virement mais ne justifie pas que son compte bancaire a effectivement été débité à la suite de ces deux virements alors que l’appelant justifie de la clôture de son compte bancaire à la date du 24 décembre 2019.

Outre les virements dont l’intimé justifie, l’examen des relevés de comptes bancaires produits par M. [I] fait également ressortir qu’il a reçu du locataire les paiements suivants :

—  2 500 euros le 2 janvier 2019,

—  2 500 euros le 10 novembre 2021.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que la seule anomalie figurant sur le décompte de M. [I] concerne les versements effectués par la caisse d’allocations familiales au titre de l’année 2020, le bailleur indiquant avoir perçu la somme de 2 162 euros alors que le locataire justifie de versements à hauteur de 3 243 euros, soit une différence de 1 081 euros.

Pour le surplus, M. [E] ne justifie d’aucun règlement effectué qui n’aurait pas été pris en compte par M. [I].

Par conséquent, la dette locative de M. [E] sera fixée à la somme de 23 951,02 euros (25 032,02 ' 1081) à la date du 27 octobre 2025.

Sans invoquer explicitement l’exception d’inexécution, le locataire fait état de désordres affectant le logement donné en location.

A cet égard, la cour rappelle que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 26 juillet 2010 fait état d’un appartement propre, en bon état et avec des tapisseries refaites à neuf.

L’enquête effectuée par les inspecteurs de la salubrité de la ville de [Localité 8] le 5 juin 2024 et le procès-verbal de constat dressé le 14 juin 2022 par Maître [X] [S], commissaire de justice, font ressortir des problèmes d’étanchéité au niveau des fenêtres ainsi que la vétusté des sanitaires, de la peinture et de l’installation électrique.

Cependant, l’indécence du logement n’est pas démontrée par ces éléments, pas plus que l’existence de désordres imputables à un manquement du bailleur.

Le locataire, qui ne justifie d’aucune démarche entreprise auprès du bailleur afin de lui signaler l’existence de désordres et lui demander d’y remédier, ne pouvait donc se dispenser de payer le loyer et les charges.

Par infirmation du jugement déféré, M. [E] sera condamné à payer à M. [I] la somme de 23 951,02 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 octobre 2025 et sera débouté de ses demandes en paiement au titre du trop payé de loyers et charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Au vu des développements qui précèdent et du montant de la dette locative, M. [E] ne justifie d’aucune faute imputable à M. [I], de sorte qu’il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées.

Succombant, M. [E] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de M. [I] sur le même fondement dans la limite de la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a :

— déclaré recevable la demande en paiement formée par M. [P] [E],

— déclaré recevable la demande reconventionnelle formée par M. [K] [I],

Statuant à nouveau des chefs de demandes infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE M. [P] [E] à verser à M. [K] [I] la somme de 23 951,02 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 octobre 2025,

DEBOUTE M. [P] [E] de ses demandes en paiement au titre d’un trop versé de loyers et charges,

DEBOUTE M. [P] [E] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [P] [E] aux dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTE M. [P] [E] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [E] à verser à M. [K] [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente