MINUTE N° 26/167

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie PRIEUR

Copie conforme à :

— M^e Serge MONHEIT

— greffe TPRX, [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 30 Mars 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01814

N° Portalis DBVW-V-B7J-IQ5A

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat

APPELANT :

Monsieur, [P], [M], [Q]

,

[Adresse 1]

Représenté par M^e Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Madame, [N], [K]

,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Serge MONHEIT, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing-privé en date du 13 juillet 2012 avec effet au 1er août 2012, Monsieur, [P], [Q] a donné à bail à usage d’habitation à Madame, [N], [K] un logement situé, [Adresse 3], et ce moyennant paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 500 € outre 50 € de provision pour charges.

Sur requête du bailleur, le tribunal de proximité de Sélestat a, le 17 janvier 2023, rendu à l’encontre de Madame, [N], [K], une ordonnance d’injonction de payer la somme de 1 009,70 € en principal correspondant au montant dû au titre des loyers et charges de janvier 2021 à septembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 outre les frais du commandement visant la clause résolutoire du 25 octobre 2022, les frais de la Capex et les frais de la requête en injonction de payer.

Cette ordonnance a été signifiée le 17 février 2023 à Madame, [N], [K] qui en a formé opposition en date du 13 mars 2023 de sorte que les parties ont été convoquées devant le juge des contentieux de la protection au tribunal de Sélestat.

Une tentative de conciliation à la demande du juge menée le 26 septembre 2023, n’a pas abouti.

En dernier lieu, Monsieur, [P], [Q] a demandé au juge des contentieux de la protection au tribunal de Sélestat de condamner Madame, [N], [K] à lui payer les sommes de :

-1 853,18 € avec les intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022, date de la requête en injonction de payer, au titre des loyers et charges impayés,

-12,14 € au titre du rappel des charges 2021/2023,

-1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame, [N], [K] s’est opposée aux demandes, a demandé au juge de constater le caractère indu des sommes réclamées au titre des augmentations illégales de loyer, de constater le paiement de l’ensemble des sommes dues par elle au titre de son loyer ainsi que de ses charges, de constater le caractère indu des sommes réclamées au titre des régularisations de charges non justifiées et a reconventionnellement sollicité la condamnation de Monsieur, [P], [Q] à lui restituer la somme de 217 € indûment perçue par lui au titre des loyers et avances sur charges des années 2021 et 2022 outre la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 10 mars 2025, le juge des contentieux de la protection près le tribunal de Sélestat a :

— déclaré recevable l’opposition de Madame, [N], [K] à l’ordonnance d’injonction de payer du 17 janvier 2023,

— mis à néant l’ordonnance susvisée,

Statuant à nouveau :

— débouté Monsieur, [P], [Q] de ses demandes,

— condamné Monsieur, [P], [Q] à payer à Madame, [N], [K] la somme de 217 € correspondant à la répétition des sommes indûment perçues par lui au titre des loyers et avances sur charges des années 2021et 2022 pour le logement situé, [Adresse 3],

— condamné Monsieur, [P], [Q] aux dépens de l’instance et à payer à Madame, [N], [K] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Monsieur, [P], [Q] a interjeté appel à l’encontre de cette décision en date du 23 avril 2025 et par dernières écritures notifiées le 12 janvier 2026, il conclut à l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes, en ce qu’elle l’a condamné à payer à Madame, [N], [K] la somme de 217 € et en ce qu’elle l’a condamné aux dépens et à payer à Madame, [N], [K] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a demandé à la cour, statuant à nouveau, de :

— condamner Madame, [N], [K] à lui payer la somme de 3 063,51 € au titre des arriérés de loyers et charges pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir et cela avec intérêts au taux légal,

— débouter Madame, [N], [K] de l’ensemble de ses demandes,

— débouter Madame, [N], [K] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner Madame, [N], [K] à payer à Monsieur, [P], [Q] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance, outre 2 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner Madame, [N], [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de l’arrêt à intervenir par voie d’huissier et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement visés par le décret n° 2016-2230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès aux droits et à la justice.

Au soutien de son appel, Monsieur, [P], [Q] fait essentiellement valoir que le premier juge a commis une erreur dans le calcul des montants dus par la locataire dès lors que pour chaque année, de 2021 à 2024, il a additionné les loyers hors charges et les charges au réel dûment justifiées, puis a déduit les provisions sur charges mises en compte, ce qu’il n’ y avait pas lieu de faire dès lors que le calcul avait pris pour base le loyer hors charges.

Il soutient que le litige étant par nature évolutif puisqu’il concerne un contentieux locatif, il est fondé à augmenter sa demande en l’étendant à la deuxième partie de l’année 2024 et à l’année 2025.

Par dernières écritures notifiées le 9 janvier 2026, Madame, [N], [K] conclut à la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et au débouté des demandes présentées par Monsieur, [P], [Q] dont elle sollicite la condamnation à lui payer la somme de 2 000 € au titre de son préjudice moral ainsi que 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

Elle fait valoir que :

— s’agissant de la révision du montant du loyer : que le contrat de bail ne contient aucune clause stipulant une révision annuelle du montant du loyer ; qu’il est de règle qu’une clause de révision de loyer doit être claire, expresse et complète, alors qu’en l’espèce l’indice de référence n’est pas mentionné dans l’acte ; que lorsqu’une clause est ambiguë elle s’interprète contre le créancier en faveur du débiteur ; qu’en tout état de cause pour l’année 2021, le bailleur aurait dû se fonder sur l’indice du second trimestre 2021 qui était de 131,12.

— s’agissant des justificatifs des charges : les montants réclamés au titre des factures d’eau de l’année 2021, 2022 et 2023 ne sont justifiés par aucune facture lisible ; qu’il n’y a pas de compteur d’eau individuel et qu’en tout état de cause, il n’est versé aucune attestation du S.D.E.A. mentionnant le relevé nominatif individualisé du compteur n° 4 qui lui serait attribué ; que les factures d’eau produites ne permettent pas d’aboutir aux montants qui lui sont demandés ; que concernant le gaz, l’immeuble possède un compteur de gaz collectif, le propriétaire divisant les sommes dues entre les propriétaires selon les millièmes de chaque appartement alors que dans un des appartements vit un couple tandis que les autres appartements sont occupés par des personnes seules ; que les dispositions de l’article R 174-2 du code de la construction imposent l’installation de compteurs individuels d’énergie thermique en cas d’immeubles collectifs à usage d’habitation ; qu’ainsi, elle ne doit rien au titre des charges de gaz dans la mesure où sa consommation n’a pas été déterminée individuellement ; que concernant l’année 2023, il n’est pas produit de facture permettant de justifier la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; que les décomptes de charges réalisés par Monsieur, [P], [Q] sont quasi illisibles,

— sur le compte entre les parties : que le premier juge a très exactement déterminé un trop-perçu de 217 € en sa faveur au terme d’un raisonnement qu’elle approuve,

— sur l’augmentation des demandes de Monsieur, [P], [Q] : que l’instance d’appel a vocation à examiner si le premier juge a bien appliqué la loi au regard des éléments qui avaient été soumis à son appréciation et ne peut prendre en considération de nouvelles pièces ou des nouvelles demandes.

— sur sa demande de dommages-intérêts : bien qu’ayant toujours respecté ses obligations essentielles elle se voit contrainte de supporter un contentieux inutile générant un préjudice d’anxiété.

***

L’ordonnance de clôture est en date du 19 janvier 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la demande initiale

Pour retenir que Madame, [N], [K] est, compte des parties fait, créancière de Monsieur, [Q] pour un montant de 217 € au 31 juillet 2024, le premier juge a déterminé que le contrat de bail prévoyait une clause de révision du montant du loyer, a calculé pour chaque période annuelle précédée d’une demande du bailleur en ce sens, quel a été le montant du loyer révisé en fonction de l’indice du premier trimestre de chaque année (2021-2022 ; 2022-2023, 2023-2024 ), a retenu que le bailleur justifiait des charges récupérables sollicitées pour les années 2021 à 2023 inclus et, pour fixer le montant des sommes restant dues par la locataire, a additionné pour chacune des années 2021, 2022 et 2023 le montant des loyers révisés hors charges et le montant des charges récupérables réellement exposées par le bailleur et pour l’année 2024 le montant du loyer révisé et le montant de la provision sur charges mensuelle, puis a soustrait du montant obtenu le montant des provisions sur charges contractuelles pour les années 2021 à 2023.

Il a déterminé qu’eu égard à la totalité des sommes acquittées par Madame, [N], [K], celle-ci demeurait créancière d’une somme de 217 €.

L’appel, qui ne remet pas en cause les montants des loyers révisés non plus que le montant des charges réelles retenues par le premier juge vise à contester l’opération par laquelle le premier juge a soustrait du montant des loyers révisés et des charges réelles le montant des provisions contractuelles sur charges.

Madame, [N], [K], bien que reprenant dans la partie « discussion » de ses conclusions les contestations qu’elle avait élevées en première instance concernant l’inexistence d’une clause de révision des loyers et le caractère non justifié des charges récupérables sollicitées par le bailleur, conclut dans le dispositifs desdites conclusions à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Or, aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des écritures.

La cour n’est donc saisie, s’agissant des demandes dont avait eu à connaître le premier juge, que du moyen de l’appel formé par Monsieur, [Q].

Force est de constater à ce sujet qu’effectivement, pour calculer le montant des sommes dues au bailleur pour ensuite les comparer à la totalité des sommes payées par Madame, [N], [K] ou versées par la caisse d’allocations familiales, le premier juge, qui a additionné des loyers révisés hors charges et le montant des charges récupérables réellement exposées par le bailleur, ne pouvait pas déduire du montant obtenu celui des provisions sur charges prévues au contrat.

Il s’ensuit, comme le bailleur le soutient à juste titre, que :

— pour l’année 2021, Madame, [N], [K] devait régler au titre des loyers hors charges majorés des charges réelles justifiées à hauteur de 790,18 € un montant de 6 980,93 euros et qu’ayant réglé, versements de la caisse d’allocations familiales compris, la somme totale de 6 593 €, elle reste donc redevable d’un montant de 387,93 €,

— pour l’année 2022, Madame, [N], [K] devait régler au titre des loyers hors charges majorés des charges réelles justifiées à hauteur de 694,18 €, la somme totale de 6 952,22 € et qu’ayant payé, versements de la caisse d’allocations familiales compris, la somme totale de 6 295 €, elle reste redevable d’une somme de 657,22 €,

— pour l’année 2023, elle devait payer au titre des loyers hors charges, augmentés des charges réelles justifiées à hauteur de 832,18 €, la somme totale de 7 179,82 € et qu’ayant réglé, versements de la caisse d’allocations compris, la somme totale de 7 035 €, elle reste redevable de la somme de 144,82 €.

Sur la demande additionnelle

En vertu de l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, Monsieur, [Q] a étendu sa demande en cause d’appel au montant des loyers et charges échus postérieurement à la période prise en compte par le premier juge et demeurés impayés.

Madame, [N], [K] soutient que l’appel ne remet en question devant la juridiction d’appel que la chose jugée pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit.

Eu égard à l’évolution du litige, constitue cependant le complément de la demande originaire la demande additionnelle portant sur les loyers et charges impayés échus postérieurement au jugement. Cette demande se rattache par un lien suffisant à la demande principale puisqu’elles procèdent toutes deux de l’exécution du même contrat de bail entre les mêmes parties.

Cette demande est donc recevable.

En l’espèce, le bailleur produit l’ensemble des pièces justificatives des charges pour l’année 2024 (eau selon relevé de compteur individuel pour un montant de 26 m³, ordures ménagères, gaz, électricité des communs et entretien du chauffage calculés en fonction des 266 millièmes affectés à l’appartement donné en location) pour un montant total de 744,79 €.

Il justifie avoir manifesté sa volonté d’appliquer, pour la période du 1er août 2024 au 30 juillet 2025 la révision du loyer effectivement prévue au contrat de bail et ce, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 avril 2024.

Il a établi un tableau des versements opérés par la locataire, soit directement soit en sa qualité de tiers saisi auprès d’un commissaire de justice et de ceux réalisés pour son compte par la Caf , pour un montant total de 6 300 €.

Madame, [N], [K] n’a élévé aucune contestation que ce soit relativement au montant du loyer révisé, aux charges récupérables ou même relativement aux paiements pris en compte par le bailleur, qui incluent les versements qu’elle a effectués en sa qualité de tiers saisi, auprès d’un commissaire de justice, étant à cet égard rappelé qu’il appartient au locataire de prouver s’être libéré de l’obligation au paiement des loyers et charges et non au bailleur de prouver que les loyers et charges n’ont pas été réglés.

Elle a été ainsi redevable pour l’année 2024 de la somme de 7 x 528,97 € (loyers hors charges de janvier à juillet 2024 inclus) + 5 x 547,48 € loyers hors charges (août à décembre 2024 inclus ) + 744,79 € (charges réelles justifiées) = 7 184,98 €.

Elle est donc redevable pour l’année 2024 d’un montant de 7 184,98 € – 6 300 € = 884,98 €.

S’agissant de l’année 2025, le bailleur justifie avoir manifesté sa volonté d’appliquer, à compter du 1er août 2025 la révision du loyer, effectivement prévue au contrat de bail et ce, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 avril 2025.

Il a établi un tableau des versements opérés par la locataire soit directement, soit en sa qualité de tiers saisi, la caisse d’allocations familiales n’ayant opéré aucun versement pour cette période, pour un montant total de 6 400 €.

Madame, [N], [K] n’a élévé aucune contestation que ce soit relativement au montant du loyer révisé, aux charges récupérables ou même concernant les paiements pris en compte par le bailleur, qui incluent les versements effectués, en sa qualité de tiers saisi, auprès d’un commissaire de justice.

Elle a été ainsi redevable pour l’année 2025 de la somme de 547,48 € x 7 (loyers hors charges de janvier à juillet 2025 inclus) + 555,24 € x 5 (loyers hors charges août à décembre 2025 inclus ) + 65 € x12 au titre des provision mensuelles sur charges = 7 388,56 € .

Elle reste donc redevable pour l’année 2025 de la somme de 988,56 € (sous réserve de la régularisation des charges ).

Au total, Madame, [N], [K] reste redevable de la somme de 387,93 € + 657,22 € + 144,82 € + 884,98 € + 988,56 € = 3 063,51 € au 31 décembre 2025 et sous réserve de la régularisation des charges pour l’année 2025.

La décision déférée sera donc infirmée et Madame, [N], [K] sera déboutée de sa demande reconventionnelle et au contraire condamnée au paiement de la somme de 3 063,51 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt infirmatif.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Madame, [N], [K]

Les demandes formées par Monsieur, [Q] ayant été déclarées recevables et bien fondées, Madame, [N], [K] échoue à établir l’existence d’un abus de procédure et sera déboutée de sa demande de dommages intérêts pour abus d’une voie de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a condamné Monsieur, [Q] à payer à Madame, [N], [K] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame, [N], [K] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et à payer à Monsieur, [Q] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et la somme de 1 200 € au même titre pour les frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’opposition de Madame, [N], [K] à l’ordonnance du 17 janvier 2023 et en ce qu’il a mis à néant ladite ordonnance,

Et statuant à nouveau des autres chefs et y ajoutant,

DEBOUTE Madame, [N], [K] de sa demande en paiement de l’indu et de sa demande en dommages intérêts,

CONDAMNE Madame, [N], [K] à payer à Monsieur, [P], [Q] la somme de 3 063,51 € arrêtée au 31 décembre 2025 (sous réserve de la régularisation des charges pour l’année 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour,

DÉBOUTE Madame, [N], [K] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [N], [K] à payer à Monsieur, [P], [Q] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et la somme de 1 200 € au même titre pour les frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE Madame, [N], [K] aux dépens de première instance et aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente